房地产权利分类资料.doc

房地产权利的分类 国家所有权 土地所有权 集体所有权 国家所有权 房屋所有权 集体所有权 自物权 所有权 私人所有权 单独所有 按份共有 共有 共同共有 建筑物区分所有权 物权划拨 出让 -国有建设用地使用权 租赁房地产权利 -集体建设用地使用权 作价出资 用益物权 -宅基地使用权 或者入股 -土地承包经营权 授权经营 他物权 -地役权 担保物权 抵押权 债权 租赁权房地产权益以房地产权利为基础。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。房地产所有权：房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权具体有土地所有权和房屋所有权。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。单独所有：房地产由一个单位或个人享有所有权。共有：房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。共有又分为按份共有和共同共有。按份共有人堆共有房地产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有房产共同享有所有权。建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设用地使用权：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。宅基地使用权：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用室外权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。土地承包经营权：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。地役权：房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。抵押权：债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。房地产租赁权：以支付租金的方式从房屋所有权人或者土地使用权人那里或得的占有和使用房地产的权利。在不同种类的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低，如珠宝玉石、机器设备等。一般的无形资产主要市权益的价值。如著作权（版权）、专利权等。房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。房地产含义的总结：房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位的“三位一体”；对房地产的实物还可从有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面进行认识。房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态；土地又是一个包含地表、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。 实体 地上空间 土地 实物 质量 土地 地表 功能 地下空间房地产 建筑物 权益 建筑物 房屋 建筑结构 设施设备 其他相关 构筑物 装饰装修 定着物 区位 房地房地产含义的图示关于房地产的实物状况描述、权益状况描述、区位状况描述对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、实物状况、权益状况和区位状况四个部分来进行。一、房地产基本状况描述主要包括：名称、坐落、范围、规模、用途、权属六部分。二、房地产实物状况描述主要包括土地实物状况和建筑物实物状况两部分。（一）土地实物状况描述：面积、形状、地形、地势、地质条件、土壤、开发程度、其他。（二）建筑物实物状况描述：建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、层高和室内净高、空间布局、竣工日期和设计使用年限、维护情况和完损状况、其他。三、房地产权益状况描述主要包括土地权益状况和建筑物权益状况两部分。（一）土地权益状况描述：土地所有权状况、土地使用权状况、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况。（二）建筑物权益状况描述：房屋所有权状况、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况、其他。四、房地产区位状况描述（一）位置描述：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。（二）交