广西2015年下半年房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义考试试卷.docx

广西2015年下半年房地产估价师经营与管理：市场定位的含义考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有_。A长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏 2、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为=1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是。A：乙3、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A10B15C20D30 4、住房公积金的本质属性是_，是住房分配货币化的重要形式。A利润性B税率性C余额性D工资性5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为_年。A17B18C19D20 6、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于_。A房地产开发投资B房地产置业投资C房地产间接投资D投资于房地产投资信托公司 7、下列关于土地使用权划拨正确的表述为_。A经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者B在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C只要有政府批准，无须缴纳任何费用D在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用 8、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格 9、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元、2 450元、2 650元、 2 830元和3 000元，其增减量的权重分别为01、03、02和04，按平均增减量趋势 法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于2005 年考题A：3 100元B：3 195元C：3 285元D：3 300元E：工业用地的监测点评估价格 10、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。A：形式重于实质原则B：实质重于形式原则C：重要性原则D：谨慎原则E：执行层的组织协调11、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于_。A国内外市场环境调查B技术发展调查C市场需求容量调查D竞争情况调查 12、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是。A：前期考核B：开发C：建设D：使用E：执行层的组织协调 13、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。A待开发房地产开发建设开始时的具体日期B待开发房地产建设发包日期C取得待开发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期14、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。A：2009年7月1日B：2009年8月1日C：2009年9月1日D：2009年10月1日E：房地产估价机构必须加盖公章 15、某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为_。A建设成本B经营成本C开发过程中的成本支出D建设成本和经营成本 16、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性B：更易受政策影响性C：更长的经济寿命D：更专业的物业管理E：借款合同 17、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过_万元。A3.00B3.80C4.00D6.00 18、某套商品住宅现房的建筑面积为100，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元套，年折现率为6，类似商品住宅期房的市场价值为5000元，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5。该套商品住宅现房的市场价值为元。A：4653B：5347C：5352D：5366E：工业用地的监测点评估价格 19、假设开发法是以（）原理为理论依据的。A收益递增原理B均衡原C预期原D未来趋势原理 20、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。A：正相关和正相关B：正相关和负相关C：负相关和正相关D：负相关和负相关E：工业用地的监测点评估价格 21、国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括_。A公债B国库券C商业票据D政府对外担保 22、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签订C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发23、下列关于资产负债表不正确的是（）。A资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 24、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于_。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法25、中国房地产市场的发展急需扩展房地产_渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。A间接融资B直接融资C基金融资D债券融资二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、长期趋势法可以用于。A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 2、中华人民共和国城市房地产管理法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金3、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况 4、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。A：提高投资收益B：降低系统风险C：降低个别风险D：使投资毫无风险E：借款合同5、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是_。A市场需求容量调查B消费者行为调查C市场营销因素调查D竞争情况调查 6、楼面地价=土地单价_。A建筑层数B建筑覆盖率C绿地率D建筑容积率 7、房地产权属档案应当以为单元建档。A：街道B：房号C：幢D：丘E：执行层的组织协调 8、一般来说，债券具有（）特征。A偿还性B决策参与性C流动性D安全性E收益性 9、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表 10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为_。A368万元B552万元C561万元D920万元11、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有_。A私有住宅转让后用于商业经营的B经济适用住房转让后用于经济适用住房的C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D按照国务院有关规定出售公有住房的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的 12、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为5000万元，其项目资本金应当不低于_万元。A750B1000C1500D1750 13、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。A：开发企业名称B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D：项目的具体位置E：项目的销售价格有效期14、下列关于内部收益率的表述中，正确的有_。A内部收益率总是大于目标收益率B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率C同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E内部收益率越高，投资风险就越小 15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是_。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场区域 16、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位B：用途C：档次D：周围环境E：建筑规模 17、住房公积金管理的决策机构为_。A住房公积金管理委员会B住房公积金管理中心C财政管理部门D各级人民银行 18、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。A：较高的收益性B：较强的流动性C：直接融资的功能D：抵御通货膨胀影响的功能E：借款合同 19、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。A：平面图B：立面图C：管道纵剖面图D：详图E：系统轴测图 20、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为_m2。A40B45C48D50 21、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 22、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证23、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿 24、城镇体系规划分为。A：全国城镇体系规划B：省域城镇体系规划C：市域(镇域)城镇体系规划D：县域城镇体系规划E：乡镇体系规划25、