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博瑞计划管理体系探索 草案 房地产项目管理目标 在所有的指标当中 进度 是最基本的指标之一 也常常被认为是最重要 管理难度最大的指标之一因此 对于大多数房地产企业而言 计划管理都首先从 计划管理 开始 2 关注 进度 关注 计划管理 由于项目开发周期的拖长 房地产投资的机会风险会加大进度时间 是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素 一天一辆奥迪的故事 进度时间 是影响项目IRR的重要因素之一 而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据 根据某集团对典型中型项目的分析 在地价占开发成本30 45 时 项目开盘时间提前1个月 项目的IRR水平将提高0 7 1 左右 房地产项目内外部接口多 协同与协调非常繁杂计划管理的过程 是房地产项目系统分析和风险分析的过程计划管理是项目管理人员的必备工具 3 项目计划管理是房地产企业项目计划管理的重点 项目计划管理有多重要 4 项目计划管理是房地产企业项目计划管理的难点 5 计划管理的根本是什么 计划管理的根本不是制订计划本身 而是为了实现有效管理 6 项目计划管理PCDA法则 7 8 同城市多项目管理阶段 项目达到3个及以上时 选择操作管控型模式 设置计划管理部门 根据部门职责设置岗位 部门职责建议 计划管理 计划绩效管理 关键决策 管理流程管理 阶段成果管理 关键决策管理 信息与知识管理 可根据企业的管理 战略导向适当增减职能 9 2 计划体系的策划 1 计划体系管理架构的设计 3 计划的编制 4 计划的监控与预警 5 计划执行状况的评估考核 6 计划管理难点及对策 10 计划体系策划的目标 11 公司级年度经营计划 年经营规划 12 计划体系策划的特点 个目标 体现企业的战略及管理思想 个体系 项目计划体系 管理计划体系 个层级 分级计划管理 13 项目总体经营开发计划 项目年度经营开发计划 项目月度 季度经营开发计划 月 季度销售回款计划 月 季度进度计划 项目执行计划 管理计划 月 季度动态成本分析 项目计划分级体系分析 三层级 四要素 月 季度资金计划 14 项目计划分级管理原则 在特殊阶段 集团可以加强对项目总体进度计划和项目专项计划的管理 15 项目的里程碑节点 个 项目定位规划方案单体方案初步设计施工图设计总包监理单位确定开工达预售条件结构封顶竣工备案入住开始开盘 16 体现管理管理思想的主要节点 17 公司一级关键节点计划 18 19 项目开发周期基准分析 20 21 22 基准的计算起始点 获取土地 结束点 一期取得竣工备案证明 以自然天计算 二期及以后期的推进 在满足项目经营目标的条件下 可在此基准基础上做适当调增 在总体计划或专项计划中予以体现 基准的适用规模是占地 亩 约 万平米 以下的项目 超过此规模的项目要在此基础上对实施方案阶段的基准做适当调增 基准重点分析关键线路工作周期 非关键线路工作周期要服从并溶于关键线路工作周期 除春节和冬施外 基准已考虑了所有可预见风险因素 原则上 冬施可调增30天 跨春节施工可调增30天 跨春节前期工作可调增15天 对于一期面积超过建议标段面积的情况 可以采取分区的推进策略 分区间隔时间宜控制在20 30天 但一期的总体推进周期不得超过基准值 案例 公司项目开发周期基准 23 若干企业的项目开发周期粗线条分析 24 某企业里程碑节点计划分解说明 25 某标杆企业的标准工作周期研究 26 案例 公司项目展示区开放基准周期 原则上 示范区开放时点与项目开盘时点一致 如有因特殊原因 两者可以不一致 售楼处开放时点比项目开盘时点至少提前30天对于6层及以下单体 示范区开放时要求展示立面整体效果 对于11层及以上单体 示范区开放时不展示立面整体效果 对于6 11层单体 示范区开放时是否展示立面效果 依具体情况而定 27 28 29 考核基准分为 级和 级 级基准的调整由项目总经理提出 营运副总审核 总经理审批 级基准的调整由项目各专业口协调一致后提出 营运中心经理审核 项目总经理审批 审批以OA形式进行 营运中心备案 项目总体开发计划是该基准的实施性工具 营运中心必须按照该基准进行编制 按规定流程进行评审 审批 为维护项目总体开发计划的严肃性 同时又充分实现计划的动态性管理 在 级考核点 即开盘时点和利润结转时点 不发生实质性变化的情况下 不调整总体计划 而是以阶段性专项计划的形式进行管理 阶段性专项计划由项目计划督办负责编制 营运中心经理审核 项目总经理审批 阶段性专项计划的微观层面调整 在项目月度工作计划中体现 按月度计划管理流程执行 基准是门槛性指标 工作项不满足基准要求 只能评价B以下 对于调增的基准 不论是否满足调增后的基准 只能评价A以下 营运中心负责考核数据的采集并定期统计公布 为基准的优化做好基础工作 考核数据来源部门 下游部门 负责考核数据的提供 不能提供者 按不利于下游部门原则确定上游部门工作完成时点 案例 公司项目周期基准考核 30 31 编制项目计划的两个基本原则 32 33 自上而下 目标 任务 根据上级招标计划及管理要求确定的工作目标 在09年9月30日前要完成幕墙招标 目标分解成任务 第一次WBS分解 入围单位资格审查 编制招标文件 标前会 招标 确定幕墙单位 合同签署自下而上 任务 流程 计划 WBS分解 逻辑关系建立 入围单位资格审查 幕墙单位资质预审 明确考察单位 组织考察 编制考察报告 提出入围单位建议 编制招标文件 编制技术标 明确招标范围 明确设计要求 明确工程要求 汇总技术标 编制经济标 汇总招标文件 召开标前会 确定招标文件和入围单位招标过程 组织发标 投标单位编制投标文件 组织招标答疑 回标 确定幕墙单位 组织招标小组开标会 技术标评审 经济标评审 招标小组评标会议 确定幕墙单位 发中标通知书 组织合同签署 合同文本拟定 合同谈判 合同审批 签署合同 案例 编制幕墙招标计划 34 案例 编制幕墙招标计划 35 36 任务的名称 在表达充分的情况下 尽量采用精干的词组来表达 多采用业内的一些惯例用词总时间 关键路径 在合理的情况下 尽量缩短 并留出适当的弹性以应付未知因素的影响 以便于后期管理可控 用 一寸光阴一寸金 的态度来看待时间资源任务的起始时间 是否合适 或有其他因素影响任务之间的逻辑关系 要关注每项任务的前置任务 一个计划只设定一个起始点 便于后期的计划动态太管理 该阶段任务完成得成果标准 以便于评价是否完成责任部门 人 利于计划的执行和跟踪要满足项目总体开发进度计划和关键节点计划的要求任务的WBS分解要落地 能够指导具体工作不要漏项如果需要 责任尽量落实到具体的人用专业的划分来确定计划结构较好专项计划一定要充分项目考虑实际情况 编制项目计划时还应注意的几个要素 37 项目进度计划编制要求 在项目进度计划管理范畴 项目总体进度计划起着是承上启下作用 可以校核关键节点计划设定的合理性 为项目专项计划的编制提供参考依据 对项目的整体推进起着指导作用 项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制 目前用得较多的是Project软件 便于过程的动态管理 38 项目总体开发进度计划一定要用专业的计划管理软件来编制 目前用得较多的是Project软件 便于过程的动态管理项目计划是为了预测和演练项目 通过计划过程更好的理解项目 对各种可能出现的变化提前做好准备 计划 以便更好的控制计划制定 应由有决策权 有实施计划 有经验的人参与计划本身没什么 计划过程才是重要的 39 如何编制项目专项计划 一般有哪些专项计划 工程进度计划设计专项计划报建专项计划营销工作计划招标计划开盘专项计划入住工作专项计划样板间装修专项计划展示区专项专项计划竣工验收专项计划 很多具体的实施计划都是一个专项计划 40 如何编制年度工作计划 41 42 进行月度计划管理时应注意 要关注重点 关注公司的经营管理重点和项目计划的关键节点 要关注整体 要横向了解公司其它部门的工作安排情况 及时与需要协作的上下游部门进行协调 因为公司各部门的计划都是互相关联的 要有层次性 下一级计划要实现上一级计划的目标 月度计划要实现年度KPI的目标 员工计划要实现部门计划的目标 要具有可考核性 计划的目标要明确 完成时间 责任人 完成的标准和结果要表示清楚 要具有指导意义 计划是用来指导工作的 时效性比较强 在下月的工作开始实施以前要编制好下月的月度计划 不要等到工作完成得差不多了再定计划 要保证计划的可行性 严肃性 延续性和适当的挑战性 在编制下月计划时 要检查上月计划的完成情况 计划一旦确定 就必须严格按计划执行 遇到困难要想办法克服 以确保计划的顺利推进 要经常关注计划的推进情况 平时要多检查计划的执行情况 发现异常情况要及时采取措施和对策 43 如何在计划管理过程中提高我们的计划管理能力 44 如何保证计划的有效执行 45 如何评价计划的执行和进行责任界定 46 如何进行计划调整 调整原则 入住时间节点一旦确定 不能调 其余项目关键节点不能随意调 唯一计划基准原则 在调整未得到批准以前 老的基准计划继续有效 47 调整审批 按类 按级审批 48 49 计划的监控和预警的方法 2个字 跟踪 4个字 及时跟踪 50 常见的跟踪方式 采用计划 计划月报的方式进行跟踪采用项目月报的方式进行跟踪采用考核评估的方式进行跟踪 51 52 常见的考核方式 根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核 季度 根据关键节点计划的完成率进行考核 季度 将关键节点计划纳入月度计划进行考核 月度 53 根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核的方法 考核分值的计算 应用 考核节点 落在本季度内的所有节点节点考核得分 100 考核节点分值总合 扣分总和 考核节点分值总和90分以上的考核为1 2 40分以下的为0 9 其余按线性分布计算 54 根据关键节点完成率进行考核的方法 考核节点 落在本季度内的所有节点节点考核得分 100 考核节点完成总和 考核节点总和