零售企业选址PPT课件.ppt

第八章零售企业选址 1 第一节商圈分析 商圈是指商店吸引其顾客的地理区域 也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围 商圈构成 主要商圈 约包括55 70 的顾客次要商圈 约包括15 25 的顾客边际商圈 约包括5 的顾客 一 商圈构成及影响因素 2 影响商圈形成的因素 商店规模 经营商品的种类 商店经营水平及信誉 促销策略 家庭与人口因素 竞争对手的位置 交通状况 3 雷利法则 内容 在两个城镇之间设立一个中介点 顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买 即在这一中介点上 两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同 这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域 ab b a ab 表示 城镇商圈的限度 以沿公路到 城镇的里程衡量 a 表示 城镇人口 b 表示 城镇人口 城镇 和 的里程距离 二 商圈划定方法 4 案例 假设 城镇人口9万人 城镇人口1万人 距 20公里 20 ab 15 公里 1 1 920 ba 5 公里 1 9 115 公里 5 公里 中介点 5 图 A地区大概的商圈 6 赫夫法则 赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积 顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发 来对一个商业区或商店的商圈进行分析 Sj T ijPij n Sj T ijj 1式中 Pij i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率 Sj j商店的规模 营业面积 或j商业区内某类商品总营业面积 Tij i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离 通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数 Sj T ij j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力 同一区域内所有商业区或商店的吸引力 7 案例 一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一个超市购物 已知这3个超市的规模和3个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示 表 三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离 8 如果 1 每个超市对这个消费者的吸引力是 A的吸引力是 50000 40 1250B的吸引力是 70000 60 1166 67C的吸引力是 40000 30 1333 33 该消费者到每个超市购物的概率分别是 到A的概率 1250 1250 1166 67 1333 33 0 333到B的概率 1166 67 1250 1166 67 1333 33 0 311到C的概率 1333 33 1250 1166 67 1333 33 0 356 9 实验法 实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务 10 三 商圈分析的要点 人口统计分析 经济基础和购买力分析购买力指数 A 50 B 30 C 20 其中 A 是商圈内可支配收入总和B 是商圈内零售总额C 是具有购买力的人口数量 竞争状况分析 基础设施状况分析 11 资料 根据人口数量的网点设置和业态业种选择按照国外的经验和我国城市发展的实践 一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和服务网点的配置 5000以下居民 应设置小型超市 生鲜食品店 普通饮食店 书报亭 医药店 肉菜市场 服务类商店 如美容美发 照相冲印 洗衣 家电钟表及日用品维修 代理购票送票 影碟影带出租等 等网点 满足居民的日常需求 达到2万居民 应增加设置中型超市 超值折扣店 各类专业店 如服装店 医药店 家电店 书店等 等购物网点 餐饮店 咖啡屋等餐饮网点 影剧院 文体设施等文体娱乐场所 达到10万居民 应增加设置大型超市 百货商店 儿童游乐园 中大型书店 银行 邮局等 达到50万居民 应增加设置区域购物中心 超大型超市 货仓式商场 商业街 各类中高档食肆酒楼 宾馆酒店等餐饮住宿网点 图书馆 博物馆 体育馆 大型文体娱乐设施等文化 体育 娱乐场所 达到100万居民 应增加设置大规模的购物中心 内设有2个以上大型超市或百货店 150个以上中型专卖店和专业店 30个以上餐饮店及20个以上室内室外娱乐休闲场所 大型百货商厦 高级酒店等 12 商圈饱和指数 C RE IRS RFIRS 某地区某类商品商业圈饱和指数C 某地区购买某类商品的潜在顾客人数RE 某地区每一顾客平均购买额RF 某地区经营同类商品商店营业总面积 13 一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度 假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人 每人每周平均购买额是50元 该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50000平方米 则商圈饱和指数计算为 40000 50 4050000 案例 14 第二节商店位置选择 一 商店选址的原则 方便消费者购买 方便货品运送 有利于竞争 有利于网点扩充 15 优势 无竞争对手 租金较低 具有灵活性 开店费用低 能见度高 有选择和扩大规模的潜力 有利于顾客一站式购物或便利购物 劣势 如果商店规模不大 不易吸引远方顾客 商圈较小 广告费可能较高 在多数情况下 建筑不能租用而必须新建 通常情况下 顾客更愿意去多功能的商业中心区购物 二 商店位置类型的设计 经规划的购物中心优势 协调规划 商品和服务品种组合合理 拥有完善的设施 宽敞的停车场 各具特色又统一规划的购物中心形象 有较大的商圈 适合家庭购物及消闲 劣势 这些地方通常租金较贵 营业管理易受限制 竞争也较激烈 孤立店 16 自然形成的商业中心 中心商业区 centralbusinessdistrict CBD 是一座城市商业网点最密集的购物区 吸引着来自整个市区的消费者 包括所有阶层的人 次级商业区 secondarybusinessdistrict SBD 是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域 通常位于两条主要街道的交叉路口 邻里商业区 neighborhoodbusinessdistrict NBD 是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区 主要由若干小商店组成 专业一条街 string 是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街 17 三 位置选择因素分析 客流规律 周边商店聚集状况 竞争对手分析 交通地理条件 城市发展规划 周围环境 物业成本 18 四 店址评估 新店营业潜力 假设新开超级市场的商圈有三个层次 第一层次主要商圈内的居民户数为2000户 第二层次即次要商圈内的居民户数为4000户 第三层次边际商圈内的居民户数为6000户 若平均每户居民每月去商店购买食品和日用品为500元 则 主要商圈居民支出总额 500 2000 100万元次要商圈居民支出总额 500 4000 200万元边际商圈居民支出总额 500 6000 300万元据调查分析 新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30 在次要商圈为10 在边际商圈为5 则 主要商圈购买力为 100 30 30万元次要商圈购买力为 200 10 20万元边际商圈购买力为 300 5 15万元该新店营业潜力可估计为 30 20 15 65万元 19 开店投资与经营费用测算 损益平衡点分析 损益平衡点销售额 固定费用 毛利率 变动利率 开店前期投资预估