司法考试经济法之土地法与房地产法讲义.doc

资料来源：法律教育网法律教育网提供更多免费资料下载司法考试经济法之土地法与房地产法讲义第一节 土地管理法 一、国有土地使用权 （一）出让土地使用权 出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。 出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。 出让土地使用权的取得。出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。 出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况： （）居住用地年； （）工业用地年； （）教育、科技、文化、卫生、体育用地年； （）商业、旅游、娱乐用地年； （）综合或者其他用地年。 此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过年。 国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。 （二）划拨土地使用权 划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 适用范围包括：国家机关用地例如政府大院和军事用地；城市基础设施用地例如道路、停车场和公益事业用地例如残疾人工厂学校、希望小学，不包含正常健康人的学校；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，如三峡工程、京九铁路等；法律法规规定的其他用地。 二、集体土地使用权 (一)概述集体土地使用权是符合法律规定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。 1集体土地使用权的特征： 【提示】按土地用途进行分类的各项集体土地使用权可以分别对应有不同的取得方式。如a农用地使用权的取得方式为承包(因此又被称为“土地承包经营权”)，其中主要采用带有社会保障性质的与集体经济组织内部成员身份密切相关的家庭承包方式，此外也可采用招标、拍卖及公开协商等承包方式；b宅基地使用权的取得方式为分配；c非农经营用地使用权的取得方式为投资；d非农公益用地使用权的取得方式为拨付。 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 【提示】国家为a保护耕地及b垄断建设用地一级市场，限制非农业性集体土地使用权交易。(二)土地承包经营权本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为3050年，林地的承包期限为3070年。【提示】a土地承包方案必须经村民会议23以上成员或者23以上村民代表同意。b本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议23以上成员或者23以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。(三)宅基地使用权 农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。 四、建设用地管理(一)国家建设用地1国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。征收下列土地由国务院批准：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的；(3)其他土地超过70公顷的。 总结：735基征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。(三)临时建设用地临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。其与一般建设用地相比，用地时间短，审批手续相对简便。1临时建设用地的审批程序。临时建设用地，由 A县级以上人民政府审批。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当 B先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与 C有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付 D临时使用土地补偿费。2临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：(1)必须按照临时使用合同约定的用途使用土地；(2)不得修建永久性建筑；(3)临时使用土地的期限不得超过2年。 五、土地纠纷及其解决途径 (1)土地确权纠纷（行政），由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理； a单位之间的争议，由县级以上人民政府处理； b个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级政府处理。 c当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。 (2)土地侵权纠纷（民事），由当事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。 【提示】土地确权纠纷行政前置，土地侵权纠纷可以直接起诉。第二节 城市房地产管理法 一、房地产开发 用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费；满年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 二、房地产交易 1商品房预售，应当符合下列条件：（三证一投资） （）已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （）持有建设工程规划许可证； （）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 2划拨土地使用权转让。（转让经济适用房。） （）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。 总结： 1经适房先转为商品房，再转让； 2由受让方补办出让手续，是为了增加其购买经适房的麻烦，不如