廉租房制度面临的现状及其原因.doc

廉租房制度面临的现状及其原因一、名词解释廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。(各省制度略有差异)二、廉租房申请条件及流程（以武汉市为例）“要有住房，因为安居才能乐业;衣食无忧，孩子能上好学;平时少生病，生病少花钱;老了有保障。”武汉市委书记阮成发畅想的每个市民的理想生活为保障低收入家庭的住房保障，武汉市早在2002年8月份就启动了廉租房政策，对住房紧张的低保家庭实行配房租赁、租金补贴、租金核减3种不同的保障方式。据了解今年底全市廉租房将达到两万套。（一）廉租房申请条件（7个中心城区）1、廉租房租金补贴:人均每月可支配收入600元以下、人均住房建筑面积12平方米以下。 2、廉租住房实物配租：人均每月可支配收入600元以下的低收入无房家庭。（二）廉租房租金补贴申请申请廉租房补贴者应提交住房保障申请书;家庭户口簿;家庭成员身份证;家庭住房租约或者住房所有权证或者其他住房证明材料;家庭成员收入证明;属低保家庭的，须出具低保证。申请人可到街道或社区居委会办理申请，再报街道办事处、区民政局、区房产局分阶段审核、批准。（三）廉租房补贴标准租金补贴按保障面积与现有住房面积的差额计发。按目前标准，最低收入住房困难家庭每人每平方米每月补贴10元，其他低收入家庭补贴7元。以无自有住房的三口之家计算，最低收入家庭每月可领到租金补贴360元，低收入家庭可领到252元。三、廉租房规划与实施的重大意义（一）廉租房是中国出现贫困群体的产物由于改革的分化，我国已经出现相当数量的贫困群体，城市已出现了不少买不起房的穷人，在这种情况下，只有寻求一种新形式的住房，那就是政府提供的廉价出租房，甚至是完全无偿提供的免费福利房。所以，首先我们要认清廉租房出现的背景，那就是为社会贫穷者提供的住房。廉租房属于社会保障和社会福利的范畴。政府如果不能及时提供廉租房的供给，便会直接影响到一个群体的生存质量。市场经济是区分优劣和产生贫富的竞争经济，但市场经济也是一个共享经济发展成果的福利经济。对于在竞争中失败的被淘汰者和那些低收入者，政府和社会仍然有义务和责任担负起他们能保持基本人格尊严的生存保障，共享经济发展的好处。（二）廉租房是市场掠夺性竞争的结果这些年里，中国的改革和经济发展只有一条腿走路，那就是完全靠市场，尽量市场化。但市场经济是个能者淘汰和掠夺弱者的经济，在能者多劳、多劳多得甚至不劳也得的市场规则下，房地产资源会最大限度地聚集到富裕群体的手中。而如果让这种竞争性的市场模式继续下去，我国很快会出现一大批贫无立锥之地的城市居民。因此，在这种情况下，中国必须坚决地拿出一定比例的土地份额，照顾那些毫无竞争力的贫困和低收入群体。因此，在市场竞争的同时，必须市场与政府两条腿走路。市场是在不断扩大人际间的贫富差距，政府要干的活就是尽量减少这种差距。廉租房与经济住宅房和市民出租的房屋性质不同，廉租房不是可以买卖的商品，廉租房是政府提供的公共产品。它是具有宏观经济调控作用的物品。廉租房的性质不只是表现在政策性、社会保障性和福利性方面，还要考虑运用它调控房地产市场价格的作用。（三）廉租房具有计划经济的特色目前我国有最低工资标准，但没有最低住房标准，许多贫困的低收入群体住在狭小肮脏的环境里。政府并没有将最低住房标准纳入社会发展规划中，这是中国改革开放以来的失误之一。随着我国经济的增长和人民生活水平普遍提高，政府已经有能力实施最低住房保障计划，并且，政府应当将这一计划当作今后的主要目标。本着节约环保的精神，廉租房的每套建筑面积应当在70平米以下，人均居住面积应当在20平方米左右。凡是低于这一标准的城市公民和在城市工作的民工，都有权利申请廉租房的权利。四、廉租房现状随着廉租房政策的不断发展和完善，人们的了解逐渐深入，在认识到廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，截至2006 年年底，全国657 个城市中，已有512个建立了廉租住房制度,占总数的77. 9%;全国累计有54. 7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件，其中，领取租赁住房补贴的家庭16. 7万户，实物配租的家庭7. 7万户，租金核减的家庭27. 9万户，其他方式改善居住条件的家庭2. 4万户。同样，以2006年年底为限，全国累计用于廉租房建设的资金为70. 8亿元,仅当年一年就达到23. 4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1 /3。全国人均住房面积从1993年的17. 8平方米增加到现在的28平方米。五、廉租房建设的实施保障（一）缩减经适房比例今年武汉市将上市9000余套经适房，完成供应后，全市持有资格证但未买房者不足万户。从去年至今，武汉已连续两年不再下达新建经适房计划。近年来频频扩容的保障房体系，不仅包括经适房、廉租房、动迁安置房，还包括一个新的形式公共租赁房。那些买不起经适房、又不符合廉租房条件的人群，将是公租房的保障对象。1998年后经济适用住房为部分中等收入家庭解决了住房困难。但在推进经济适用住房建设收到效果的同时，也存在重建设、轻管理，对购买对象审查把关不严；对建设标准缺乏有效控制，户型面积偏大等问题。建立以公共租赁住房为主的城市低收入住房保障体系要针对保障对象收入水平不断变化的实际情况，逐步取消现行经济适用住房，保留廉租住房政策，大力发展公共租赁房政策。（二）发行国债廉租房的性质是政府投资建房，政府委托房地产公司和建筑公司来建廉租房和管理房屋。按照目前房地产每年开发资金投入的情况，廉租房在全国一年需投资3000亿元到5000亿元，这些钱只能从国债中来。中国政府必须至少发行1-2万亿的国债，在最近几年里进行廉租房的建设。以每年发行5000亿国债计算，可连续发行4年。廉租房项目的实施，既可以启动国内的内需，增加内部消费，减少出口压力，又可以消化即将到来的生产过剩的威胁。廉租房计划对于宏观经济具有非常良性的作用。特别是它将极大地改善中国城市居民的生活质量，匡扶畸形发展的房地产市场，将有限的土地资源最大限度地为人民大众所服务。六、廉租房建设的社会意义廉租房的出现将极大的改善中国稀缺的土地资源利用，调整畸形的房地产价格，使中国的房地产市场回归合理和有序，从根本上改变中国房地产业的面貌。把保障低收入群体的安居责任从房地产业发展中剥离后，政府在房地产调控方面除了可以抑制房地产投机，还可以间接的干预房价。七、参考文献1、武汉严查廉租房违规出租出售/news/2011-09-23/1499491.html2、武汉市廉租住房保障后期管理暂行规定/site/show.aspx?id=806&cid=73、2011中国城市蓝皮书/xwzx/gnsz/gdxw/201108/03/t20110803_22585738.shtml附录：武汉市廉租住房保障后期管理暂行规定总 则第一条 为加强和规范全市廉租住房保障管理工作，确保廉租住房资源合理配置、有效使用和规范管理，根据关于加强廉租住房管理有关问题的通知（建保201062号）、武汉市廉租住房保障办法（市政府第202号令）和市房管局、市民政局关于做好廉租住房保障资格复核工作的通知（武房发2010196号），制定本规定。第二条 本市行政区域内实施廉租住房后期管理及其相关活动适用本规定。第三条 本规定所称后期管理，是指对已交付入住的廉租住房进行租赁管理、使用管理、维修管理以及对已享受廉租住房保障的低收入住房困难家庭保障资格实行动态管理。第四条 市住房保障和房屋管理局（以下简称“市房管局”）负责全市廉租住房后期管理工作的政策制定和监督管理。各区房管部门、市住房保障管理中心按照廉租住房权属和管辖范围，组织实施廉租住房租赁管理、使用管理、维修管理工作。廉租住房保障对象的资格动态管理由各区房管部门会同区民政部门负责组织实施。第五条 廉租住房保障后期管理相关工作经费纳入市、区财政预算管理，其筹集、管理、使用接受审计、财政部门的监督管理。廉租住房租赁管理第六条 廉租住房租赁管理，是指住房保障工作机构根据年度配房租赁计划向符合保障条件的低收入住房困难家庭提供廉租住房，并按政府规定的租金标准收取租金的行为。第七条 廉租住房租赁实行合同管理。武汉市廉租住房租赁合同文本由市房管部门统一印制。合同应当明确房屋性质、座落、租赁期限、计租方式和标准，以及使用规定等内容。第八条 各区房管部门应当按廉租住房房源分配清册确定的人员名单，向市住房保障管理中心申领并组织配房租赁家庭签订武汉市廉租住房租赁合同。第九条 廉租住房租金实行政府定价。按照房屋使用面积计租，廉租住房租金标准按照市政府公布的租金标准执行。第十条 各区房管部门、市住房保障管理中心应当根据相关规定和标准按月向廉租住房承租家庭收取租金。第十一条 各区房管部门、市住房保障管理中心可以委托专业机构开展廉租住房租赁经营管理工作。各区房管部门在委托专业机构开展廉租住房租赁经营管理活动之前，须经区政府或上级主管部门同意，并与其签订武汉市廉租住房委托管理协议，明确双方的权利义务、委托管理的房源数量、租金收缴额度、管理费用、委托期限等内容。廉租住房租金由专业机构代收的，应当于每季度结束后5日内缴存至委托其租赁经营管理部门指定的账户。第十二条 廉租住房租金收入由各区房管部门、市住房保障管理中心立账管理，按期上缴财政专户。专业机构租赁经营管理费用，由各区房管部门、市住房保障管理中心按照其实际收取租金总额的10%予以支付。第十三条 廉租住房物业管理费用，按照武汉市廉租住房保障办法（市政府令第202号）的规定，分别由市、区政府承担。廉租住房使用管理第十四条 廉租住房使用管理，是指各区房管部门、市住房保障管理中心依据租赁合同的约定，对承租廉租住房家庭安全合法地使用廉租住房行为的管理。第十五条 各区房管部门、市住房保障管理中心应当按照与廉租住房承租家庭签订的武汉市廉租住房租赁合同，对承租家庭使用廉租住房进行管理。承租家庭应确保在租赁期限内，由本家庭成员居住使用，不得向他人借用、出租，不得作其他用途，并及时、足额缴纳住房租金。第十六条 廉租住房承租对象有下列情形之一的，应当按照有关规定或者合同约定，终止合同，收回住房：（一）自愿退出廉租住房保障的；（二）擅自转租、转借或者调换使用廉租住房的；（三）非法转让、抵押承租房屋的；（四）拖欠租金累计6个月以上，经催缴仍然拒付的；（五）无正当理由闲置住房6个月以上的；（六）利用承租房屋进行违法活动的；（七）未经产权人同意擅自拆改房屋结构，改变房屋用途的；（八）故意损坏承租房屋、破坏附属设施的；（九）承租廉租住房期间，购买他处住房的；（十）弄虚作假、骗取廉租住房，经调查核实的；（十一）其他应当退出廉租住房的情形。第十七条 各区房管部门、市住房保障管理中心及其委托管理的专业机构，应当建立廉租住房巡查工作机制，加强对配房租赁家庭住房使用情况的日常监督管理工作，及时发现和制止违规使用行为。廉租住房维修管理第十八条 廉租住房维修，是指各区房管部门、市住房保障管理中心及其委托的专业机构根据廉租住房使用情况，并结合日常巡查等工作，对廉租住房进行检修、维护和保养，确保廉租住房及其附属设施、设备功能正常、状态完好。第十九条 本市行政区域内交付入住的廉租住房室内维修，按照房屋权属，分别由各区房管部门、市住房保障管理中心组织实施。廉租住房共用部位、共用设施和设备的维修按国家和省市关于物业管理的相关规定执行。廉租住房在保修期内出现的质量缺陷，由开发建设单位组织施工单位进行维修。超出保修期的，由各区房管部门、市住房保障管理中心组织实施维修。第二十条 廉租住房维修包括小修、中修、大修和应急服务维修。小修是指修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常维护。主要包括：室内地面、墙面及顶棚修补；厨卫防水和止漏；门窗检修；烟道、垃圾道疏通修复；阳台等结构构件维修；室内给水系统小修、局部更换；卫生设备的维修及更换；排水管道、检查井等疏通；室内供电设施的维修及更换。中修是指修复一般性损坏，即是在保持房屋墙体结构不进行变动情况下拆换少量主体构件。大修是指修复严重性损坏，即是需要变动墙体结构，拆换主体构件。应急服务维修，是指对影响廉租住房承租家庭正常生活，包括水管破裂、电气线路老化短路、下水管道堵塞等突发事件的应急维修。第二十一条 廉租住房维修由承租家庭或委托专业机构向各区房管部门、市住房保障管理中心提出书面申请。各区房管部门、市住房保障管理中心在收到申请后，应于24小时内指派专人到达现场勘查，确定维修范围和维修等级。各区房管部门、市住房保障管理中心受理应急服务维修，应当即时指派专人到达现场勘查，并于12小时内组织开展维修服务工作。第二十二条 廉租住房维修属于小修的，可由各区房管部门、市住房保障管理中心直接组织具有相应资质的维修企业进行实施。廉租住房完损等级评定为一般损坏或一般损坏以上需要维修的，各区房管部门、市住房保障管理中心应选择具有相应资质的企业组织实施，并与其签订维修工程合同，明确工程维修的范围、开竣工时间、执行标准、质量保修、违约责任和资金结算方式等内容。第二十三条 廉租住房维修前，应当先行勘察。中修以上维修项目还应有维修设计方案并签订维修工程合同。并严格按照国家房屋修缮标准和范围和房屋修缮工程规程进行施工，确保维修质量，满足基本居住需求。第二十四条 单项维修工程项目预算金额小于10万元的，可由各区房管部门、市住房保障管理中心选定具有相应资质的维修单位进行施工；单项维修工程项目预算金额10万元（含10万元）以上的，各区房管部门、市住房保障管理中心须通过招标或邀标方式确定维修单位和监理单位。第二十五条 廉租住房维修须由维修单位向各区房管部门、市住房保障管理中心填报廉租住房维修申报单，并附项目维修方案和预算。单项维修项目预算金额小于3000元的，由各区房管部门、市住房保障管理中心审核同意后组织施工；单项维修项目预算金额3000元以上的，由各区房管部门、市住房保障管理中心委托市财政部门指定的工程造价机构预算审核后组织实施。第二十六条 维修项目完工后，各区房管部门、市住房保障管理中心应当组织施工单位、监理单位、物业服务企业及相关承租家庭进行联合验收。中修以上的维修项目，填写廉租住房维修项目验收单，分别由相关部门签署验收意见。凡验收评定不符合房屋修缮工程质量检验评定标准的，一律不得交付使用。第二十七条 维修项目验收合格后，预算金额在3000元以内的，由各区房管部门、市住房保障管理中心按合同约定核拨工程款项；预算金额3000元以上的，按市财政局指定的工程造价机构出具的决算审核意见书核拨工程款项，工程款项以转账方式支付到维修单位帐户。维修项目的监理、审计、招投标等费用从廉租住房专项资金中列支。第二十八条 廉租住房维修工程实行质量保修制度。经检验评定合格的维修项目，维修单位须向委托施工单位提供勘察、设计、施工、工程监理和工程质量保修书等与维修工程有关的原始资料。第二十九条 廉租住房维修经费纳入财政预算管理。各区房管部门、市住房保障管理中心应当根据年度廉租住房维修计划，编制廉租住房维修经费预算，经市、区房管部门审核，报市财政部门批准后纳入财政预算。第三十条 廉租住房维修经费专款专用，结余滚存，不得挪作他用。廉租住房保障资格动态管理第三十一条 廉租住房保障资格动态管理，是指各区房管部门根据相关规定，对已享受廉租住房保障家庭资格进行复核，并按照复核结果作出相应的处理。第三十二条 申请家庭取得廉租住房保障资格后，住房保障工作机构应当将申请人姓名、家庭保障人口、申请时间、资格取得时间等相关信息，在武汉市房地产市场信息网上进行长期公示。第三十三条 廉租住房保障资格复核可以按照保障类别、分阶段进行。各区房管部门应当制定年度保障资格复核工作计划，并结合辖区实际情况开展复核工作。廉租住房资格复核工作周期一般不超过60天。租金补贴保障资格复核集中在每年6月份开展；配房租赁轮候对象的资格复核，在与其签订廉租住房租约前进行；已享受配房租赁对象的资格复核，在与其续签廉租住房租约前进行。根据工作检查、审计以及群众举报等情况，各区房管部门、市住房保障管理中心应当及时开展保障对象的资格复核工作。第三十四条 各区房管部门要会同区民政部门采取邻里访问、入户调查、信函索证、网上核查等方式，就已享受廉租住房租金补贴和配房租赁保障家庭的现住房状况、家庭收入和人口变动等情况进行复核。第三十五条 已享受廉租住房配房租赁保障对象户籍迁移至现居住地的，原户籍所在地区房管部门应及时将有关情况通报该对象现户籍所在区房管部门；现户籍所在区房管部门应当将其纳入本辖区廉租住房配房租赁保障对象范围统一管理。第三十六条 各区房管部门开展保障资格复核前，应当向保障对象送达武汉市廉租住房保障资格复核通知书（附件1），并在30日内会同区民政部门，组织对保障对象家庭收入、住房状况进行审核，确定保障对象家庭人员、收入和住房状况变动情况，并就变动后是否仍符合保障条件进行复核。资格复核结果按如下方式进行处理：（一）已发放租金补贴家庭1、家庭收入、住房条件无变化，仍符合保障条件的，继续发放租金补贴；2、家庭收入、住房条件虽有变化，超出低保待遇但仍属于低收入住房困难范围的，租金补贴标准由低保家庭保障标准调整为低收入家庭保障标准；3、经核实，超出廉租住房现行保障条件的，一律停止计发该家庭租金补贴。（二）拟实行廉租住房配房租赁的保障对象1、经资格复核，家庭人均月可支配收入、人均住房建筑面积未发生变化，或者虽已发生变化，但仍属于配房租赁保障范围的，应及时通知保障对象签订租约并安