利率与房价的那些事初稿PPT课件.ppt

利率与房价的那些事 ThingsAboutRateandHousingPrice CONTENTS 利率是指一定时期内利息额与借贷资金额即本金的比率 利率是决定企业资金成本高低的主要因素 同时也是企业筹资 投资的决定性因素 对金融环境的研究必须注意利率现状及其变动趋势 一 利率的概述 房价 房地产价格 是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值 二 房价的概述 即房价 土地价格 建筑物价格 是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制 房价的价格定位由多种因素构成 利率上升通过抑制房地产投资影响房价 利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价 利率上升对房地产价格的间接影响 利率上升通过外汇市场进而影响房价 导致房地产投资的机会成本加大利率的高低反映房地产投资的机会成本水平 利率上升 加大了房地产投资的机会成本 因而在存 贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用 与此相反 如果银行利率越低 则表明房地产投资的机会成本越小 进而刺激了对房地产的投资 因此 此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本 从而最终抑制房地产投资 3 1利率上升通过抑制房地产投资影响房价 抑制房地产投资主体的投资首先 对投资者而言 贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高 相当于投资利润的下降 这样很可能导致投资者转移投资方向 减少其对房地产的投资 其次 利率上升导致民众对房地产的购买力下降 使得房地产市场的有效需求下降 进而引发房地产价格的下跌 导致房地产开发企业无法及时回笼资金 增加其开发成本 使其盈利减少甚至亏损 将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整 贷款利率的上升 增加了房地产开发商的利息成本 两种可能 一种是房地产开发商自己承担受房地产开发商行为选择的影响 利率上升后会出现截然不同的局面 另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者 并通过提高房地产价格转移新增利息成本 进而弥补贷款利率上升造成的利润损失 在这种情形下 房地产价格不但不会下降 反而会持续上涨 这与我们理论上推断的 贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求 从而致使房地产价格下降 是相反的 使房地产开发的融资成本上升 房地产开发商若 自我消化 新增成本 必然采用 薄利多销 的数量型策略 将使房地产供给增加 影响房地产的供求关系变化 进而导致房价下降 在成熟或竞争的市场条件下 房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定 即上升的开发成本很难直接传导到房价上 3 2利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价 利率是借贷资本的使用报酬 因此 利率的升降对金融资本具有较大的影响 在开放的金融市场上 利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向 进而影响资金对实业界的流入 3 3利率上升对房地产价格的间接影响 3 4利率上升通过外汇市场进而影响房价 前言 在其他条件不变的前提下 一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入 在外汇市场上形成对该国货币的需求 推动高利率货币的汇率上升 当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资 这些资金对利率的变动极为敏感 这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升 人民币升值意味着我国经济状况好 能创造更多投资机会 且有较高的收益 国外投资者会预期人民币持续升值 大量短期投机性资金将涌入我国 而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所 数据分析 年一季度房地产贷款 包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款 新增1 7万亿元 仍占同期新增贷款的40 4 但比2016年底低4 5个百分点 从抢房到抢房贷 从一周放款到坐等三个月 处于历次宏观调控中心地带的房地产市场 再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪 两方面原因 一方面是流动性趋紧带动银行负债端成本上升 银行为维持利差收益 必然在资产端上调贷款利率 另一方面源自于国家对房地产调控 房贷利率上调成为需求端限制的一个手段 2020 3 18 10 2020 3 18 11 2020 3 18 12 2020 3 18 13 2020 3 18 14 2020 3 18 15 2020 3 18 16 124 363 2020 3 18 17 2020 3 18 18 2020 3 18 19 2020 3 18 20 2020 3 18 21 2020