步行街底商推盘方案-本方案介绍项目开盘前期-如何提高项目在市场关注度-吸引度;如何进行项目推广.doc

步行街底商公开发售推盘方案一、目的： 步行街底层商铺剩余单位重新包装推盘，力争二季度（6月份）以内实现1亿元销售总额。 国家对房地产调控保持高压态势，尽快推盘，回笼现金是防范出现重大风险唯一的保证。二、难点：1. 步行街底商定价显著高于目前本地同类产品价格，若要保证单价，则必须划小销售单位，以降低单套总价。2. 拉祜广场属于新商业口岸，其商业价值要得到投资者认可尚需时间3. 短期内本地街铺供应量较大；步行街剩余商铺自身存量较大4. 前期内部销售并且公告开盘，剩余产品给投资者尾盘的概念，影响投资积极性5. 前期销售以沿海地区大客户为主，若要继续促成此类销售需要较长时间。要达成短期内快速回笼资金，必须有效盘活本地（包括周边）市场。 三、对策：1. 通过广告及渠道营销告知投资者前期商铺销售属于内部认购，底层商铺尚未公开发售。2. 划小销售单位，压低总价，扩大受众面3. 加大招商力度，体现步行街商业价值4. 充分利用拉祜节，举办投资推介会，展销会等，挖掘投资潜力5. 开盘前蓄水采取贵宾卡每日增值模式，吸引意向投资者购卡。前期购卡客户中尚未成交的客户（包括退卡及未退卡客户）应作为基本客户，尽快促成其转购贵宾卡。6. 渠道营销同时启动，针对自营户、投资大客户在开盘前可以销售。7. 蓄卡量与推盘量：6#作为保留单位，不予销售。8#、10#、12#底层共120套；外圈底层剩余40套；二层剩余100套。外圈即二层已经进入持续销售期，本次开盘全部推出，不设定蓄卡量控制指标。蓄卡量控制指标主要针对内圈底层（即钻石卡）发售数量。l 底层售卡量达到120张以上，即可将8#、10#、12#全部推出l 底层蓄卡量低于120张，可以考虑先推8#、10#底层。四、贵宾卡发售方式：1. 贵宾卡分为钻石卡和白金卡两种： 钻石卡针对步行街底层商铺（包括内圈和外圈底层），每张收取诚意金10000元。 白金卡针对步行街二层商铺，每张收取诚意金5000元2. 发售时间为2月20日4月15日，开盘时间定于4月17日5月1日之间。3. 贵宾卡优惠政策： 钻石卡：自购卡之日起至开盘日止，每日增值200元，每张卡最高享受15000元返现。 白金卡：自购卡之日起至开盘日止，每日增值100元，每张卡最高享受5000元返现。4. 原有贵宾卡需在售卡启动一周之内转成钻石卡或者白金卡。5. 贵宾卡增值优惠失效规定： 贵宾卡增值优惠有效时间截止开盘后15天止。超过有效时间不再享受增值优惠。6. 贵宾卡退卡时间：开盘后10天起。 五、执行计划：第一阶段：2月25日开始售卡，2月15日2月28日为贵宾卡启动期，主打广告：拉祜广场绝版底商公开发售，贵宾认购卡盛大发售！执行：l DM单发放：2月202月25日 澜沧全城发放 景迈山、上允、新村、惠民、诺扎度等乡镇铺单。 孟连、班伞、景洪分小组发放DM单 普洱售楼部负责中央商务区、振兴大道、步行街等主要商圈铺单。 昆明新老螺蛳湾商家铺单l 电视广告传达售卡和底层开盘信息。l 看板更换： 澜沧、孟连、孟阿等地看板更换 人行护栏尽快撤换11月17日开盘信息，更换底层商铺公开发售及最新招商进展信息。l 道路横幅推出。l 渠道营销： 原有购卡客户讯息传达，并接受转卡。原有购卡客户由对应的职业顾问包干负责。 各个渠道外销骨干动员，按照所介绍的购卡客户锁定业绩l 外阜： 孟连富都金地区域设摊，派发DM单及发售贵宾卡。 普洱售楼部在2月底前完成装修并投入使用，前期配置四个编制。3月1日起开始销售派单及招商工作。l 招商配合： 签定30家主力商户，并制作喷绘宣传l 案场及楼体包装： 案场制作展现商业规划及招商达成成果的喷绘 案场制作步行街销控示意图 各个栋号悬挂“封顶大吉，大干30天迎接拉祜节”等布幅。l 全面透彻了解政府对拉祜节的议程安排，制定拉祜节营销推广方案。第二阶段：3月15日3月31日前为贵宾卡强销期，主打广告：拉祜广场步行街，底层金铺火爆认购中！执行：l 筹备拉祜节展销会目的： 营造拉祜广场的商业氛围，增强入驻商户及投资者对市场前景的信心。 利用展销会平台发放DM单，安排专人向顾客（尤其是外地参会的客商）推介项目。操作： 拉祜节三天中，在芦笙路沿街设立不少于60个摊位（四角棚），引进茶叶、民族工艺品、土特产、小百货、服装、鞋类、水果等商户展销。如果景迈山茶农参与积极性高，报名踊跃，可以古茶展销作为主题，辅助设计古茶拍卖等活动。 每个摊位三天收取50元卫生费。 招商人员面向上述品类招募商家，在4月1日前完成展销会摊位预定。 场地以芦笙路两侧为主，若条件允许，可以在广场内设置。l 筹备拉祜节项目推介会 完成项目推介文案 4月79日在案场根据来访客流滚动演讲。 置业顾问配合售卡。l 分工负责浙江、福建、广东、湖南、江西、湖北、四川、重庆等在澜沧的商家联络，邀请各外省商会拉祜节期间考察项目。l 广告： 主要乡镇路幅推出l 孟连主要口岸现场售卡l 孟连、普洱、班伞及乡镇集团客户邀请考察项目。l 普洱售楼部启动主要口岸的DM单发放；普洱主要商会上门促销。 l 普洱房交会参加。须制定详细计划。第三阶段：4月1日4月16日，为贵宾卡冲刺期及开盘准备期，主打广告：唯一的拉祜广场，唯一的步行街金铺开盘在即，认购贵宾卡最后抢售中！执行：l 各个主要营销区域DM单更新派发，传达认购卡发售、招商进展和拉祜节活动信息l 户外高杆、路幅更换，传达庆祝拉祜节及底层商铺售卡信息（若景迈山茶农批量入驻，即可强化宣传“拉祜广场打造景迈千年古茶一条街”概念）l 渠道营销： 确定普洱、孟连、班伞等地投资和商家参加拉祜节人数、时间 昆明主力店（超市、电器、品牌餐饮等）邀请参会人数确定。l 开盘方案确定 根据蓄卡量确定推盘单位。 价格表及优惠政策在开盘前晚8点告知置业顾问。 开盘活动从开盘前头一天下午开始，持续至开盘当天下午5点。 凭贵宾卡抽签确定入场选铺顺序。设定一定比例奖品，按照抽签得出的顺序派发奖品 开盘当天客户下定