广西2015年房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的概念与种类考试试卷.docx

广西2015年房地产估价师经营与管理：私募股权投资的概念与种类考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产投资的缺点是_。 A相对较高的收益水平 B易于获得金融机构的支持 C抵消通货膨胀的影响 D投资回收周期较长 2、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法3、某市2008年住宅的预测销售量为500万，实际销售量为650万，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为_万。 A500.0 B537.5 C612.5 D650.0 4、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同5、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：工业用地的监测点评估价格 6、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。 A：利润 B：毛收入 C：价值 D：净收益 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列统计指标中属于变异指标的是。(2007年试题) A：众数 B：调和平均数 C：中位数 D：标准差 E：执行层的组织协调 8、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 9、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的_。 A第一阶段 B第二阶段的后半段 C第三阶段的后半段 D第四阶段 10、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于_的设置。 A项目定位 B盈亏系数 C平衡点 D风险临界值11、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。 A开发商 B承包商 C监理单位 D相关的政府部门 12、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。 A：城市房地产管理法 B：土地管理法 C：城市规划法 D：城市房地产转让管理规定 E：执行层的组织协调 13、征收集体土地，土地补偿费应当归_所有。 A县级以上人民政府土地管理部门 B乡(镇)人民政府 C农村集体经济组织 D土地使用者14、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是_。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销 15、是商业银行的最基本职能。 A：充当信用中介 B：变货币收入为货币资本 C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：执行层的组织协调 16、网络图法在建设工程管理中常常作为的方法。 A：质量控制 B：成本控制 C：进度控制 D：合同管理 E：借款合同 17、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是_。 A宗地图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图 18、基准地价系数修正法的基本原理是【2003年考题】 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理论 D：区位理论 E：工业用地的监测点评估价格 19、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。 A1.8月 B2.5季 C1.8年 D0.45年 20、结构施工图不是指导的依据。 A：室内外装修设计 B：编制预算 C：施工组织设计 D：施工进度计划 E：执行层的组织协调 21、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同 22、对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始_。 A下降 B迅速下降 C稳定不变 D上升23、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。 A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 E：执行层的组织协调 24、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(2009年试题) A：空置率与有效毛收入呈反向变动 B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 E：借款合同25、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括_部分。 A销售收入测算 B成本及税金 C借贷资金 D利润分配二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列保险险种中，属于商业保险的有_。 A责任保险 B失业保险 C工程保险 D人寿保险 E劳动工伤保险 2、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是_。 A800.62 B687.22 C804.73 D752.493、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有 A：可出租面积 B：基础租金 C：室内装修 D：客户类型 E：出租单元面积规划 4、拆迁人拆除，不予补偿。 A：必须拆除的违章建筑 B：代管房屋 C：产权有争议房屋 D：抵押房屋 E：超过批准期限的临时建筑5、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。 (2008年试题) A：资产增加，所有者权益增加 B：资产减少，所有者权益减少 C：资产增加，所有者权益减少 D：资产减少，所有者权益增加 E：执行层的组织协调 6、法人包括等。 A：机关法人 B：事业单位法人 C：企业法人 D：社团法人 E：自然法人 7、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A1667 B1765 C1875 D2000 8、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 9、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为_。 A3000元 B6000元 C1.5万元 D3万元 10、定义市场区域工作主要包括_。 A描绘市场区域的发展前景 B描绘市场区域 C在相应地图上描绘区域的物业类型 D在相应地图上标出市场区域的边界 E解释确定市场区域边界的依据11、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。 A：资金短缺 B：洪涝灾害 C：建材供应短缺 D：开挖基槽发现重要古墓 E：规划方案上报后审批期限超过一年 12、下列关于工程量清单，表述正确的是。 A：从性质上说，工程量清单是招标文件的组成部分 B：工程量清单的描述对象是已建工程 C：工程量清单内容涉及清单项目的性质、数量等，并以表格为主要表现形式 D：工程量清单作为投标文件的组成部分 E：工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分 13、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有。 A：注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B：注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C：至少有两名注册房地产估价师签名 D：法定代表人或执行合伙人必须签名 E：房地产估价机构必须加盖公章14、征收土地由用地单位支付。 A：土地补偿费 B：安置补助费 C：地上附着物补偿费 D：最低生活费 E：青苗补偿费 15、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取_方式。 A政府定价 B双方协议 C政府指导价格 D拍卖、招标、挂牌出售 16、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为_万元。 A50 B70 C30 D40 17、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括_。 A开发项目用地现状 B市场供给量 C交通运输条件 D水文地质 E气象 18、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：税费 19、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般_。 A不能作为可比实例 B取相同的部分作可比性 C仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例 D仍然可作为可比实例 20、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。 A较大 B较小 C差距较大 D大致接近 21、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A位置固定性 B各异性 C适应性 D相互影响性 22、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋_登记。 A他项权利 B转移 C所有权初始 D变更23、计量估价合同是以_和单价表为计算包价依据的合同。 A总工程量 B实测工程量 C工程量清单 D最终工程量 24、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是