房地产金融五个人住房贷款PPT课件.ppt

第五章个人住房贷款 第一节个人住房贷款概述第二节个人住房贷款工具第三节个人住房贷款的运作 1 第一节个人住房贷款概述 一 个人住房贷款的概念及种类 一 个人住房贷款的概念个人住房贷款是金融机构向购买 建造 改造 修缮各类住房的自然人发放的贷款 2 第一节个人住房贷款概述 一 个人住房贷款的概念及种类 二 个人住房贷款的种类 4种划分 1 按资金来源划分个人住房贷款可分为自营性贷款 也称商业性贷款 委托性贷款 也称公积金贷款 组合贷款 由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成 两个贷款品种的贷款主体 资金来源 利率不同 因此需要分别签订借款合同 3 第一节个人住房贷款概述 二 个人住房贷款的种类 4种划分 2 按住房用途划分首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款 也称 一手房 贷款 再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款 俗称 二手房 贷款 房屋开发土地开发购房抵押贷款 4 第一节个人住房贷款概述 二 个人住房贷款的种类 4种划分 3 按贷款用使用分P56个人住房贷款可分为个人购买贷款 个人大修住房贷款等 4 按购买住房类型划分个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款 个人购买商品住房贷款等 5 第一节个人住房贷款概述 二 个人住房贷款的特征1 贷款期限长2 零售性 或分散性 3 分期偿还 由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息 6 第一节个人住房贷款概述 三 个人住房贷款中的几个主要术语1 贷款金额是指借款人向贷款人借款的数额 一般来说 银行会有所谓的贷款限额 比如我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的70 2 首付比率指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率 3 贷款价值比率也称贷款成数 是指贷款金额占所购房地产价值的比率 银行一般有最高贷款价值比率的规定 目前我国规定 贷款金额最高不得超过所购房地产价值的70 7 第一节个人住房贷款概述 三 个人住房贷款中的几个主要术语4 偿还比率偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率 在个人住房贷款中 通常采用的是按月分期付款的方式偿还 其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率 在发放个人住房贷款时 银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标 并规定一个最高比率 5 贷款余额贷款余额是指分期付款的贷款 在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额 8 第一节个人住房贷款概述 四 个人住房贷款的担保方式 目前有五种形式 1 以所购住房作抵押抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式 贷款人持有抵押财产的担保权益 当借款人不履行借款合同时 贷款人有权以该财产折价或者以拍卖 变卖该财产的价款优先受偿 住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押 期房抵押 是指购房人在按规定支付首期房价款后 由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款 购房人将所购期房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为 9 第一节个人住房贷款概述 四 个人住房贷款的担保方式 目前有五种形式 2 抵押加连带责任保证即借款人或第三人提供住房作为抵押 同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证 主要有两种形式 1 以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保 2 住房置业担保 在借款人不能按规定提供贷款担保时 住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款 与贷款人签订保证合同 提供连带责任保证担保 申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保 房屋抵押权与其担保的债权同时存在 抵押人还需办理抵押房屋保险 10 第一节个人住房贷款概述 四 个人住房贷款的担保方式 目前有五种形式 3 抵押加购买住房贷款保险即借款人或第三人提供抵押担保的同时 由借款人购买住房贷款保险 中国人民银行 个人住房贷款管理办法 规定 以房产作为抵押的 借款人需在合同签订前办理房屋保险 目前各地的房屋保险年费率不低于0 8 由借款人一次性支付 11 第一节个人住房贷款概述 四 个人住房贷款的担保方式 目前有五种形式 4 质押担保即借款人或第三人用银行存单 债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管 当借款人不能如期还款时 贷款人依法处理质物偿还贷款本息 罚息及费用 5 连带责任保证即保证单位为借款人全程提供连带责任保证 借款人不能如期还款时 由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息 罚息及费用 12 第一节个人住房贷款概述 五 住房置业担保 一 住房置业担保的概念住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司 在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下 为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同 提供连带责任保证担保的行为 住房置业担保可以支持个人住房消费 发展个人住房贷款业务 保障债权实现 13 第一节个人住房贷款概述 二 住房置业担保的程序1 借款人向担保公司申请住房置业担保应具备下列条件 1 具有完全民事行为能力 2 有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件 3 收入来源稳定 无不良信用记录 且有偿还贷款本息的能力 4 已订立合法有效的住房购销合同 5 已足额交纳购房首付款 6 符合贷款人和担保公司规定的其他条件 14 第一节个人住房贷款概述 二 住房置业担保的程序2 担保公司受理借款人的申请 若借款人资信不良 可拒绝担保 3 签订有关合同 办理有关手续在住房置业担保被批准后 担保公司与贷款人签订书面保证合同 且保证合同是从合同 住房置业担保的保证期间由担保公司与贷款人约定 但不得短于个人住房借款合同规定的还款期限 且不得超过担保公司的营业期限 担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保 15 第一节个人住房贷款概述 二 住房置业担保的程序4 解除担保借款人依照借款合同还清全部贷款本息 借款合同终止后 保证合同和房屋抵押合同即行终止 借款人到期不能偿还贷款本息时 依照保证合同约定 担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后 保证合同自然终止 保证合同终止后 担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿 并要求行使房屋抵押权 处置抵押房屋 16 第一节个人住房贷款概述 三 住房置业担保公司担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司 其实有资本以政府预算资助 资产划拨以及房地产骨干企业认股为主 要保证贷款人与担保公司的独立性 担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务 房地产开发除外 担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金 并存入借款人的贷款银行 当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时 贷款人有权从保证金账户中予以扣收 担保公司还应建立担保风险基金 担保公司担保贷款余额的总额 不得超过其实有资本的30倍 超过30倍的 应追加实有资本 17 第一节个人住房贷款概述 六 个人住房贷款的性质抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段 严格来说 这两者是有较大差异的 在我国现行法律中 如 中华人民共和国民法通则 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 担保法 以及 城市房地产管理法 等法规 均只有 抵押 的有关规定 而无 按揭 的有关规定 由于我国的法律制度中 没有按揭贷款制度 往往把国外有关的 按揭 贷款统称为抵押贷款 在实践工作中 也把 按揭 当成抵押 个人住房贷款实质上是按揭贷款 18 第一节个人住房贷款概述 一 个人住房贷款的实质个人住房贷款 即房地产按揭或房屋按揭 就是购房者 按揭人 在按揭合同期限内向金融机构 按揭权人 租楼 按揭期满买楼的一种法律行为 房地产发展商既是售楼人 又是按揭人的担保人 同时也是按揭权人的部分代理人 这是现代经济条件下 为了帮助居民购置物业 借助金融机构融资形式 从按揭购楼行为过程来看 按揭人首先买下非按揭楼宇部分 把这部分当作 租楼 按金 向按揭权人 租用 按揭楼宇 交付的贷款月息就是按揭楼宇租金 按揭期 实质上就是租期 满买楼 而对于按揭权人来说 就是买下按揭楼宇给按揭人租用 按揭期满卖出楼宇的法律行为 19 第一节个人住房贷款概述 六 个人住房贷款的性质从现有的一系列法律规定中可看出 能设定抵押权的 只能是法定的 即已合法取得的 财产或者房地产 房地产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵押权人 以此作为债务资金的偿还保证 但抵押权人并未实际占有抵押物 也不能享有使用权和收益权 只有当抵押权实现时 即抵押人到期未归还抵押贷款 抵押权人方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿 20 第一节个人住房贷款概述 抵押 与 按揭 最明显的区别是 按揭 中 按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人 而 抵押 中 抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人 区分按揭和抵押最简单的方法 即当事人 抵押权人和按揭权人 在民事诉讼中的地位来看 在抵押诉讼中抵押权人只能以抵押受益人的身份参加 不能以所有权人或业主的身份参加诉讼 而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼 21 第一节个人住房贷款概述 二 按揭贷款与抵押贷款的区别1 债务承担手段不同抵押是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保 而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇的房地产作为 按金 向按揭权人租用按揭楼宇 2 债权债务参与人不同抵押是借贷双方参与 即债权人 抵押权人 和债务人 抵押人 参与 债权人既是贷款者 又是受押人 债务人既是借款者 又是出押人 而按揭贷款参与人有发展商 按揭人 按揭权人 按揭人必须与发展商订立楼宇买卖合同或楼宇预售合同并付了非按揭楼价款后 方可与按揭权人签订按揭购楼贷款合同 22 第一节个人住房贷款概述 二 按揭贷款与抵押贷款的区别3 债务资金运用及目的不同抵押的目的是为获得贷款 但资金可以自由运用 按揭贷款的目的是为了购置物业 资金不能移作他用 只能用于特定房屋的购买 4 债务还贷形式不同抵押贷款还款形式 可以是到期一次偿付贷款本金 利息 也可以是分期偿还 而按揭贷款还款形式是等额还款 即 每月支付 或叫 月供 月供项目分为两部分 即供按揭贷款月息及定额月存楼价款 23 第一节个人住房贷款概述 二 按揭贷款与抵押贷款的区别5 债权人审查债务人资信重点不同房地产抵押贷款 债权人审查重点内容是 抵押房地产的权属是否清楚 抵押房地产具体情况 建筑结构 坐落地点 四至范围 新旧程度 建筑面积 占地面积等 抵押房地产的实际价值等 现房按揭主要审查楼宇质量如何 房屋销售情况以及按揭人收入状况等 期房按揭主要审查发展商资信如何 发展商经济实力 房屋施工进度 竣工时间 预售手续 包括是否办理了房屋预售许可证等 是否完备 齐全 按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等 24 第二节个人住房贷款工具 一 月等额偿还按揭贷款P67月等额偿还按揭贷款 ConstantPaymentMortgage CPM 方式是指借款人每月还贷本息合计金额相同 但每月偿还的本金部分逐渐增加 利息部分逐渐减少 该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人 月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金 设贷款金额为P 贷款月利率为i 按月计算的贷款期限为n 月偿还额为A 用现金流量图如下 0 1 2 3 n 1 n P A A A A A 25 各期贴现值 已知年值A求现值P 0 1 2 3 n 1 n P A A A A A 26 第二节个人住房贷款工具 例5 2某城市居民购买一套住房 申请商业性个人住房贷款20万 年利率5 04 贷款期限15年 若在整个贷款期内 利率未变 那么 该居民每月偿还额为多少 解 已知P 20 万元 月利率i 5 04 12 n 15 12 180 期 27 第二节个人住房贷款工具 在整个贷款期内 若遇法定利率调整 贷款期限1年以内的 实行合同利率 贷款期限在1年以上的 于下年初开始 按调整后的利率重新计算月偿还额 设贷款本金为P 月利率为i 贷款期数为n 当借款人偿还m期后 利率调整为i 求利率调整后的月还款额A 为多少 1 先计算M时点上未清偿贷款本金P 有两种方法 方法一 未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算 即等于第m期后的偿还额的现值之和 公式为 28 第二节个人住房贷款工具 1 先计算M时点上未清偿贷款本金P 有两种方法 方法二 即用贷款总额P减去m期累加的现值 然后再计算m期时点的值 该值即为未清偿贷款余额 公式为 29 第二节个人住房贷款工具 2 计算利率为i 时的月偿还额 30 第二节个人住房贷款工具 例5 3例5 2中的个人住房贷款20万 年利率5 04 贷款期限15年 假设该家庭已按月等额偿还了5年 当年利率上升为6 那么从第6年年初开始月偿还额为多少 解 已知P 20 万元 i 5 04 12 n 180 期 m 60 期 i 6 12 求A 1 计算第5年年末未清本金余额 31 第二节个人住房贷款工具 例5 3计算 续 P 149255 元 32 第二节个人住房贷款工具 遇法定利率调整时 若月偿还额不变 则还款期增加或缩短 则要计算还款期 其计算公式为 33 第二节个人住房贷款工具 某购房者拟购买一套价值100万元的房产 首付30万元 其余向银行申请年利率为6 贷款期限为20年 按月等额本息偿还方式的70万元的贷款 根据以上已知条件 计算该购房者前5个月中各月偿还的本金和利息各为多少 34 已知条件 年利率为6 贷款期限为20年 月等额本息还款方式 贷款额度为70万 先求月等额还款额为 则第1月应还的利息为 700000 6 12 3500 元 第1月应还的本金为 5015 02 3500 1515 02 元 则第2月应还利息为 700000 1515 02 6 12 3492 42元第2月应还的本金为 5015 02 3492 42 1522 6 元 35 则第3月应还利息为 700000 1515 02 1522 6 6 12 3484 81元第3月应还的本金为 5015 02 3484 81 1530 21 元 则第4月应还利息为 700000 1515 02 1522 6 1530 21 6 12 3477 16元第4月应还的本金为 5015 02 3477 16 1537 86 元 则第5月应还利息为 700000 1515 02 1522 6 1530 21 1537 86 6 12 3469 47元第5月应还的本金为 5015 02 3469 47 1545 55 元 36 前5个月中每月所还的本金和利息 37 已知条件 年利率为6 贷款期限为20年 月等额本息还款方式 贷款额度为70万 1 先求月等额还款额为 第2月初的本金为 698484 98 700000 1515 02 38 已知条件 年利率为6 贷款期限为20年 月等额本息还款方式 贷款额度为70万 1 先求月等额还款额为 第3月初的本金为 696962 39 700000 1515 02 1522 60 39 已知条件 年利率为6 贷款期限为20年 月等额本息还款方式 贷款额度为70万 1 先求月等额还款额为 最后1个月月初的本金为 即最后1个月5015 02元的月供中中本金是4990 07元 利息为24 95元 40 第二节个人住房贷款工具 二 等额本金偿还按揭贷款等额本金偿还按揭贷款 ConstantAmortizationMortgage CAM 方式是在整个贷款期内 本金部分按月等额偿还 利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付 这种还款方式的每期偿还额是递减的 适合于预期收入可能逐渐减少的借款人 其计算公式为式中 ak 第k期的月还款额 P 贷款本金 n 还款期数 k 还款第k期 41 第二节个人住房贷款工具 例5 5在例5 2中的个人住房贷款20万 年利率5 04 贷款期限15年 假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式 其他条件不变 那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少 42 第二节个人住房贷款工具 等额本金偿还工具与月等额偿还工具两者的差异表现在 1 两者还款数额不同 月等额偿还的数额每期是一个固定数 而等额本金偿还的数额随还款期数的增加而呈减少的现象 2 每期还款额中本金 利息所占比例不同 月等额偿还方式先期以支付利息为主 后期以本金为主 而等额本金偿还方式每期的本金是相同的 利息随还款期数的增加而相应减少 3 两种还款方式中的利息总额不同 月等额偿还方式因采用复利计息方式 总还款额中利息总和比等额本金还款的利息总额高 43 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款 GraduatedPaymentMortgage GPM 方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额 但每年或每几年内的各个月份 均以相等的额度偿还 一般是在贷款期内最初的5年或10年里 每年的月还贷额相同 但逐年以一定的比率递增 其前期月偿还额低于等额偿还方式计算的还款额 这种还款方式适合于年轻人申请个人住房贷款 这种还款方式也称分级支付方式 渐进式还款方式 44 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款用现金流量图表示 见下图 0 1 2 3 n 1 n年 P M1 M1 1 S n 1 45 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款的计算公式 在此n为年数 46 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款的计算公式 计算月还款额 如果不考虑月利息 则计算公式 Mt为第t年的月还款额 在此n为年数 47 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款计算月还款额 如果考虑月利息 则计算公式 在此n为年数 48 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款计算月还款额 如果考虑月利息 则计算公式 在此n为年数 49 第二节个人住房贷款工具 三 递增式偿还按揭贷款从以上两种情况来看 很显然不考虑月利息的第一种情况 比考虑月利息的第二种情况 支付的利息少 但是考虑月利息的第二种情况与现实个人住房贷款的实际操作更接近 所以第二种情况更有实际意义 50 第二节个人住房贷款工具 例5 6某居民家庭向银行申请住房贷款30万元购买一套住宅 年利率12 贷款期限10年 最初6年还款额每年递增7 5 第6年开始采用月等额偿还 试计算第一年的月还贷额和第6年后的月偿还额为多少 用两种方法计算 解 已知P 30 万元 i 12 n 10 年 s 7 5 求M1 这里以考虑月利息的情况来计算 51 52 53 第二节个人住房贷款工具 四 漂浮式按揭贷款所谓漂浮式按揭贷款 BalloonMortgage BM 是指贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额 因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款 美国在20世纪30年代 所采取的每月只偿还利息部分 到期一次性偿还本金的按揭贷款方式 实际上就是一种漂浮式按揭贷款 现代的漂浮式贷款是贷款人为了向借款人转嫁部分通货膨胀风险 而在传统的漂浮式贷款方式基础上发展而来的 54 第二节个人住房贷款工具 漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤 第一步 按月等额偿还方式计算月还款额 即第二步 按月偿还系数确定实际偿还额 漂浮式贷款的月偿还系数在此 a为漂浮式贷款的月偿还额占月等额偿还方式中月还款额的比例 55 第二节个人住房贷款工具 漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤 第三步 按等额支付序列的年金终值公式计算最后一次的还款额 漂浮式按揭还款方式中 每月少偿还额部分应按等额支付序列计算其终值 其计算公式为 在此 F为年金终值 A0为每月少偿还的金额 最后一次还款还应加上该期的实际偿付额 A1 那么 最后一次还款额为 56 第二节个人住房贷款工具 五 可变利率按揭贷款前面介绍的四种还款方式 是固定利率还款方式 即在贷款期内 若国家法定利率未调整 即使市场利率变化后 也按原先的利率计算还款 固定利率按揭还款方式不能随市场利率的变化而进行相应的调整 难以防止借贷双方在通货膨胀条件下可能出现的损失 下面介绍可变利率按揭贷款 AdjustableRateMortgage ARM 57 第二节个人住房贷款工具 例5 9某银行提供了一笔10万元的住房贷款 年利率10 期限10年 当借款人偿还1年后 市场利率上升至12 但法定利率未做调整 当第5年年末时法定利率调至12 那么银行的这笔住房贷款的收益如何 计算前5年的月偿还额现值可以分析这个问题 1 该笔贷款的月偿还额 即 58 第二节个人住房贷款工具 2 前5年还贷金额的现值 59 第二节个人住房贷款工具 2 第5年年末未清偿贷款余额的现值 该笔贷款银行收益的现值为 60457 3 34922 95379 3由此可得银行在该笔贷款上的净收益为 95379 3 100000 4620 7 元 60 第二节个人住房贷款工具 由以上的实际例子可知 银行若采用固定利率放贷 不随市场利率上升而调整 将面临亏损的风险 当市场利率下跌时 借款人会大量提前还款 违约行为大量出现 这一方面使银行面临损失 另一方面 银行的资金需要重新寻找投资的出路 加重资金运用成本 可变利率按揭贷款是指合同规定的利率可以浮动 这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的 推行可变利率按揭贷款的目的就是使客户与银行共担利率风险 一方面 不能使借款人的负担过重 以防违约的大量出现 另一方面 银行也能从利率变化中降低风险 以取得稳定的收益 61 第二节个人住房贷款工具 可变利率按揭贷款根据其运作方式不同 主要有随价格水平调整的按揭贷款和利率可调整按揭贷款两种方式 1 随价格水平调整的按揭贷款 PriceLevelAdjustedMortgage PLAM 这种按揭还款方式是借贷双方只确定贷款的初始利率 不考虑通货膨胀 约定在一段时间后按照市场价格指数 比如消费价格指数 对贷款余额进行调整 2 可调整利率按揭贷款 AdjustableRateMortgage ARM 这种贷款工具是住房贷款时 双方确定一个略低于市场利率的初始利率 以后每隔一段时间调整一次 使之与市场利率相一致 62 第二节个人住房贷款工具 1 随价格水平调整的按揭贷款 PLAM 其特点是在双方确定初始利率后 约定按市场价格指数对月还贷额或贷款余额进行调整 其具体步骤为 1 按合同约定利率和借贷条件来计算月还贷额 2 根据变化的市场价格指数来调整贷款余额 3 按市场价格指数调整的贷款余额和初始利率 合同利率 计算月还款额 63 第二节个人住房贷款工具 例5 10某居民与银行签订了一份住房贷款合同 贷款金额为10万元 年期10年 合同利率4 同时约定 在贷款期内 按物价指数对贷款余额进行调整 在贷款的头3年物价指数上涨了3 第4年年初按物价指数调整还款额 若还款期不变 则月还款额为多少 64 第二节个人住房贷款工具 解 1 计算4 利率下的月还款额 65 第二节个人住房贷款工具 2 按物价指数调整贷款余额 计算第4年年初未清偿贷款余额 按物价指数3 调整贷款余额 66 第二节个人住房贷款工具 3 按调整后的贷款余额 4 的利率计算月还款额则可得从第4年年初每月偿还额1042元 67 第二节个人住房贷款工具 2 可调整利率按揭贷款 ARM 可调整利率按揭贷款的初始利率如何确定 后期的利率如何调整 初始利率是借款合同成立时双方所确定的利率 它是银行为保证一定的有效利率而精心设计的 初始利率通常略低于市场利率 这是银行为吸引客户而采取的一种手段 利率调整既考虑原先给予客户的优惠 又考虑通货膨胀率 68 第二节个人住房贷款工具 2 可调整利率按揭贷款 ARM 在实际中为了计算的简便 利率加上通货膨胀率为调整后的市场利率 利率调整期可以是1年 3年 5年 一般以1年为调整期 可调整利率贷款包括利率调整无上限的按揭贷款 对利率调整有上限的按揭贷款 对每期还贷额的调整幅度有限制的按揭贷款三种 69 1 利率调整无限制的按揭贷款 这种工具对利率调整不设任何限制 例5 12居民与银行签订了一份可调整利率的按揭贷款合同 目前市场利率为6 双方约定的初始利率为5 5 贷款期为15年 前5年每年调整一次 其通货膨胀率每年上涨0 5 前5年的月偿还额计算如下表 70 第二节个人住房贷款工具 2 可调整利率按揭贷款 ARM 2 利率调整有上限的按揭贷款 这种还款方式是指银行一次调整利率所允许的最大幅度 比如 市场利率上涨了4 假如每次所允许的最大调整幅度为2 则银行第一次只能将初始利率调高2 这是保障借款人不会因利率调整过高而带来偿还债务的过多负担 有利率上限的贷款 初始利率一般按当时的市场利率确定 71 第二节个人住房贷款工具 2 可调整利率按揭贷款 ARM 3 还贷额有上限的按揭贷款 这种贷款方式是对借款人的月偿还额作最高限制 因为利率调高 月偿还额会大幅度增加 因此 考虑借款人的支付能力 对月偿还额一般作上限规定 由于受贷款偿付额的限制 调整后的月还贷额与实际支付额会出现一定的差额 这笔差额按当年的复利计算 并列入下年度的未清偿贷款余额 这便会使未清偿的贷款余额增加 这种现象叫负摊还 即负分期付款 年负分摊额应计算到年末贷款余额 作为计算以后月等额偿还的本金 72 第二节个人住房贷款工具 3 可变利率按揭贷款的优缺点 1 可变利率抵押贷款的优点 主要包括 第一 因利率可变 所以其初始利率较固定利率贷款的利率要低 可以吸引更多的客户 第二 因初始利率低 还款额低 所以达到贷款标准的客户多 有利于银行在贷款时做更全面的评价 选择性更大 第三 在高利率时取得的贷款 随着市场利率的降低还款额减少 不会出现市场利率低而贷款利率高对借款人不利的情况 迫使借款人违约或进行二次抵押 再抵押 第四 利率随市场而变则不会造成银行利率风险 73 第二节个人住房贷款工具 3 可变利率按揭贷款的优缺点 2 可变利率按揭贷款的缺点 主要包括 第一 由于利率是波动的 虽然初始利率低 但未来有升高的可能性 使借款人利率风险加大 第二 利率变化过大 过频会引起还款额大幅度上升 导致借款人还款困难 使贷款拖欠或成为坏账的可能性加大 第三 较低的初始利率可能会很快上升 借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失 第四 还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定 很多借款人不希望还款额变化过大 第五 利率每次变动都要双方协商 所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休 讨价还价 交易成本较高 74 第二节个人住房贷款工具 六 逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款 ReverseAnnuityMortgage RAM 和通常的按揭贷款不同 是贷款人逐月付给房地产所有者一定的资金 抵押合同期满 借款人则一次性还贷 在国外 许多人退休后收入下降 致使生活水平受到影响 由金融机构每月向其提供固定数额的贷款 作为老年人生活费用的补助 贷款期末 一般为10年 一次性偿还贷款 作为逆向年金贷款 银行所获得的贷款收益是免税的 75 第二节个人住房贷款工具 六 逆向年金抵押贷款计算方法如下 1 对房地产价格进行评估 发放贷款的本金 利息之和为房地产价值的一定百分比 一般为房地产价值的50 2 合理确定贷款期 3 计算每月付给借款人的数额 用等额序列支付的储存基金 偿债基金 公式计算 其计算公式为 76 第二节个人住房贷款工具 六 逆向年金抵押贷款当贷款到期 处分抵押房地产 清偿银行贷款 借款未到期借款人死亡 处分抵押房地产 清偿银行借款后剩余部分交由继承人 若无继承人的捐给社会福利机构 77 第二节个人住房贷款工具 例5 15某银行同意向一老年人补偿未来8年的生活费用 采取逆向年金抵押方式 银行对房产价值进行了评估 评估值为50万元 若年利率为6 银行按评估值的40 发放 那么 该老人每月能得到多少生活费 到期后 银行的收益如何 解 已知n 8 12 96 期 F 50 40 20 万元 i 6 12 0 5 78 第二节个人住房贷款工具 解 已知n 8 12 96 期 F 50 40 20 万元 i 6 12 0 5 79 第二节个人住房贷款工具 逆向年金抵押贷款作为一种特殊的住房贷款 有其自身的优点 但同时也有其缺点 优点 1 可以使房屋所有人利用房屋取得资金 进行消费和其他方面的投资 提高了资产的流动性 2 利用房屋取得资金 是人们取得生活费用的最后选择 这有利于社会问题的解决 3 终生养老金抵押贷款 在房屋抵押后 抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中 既解决了生活资金又解决了居住问题 80 第二节个人住房贷款工具 逆向年金抵押贷款缺点 1 获取这些资金的成本较高 包括利息和转让费 2 借款人违约风险加大 在房屋升值幅度小或贬值时更是如此 3 在利率较高情况下 借款人得到的借款数较低 81 第三节个人住房贷款的运作 一 自营性个人住房贷款的运作 一 个人住房贷款的审查个人住房贷款的审查 包括对借款人申请材料的审查 借款人资信审查 抵押物审查 质押权利审查 对保证人的审查等 信贷人员按照安全性 效益性 流动性的原则 评估申请人所要求贷款的可行性 提出贷款额度 期限 利率 担保方式以及其他贷款决策方面的具体意见 82 第三节个人住房贷款的运作 借款人申请个人住房贷款应向贷款行提交下列材料 1 合法的身份证件 2 借款人偿还能力证明材料 3 合法的购 建造 大修 房合同 协议或 和 其他批准文件 4 抵押物或质押权利清单 权属证明文件 有处分权人出具的同意抵押或质押的证明 贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书 5 保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明 6 借款人用于购买 建造 大修 住房的自筹资金的有关证明 即首付款的发票 83 第三节个人住房贷款的运作 二 个人住房贷款的审批与发放自营性个人住房贷款的额度一般为所购 建造 大修 住房价款或评估价值的70 最高不得超过80 贷款期限最长为30年 政策性个人住房贷款的期限最长为30年 贷款额度按照当地住房公积金管理委员会的有关规定执行 执行人民银行规定的法定利率 84 第三节个人住房贷款的运作 银行与借款人应根据借款用途 不同的贷款担保方式签订有关合同 1 抵押贷款 贷款行与借款人签订 个人住房借款合同 同时与抵押人签订 个人住房抵押合同 2 质押贷款 贷款行与借款人签订 个人住房借款合同 同时与出质人签订 个人住房质押合同 3 保证贷款 贷款行与借款人签订 个人住房借款合同 同时与保证人签订 个人住房保证合同 85 第三节个人住房贷款的运作 根据 担保法 的规定 贷款行与抵押人签订抵押合同后 双方必须办理抵押物登记手续 登记后 所有能够证明抵押物权属的证明文件 原件 均应按规定手续交贷款行保管并承担保管责任 以所购房屋为抵押的 如抵押人未取得 房屋所有权证 贷款行和抵押人可持依法生效的 商品房预售合同 期房 或 房屋买卖合同 办理抵押备案手续 待办妥抵押物的 房屋所有权证 后 再正式办理抵押登记手续 86 第三节个人住房贷款的运作 根据中国人民银行的有关规定 用财产作抵押的 须办理抵押财产保险 保险期不得短于借款期限 借款合同有效期内 投保人不得以任何理由中断或撤销保险 抵押期间 保险单正本由贷款行保管 有关保险手续借款人可到贷款行认可的保险公司或委托贷款行办理 并特别约定一旦发生保险事故 保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的账户 87 第三节个人住房贷款的运作 贷款行与借款人签订借款合同后 根据贷款担保的方式和当地的实际情况 借款人和贷款行都可以要求办理公证 贷款行在收到抵押物收押证明 办妥保险 公证后 按借款合同约定的放款日期办理放款手续 如遇人民银行法定贷款利率调整时 执行最新公告利率 88 第三节个人住房贷款的运作 三 个人住房贷款的回收借款人应按借款合同约定的还款计划 还款方式偿还贷款本息 目前个人住房贷款采取委托扣款方式和柜面还款方式两种 目前 我国个人住房贷款偿还方式主要是月等额偿还法和等额本金还款法 四 个人住房贷款的违约责任及处置违约是指借款合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 违约一方应承担相应的违约责任 个人住房贷款的违约方可能为贷款人 借款人或保证人 89 第三节个人住房贷款的运作 1 违约情形 贷款人未按合同约定的时间 数额和方式向借款人提供借款 借款到期 借款人未按合同约定清偿全部贷款本息 借款人擅自改变贷款用途 挪用贷款 借款期间 借款人未按约定的分期还款计划按时 足额归还贷款本息 借款人擅自将抵押物拆除 转让 出租或重复抵押等 借款人拒绝或妨碍贷款行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查 90 第三节个人住房贷款的运作 1 违约情形 7 借款人提供的文件 资料不实 已经或者可能造成贷款损失 8 借款人与他人签订有损贷款行权益的合同或协议 9 保证人违反保证条款或丧失承担连带担保责任能力 抵押物因意外毁损不足以清偿贷款本息或质押权利价值明显减少影响贷款行实现质权 而借款人未按要求落实新保证或新抵 质 押物 10 借款人在合同履行期间死亡 宣告失踪或丧失民事行为能力后 其遗产或财产继承人 受遗赠人 监护人 财产代管人拒绝继续履行原借款合同 11 借款人在合同履行期间中断或撤销保险 12 借款人其他违反借款合同的行为 91 第三节个人住房贷款的运作 2 违约的处置方式违约发生后 根据违约原因和违约性质采取不同的处置方式 一般的方法有催收 延长贷款期限 停止发放或提前收回已发放贷款本息 收取违约金 要求保证人承担保证责任 处置抵 质 押物 92 第三节个人住房贷款的运作 3 抵押物和质押权利的处置 1 抵押物的处置方式 贷款行根据实际情况可以通过与借款人协商处置抵押物和依法处置抵押物 与借款人协商处置抵押物时 通过变卖 拍卖方式或以协议处置抵押物 所得款项用于清偿借款人所欠银行的本息 余额归借款人 并签订书面协议 使贷款行取得抵押物的处置权 贷款行依法处置抵押物时 贷款行与借款人无法达成一致意见时 可通过申请强制执行或通过法院诉讼程序依法取得抵押物处置权 并采取公开拍卖等方式对抵押物进行处置 2 质押权利的处置方式 贷款行根据实际情况通过出质人以现金清偿 协议处理质物受偿 申请法院拍卖质物受偿等方式处置质押物 93 补充内容 二手房转按揭二手房交易过程中经常会出现买卖双方都是通过银行按揭贷款获得足够的购房资金 此时就需要办理 转按揭 由于近年来的二手房买卖中 下家需贷款的额度及年数通常要高于上家原先的贷款额度及年数 现行的转按揭贷款不再是像过去那样纯粹地将上家原先贷款关系中的主贷人 即上家 更改为下家 而是下家重新在上家原先的贷款银行或者除上家原贷银行之外的其他银行申请贷款 然后用下家的贷款为上家去还贷 94 转按揭具体操作流程 1 买卖双方签订买卖合同 并事先确认下家有无还贷能力 在银行同意下家贷款的情况下 选择申请同行转按或者跨行转按 注 上家还贷不满一年的 通常选择同行转按或者同支行转按 已满一年的 则可以选择跨行转按 2 下家向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用 包括担保费用 银行通常都会指定其认可的担保公司为该笔提前发放的款项承担担保责任 即在为下家放完贷款后 如果发生上家违约或者下家违约 导致该房屋无法成交 则由担保公司向银行承担赔偿责任 转按揭贷款中的担保费用由此产生 数额在贷款金额的3 至6 之间 同时 上家需向银行及担保公司签署出售承诺书 而下家需向银行出具担保委托书 95 转按揭具体操作流程 3 在转按揭申请通过银行审核后 审核通常需要五个工作日 且银行确认可以去还贷的当日 上家及下家申请贷款的银行所指定的担保公司 携带相关款项共同办理还贷手续 4 办理完结还贷手续 由担保公司或者中介机构为上家办理注销抵押登记事项 5 办理完结注销抵押手续 双方在担保公司及中介机构陪同下去交易中心过户 过户完毕 收件收据由担保公司持有 6 由担保公司代为领取产证并将他项权力证明交给银行 7 银行收到他项权利证书后 三个工作日内将上家所贷款项扣除为上家还贷款的款项后 剩余部分直接支付给上家 96 第三节个人住房贷款的运作 二 住房公积金个人住房贷款 一 住房公积金个人住房贷款的特点1 专项消费性贷款2 政策性贷款3 委托贷款 97 第三节个人住房贷款的运作 二 申请住房公积金住房贷款的条件1 住房公积金贷款的适用范围主要包括以下两类 1 购买自住住房 购买以下住房时可以申请住房公积金贷款 公有住房 集资建房或合作建房 经济适用住房 商品住房 上市出售的已购公有住房和经济适用住房 2 建造 翻建 大修自住住房 98 第三节个人住房贷款的运作 2 申请条件申请条件应符合以下两个标准 1 贷款申请人应是缴存住房公积金的职工 2 职工申请住房公积金贷款只能用于购买 建造 翻建 大修自住住房 99 第三节个人住房贷款的运作 三 贷款的程序 1 借款人应首先向管理中心提出贷款申请 借款人应出具本人身份证件 房屋买卖合同和自筹资金存款证明等有关材料 2 管理中心对申请进行初审 管理中心要审查借款人的资格 资信 借款用途等情况 核定贷款额度 期限和利率 并对抵押物或担保物进行核查 3 贷款银行作为受托人进行调查 住房公积金贷款实行银行一票否决制 贷款银行对贷款投向有异议的 可对该笔贷款提出否决 4 管理中心对贷款申请进行审批 签发委托贷款通知单 管理中心要在受理申请后15个工作日内做出是否准予借款的决定 并通知借款人 5 受托银行与借款人签订借款合同 抵押 质押 保证 合同 并依法办理登记手续 6 划转贷款 借款合同生效后 管理中心向受托银行出具贷款通知书 并将管理中心在受托银行委托存款户中的资金转入委托贷款基金账户 再由受托银行将委托贷款基金账户中的资金划转到售房单位账户 100 第三节个人住房贷款的运作 四 贷款额的确定 1 不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额 2 不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额 个人住房贷款比例应一般不高于房屋全部价款的70 最高不得超过80 3 不得高于按照还款能力确定的贷款限额 4 不得高于最高贷款额度 申请金额不超过以上所有限额的 以申请金额作为贷款金额 申