长江街项目营销策略提报PPT课件.ppt

1 辽宁海瑞德房地产开发有限公司长江街项目营销策略提报 沈阳朗奇传播机构 8624 2256681222566817海瑞德长江街项目组2006 12 20 2 本次提案所解决的问题 第二部分 2万平商业营销攻略 3 公寓 住宅 1 5F商业 本案产品形态 6 28F 15F 2F车位 设备间 4 探索本案5万平公寓 住宅的市场依据 5 宏观市场分析透 视 商 圈 6 沈阳六大商圈分布 沈阳市公寓产品自2003年起不断兴起 各产品的分布与商圈有着紧密联系 因此本次市场研究以商圈为切入点 7 2003 2006 全市公寓产品主要分布于太原街 金廊 北站CBD 中街 北行商圈之中 8 典型项目分析 9 典型项目分析 10 典型项目分析 11 典型项目分析 12 典型项目分析 13 价格特征分析 14 区域市场分析置 身 蓝 海 15 进入区域市场 进入北行商圈 北行商圈 本案位于沈阳市 继中街 太原街商圈后 第三大商圈 北行商圈之中 目前的北行商圈日人流量可达30万 政府正预将长江街打造成东北第一步行街 中乾国际广场 本案 16 区域市场竞争环境描述 1 进入本案所在区域 除中乾国际广场07年持续供应少量新品外 其它可类比项目小面积住宅 公寓产品截至到目前均已基本售罄 2 从06年同类产品的供销情况来看 此类产品在区域内存有极大的市场空间 来自全市范围以投资 自住 陪读等为主要购买动机的消费者需求旺盛 3 从销售价格方面看 均单价处于4500 4850元 平 总房款处于20万左右的产品持续旺销 17 区域市场唯一同类产品 18 区域市场小结 1 小面积 低总价是典型项目热销的鲜明特征 2 投资 自住 陪读三大需求 是皇姑区北行商圈典型项目消费者构成的基本结构 3 区域内临街 具有公建性质的项目底商除中乾国际广场1 4F商业整体招商外 均以分割发售产权的形式推广 销售并不乐观 19 市场结论关键词无竞品更进一步说 区域内唯一同类项目中乾国际广场 不是竞争对手 而是会取得共赢的相同期开发品 20 锁定公寓 住宅目标消费者 21 三种类型的全城买家购买动机投资 自住 陪读 22 阶层定义 权力顶层财富顶层上层 稳定资产层 中上层 新资产层 中产稳定层中产初层小资市民阶层底层 本案的主力客群将属于具有一定财富实力 投资意识强的人群 实力标准介于中产阶层的财富积累 或是具有迅速积累财富的能力和魄力 23 A类目标客群关键词 有 闲 区域 周边区域为主 辐射全市范围内有较高资本积累的有 闲 阶层购买动机 分散资金 以投资房地产来规避风险 做保值性投资特征描述 年龄在30 38之间 已经获得了人生第一阶段的资本积累 事业蒸蒸日上 正在成为各行业的领军人物 是多次置业者 看重物业的地段价值和地段前景 B类目标客群关键词 陪读 区域 全市范围内注重子女教育的购买动机 陪读特征描述 家庭和谐 事业稳定 受过一定高等教育 对子女期望较高 典型 孟母三迁 的当代写照 对本区域教育质量高度信赖 C类目标客群关键词 自住 区域 周边区域为主辐射全市范围购房目的 自住特征描述 他们是 80后 一代 踏入社会时间不尝 渴望独立 喜欢居于市区较繁华地带 且即将组建二人世界 据2006年沈阳市 房产指数 显示 秋季房交会上成交的商品房中 年轻人购婚房的比例高达60 24 旨向公寓 住宅的定位原则1 3 25 STEP1 建议本案公寓 住宅产品在户型面积及户型配比上不追求区别 可选择完全一致 公寓 住宅产品的区分在于职能和配套 如 公寓天然气有中央空调可注册公司住宅有然气地源热泵 环保节能不可注册公司 STEP2 26 STEP3公寓 住宅旺销攻略 面积区间35 75平之间总房款15 35万元之间低首付2层首付 3 7万元之间低契税1 5 交屋标准清水 菜单式装修控制公摊30 以内 27 为降低公摊 我们建议将每层114平的面积分割为67 55平的小面积 28 29 第二部分2万平商业营销攻略 30 来自昆山路以北的大势需求 31 从商圈功能角度看 目前的北行商圈是以便民 大众消费服务为主体 百货商场的品质感不强 经营状况惨淡 2 从商圈业态方面看 北行商圈缺少时尚流行特色店 缺少有品牌的专门店 缺少休闲娱乐 特色餐饮场所 缺少短租酒店 结论 32 实现整体销售 商业推广的终极目标 33 全市典型商业的操作手段 NO 1 全部产权分割出售典型项目 万达商业广场利 全部销售弊 少了大型招商团队的运作 未形成主体带动型商业 结论 遭到业主投诉 没有实现目标利润 破坏了该形式在市场中的形象 严重影响了消费者对该手段的信任 不可行 34 NO 2 整体出售给商业集团典型项目 利 一次性解决问题弊 很难找到买家 招商过程 谈判过程费时较长 影响其他业态产品销售 结论 可操作性小 不利于执行 35 针对本案商业的营销主张另辟蹊径方案1 整体出租利 交给专业集团管理 为开发商减轻经营负担 弊 条件苛刻 不符合开发商快速回收投资的利益要求 方案2 部分面积用来招商主力店进场 带动全盘商业体销售 36 方案2 用一部分面积招商主力店进场 带动全盘商业体销售 招租主力店进场的意义 A 主力店进场会给投资客以信心保障 B 有利于切割另一部分单位进行销售 如本案临街网点 37 经济指标分析 年租金收益 日租金 30天12月 面积示例 年租金收益 0 5元 平 日 30天 12月 15000 2550000额外收益 带租约的产权单位可申请银行贷款 且评估价格高 银行贷款 产权面积 评估价 70 示例 银行贷款 15000 7000平x70 105000000常规单笔贷款最高额 6000万 1亿元结论