广州宇培电子商务结算中心-项目计划书.docx

广州宇培电子商务分拨结算中心项目计划书上海宇培（集团）有限公司二一四年十二月目录第一章 总论2第二章项目建设背景及市场分析5第三章 战略合作伙伴与目标客户介绍7第四章 项目选址与地域优势12第五章 项目方案与建设规模14第六章 项目经营定位与市场策略15第七章 投资估算18第八章 财务分析及评价结论19第九章 结论24第一章 总论一、 项目名称广州宇培电子商务分拨结算中心二、 项目承担单位及负责人上海宇培（集团）有限公司，李士发三、 项目建设单位概述（项目承担企业概况及企业经营业绩）上海宇培（集团）有限公司（以下简称“宇培”）成立于2000年，总部位于中国上海，是一家专注于物流仓储设施开发、经营和管理的企业。公司以战略性合作、网络化布局、专业化和定制化开发为发展策略，以满足客户需求，替客户创造价值为经营理念，以打造国际一流、国内领先的物流仓储地产品牌，成为国内最大的物流地产开发商为战略目标。宇培以北京、上海、华南为中心，以25个省会城市为重点，形成战略网络布局。目前，在12个城市已建和在建物流仓储设施已达120万平方米。为了赢得发展先机，尽快做强做大，2013年6月，宇培（集团）与全球最大的私募基金之一凯雷投资集团（CARLYLE GROUP）签署战略投资协议，双方合作在未来三年内共同投资开发建设超过300万平方米的国际标准仓储设施，实现资产规模450万平方米，资产价值超过200亿元，并推动资产在香港整体上市。未来，宇培产品网络将覆盖长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾、西南腹地等中国经济总量最大，物流业务最发达的四大区域，并延伸至其他区域的省会城市和中心城市，为客户提供全网络、整体性物流设施解决方案，与合作伙伴、客户共享中国物流行业快速发展的丰硕成果。四、 建设目标、规模、内容、周期 根据上海宇培（集团）有限公司的战略规划并通过管理层的认真考察和科学决策，集团公司希望在广东省华南市花都区开发建设广州宇培电子商务分拨结算中心。该项目将为小米手机、聚美优品、京东商城、1号店、淘宝商城、阿里巴巴、易迅、凡客诚品、梦芭莎、伊藤忠、美的电器等企业和规划中由上海宇培集团有限公司成立供应链商务平台提供电子商务结算和分拨运营服务。上海宇培（集团）有限公司成立的项目公司、目标客户企业以及供应链商务平台均将落户项目所在地广州从化经济开发区，实现税收落地。通过规划预算和市场预测，该项目总体概况如下：1. 本项目拟建于广州，目标地块附近应有高速公路、主干道等交通设施，地理位置优越，交通便利，地势平坦，满足建设要求，利于项目建设与运营。（地块四至以最终规划为准）2. 占地面积初步规划约为200亩，分期开发。 3. 项目总投资约8亿元，投资强度400万元/亩。4. 仓储设施及配套建筑总面积13.33万平方米，其中包括大型现代化分拨运营中心，建筑面积12.6万平方米；信息处理、资金结算大楼等配套设施，建筑面积0.6万平方米。5. 整个项目开发建设，可于 2015年第一季度开工建设，预计2016年第二季度完工 6. （仅供参考，以最终审核通过的规划为准）五、 经济及社会效益 项目建成全面投入运营后，项目主体企业及主要入驻客户企业所产生的第一年稳定营业额预测为约10.4亿元，运营第一年的税收为8,424万元（平均每亩约50万元），以后每年递增不低于20%，项目稳定运营五年后税收有望达到20,868万元。（注：此处税收合计为项目主体企业及主要入驻客户企业所产生的税收合计，不包含个人所得税、企业的印花税、土地契税、建设过程中的各项规费等,同时不包含外包业务承揽企业的税收。）六、 结论与建议。从本项目未来经济效益和社会效益预测来看，从项目所在地的发展规划、产业政策、行业准入等各方面因素来看，本项目都是可行的。第二章项目建设背景及市场分析一、电子商务发展迅猛电子商务作为一种新型的交易方式，将生产企业、流通企业以及消费者和政府带入了一个网络经济、数字化生存的新天地。 在电子商务环境中，人们不再受地域的限制，客户能以非常简捷的方式完成过去较为繁杂的商务活动，如通过网络银行能够全天候地存取资金账户、查询信息等，同时使企业对客户的服务质量得以大大提高。 2011年，互联网信息碎片化以及云计算技术愈发成熟，主动互联网营销模式出现，i-Commerce（individual Commerce）顺势而出，电子商务摆脱传统销售模式生搬上互联网的现状，以主动、互动、用户关怀等多角度与用户进行深层次沟通。2011年，是我国电子商务市场的井喷年。统计数据显示，国内电商网站已达2.32万家，中国网购人数从2009年的1.3亿，激增到2011年的2亿，2011年中国电子商务整体交易规模接近7万亿，同比增长56%。2013年，中国电子商务交易额突破10亿元，同比增长26.8%。其中网络零售额超过1.85万亿元，同比增长41.2%。第三届京交会在中国（北京）电子商务大会上，商务部发布了中国电子商务报告（2013）。上述报告显示，我国成为世界最大的网络零售市场，超过1.85万亿元的网络零售交易额相当于社会消费品零售总额的7.8%；电子商务拉动内需、促进就业作用明显；移动互联网、大数据等新一代技术的应用成为电子商务发展的新热点；与此同时，电子商务市场竞争日益激烈，企业服务能力和行业集中度均有提升； 2014年上半年，我国电子商务继续保持快速发展的势头，市场规模不断扩大，网上消费群体增长迅速。根据研究机构初步测算，上半年我国电子商务交易额约为5.66万亿元，同比增长30.1%。网络零售市场交易规模约1.1万亿元，同比增长33.4%，半年度环比增长 7.9%，相当于上半年社会消费品零售总额的8.4%。可以说，电子商务在我国的发展方兴未艾，空间广阔，潜力无限。电子商务在21世纪获得了迅猛的发展，电子商务正逐渐成为有别于传统商业的新型消费模式。快速增长的电子商务业对为之服务的结算配送服务提出了更高的要求。因此，建立大型高科技集成化中央仓储分拨中心，整合服务运营商，实现现代化运营分拨功能的需求已迫在眉睫。通过中央仓储分拨中心的运营，运用高科技物流技术，将电子商务企业的货物进行集中整理、分拨和结算，通过整合下游终端配送企业，确保货物准确无误的递交到客户手中。二、华南地区电子商务市场据艾瑞网和淘宝网提供监控数据显示，目前广东地区电子商务渗透率远远高于其它地区，网上购物已经广东网民生活中毕不可少一部份。而且广东地区也是电子商务最发达地区，无论是成交金额还是订单量都位居全国首位，也从另一个侧面证明广东具备电子商务高速发展良好环境。然而纵观整个华南地区，除了腾讯拍拍网、芒果网、走秀、梦芭莎等几家具备一定知名度和规模以外，其余都以中小型网站居多，也反映广东电子商务现状，多而不强。如果以电商企业作为竞争力评判标准，北京属于第一梯队，上海、杭州属于第二梯队，而华南地区则属于第三梯队，明显与电子商务大省地位不相匹配。未来随着互联网思维的深入人心，华南地区在良好的电商人群渗透率、成交量等硬性指标环境下，作为电子商务发达地区，必将有一大批行业领先电子商务本地企业异军突起，向国内电商第一梯队靠拢。第三章 战略合作伙伴与目标客户介绍本项目将以京东商城、1号店、淘宝商城、阿里巴巴、亚马逊、易迅、凡客诚品、麦兜兜、梦芭莎、小米手机、唯品会、聚美优品等知名企业为战略合作伙伴与目标客户。一、VANCL（凡客诚品）VANCL（凡客诚品），由原卓越网创始人陈年创立，目前已是根植中国互联网上，遥遥领先的领军服装品牌。据最新的艾瑞调查报告，凡客诚品已跻身中国网上B2C领域收入规模前四位。凡客诚品目前已拓展涵盖至男装、女装、童装、鞋、配饰、家居等。2009年5月被认定为国家高新技术企业。2010年2月16日凡客诚品从13个主流业态的数千家候选企业中脱颖而出，荣膺“2010年度北京十大商业品牌”，也是惟一获选的零售电子商务品牌。2011年2月21日手机凡客网和手机客户端产品正式推出，正式拓展无线电子商务业务。目前，VANCL（凡客诚品）正在积极与宇培就全国范围内的仓储业务展开合作并达成区域意向型战略合作协议。二、京东商城京东商城是中国B2C市场较大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域受消费者欢迎和具有影响力的电子商务网站之一。京东商城目前拥有遍及全国各地1500万注册用户，1200家供应商。京东商城在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11大类数万个品牌30余万种优质商品，日订单处理量超过12万单。京东商城已占据中国网络零售市场份额35.6%。目前，京东商城正在积极与宇培就全国范围内的电子商务分拨结算业务展开合作并初步达成全国战略合作意向。三、1号店1号店是在中国规模、品类均占行业领先地位的B2C电子商务企业，商品涉及食品饮料、美容护理、厨卫清洁、母婴玩具、电器、家居、营养保健、礼品卡等大类，480个小类，4万多种商品。1号店在系统平台、采购、仓储、配送、和客户关系管理等方面大力投入，打造自身的核心竞争力。以确保高质量的商品能以低成本、快速度、高效率的流通，让顾客充分享受全新的生活方式和实惠方便的购物体验。1号店与宇培达成初步意向，将其在华南、沈阳、东北地区的电子商务结算、储存、分拨业务于5年内整合至宇培华南、宇培北京、宇培上海电商运营中心内，意向租赁面积达10万平米。双方还将就全国合作框架协议积极协商。四、梦芭莎梦芭莎是以数据库营销为核心的新型电子商务品牌营运企业，将电子商务、商品手册和商品体验店，三位一体的有机结合，产生最大的价值链叠加效应。作为中国领先的内衣品牌直销服务公司，梦芭莎成功的将国际先进直销理念结合国内购物方式发展方向，配合高效配送体系，为女性提供健康、自然、舒适、时尚、超高性价比的的内衣及相关产品和服务。梦芭莎与宇培达成初步意向，将其在华南的电子商务结算、储存、分拨业务于5年内整合至宇培华南电商运营中心内，意向租赁面积达5万平米。双方还将就全国电商运营中心布局战略合作协议积极协商。五、阿里巴巴阿里巴巴（ A ）是全球企业间（ B2B ）电子商务的著名品牌，是全球国际贸易领域内领先、最活跃的网上交易市场和商人社区，目前已经成功融合了B2B、C2C、搜索引擎和门户，帮助全球客户和合作伙伴取得成功。阿里巴巴管理运营着全球领先的网上贸易市场和商人社区阿里巴巴网站，为来自 220 多个国家和地区的1200 多万企业和商人提供网上商务服务，是全球首家拥有百万商人的商务网站。在全球网站浏览量排名中，稳居国际商务及贸易类网站第一，遥遥领先于第二名。淘宝商城，亚洲最大网上购物网站淘宝网打造的在线B2C购物平台。自2008年4月10日建立淘宝商城以来，众多品牌包括联想、惠普、优衣库、迪士尼、Kappa、乐扣乐扣、JackJones、罗莱家纺在淘宝商城开设的官方旗舰店，受到了消费者的热烈欢迎。 迄今为止，淘宝商城已经拥有超过1.8亿买家，15000个商户，20000个品牌。 目前的淘宝商城处在飞速发展阶段，多种新型网络营销模式正在不断被开创。阿里巴巴是宇培集团重要的战略合作伙伴，宇培集团未来5年将为其提供10万平方米以上的仓储设施。六、小米手机小米公司正式成立于2010年4月，是一家专注于高端智能手机自主研发的移动互联网公司。 小米手机、MIUI、米聊是小米公司旗下三大核心业务。“为发烧而生”是小米的产品理念。小米公司首创了用互联网模式开发手机操作系统、60万发烧友参与开发改进的模式。小米手机有意向联合宇培集团进军华南电商市场。七、聚美优品聚美优品由海归学子陈欧、戴雨森创立于2010年3月，致力于创造简单、有趣、值得信赖的化妆品购物体验。首创了“化妆品团购”概念：每天在网站推荐几百款热门化妆品，并以远低于市场价折扣限量出售。从创立伊始，聚美优品便坚持以用户体验为最高诉求，承诺“100%正品”、“100%实拍”和“30天拆封无条件退货”政策，竭力为每个女孩带来独一无二的美丽惊喜。聚美优品已与宇培达成初步意向，将其华南的电子商务结算、储存、分拨业务于3年内整合至宇培华南电商运营中心内，意向租赁面积达5万平米以上。八、伊藤忠伊藤忠物流（中国）有限公司，是由日本伊藤忠商事株式会社和伊藤忠（中国）集团有限公司合资建立。公司成立于1994年，是国内成立最早的物流公司之一。伊藤忠物流（中国）有限公司拥有最先进的无尘流通仓库，服装挂架库，保税库，移动组合式货架，电动升降平台、箱式货车、流通加工设备、冷藏车等先进的技术设备。在引进日本物流理念和物流方案的基础上，结合中国的实际情况，形成了一套自己独有的物流运作模式，为客户提供量身定制的物流服务和物流方案。 伊藤忠物流（中国）有限公司在中国的80多个物流运作网点，以北京、上海和华南为中心，形成了覆盖全国的物流服务网络。目前服务领域已涉及汽车、服装、食品、日用百货、化妆品物流等。尤其在服装物流领域，已形成了相当的规模，为多家国内外知名服装品牌提供国内的仓储运输、流通加工、配送和国内外进出口服务。近10年来，宇培集团为伊藤忠物流（中国）有限公司定建了近200,000平方米的仓储设施，双方形成了良好的战略合作关系。这种合作关系为宇培集团的全国布局打下了良好的基础。九、美特斯邦威作为中国第一大民营服装品牌，美特斯邦威创立于1995年，经过13年快速健康的发展，于2008年成功在深交所上市。公司拥有国际一流的产品设计开发团队，产品设计开发贴近中国年轻一代；公司拥有强大的渠道资源整合能力，采用直营与加盟相结合的方式进行渠道建设，截至2010年底，已经在全国设有专卖店3700家；公司拥有能充分适应国内现状与未来发展方向的供应链和相应的供应链管理方法，具备缜密的供应链管理能力。同时，公司高度重视信息化战略，是国内休闲服零售业内少数拥有软件研发团队的企业之一。美特斯邦威已将将其东北地区的区域分拨配送中心设在了宇培沈阳沈北物流园，负责整个东北三省区域的货物的分拨、配送，节省了管理成本和运营成本。本次合作也标志着美特斯邦威和宇培集团的全国战略合作的全面开展。随着宇培华南电子商务分拨结算中心项目的开发建设，美特斯邦威有意将华南地区的分拨配送中心设立在本项目内，意向租赁面积约5万平方米。十、美的创业于1968年的美的集团，是一家以家电业为主，涉足照明电器、房地产、物流等领域的大型综合性现代化企业集团，旗下拥有三家上市公司、四大产业集团，是中国最具规模的白色家电生产基地和出口基地之一。1980年，美的正式进入家电业；1981年开始使用美的品牌。据尚蛙会员联盟调查显示，目前，美的集团员工13万人，旗下拥有美的、小天鹅、威灵、华凌等十余个品牌。除顺德总部外，美的集团还在国内的华南，中山，重庆，安徽合肥及芜湖，湖北武汉及荆州，江苏无锡、淮安及苏州，山西临汾，河北邯郸等地建有生产基地；并在越南、白俄罗斯建有生产基地。美的集团在全国各地设有强大的营销网络，并在海外各主要市场设有超过30个分支机构。作为一家传统生产流通企业，美的将同宇培一起进军电商市场，并拟租用5万平方米，设立华南地区分拨配送中心。第四章 项目选址与地域优势一、 项目选址本项目拟建于广州从化经济开发区，为国有建设用地，附近有多条高速公路、主干道等交通设施，地理位置优越，交通便利，地势平坦，满足建设要求，利于项目建设与运营。（地块四至以最终规划为准）二、 区位优势从化市经济技术开发区是经广州市人民政府批准成立的开发区，全区划分为太平工业区和神岗商业住宅区。开发区位于从化市南部，座落在105国道旁，规划建设总面积10平方公里，南与广州市白云区相连，东与增城市相邻，西与花都区一河相隔，北接从化市区和著名的从化温泉度假区。开发区到广州市区40公里，至深圳特区165公里，至广州黄埔港60公里，至广州火车北站35公里，距新的广州国际机场25公里，距北三环高速、京珠高速、机场高速大立交仅5公里，到机场、港口、铁路车站均有高速公路或高等级公路直达，从开发区驱车前往广州新国际机场只需15分钟。第五章 项目方案与建设规模广州宇培电子商务分拨结算中心的方案设计与建设规模以科学发展观为指导，服务范围立足华南，同时考虑到项目今后发展的余地和华南地区的需要。广州宇培电子商务分拨结算中心占地面积13.33万平方米，约200亩， 建筑面积约13.33万平方米，总投资约10亿元。整个项目开发建设，可于 2015年第一季度开工建设，预计2016年第二季度完工。园区内配套设施齐全，消防联动系统、备用发电机房、高品质的装卸平台和自动升降门一应俱全，同时园区绿化景观与建筑物有机结合，不仅为客户提供了国际标准的运营中心，而且还营造了舒适宜人的工作环境。图1 信息中心、交易结算大厦效果图（仅供参考，以最终审核通过的规划为准）图2 项目整体透视图（仅供参考，以最终审核通过的规划为准）第六章 项目经营定位与市场策略一、业务定位广州宇培电子商务分拨结算中心的定位就是在于选择其合适的生存和发展空间，在招商与经营过程中发挥其优势，依据电子商务结算中心的定位，完善功能并保持较高的社会效益。通过设立现代化中央仓储分拨、电子商务结算中心，为区域产业升级起到巨大推动作用，使其成为全国现代化电子商务交易结算、分拨配送枢纽，在拉动经济增长，创造就业机会，增加财税收入以及改善城市面貌方面都将起到积极作用。图1 电子商务运营全景图二、业务模式广州宇培电子商务分拨结算中心的业务模式是一个高集成度、一体化的电子商务订单处理模式，客户在互联网上发送订单后的产品从生产厂家的归集，产品按区域、订单内容的分类，产品的包装、分拣、贴标、组装、加工，产品的配送、代收货款、退换货将都在该结算中心完成，形成了销售后整合性的服务体系。三、客户的定位选择客户的方式和类型也是企业今后经营和发展的重要保障，为此，我们考虑到国内电子商务发展的良好态势及未来前景，来建设并定位项目的战略合作伙伴和目标客户：国内外大型电子商务企业、大型第三方物流企业、知名国内外生产制造企业。顶通物流有限公司、西门子、可口可乐、全球国际物流、京东商城、1号店、淘宝商城、阿里巴巴、亚马逊、易迅、凡客诚品、拍拍网、聚美网、梦芭莎等均将有望进入园区进行分拨结算业务的操作，成为项目所在地区最大的电子商务分拨结算平台。四、企业的市场定价策略定价的其基本原则是：“优质服务、竞争性价格”，在制订服务价格时应依据以下因素综合考虑：1、 市场价格状况，同业、同等服务价格水平；2、 公司运营成本；3、 客户需求与心态；4、 价格对市场占有率的影响五、招商情况公司电子商务运营中心的招商已经形成比较成熟的方法,公司在业务模式创新及转型升级方面也做了大量探索及研究,公司在招商时一般采取为战略合作客户量身定制，近年来着重发展为电子商务客户定制的分拨、运营结算中心。在建设和租后服务过程中，采取多种形式的沟通，不断完善设施的服务功能，并从维护结算中心使用效能出发，以顾客满意度为业务操作流程及经营活动的指标，从顾客的角度，用顾客的观点来分析考虑顾客的需求，以提高客户满意度。上海宇培（集团）有限公司已与京东商城、美特斯邦威、凡客诚品、等多家企业达成了初步的租赁意向，主要内容包括：淘宝商城、京东商城、凡客诚品、亚马逊和供应链商务平台等企业入驻该项目13万平方米的分拨、结算中心；项目建成后租金标准为分拨中心每平方米每天1.4元（含物业管理费），结算中心及办公区域每平方米每天2.5元（含物业管理费），租金每年最低上调幅度不低于3%；租赁期限不低于10年。第七章 投资估算一、项目总投资估算广州宇培电子商务分拨结算中心投资总额人民币8亿元，其中：（1）土地成本按实际用地面积与每亩实际价格加上相关税费计算，7,210万。（2）土建成本25,573万元。（3）分拨中心设备费用34,517万元。（4）电子商务与物流网平台费用12,000万元。（5）其他费用1,000万元。平均每亩固定资产投资约400万元。华南电子商务分拨结算中心项目投资估算表序号项 目计量投资情况单位数量单价（元）金额（万元）一土地成本（估）1土地价格元/亩200350,0007,0002土地相关税费00210土地成本小计7,210二土建成本（含设计）1电商运营中心平米126,6671,85023,4332办公大楼及结算中心平米6,6671,8501,2333辅助设备、设施平米20,0004008004道路及绿化工程平米21,33350107土建成本（含设计）小计25,573三设备费用1办公设备平米6,6675,0003,3332结算中心设备套3050,0001503运营中心配套平米126,6672,45031,033设备费用合计34,517四电子商务与物流网平台1电子商务与信息化平台设施5,0002电子商务订单处理系统套20500,0001,0003电子商务终端配送系统套20500,0001,0004智能化操作配套设施设备5,000电子商务与物流网平台小计12,000五其他费用1营运费用5002前期开办费用500其他费用小计1,000六总计80,300第八章 财务分析及评价结论一、项目运营公司财务分析（一）收入分析房租租金定位及标准：分拨中心每平方米每天租金为1.4元（含物业管理费），结算中心办公设施每平方米每天租金为2.5元出租率100%，以后每年递增不低于3%。项目稳定运营后，项目运营公司年租金收入不低于7,081万元。表1 运营结算中心租金估算表项目名称面积（平方）租金（元/天）年租金(万元)分拨中心126,6671.46,473办公设施(信息中心、结算中心)6,6672.5608合计133,3347,081（二）支出分析1、固定资产折旧该项目房屋及构筑物固定资产投资25,573万元，折旧期为20年。假设净残值为5%，每年折旧费为1,215万元。2、工资性费用和其他支出根据公司管理需求和项目的组织形式要求，配置相关的物业管理人员，全年工资性费用和其他支出可达500万元。3、土地费摊销估算本项目土地取得成本估算7,210万元，我们按照50年摊销，年成本144万元。4、前期开办费用摊销园区建设期间的开办费等500万元，按5年进行摊销，每年摊销金额为100万元。5、税费营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。仓储租赁及仓储服务收入营业税税率为5%，运输、装卸业务营业税税率为3%。其代征的教育费附加、城建税及有关规费分别为主税的3%、7%、1%。房产税按照租金收入的12%计算，土地使用税6元/平方米/年，企业所得税按应纳税所得额的25%计算。表2 成本费用估算表项目名称年金额(万元)折旧1,215工资费用和其他支出500土地费摊销144开办费摊销100税金及附加（含所得税）2,253合计4,212（三）经济效益分析根据以上收入与成本费用分析，项目建成后正常年份项目运营公司每年可实现营业收入4605万元，年成本费用约1287万元（不含所得税），税金及附加（含所得税）约1490万元，税前利润约2437万元，税后利润约1828万元，而且会随着租金的不断提升而提高。 经济效益估算表营业收入成本费用（不含所得税)税前利润所得税税后利润7,0814,2122,8697172,152表4 项目运营公司税收明细表税种纳税基数税率纳税额（万元）营业税及附加7,0815.55%393房产税7,08112%850土地使用税133,333453所得税3,82625%957小计2,253二、入园电子商务企业财务分析本项目建成后，由于先进技术及管理的密集运用，入驻企业的经济规模将是传统中小型物流园同等建筑面积下规模的35倍。宇培华南商务分拨结算中心项目建成后，园区的入驻企业可以带来的经济效益具体分析如下：1、电子商务销售收入小米手机、聚美优品、唯品会、淘宝商城、京东商城、凡客诚品、亚马逊等电子商务企业将在园区内注册开展业务。生产性的电子商务企业销售自产产品时按照增值额的17%缴纳增值税，考虑到进项税额抵扣，实际纳税额按照销售额的5%保守计算，其代征的教育费附加、城建税及有关规费分别估算为增值税的3%、7%、1%。企业所得税按应纳税所得额的25%计算，本报告为简化估算，税前利润按照销售额的15%估算，所得税按照税前利润的25%保守计算，不再考虑个人所得税、印花税等其他税费。专业性的电子商务企业，如淘宝商城、京东商城、亚马逊等企业，传统商业企业如苏宁、王府井、国美等的电商业务，大型物流企业及其他企业涉及的电商业务等，按照营业额的5%测算营业税。其代征的教育费附加、城建税及有关规费分别估算为营业税的3%、7%、1%。企业所得税按应纳税所得额的25%计算，本报告为简化估算，税前利润按照销售额的15%估算，所得税按照税前利润的25%计算，不再考虑个人所得税、印花税等其他税费。传统商业电商销售、其他电子商务企业纳税计算方法参照专业性的电子商务企业。入园企业在园区所在地缴纳增值税、营业税、所得税等，具体如下表所示（下表数字仅为保守估算，仅作参考）。此处保守预计，本项目中电子商务交易额将不低于每年约10亿元。表5 电子商务销售额、营业额及税收估算表（单位：万元）业务分类销售额/营业额税率营业税及税前税前利润增值税所得税附加利润率税率综合性电商销售35,0005.55%1943 15%525017%892.5专业产品电商销售25,0005.55%1388 15%375017%637.53C电商销售24,0005.55%1332 15%360017%612日用类电商销售20,0005.55%1110 15%300017%510小计104,0005772 15,6002652税收总计8,424（未考虑印花税、个人所得税等）三、本项目财务分析合计综上所述，本项目不仅本公司产生营业收入7,081万元，电子商务等入园企业营业收入104,000万元，每年经营收入合计为17亿元。在不考虑个人所得税、印花税、土地税费、建设过程中的规费的情况下，项目建成后运营第一年的税收为10,677万元，其中本公司产生税收2,253万元，电子商务等入园企业税收8,424万元，以后每年递增不低于30%，项目稳定运营五年后税收有望达到22,140万元。 过去十年至今，电子商务业务的迅猛发展。从电子商务概念的传播到电子商务的迅猛发展才不过十年，电子商务的年复合增长率超过100%，这是其他任何一个行业都无法企及的，其成长之快为世界之前所未有。这也带来了与之密切相关的分拨结算业务商机、税收增长。鉴于电子商务业务迅猛发展的背景，我们对本项目的税收贡献