房地产企业会计核算流程金先国.doc

房地产企业会计核算流程：一、 科目设置（现列举常用的，可根据实际业务设置）：资产类：1、 现金2、 银行存款-*银行3、 应收账款*单位（或个人）4、 其他应收款5、 预付账款6、 开发产品7、 原材料8、 固定资产9、 累计折旧10、 长期待摊费用负债类11、应交税费-营业税 -土地增值税 -企业所得税 -个人所得税 -等等12、应付利息-*单位13、其他应付款-*单位14、应付职工薪酬15、应付账款-*建筑公司16、预收账款-*业主17、长期借款-*银行所有者权益类：18、实收资本-*股东19、资本公积20、盈余公积21、本年利润22、利润分配-*未分配利润成本类（主要是开发成本，分六大类：）一级科目- 二级科目 -三级科目23、开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金 -拆迁补偿费 -土地交易契税 -大市政配套费（等等） -前期工程费 - -勘察费 -设计费 -报建费（人防、消防、质监、水电增容费等） -临时设施费 -三通一平 -建筑安装工程费 -基础工程（土方、桩基、支护等）一级科目- 二级科目 -三级科目开发成本-建筑安装工程费-主体结构（含地下室） -门窗工程 -公共部位装修费（楼梯间、大堂等） -室内水、电、气等管线设备 -电梯及安装费 基础设施费-室外给排水系统 -室外供电系统 -室外消防、安防系统 -园林绿化建设费 -道路、广场建设费 -围墙建造费 -室外照明 -室外零星设施 公共配套设施费-车棚、幼儿园、健身房、会所等分别设置明细科目 开发间接费用-工程管理人员工资及福利费 -工程用固定资产折旧 -工程部办公费 -工程部水电费 -劳动保护费 -工程管理费 -工程部车辆使用费 -营销设施建造费 -利息（开发过程中的利息） -其他工程费用 损益类：24、主营业务收入-*商品房销售收入25、其他业务收入26、营业外收入27、主营业务成本-*商品房销售成本28、其他业务成本29、营业税金及附加30、营业外支出31、管理费用-企业管理人员工资 -职工福利费 -修理费用 -办公费用 -会议费 -招待费 -差旅费 -房租费 管理费用 -水电费 -劳动保护费-车辆使用费 -折旧费 -顾问费 -培训费 -印花税 -土地使用税 -审计费、评估费（等等）32、销售费用-广告费 -展览费 -业务宣传费 -销售佣金（等等）33、财务费用-利息 -手续费 二、 核算流程：1、 月终与出纳进行现金和银行存款结算，现金盘存、银行对账编制结算表，2、 复核原始凭证，与结算表核对一致后，双方签名3、 根据原始凭证编制记账凭证4、 计提折旧5、 编制记账凭证汇总表（试算平衡、核对现金、银行存款）6、 结转开发间接费用7、 结转当月损益8、 凭证审核9、 再次汇总10、根据汇总凭证编辑资产负债表、损益表、现金流量表11、过账、对账，保证账证相符、账账相符、账实相符12、编制附表，如开发成本明细表、开发间接费用明细表、管理费用明细表、销售费用明细表、销售统计台账（与预收账款进行核对）13、编写财务分析报告三、 合理避税与纳税筹划1、 熟悉房地产相关税法2、 房地产行业税种： 营业税5%（先按预收账款预缴，后期按实际收入调整） 营业税附加（见纳税申报表） 土地增值税（先按预收账款预缴，项目完后期清算） 企业所得税（先按预收账款预缴、年度清算、汇算清缴） 代扣代缴个人所得税。如工资3500以上的个税、个人在单位存款利息收入按20%、股东分红收入20%3、 纳税筹划思路： 营业税及附加是按当月开票金额征收的，没有弹性，不能少交，但可与税务局协商申请缓期缴纳 避税的重点是企业所得税，汇算清缴时按利润25%缴纳，因此控制好开发成本是关键，这就需要预先进行纳税筹划。A、项目成本效益预测：对工程项目进行成本效益预算（准确率要达到85%以上），参照当地的同行业成本、利润一般状况和本单位能计入开发成本、费用的合法发票，分析成本差异，拟定纳税筹划方案，报领导批准（过后注意销毁、不留把柄） B、与工程施工方、园林绿化、道路、土方、等施工方合作，虚增工程量，签订工程合同，补贴对方税款开具工程发票，转出资金（必须是可靠的合作单位或者在对方的有工程款未付之前进行），对方转入资金（到本公司对内的隐蔽账户）。C、建立备抵账（内账）。其主要作用有：一是冲减在外账中虚增的成本费用（做相反分录）。二是将白条及不合规的发票在本账目中核算，三是方便股东利润分配。D、虚增成本后的账目、报表作为对税务的纳税依据。二套账合并后的报表数据是真实的数据，作为对股东分红的依据。 土地增值税的纳税筹划：土地增值税=销售收入-（土地成本+开发成本+扣除费用+税金）的差额（增值额），按四级超率累进制纲税，增值额20%以下免征，20%-50%、50%-100%、100%-200%、200%以上这四个级别纳税比例都有很大的差异，应根据当地一般水平，尽量将增值额控制在较低级别，从而降低税赋，其方法与企业所得税类似。 个人所得税的纳税筹划：A、工资在3500以上，如果差额不大，就不用避税，如果差额较大时，可以用他的家属的姓名造2个名字，或者做2份表，一份在外账开支，一份在内账开支。B、个人在本单位存款或集资利息按税法规定由单位代扣代缴，税率为20%，这项税赋很重，可用以下2种方式筹划;一种方法是：对方尽量用单位名义借入资金，就不用在本地缴纳个人所得税，而是在对方单位所在地缴纳企业所得税（不属于本地税务管辖范围）。另一种方法是：对个人借入、还出、利息支出等资金全部在内账中核算，避开个人所得税的问题。C、股东分红的个人所得税筹划：自然人股东分红应按20%缴纳个人所得税，法人企业股东分红是不用缴纳个人所得税的，因此，在股东注册时，尽量采用单位名称入股，或者进行部分股权变更，将大部分的个人股东变更为企业股东，这样就可避免分红时缴纳大额的个人所得税。四、纳税筹划的风险防范：以上是避税的几种方法，还有很多方面也可以避税。但有几个问题必须特别注意： 一定要把握一个尺度，必须要参照当地同行业税赋的下偏差进行进行浮动，如果税赋太低，必然会引起税务稽查部门的关注，就会成为重点稽查的对象，只要稽查出马，无论账目做得多好，都会或多或少的被罚款。 一定要做好保密工作，要求参与人员越少越