广西2016年房地产估价师《制度与政策》：行政监督与处罚模拟试题.doc

广西2016年房地产估价师制度与政策：行政监督与处罚模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、防范估价风险的最后一道防线是_。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 2、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题) A：房地产行政主管部门 B：房屋拆迁管理部门 C：城市规划行政主管部门 D：房屋登记机构 E：房地产估价机构必须加盖公章3、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20 ，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每1建筑面积的价格为元。 A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格 4、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。 A土地总价 B土地单价 C楼面地价 D商品房价格5、最低收入家庭住房保障原则上以_为辅。 A实物配租 B租金核减 C发放租赁补贴 D实物配租和租金核减 6、_是指针对某物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 A房地产产品结构 B房地产供求结构 C房地产投资结构 D房地产总量结构 7、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成损失为万元。 A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格 8、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为_万元。 A750 B350 C800 D850 9、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2427 B：2500 C：2575 D：2632 E：工业用地的监测点评估价格 10、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元m2。 A2965.39 B3035.02 C3103.59 D3067.7811、目前，在我国征收土地实行_级审批制度。 A一 B两 C三 D四 12、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的_都来自该区域。 A60%70% B60%75% C70%80% D80%90% 13、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调14、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙物业的投资风险相同 D难以判断甲、乙物业的投资风险大小 15、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。 A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率 E：工业用地的监测点评估价格 16、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估 C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格 17、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为_万元。 A350 B580 C600 D880 18、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为_元/m2。 A950 B1000 C1200 D1250 19、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。 A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动 C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、2004年4月，国务院下发了关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知，将房地产开发项目资本金比例由_提高到_。 A10%，20% B20%，30% C10%，35% D20%，35% 21、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100 ，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为【2006年考题】 A：2 593元 B：2 619元/ C：2 727元/ D：2 862元/ E：工业用地的监测点评估价格 22、我国土地用途管制的核心是_。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途23、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。 A：居住区 B：居住小区 C：居住组团 D：居住社区 E：执行层的组织协调 24、我同土地用途管制的核心是_。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途25、多数估价是对当前的价值进行评估，一般以_之日为估价时点。 A委托书签订 B实地查勘期某一日期 C估价报告提交 D估价作业期二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、建设工程竣工验收由_单位组织实施。 A施工 B建设 C监理 D工程质量监督管理 2、下列房产中，可免征房产税的是_。 A个人所有的营业用房 B军队出租的房产 C学校兴办的工厂 D企业办的各类学校自用的房产3、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类其中，房地产自身因素可分为。 A：区位因素 B：实物因素 C：权益因素 D：社会因素 E：其他因素 4、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。 A：契约型 B：公司型 C：封闭型 D：开放型 E：执行层的组织协调5、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有_。 A同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的 C以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的 6、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有_。 A土地所有权 B国有工业用地土地使用权 C宅基地土地使用权 D大型游乐场 E乡镇企业用房 7、目前土地使用权出让的方式有。 A：协议 B：挂牌 C：抵押 D：拍卖 E：招标 8、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括_，且这些数字构成了物业管理的量化目标。 A详细的预期收益估算 B允许的空置率 C经营费用 D物业管理费 E预期利润 9、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。 A：管理费用 B：营业费用 C：财务费用 D：统筹费用 E：额外费用 10、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。 A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律 B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增 C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减 D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少 E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段11、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。 A：发行企业债券 B：向银行借入信用贷款 C：房地产开发贷款 D：在公开市场上发行股票 E：土地储备贷款 12、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。 A：以“借”和“贷”作为记账符号 B：“借”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少 C：“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加 D：以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则 E：执行层的组织协调 13、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括_。 A按揭贷款 B商用房地产抵押贷款 C商业性住房抵押贷款 D政策性住房抵押贷款 E个人置业抵押贷款14、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有_。 A该房地产的实际价格等于名义价格 B该房地产的名义价格为50万元 C该房地产的实际价格为50万元 D该房地产的实际价格高于50万元 E该房地产不存在名义价格 15、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。 A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接地线 E：接闪器 16、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。 A：房地产买卖 B：房地产入股 C：房地产继承 D：房地产抵债 E：房地产典当 17、房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于的设置。 A：平衡点 B：转折点 C：有效成本 D：固定成本 E：借款合同 18、下列房产可免征房产税的有（）。 A企业兴办幼儿园用房 B公园内营业用房 C学校图书馆 D个人居住用房 E校办企业用房 19、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。 A0.52.0 B1.52.0 C0.51.5 D1.01.5 20、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。 A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围 21、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有。 A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C：理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降 22、房地产权属档案的完整性体