房地产市场调研案例.doc

扬州房地产市场调研报告作为景瑞地产803地块发展参考第一部分：导言第二部分：正文第三部分：总结第四部分：附件导言调研背景与一、二线城市房企众多、竞争激烈、并且土地成本越来越高相比，当前三线城市其丰富的可开发土地资源，相对较低的拿地成本，新城开发等带来的各类需求等也正促使更多的房企进入三线城市。种种条件下，三线城市无疑成为一片“价值洼地”。其次，随着大牌开发商的进入，往往会带动三线城市楼盘品质的提升和先进开发建设观念的培育，加快城市化进程和房地产市场的发展，所以当地政府对于外来资本大多持欢迎态度。这对于开发商圈地是一个很好的时机，但如果不能充分了解本土本土化的运作方式，融入到当地经济文化氛围之中，难免还是会惨遭滑铁卢。所以房地产市场的深入调研此时显得尤为必要。调研目的为了更好的把握扬州市房地产市场，为了景瑞的项目开发和产品定位提供市场反馈的真实有效数据。正文市场政策环境：2014年上半年微调政策不断，各地房地产调控政策调整动作趋于频繁，在“双向调控”的基调下，定向放松限购或通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，成为部分面临去化风险城市的政策调整突破口。5月份央行发布“央五条”，扬州公积金恢复又提又贷，并被列为“救市第7城”。不过事实证明，在信贷持续收紧，楼市库存压顶以及市场需求回落下，这些救市行为对于提高需求、提振市场的作用有限。市场经济环境土地市场呈先热后冷回首今年上半年，不难看出扬州土地市场呈先热后冷的趋势，在年初土地市场延续去年年末的火热，土地出让数量较多，但是随着整个房地产市场走淡，进入观望状态，扬州土地市场的热度也有所减退，地块入市放缓。市场文化环境近年随着人们受教育水平不断提高，传统的居住生活方式在不断发生变革，广陵区作为老城区在新时期也被赋予了新的活力，人们开始从居住、教育、生活多方位的去定位一块房地产项目。这对景瑞发展京华城附近的市场有着重要的思考定位意义。调查方案调查方法：由于803地块开发项目较大，所以针对性的采用了不同人群的调查问卷方法。分别是街头访问、公司员工调查、小区访问街头访问调查对象：京华城附近消费人群，年龄在20-65岁之间通过对这些人群直接采取问卷方式，进行简单的日常购买物品填写，以及表达对附近的商品购买情况表达自己的切身感受和希望能够改进的地方有哪些。同时对人们问卷附近的生活环境和娱乐设施作出详细的问卷结果。公司员工调查调查对象：附近公司及单位、机构的员工由景瑞地产公司派出员工代表对附近公司和单位、机构进行员工问卷调查。主要以自身所在公司及单位的规模和相关待遇、生活感受等等作出较为详细的问卷。同时问卷出员工对于所在的单位希望能够提出改善和提高的相关建议。小区访问调查对象：小区居民对附近小区简单随机抽样出楼栋的号码，再进行随机抽样出具体单元和楼层居民，逐门逐户访问调查，问卷居民对自己生活环境的感受和购物、教育、上班等是否便捷以及希望居民能对小区作出哪些更好的完善和改进建议。具体方案简单随机抽样，每种走访调查样本总量为1000份，以95%的概率保证，每个类型分五个调查小组，流动进行问卷，公司派出专门的督导每天进行督察，并提出调查建议，每天调查完进行公司登记并汇报调查工作小结。同时对于特殊情况可采取针对性的补充调查。京华城市场环境概况位于扬州新城西区，西邻扬州火车站，东接扬州市区，距扬州市中心约6公里，在京华城路与文昌西路交汇处，是大陆第一座全生活产业城，也是大陆第一个以住宅群配合城市功能导向作为商贸新城中心的“城中城”。该城占地2060亩，建成后总开发面积330万平米：其中住宅小区130万平米，商务集聚区200万平米，核心建筑是扬州京华城Living Mall全生活广场。803地块区域优势和发展潜力：地靠京华城，同时位于正在不断开发的扬州西南城区，同时根据京华城相关项目发展情况针对性并互补性的开发项目，打造出一个集购物、生活、娱乐、办公等综合性商业圈，同时未来的镇扬轨道交通线路更是为市场整体环境提供升值潜力空间。通过调查数据进行定性分析，提炼出地块需要完善和改进的地方，这也将是803地块项目开发的重点。总结通过调查可以发现景瑞作为总部在上海的地产公司对省内三线城市的房地产市场缺乏开发力度和拓展的魄力，由调查分析得出的相关结论不难发现扬州的地理和区位优势，若