广西2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划的主要内容试题.doc

广西2017年上半年房地产估价师制度与政策：城乡规划的主要内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场调查中的_，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D阶段性调查 2、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为_万元。三角形土地平均深度价格修正率表 A临街深度/ft B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度价格修正率(%) K80 L75 M70 N65 O60 P50 Q30 R203、下列供给规律，表述不正确的是。 A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系 B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动 C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动 D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 E：执行层的组织协调 4、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元 D：9222万元 E：工业用地的监测点评估价格5、关于房地产估价误差的说法，错误的是。 A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格 6、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元，出租的年末净收益为500元.假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为【2007年考题】 A：3 473元 B：4 365元 C：4 500元 D：4 635元 E：工业用地的监测点评估价格 7、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008年试题) A：预告 B：变更 C：更正 D：异议 E：执行层的组织协调 8、由“五项因素”构成的租金叫_。 A商品租金 B成本租金 C准成本租金 D福利租金 9、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 10、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断11、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为_万元。 A133.90 B135.09 C143.10 D150 12、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息_次。 A2 B4 C6 D12 13、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。 A1.2 B1.5 C1.8 D2.014、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括_。 A融通资金职能 B防灾防损职能 C分配职能 D分散风险职能 15、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108和112，残值率为5，该建筑物2005年6月的现值为。 A：612.33万元 B：615.74万元 C：625万元 D：648.15万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、标准深度是道路对地价影响的转折点由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。 A：逐渐降低 B：逐渐升高 C：可视为基本不变 D：为零 E：工业用地的监测点评估价格 17、以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是_ A土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程 B其他共有人已书面同意抵押的共有房地产 C已抵押的房地产再次抵押的 D拖欠有建设工程款的房地产 18、全国城镇体系规划由，审批。 A：全国人大 B：国务院 C：国务院国土主管部门 D：国务院城市规划主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动王开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于20以下的土地闲置费。 A：总投资 B：总造价 C：总地价 D：土地使用权出让金 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过_万元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 21、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报_审批。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 22、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。 A：37 B：40 C：60 D：63 E：工业用地的监测点评估价格23、在某幢建筑面积3000的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为【2004年考题】 A：1067元 B：1070元 C：1087元 D：1141元 E：工业用地的监测点评估价格 24、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用_。 A资本率法 B现金流量表法 C重叠价值估价法 D折旧率法25、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。 A：抽样性调查 B：因果性调查 C：试探性调查 D：描述性调查 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列房地产状况中属于区位状况的有。 A：位置 B：房地产规模 C：环境景观 D：外部基础设施完备程度 E：朝向、楼层 2、按照住宅质量保证书约定，在保修期内_单位应当承担商品房保修责任。 A物业管理 B房屋施工 C房屋工程监理 D房地产开发3、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为_。 A4 B6 C12 D24 4、流通货币需要量取决于三个因素。 A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间5、建筑装饰材料按_分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。 A建筑装饰部位 B制造工艺 C化学成分 D力学性能 6、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A利润为零时 B利润最大时 C允许的最低经济效益指标 D允许的最高经济效益指标 7、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为25万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取4的百分比租金当租户的月营业额为200万元时，其应缴纳的租金是万元。 A：27 B：24 C：19 D：20 E：借款合同 8、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。 A：房地产具有开发或再开发潜力 B：将预期原理作为理论依据 C：正确判断了房地产的最佳开发方式 D：正确量化了已经获得的收益和风险 E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值 9、中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括三种形式。 A：房地产转让 B：房地产抵押 C：房屋租赁 D：房地产权属 E：房地产经营 10、房地产抵押估价报告应用有效期从_起计，不得超过一年。 A估价时点 B估价委托日 C估价报告出具日 D估价开始作业日11、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。 A：土地所有权 B：依法承包的荒山的土地使用权 C：宅基地使用权 D：固有汽车加油站 E：乡镇企业用房 12、人们通常用距离来衡量区位的好坏，现在人们越来越重视的是_。 A空间直线距离 B水平直线距离 C交通直线距离 D交通时间距离 13、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。 A：单项工程竣工验收 B：综合验收 C：单位工程验收 D：竣工验收备案 E：分部工程验收14、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的。 A：收益现金流风险 B：未来经营费用风险 C：资本价值风险 D：比较风险 E：借款合同 15、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短 B：融资期限长 C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小 E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险 16、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。 A：购买自住住房 B：建造自住住房 C：翻建自住住房 D：大修自住住房 E：购买商业门市 17、房地产开发项目的前期工作的主要内容包括。 A：获取土地使用权 B：确定规划设计方案并获得规划许可 C：建设工程招标 D：开工申请与审批 E：建筑安装施工 18、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。 A：消费者愿意支付较高的价格 B：企业处于领导地位 C：消费者以年轻人为主 D：商品住宅多为豪宅 E：以投资性购买为主 19、税收的本质决定了它具有的特征。 A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：一致性 E：有偿性 20、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是_。 A业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主 21、未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当采取_。 A行政调解制度 B拆迁听证制度 C集体决策制度 D回避制度 22、在以下情况下应该申请注销登记。 A：土地或房屋的权利主体变更 B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋