新型城镇化建设改革创新措施.doc

新型城镇化建设改革创新措施国家新型城镇化规划提出：市场主导，政府引导正确处理政府和市场关系，更加尊重市场规律，坚持使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，切实履行政府制定规划政策、提供公共服务和营造制度环境的重要职责，使城镇化成为市场主导、自然发展的过程，成为政府引导、科学发展的过程。国家新型城镇化规划的主要任务：到2020年实现城镇化率60，解决“三个1亿人”的基本住房保障问题。实施该项计划涉及诸多领域的改革创新，尤其涉及到障碍新型城镇化的住房体机制机的改革创新。习近平总书记指出：处理好政府提供公共服务和市场化关系，住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和福利陷阱的关系。只有坚持市场化的改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次需求。满足三个1亿人”的基本住房需要，不可能由政府包揽，住房保障不能走福利分房的老路，政府只能 “补好位”对社会上及少数丧失劳动能力的、吃低保的困难群众提供基本住房保障。“三个1亿人”的基本住房保障必须走市场化的道路，市场化是以货币来调节商品供给的经济法则，深化国有建设用地有偿使用制度改革基本住房保障的土地也必须执行有偿使用，应该与当地居民的可支配收入相匹配，定性为政策性商品房，处理好住房发展的经济功能和社会功能的关系，把基本住房发展为保障社会公平正义奠定更加坚实物质基础。一、政策性商品房的建设用地从哪里来？城市以“就业人口”数量来确定城市的发展规模，以人均100划定城市边界，鼓励城市吸纳农业转移人口就业，在划定的城区内加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，由政府统一规划，提高容积率、增加人口密度，把新建的住房全部纳入政策性商品房的建设。在满足原地居民基本住保障后，将多余房屋向当地符合购买基本住房人群出售，解决“三个1亿人”的基本住房建设用地问题。二、政策性商品房的建设资金从哪里来？20142020年解决“三个1亿人”的基本住房必须新建150亿建筑,平均每年竣工20亿, 把公建、市政的固定资产投资全部纳入政策性商品房的成本进行吸收消化。政策性商品房包括公建和市政投资每年需要约10万亿建设资金流转，每年将形成20万亿新的经济增长点。由各地政府集中发行10万亿政策性商品房建设债券，通过“债贷组合”帮助总承包企业解决BT项目的流动资金。积极推行BT项目信托管理模式确保资金安全流转。中央履行公共服务尽快建立政策性住宅金融机构推行全额按揭贷款机制支持居民购买基本住房，促进住房消费确保债券的还本付息。三、如何核定政策性商品房的房价和地价？深化全面改革政府作用是引导和影响资源配置而不是直接资源配置。也就是由政府提供公共服务，由市场在资源配置中发挥决定性作用，市场化的政策性商品房最高房价的限额不能高于家庭月收入全部用于支付银行按揭贷款月等额还本付息的最高贷款金额。政策性商品房最高土地有偿使用费是依据最高房价的限额减去建设投资成本而确定的。土地有偿使用费与当地居民可支配收入、建设投资成本、建筑物容积率相挂勾。政府工作计划，居民可支配收入与当地GDP增长保持同步，使城镇化的土地有偿使用费成为市场主导，与当地的GDP增长形成形成自然发展过程，在建设投资成本、建筑物容积率保持相对稳定前提下建立可持续的财政资金保障机制。四、如何分担农业转移人口市民化购买政策性商品房负担？新型城镇化要毫不动摇坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，唯有通过旧城更新解决城镇化的建设用地，如果全国统一采纳平房换楼房产权置换方式，新建住房投资成本价每平方米将超过8000元。以2013年全国城镇人均可支配收入26955元计算，家庭平均月可支配收入5615元。购买90基本住房需要72万元，全部向银行贷款，每月等额还本付息5513元，占购房收入支出比98。国际上先进国家的家庭购房收入支出比占33左右。旧城区重建的投资成本不可能下降，居民的收入在短时期间内不可能大幅度增长，粗方型住房发展模式已无法跨跃房价与支付能力不匹配的这道坎。只有走创新驱动发展道路。营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围，激发全社会创新活力，推动技术创新、商业模式创新和管理创新才能完成“三个1亿人”的基本住房需求。解决资源的压力必须进动技术创新：积极推扩适合住宅产业现代化的MB新型建筑体系的技术创新，使用该项新技术抗震性能提高34倍、节能70、耐火极限4小时提高34倍大幅度提高工程质量。与钢筋混凝土建筑技术相比，节约水泥50、节省钢材20、节约地基处理费40、节省人工费用70、节省运费50、节省脚手架、支撑、模板等全部的附助材料、以及管理费、销售费等财务费；轻而易举在现有资源基础上实现住房建设面积翻番。营造房价与消费能力基本适应的住房供需格局必须推行商业模式创新：建立非营利机构参与政策性商品房建设，把固定资产投资转换成流动资金周转，不需要投资就没有利润，取消了商业利润；没有投资就不必贷款可大幅度节约了贷款的利息。节省的利润和利息就是最大的改革红利。全面推进BT项目信托管理模式创新，确保建设资金全额一步到位，缩短工期，提高工程质量、提高了劳动生产率，实现当年设计、当年竣工、当年实现销售，加快资金周转率成倍获得收益。只有技术创新、商业模式创新和管理创新才能产生改革红利。我们把一部分红利用于吸收消化使用绿色建筑提高工程质量所增加的成本，把另部分改革红利捐赠给公益基金会，由基金会对“三个1亿人”购买基本住房困难群众进行补助，由个人、企业、社会三方共同分担农业转移人口市民化购买政策性商品房的负担。五、营造创新的制度环境、政策环境、金融环境和文化氛围！实现中国梦！实现中华民族伟大复兴，重振民族雄威，发扬勤劳勇敢精神，有利于后代健康成长，制定政策鼓励有劳动能力的中国公民都必须通过辛勤劳动创造自己幸福的生活。营造“就业就有房” 市场化社会保障制度的环境。凡是就业人员购买政策性商品房都可以获得政策性住宅金融机构的20年按揭贷款支持。建立按揭贷款月等额还本付息由个人、企业、社会三方共同负担的社会保障制度，购房的钱全部可以借，公积金贷款30，银行贷款70、但必须要就业，必须参加住房公积金保险；必须购买个人按揭贷款保险；政策性商品房规划建设时必须配建35的保障性住房捐赠给政府，由政府负责用于对社会上及少数丧失劳动能力的、吃低保的困难群众提供基本住房保障。建立以房养老社会化保险制度。鼓励居民在年青时多买房、买好房，把买房视作为储蓄，退休后用家庭遗产信托受益权参加住房养老保险，增加老人的收入，提高老人生活质量，可以终身受益，营造了社会敬老爱老的文化氛围，实现大多数家庭选择居家养老的方式，发挥全社会民众力量，充分显现购买住房的价值，鼓励居民住房消费，满足多层次住房需求，积极推行扩大内需的政策。六、新型城镇化建设改革创新的社会效益1、加快推进新型城镇化进程找到了一条中国特色社会主义的正确道路，按照以上的实施措施，农业转移人口只要在城镇内就业都能购买一套基本住房，实现全体人民群众住有所居。加快城镇化进程。2、发动一场全国人民参与棚区改造的人民战争，科学发展用七年的时间完成全国各地城镇的棚户区改造任务，全面改善城镇人居环境。使三亿人口受益，实现家庭收入三分之一用于购房、三分之一用于吃饭、三分之一用于生儿育女，衣食无忧、安居乐业、建成一个真正让全国人民看得见、摸得着的小康社会。3、使市场在资源配置中起决定性作用用最少的资源投入生产更多的产品，推进科技创新驱动发展战略，克服了资源、人口、环境压力在同等资源条件下实现住房产量翻番，增加了住房供量，满足了群众基本住房需求。4、积极推行绿色建筑住宅产业现代化，提高了建筑物的工程质量、功能质量和环境质量、缩短工期提高了劳动生产率，采用新型结构承重体系适合大开间灵活隔断，实现近期使用与远期改造相结合，延续建筑物使用寿命达到200年以上，配置低碳、节能、环保的设备与功能，建成节约型新型社会。5、积极推行BT信托管理模式，采用固定合同价结算，没有账外现金流，彻底清除灰色成本和扼制腐败现象。6、推行住宅产业现代化，在当地设立配套的房屋制造工厂把民工全部转化成住宅产业专业技术工人造就了一批新兴产业工人，拉动当地经济增长，实现大多数人民群众的医疗、养老、住房、的城镇化社会保障。7、每年完成20亿平方米住房建设可以造就2000万农村转移人口转变为新型产业工人，增加了当地的就业岗位，带动一亿人口参与的相关产业发展。8、建立可持续的城镇化投融资机制，把固定资产投资转变成流动资金，科学地核定房价、地价，挤出了开发利润和利息，消除了房地产泡沫、稳定了金融市场，促进住房产业市场健康持续发展。七、促进企业经济利益成倍增长、风险降低1、政府发行地方债券、通过债贷组合、解除政府还款责任：总承包企业可免除抵押担保，借入“债贷组合”专项建设费用，把贷款全额建设资金委托信托公司进行资金信托管理，总承包企业用信托资金的受益权清偿债务，即能解除还本付息的责任。2、总承包企业立即获取收益：总承包企业收取10的信托收益，用收益来提前支付贷款利息，差额部分作为营业外收入，收益十分可贵，减轻前期资金压力。3、信托公司代付全额业主工程款，委托贷款银行出据国内信用证，交予总承包企业，总承包企用信用证采购住宅产业化的部品件、构件。生产企业将部件按装完毕，经验收合格后，凭验收合格证方可向银行托收。降低了总承包企业付款风险：4、提高运营效益：原BT项目要等竣工验收合格后再结算，一般大的工程周期三至五年。采用MB技术加BT信托后三至五个月结构封顶即可预售，销售收入即可进入信托专户，只要销售收入达到信托资金份额时，信托公司立即清偿信托资金的受益权。总承包企业把建设资金委托信托管理，从三至五年缩短到三至五个月，成倍提高总承包企业的效益。总承包企业一定会积极参与棚户区改造项目。5、生产企业凭国内信用证直接向开户银行打包贷款，不需要抵押担保，银行直接帮助实体经济解决融资难问题。6、对金融机构来讲，金融创新支持政策性商品房建设，从政策层面上讲，中央要求推进政策性金融机构改革，完善财政政策，适当加大财政性资金对保障性住房建设投入力度，允许发行“地方债券”吸纳社会资本参与城市公用设施投资运营。扩大了中间业务提高效益。7、金融机构降低金融运营风险：从改革角度上讲BT信托模式满足风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务。 8、金融机构成倍提高经济效益：从业务创新角度上讲，推行贷款不放款的经营模式，提前收回贷款利息；创造一笔贷款二倍利息的高效金融产品，增加银行收益，又能降低贷款风险。得到中央的积极支持。八、使广大人民群众获得改革红利 1、旧城区的居民用平房换楼房，改善了居住环境、提高了住房质量、获得了基本住房保障、增加了家庭财产性收入增加，扩大了中等收入家庭范围。2、农业转移人口只要进城就业就能落户，真正成为城市居民，享受与城市职工同等的住房、就业、医疗、子女教育、养老保险的待遇。3、中