安徽九华山酒店市场调查.doc

九华山酒店市场调查一、项目投资环境及概况1.1 城市概况（1）池州市的地理位置池州市位于安徽省西南部，属于长江中下游地区。2000年6月25日，国务院批准撤销池州地区和县级贵池市（改贵池区），设立地级市池州市，现为安徽省17个省辖市之一。池州市北临安庆，南接黄山，西临九江，东连芜湖、铜陵、宣城，是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城和国家优秀旅游城市，是安徽省“两山一湖（黄山、九华山，太平湖）”旅游区的重要组成部分，是中国第一个国家生态经济示范区。现辖一区（贵池区），三县（东至县、石台县、青阳县）和九华山风景区。总面积8272平方公里，据2010年普查数据，池州市常住人口140.3万。池州港是长江干线重点港口，是800里皖江外籍游轮、国内大型游轮进入“两山一湖”地区的定点停靠码头；318、206国道纵贯市内，沿江、安景高速公路，铜九铁路已全线通车；宁宜高速铁路、九华山旅游国际机场已动工建设，不久将通车、通航。（2）池州市的自然资源池州拥有丰富的生态农业资源，是国家重要的商品粮、 优质棉、出口茶叶、茧丝绸和速生丰产林基地；已探明的矿产资源有40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿藏的储量居安徽首位，特别是石灰石、方解石、白云石等非金属矿品位高、储量多、开发加工潜力大。池州已初步形成建材、非金属矿、有色金属冶炼、化工、轻纺、机械、农副产品深加工等支柱产业。（3）池州市的经济发展状况池州市大力实施工业强市发展战略，以工业化为核心，以工业结构战略性调整为主线，坚持投资带动、项目拉动、开放推动，工业经济保持持续高速发展态势。2010年，池州市地区生产总值300.8亿元，比上一年增长16.1%。其中，全市第一产业增加值45.7亿元，增长4.2%；第二产业增加值140.2亿元，增长24.0%；第三产业增加值114.9亿元，增长12.4%。三次产业比例由2009年的16.7:42.5:40.8调整为15.2:46.6:38.2。全年财政总收入达到43.4亿元，比上一年增长30.7%，其中地方财政收入31.2亿元，增长29.5%。安徽省各地区生产总值和人均GDP（2009年数据）如图1所示。从地区GDP来看，合肥市、芜湖市和安庆市排在前三位，分别为2102.13亿元、888.42亿元和796.13亿元，排在最后的是铜陵市、黄山市、池州市；池州市地区GDP为245.59亿元，是安徽地级城市中最小的城市。从人均GDP来看，马鞍山市、铜陵市、合肥市排在前三位，分别为5.2万元、4.67万元和4.16万元。宿州市、六安市、毫州市和阜阳市排在最后四位，均不超过1万元；池州市以人均1.73万元排在第8位，处于中等水平。从上述两组数据可以看出，池州市是一个小而有特色的城市。（4）池州市的投资环境浙商投资研究会参考国家公开统计数据的会员评价结果，对全国123个城市的投资价值进行了测评。池州市的测评结果如表1所示，2009年度池州市投资价值得分38.8份，总排名第59位，在中部地区33各测评城市中排名第8位。其中反映城市社会经济发展水平等客观情况的投资及环境指标中，池州市总排名53为，中部地区排名第7位。根据池州市“十二五”规划纲要，该市大力实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市、文化名市”战略，着力培育打造旅游文化创意、新材料、新能源及装配制造、新型化工四个千亿元产业集群，加快建设国际型旅游文化休闲度假基地、全国镇南关要材料基地、中部地区特色装备制造基地和长江经济带新型化工基地。新材料产业（非金属矿、有色金属、黑金属）、旅游文化行业以及现代农业是值得投资的三大产业。（5）池州市的旅游业在“十一五”期间，池州市委、市政府出台了关于加快建设旅游强市的决定，全市旅游围绕“把九华山建设成世界级旅游胜地、国际性佛教道场，把池州打造成为皖江首选、全国著名、国际知名的旅游目的地城市”的发展目标，全面实施“大九华、大旅游、大产业”发展战略。2010年，池州市旅行社共计73家，四星级旅游饭店5家，国家4A级以上旅游景区7处。旅游总收入由2005年的13.5亿元上升至138亿元，旅游接待人次由2005年的305万人次增长到1545万人次。据了解，“十二五”期间，池州市将以建设中国优秀旅游目的地城市和国际性旅游文化休闲度假基地为主要任务，着力实施“国际化、品牌化、旅游化”城市三大战略，构筑大九华圣境、杏花村秋浦仙境、牯牛降原生态、升金湖尧舜胜境四大旅游板块，开发推介宗教朝拜、生态观光、休闲度假、文化（乡村）体验、康体养生五大旅游产品。力争到2015年，池州市旅游年接待总量达到5000万人次。其中，入境游客达到100万人次；实现旅游总收入达到500亿元。1.2区域概况（1）九华山概述 九华山位于安徽省池州市境内，是以佛教文化和自然与人文胜景为特色的山岳型国家级风景名胜区，是中国佛教四大名山之一、国家首批5A级旅游景区、国家首批自然与文化双遗产地，安徽省“两山一湖”（九华山、太平湖、黄山）旅游开发战略的主景区。景区规划面积120平方公里，保护面积174平方公里，由11大景区组成。九华山以地藏菩萨道场驰名天下，享誉海内外。为进一步提升旅游景区品位，努力打造世界级旅游胜地和国际性佛教道场的目标，近几年来，九华山加快了九华街区的拆迁整治和柯村新区的开发进程，旅游设施得到了充分改善，旅游环境进一步优化。2010年，九华山旅游风景区完成地区生产总值11.8亿元，增长18%；接待游客400万人次，增长29%；旅游收入39亿元，增长25.8%；财政收入3.5亿元，增长29.8%。招商引资12.2亿元，增长22%；全社会固定资产投资17.8亿元，增长15%。社会消费品零售总额2亿元，增长10%。（2）九华山交通九华山处在南京、上海、杭州、武汉、合肥、黄山之间,随着合肥九华山黄山高速、沿江高速、北京福州高速、沿江铁路等交通大动脉相继在九华山脚下交汇和九华山飞机场的紧张筹建，九华山的外部交通条件充分改善，到九华山旅游观光将变得更加舒适和便捷。1.3 项目区位及交通状况远洲集团九华山精品度假酒店项目位于二、市场调查和竞争分析2.1客源分析（1）客源市场状况九华山以香客为主，约占总接待人次的60%以上，近几年游客比率上升较快，其中以团队为主要形式。数据显示，2011年1至6月份，九华山旅游风景区完成地区生产总值7.5亿元，增长19.81%。接待境内外游客240.33万人次，其中入境游客8.6万人次，入境游客占总游客数的3.6%。国内游客构成分析：九华山（香客不在分析范围内）的客源地主要是长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈三大区域。出游形式以团队为主，散客为辅；以观光为主，度假的极少。目前游客在九华山停留的时间约为12天，停留两天以上者很少。国外游客构成分析：由于其历史渊源，九华山风景区主要接待的是来自韩国、日本的游客，其次是东南亚，再次是欧美。外国游客在整体上所占比重并不是很大。依据安徽口岸发展“十二五”规划，安徽力争未来5年将九华山机场列入国家口岸发展规划，让九华山机场实现对外国籍飞机开放，届时外国游客数量将有不少提升。（2）客源市场细分a、按旅游消费水平细分按照这一标准细分，旅游市场司划分为豪华旅游市场、一等旅游市场、旅行旅游市场和经济旅游市场，九华山国内游客以企业管理人员、公务员、专业/文教技术人员、服务销售商贸人员所占比重较大，属一等及旅行旅游市场。b、按年龄构成细分九华山国内旅游客源市场主体是2544岁年龄段，随着我国人口老龄化水平的提高，老年人旅游市场将逐步扩大。c、按旅游爱好和习惯细分了解消费者的旅游爱好和习惯是旅游企业营销人员和其他设计人员所应获得的重要信息。这些信息包括旅游者所选用的交通工具，何种旅游项目，付款方式，旅游服务等级，旅游季节的选择以及其他因素。不同的旅游企业根据本企业所需要的市场信息进行市场细分。d、按旅游目的地细分旅游组织和旅游企业使用最广泛的细分市场的方法是按旅游目的细分。首先要区分公务性旅游者和非公务性旅游者，即非游乐性旅游者和游乐性旅游者。这两类旅游者还可再细分如下: 公务旅游者 非公务旅游者 政府工作人员 度假旅游者 业主 探亲访友者 私人公司工作人员 家有急事者 非赢利企业工作人员 陪同家属出差者2.2当地酒店市场调查九华山住宿旅游服务业比较发达，酒店宾馆，家庭旅馆，农家乐众多。高级宾馆、饭店、普通客栈，遍布全山景区，达200余家；高、中、低各档次的床位32000余张。根据酒店位置，主要分为山上酒店和山下酒店：九华山住宿山上，主要是二日游或以上，方便，不需要山下山上来会跑。盘山公路不好走，特别是晚上更要注意安全。九华山住宿山上街区酒店，离寺庙和景点近，可以晚上看看佛事活动，同时到达寺庙和景点比较方便， 九华山住宿住山下，以一日游和自驾游比较合适。商务会议也比较合适。山下酒店的价格低于山上。 目前，九华山共有30余家星级酒店，其中五星级酒店家，四星级酒店家，三星级酒店家。（1）池州碧桂园酒店 五星级酒店池州碧桂园酒店是由碧桂园凤凰国际酒店管理公司运营管理，集会议度假为一体的主题酒店。池州碧桂园凤凰酒店以欧陆设计理念打造，融入了意大利文艺复兴设计精髓与建筑语言池州碧桂园凤凰酒店拥有客房338间，会议厅11个，其中包含近千平方、能同时容纳约1000人会议的凤凰国际宴会中心。酒店内设中餐厅，其设有富丽堂皇的大厅及多间VIP贵宾房，各类菜系、佳肴汇集，装修极尽豪华，雍容华贵；西餐厅，伴着优美如画的月亮湖美景，随琴音乐韵，品尝名厨精心烹制各款国际美食，亲朋畅聚，悠闲尽享；酒店还设有美容、康体中心以及乒乓球、桌球、棋艺室、室内外泳池等各项设施，集商务、休闲、美食、康乐、度假功能于一体。酒店以其先进完善的高品质会议餐饮项目、舒适典雅的住宿度假环境及丰富的康体娱乐配套设施，用心为宾客提供优质的多样化酒店服务产品。（酒店开业时间2011年6月）（2）九华山维景国际大酒店，5星级酒店安徽九华山维景国际大酒店由香港远航集团投资兴建，并委托港中旅酒店有限公司进行管理。酒店按五星级建设，位于著名佛教圣地九华山风景区柯村新区，正对在建的99米地藏菩萨铜像与全国规模最大的佛教博物馆。酒店共有近400间豪华客房，及16套VIP 联排及3幢独立别墅，另配备中餐厅、西餐厅、韩国餐厅、豪华宴会厅、多功能会议厅以及室内游泳池、健身房、网球场、理疗等齐全高档的康乐设施。酒店呈现粉墙黛瓦的徽派建筑与自然的和谐共存体验。安徽九华山维景国际大酒店一期精品楼位于九华山风景区管委会对面，交通便利。距九华山风景区中心车站与旅游服务中心500米。设有91间套各类商务度假客房，可容纳150人的中餐厅和9间特色包厢，以及18间豪华KTV。酒店设有中央空调，24小时提供冷热水，所有客房均配有32英寸液晶电视；酒店的中庭园林，可供住店客人休息、品茶；客人可通过观光电梯、走廊观赏园中美景。（酒店开业时间2010年6月28日）（3）九华山五溪山色大酒店 五星级酒店九华山五溪山色大酒店坐落于九华山北大门五溪山色景区内，扼守进出“莲花佛国”之要冲，隶属于安徽九华山旅游发展股份有限公司，是一座五星级的综合型度假酒店。 酒店拥有各类客房300余间；大小包厢18个，可同时容纳2000余人就餐；各类会议室8个，另有可容纳600人的大型演艺中心1个；配套设施为当地最齐全，可提供户外拓展训练、高尔夫、网球、乒乓球、SPA水疗、禅茶表演、KTV、棋牌、健身、购物、垂钓等拓展、休闲、娱乐活动。九华山五溪山色大酒店，在五溪的美景上续写篇章。酒店将徽派建筑、汉唐文化、现代元素相互交融；引涓涓泉水，筑亭台楼榭，整个酒店与湖光山色融为一体；驻足酒店，“七八个星天外，两三点雨山前。”这是一个能与自然对话的天堂。（4）九华山聚龙大酒店，5星级酒店九华山聚龙大酒店与著名的丛林寺庙-祗园禅寺迎面而立，是九华山成立最早的一家三星级酒店（后改造为5星级标准酒店），国家级文明单位。 聚龙大酒店拥有标准客房、单人客房、裔务套房、豪华套房、总统套房共186间。配有先进的中央空调，卫星电视，背景音乐，进口卫生洁具，高档家具，国际、国内程控电话； 各类餐厅18个,可提供500余人 同时就餐，主营徽菜、淮扬菜、川菜和九华佛家菜；有大小会议室、会客室8间，设备先进的卡拉0K歌舞厅，桑拿美容中心，斯洛克桌球室，商场，商务中心，旅游车队，旅游服务中心。（5）池州平天半岛大酒店 五星酒店池州平天半岛大酒店坐落于平天湖南岸，隶属于安徽九华山旅游发展股份有限公司，依山傍水的优美环境，徽式古典的建筑风格，风光迤逦的城市后花园一个让心灵散步的休闲福地。 酒店是按高品质标准建设的滨水休闲度假型酒店，拥有接待中心（迎宾楼）、客房中心（聚龙阁）、餐饮中心（味珍坊）、会议中心及独立的临湖别墅（海澜阁、紫金阁）。其中客房100余间，餐饮包厢10余间及西餐厅、会议室6个。 酒店将传统的徽式建筑与现代时尚元素相融合，充分利用自然优美的山水景观，打造高品质的临湖休闲度假乐园。“（开业时间2010年7月1日）（6）九华山中心大酒店 4星级酒店九华山中心大酒店是在九华山风景区实施“二次创业, 二次开发”的发展中投资兴建的四星级旅游商务酒店，地处风景区主入口黄金地段，东临风景区管委会政务区和狮子峰景区，南望九十九米地藏菩萨露天铜像及铜像广场，与商业步行街相对，与游客服务中心和佛光大道为邻，地理位置十分优越，交通便利，环境怡人。酒店集客房、餐饮、会议、康体、娱乐、商务于一体，总面积3万平方米，拥有各类商务标间、行政标间、商务单间、行政单间、豪华套房、总统套房共200间，有各类大小会议室5个，酒店拥有容纳500余人同时就餐的宴会大厅、西餐厅和多个装饰豪华、风格迥异的包厢，餐饮特聘地方名厨主理，菜肴广采各派谱系又独具地方特色，尤以佛教素宴、各类山珍野菜等系列菜肴最为脍炙人口。（7）九华山九连苑宾馆 4星级酒店九莲苑宾馆隶属全国重点寺庙九华山旃檀禅林；由九华山佛教协会会长、旃檀禅林住持慧深法师筹资，按四星级标准建设的佛教宾馆。宾馆位于九华街中心，九华山旃檀禅林三大宝殿后面，与供奉明净真身的大雄宝殿环绕，交通方便，拥有大型停车场，环境优雅，内有庭园，宾馆左侧建有小型休闲公园，公园内古树参天，直观九芙蓉全山全景；宾馆内部装修典雅，凸现佛教文化气息。拥有豪华标准68间，贵宾标间21间，贵宾套房6间。经济型标间28间等各种类型客房，设有中央空调，液晶电视、程控电话、光迁宽带接口，24小时热水供应；一楼设有素斋大厅，拥有多个装饰高雅，佛文化浓郁的素斋包厢，能同时容纳300多人就餐。（8）东崖