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房地产开发报建流程工商登记 成交确认书 签订出让合同 土地测绘 规划设计条件 勘察报告 选址意见书 土地使用权登记（土地证） 项目立项 环评审批 房地产开发资质证书 建设用地规划许可证 城市绿化工程许可证 工程规划许可证 房地产项目开发经营权证 施工、监理企业招投标 地震安评审批 建设工程消防设计审核 雷电灾害防护装置设计审核 修建防空地下室许可 安全设施“三同时” 建设工程施工许可证 质量监督和安全报监 放验线 、开工建设 商品房预售许可证办理房地产开发流程及五证办理流程原则上是：建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）商品房预售许可证 详细查看下面： 一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证 1选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日） 程序： （1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处 （2）用地处转总工室审查 （3）报局业务会批准 （4）领取选址意见书 2规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3建设用地规划许可证（30个工作日） （1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查 （2）主管局长、主管局市长批准 （3）打交费单，领取用地规划许可证 4国有土地使用证（60个工作日） （1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处 （2）土地评估 （3）土地局测量对现场测量，出定界图 （4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证 二、建设工程规划许可证 1 市消防支队盖章（15个工作日） （1） 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批 （2） 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3房地产开发建设规模（30个工作日） 建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处 （2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字 （3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5放线报告（15个工作日） 持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。 三、建设工程施工许可证（建委） 1 报建（1个工作日） 提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2 现场勘察（3个工作日）3 组织招标 4 抗震审查 5 施工合同审查 6 交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票 四、商品房预售许可证（15个工作日） 申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发 五、配套工程 建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处房地产开发成本明细科目一览表（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。A、土地征用费 B、耕地占用费 C、安置养老费 D、拆迁补偿费 C、土地补偿费 D、其他 3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。4、中介费 5、预提 6、其他：含契税、初始登记费等。（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。1、勘察设计费 A、勘察及丈量费 B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费 2、三通一平费 A、临时道路 B、临时用电 C、临时用水 D、场地平整 E、临时设施费 3、可行性研究费 A、可行性研究编制费 B、市场调查费 C、项目建设咨询费 D、其他 4、人防费 5、大市政配套费 6、预提 7、其他 A、招标代理及管理费 B、配套方案征询费 C、测绘费 D、工程保险费 E、环境评估费 F、竣工档案编制费 G、日照分析 H、审图费 I、晒图费 J、其他 （三）、基础设施费：建筑物外红线内。1、室外给排水系统 A、上水配套费 B、雨污水 C、直饮水 D、热水 E、其他 2、室外电气系统 A、供电配套工程费 B、其他 3、室外燃气系统 A、燃气配套费 B、其他 4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。5、环卫设施 6、采暖系统 7、预提 8、其他 （四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。1、建筑结构工程 A、基础工程 B、主体结构工程 C、门窗工程 D、公共部位精装修 E、室内精装修 F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。2、设备及设备安装工程 A、室内水暖气电管线设备 B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。C、消防系统 D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。3、室外总体工程 A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。C、其他 4、工程管理费 A、工程监理费 B、咨询费 C、施工合同外奖金 D、质监费、验收费 5、预提 6、其他 （五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场 6、预提 7、其他 （六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 （七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。1、工程管理费 A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费C、其他 2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。C、其他 3、预提 4、其他 5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。1、土地费用：包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视.，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。A、土地征用费 B、耕地占用费 C、安置养老费 D、拆迁补偿费 C、土地补偿费 D、其他 3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。4、中介费 5、预提 6、其他：含契税、初始登记费等。（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。1、勘察设计费 A、勘察及丈量费 B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费 2、三通一平费 A、临时道路 B、临时用电 C、临时用水 D、场地平整 E、临时设施费 3、可行性研究费 A、可行性研究编制费 B、市场调查费 C、项目建设咨询费 D、其他 4、人防费 5、大市政配套费 6、预提 7、其他 A、招标代理及管理费 B、配套方案征询费 C、测绘费 D、工程保险费 E、环境评估费 F、竣工档案编制费 G、日照分析 H、审图费 I、晒图费 J、其他 （三）、基础设施费：建筑物外红线内。1、室外给排水系统 A、上水配套费 B、雨污水 C、直饮水 D、热水 E、其他 2、室外电气系统 A、供电配套工程费 B、其他 3、室外燃气系统 A、燃气配套费 B、其他 4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。5、环卫设施 6、采暖系统 7、预提 8、其他 （四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。1、建筑结构工程 A、基础工程 B、主体结构工程 C、门窗工程 D、公共部位精装修 E、室内精装修 F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。2、设备及设备安装工程 A、室内水暖气电管线设备 B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。C、消防系统 D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。3、室外总体工程 A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。C、其他 4、工程管理费 A、工程监理费 B、咨询费 C、施工合同外奖金 D、质监费、验收费 5、预提 6、其他 （五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场 6、预提 7、其他 （六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费 （七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。1、工程管理费 A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费C、其他 2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。C、其他 3、预提 4、其他 5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。1、土地费用：包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120400元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视房地产开发成本费用明细表1.开发成本（项目核算*）房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-基础设施费-配套设施费-建筑安装工程费-开发间接费配套设施开发成本(同上)2.开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）工资福利办公费业务招待费差旅费通讯费交通费折旧费职工教育经费汽车费水电费低值易耗品摊销税费广告宣传费其他费用房地产开发费用明细1土地费用1.1土地征用费1.2土地出让金1.3土地购置（拍卖、招标）费1.4拆迁补偿费1.5拍卖佣金1.6土地交易费1.7土地契税1.8其他土地费用2前期费用2.1七通一平费2.1.1临时施工道路费2.1.2临时施工用水接入费2.1.3临时施工污水管接入费2.1.4临时施工用电接入费2.1.5临时施工用气接入费2.1.6临时施工办公电话接入费2.1.7临时施工办公网络接入费2.1.8场地平整2.2临时设施2.2.1临时办公室费2.2.2临时厕所费2.2.3施工场地围墙及门卫室费2.2.4临时场地占用费2.2.5临时借用空地租费2.2.6其他费2.3可行性研究2.4设计费2.4.1规划(方案)设计费2.4.2管线设计费2.4.3施工图设计费2.4.4幕墙专项设计费2.4.5装饰专项设计费2.4.6智能化专项设计费2.4.7景观专项设计费2.4.8其他专项设计费2.4.9规划设计模型制作费2.4.10制图、晒图费2.4.11方案评审费2.5行政规费及规划报建2.5.1项目报建费2.5.2施工许可证费2.5.3规划管理费2.5.4拆迁管理费2.5.5审图费2.5.6价格评估费2.5.7渣土费2.5.8施工噪音管理费2.5.9散装水泥费2.5.10工程质量监督费2.5.11工程造价管理费2.5.12安全监督费2.5.13劳动定额测定费2.5.14招投标管理费2.5.15房屋所有权登记费2.5.16综合开发管理费2.5.17房屋所有权登记工本费2.6大配套费2.6.1基础设施配套费2.6.2白蚁预防费2.6.3地方教育附加费2.6.4新型墙体材料专项费2.6.5人防易地建设费2.7水文地质勘察2.7.1地质勘察费2.7.2地下障碍物探测2.7.3环境评测费2.7.4水准测量工程测量2.7.5日照分析合同2.7.6工程波速测试2.7.7建设项目日照分析工程测量2.7.8交通分析费2.8测绘2.8.1面积测绘2.8.2地形地貌测绘2.9其他前期费用2.9.1专家评审费2.9.2工程担保费2.9.3咨询费3建安工程费3.1建安工程费3.1.1土建工程3.1.1.1基础工程3.1.1.1.1土方工程3.1.1.1.2地基加固处理费3.1.1.1.3桩基础3.1.1.1.4围护及支撑费3.1.1.2主体工程3.1.1.2.1土建(结构)工程3.1.1.2.2土建(建筑)工程3.1.2安装工程3.1.2.1照明电气(强电)工程3.1.2.2弱电智能化工程3.1.2.3给排水工程3.1.2.4消防安装工程3.1.2.5火灾报警工程3.1.2.6煤气安装工程费3.1.2.7综合布线系统3.1.2.8避雷接地工程3.1.2.9空调及通风工程3.1.2.10供暖供热工程3.1.2.11电梯及自动扶梯3.1.2.12航空灯3.1.2.13停车设备3.1.2.14室内停车交通设施3.1.2.15其他安装工程费3.1.3装饰工程3.1.3.1室内精装饰施工3.1.3.2室外精装饰施工3.2样板房/售楼处装修3.2.1样板房装修3.2.1.1样板房建筑及装修3.2.1.2样板房内家具3.2.1.3样板房内家电3.2.2售楼处装修3.2.2.1售楼处建筑及装修3.2.2.2售楼处内家具3.2.2.3售楼处内家电3.2.2.4售楼处景观3.3建安监理费3.3.1建设监理费3.3.2安全监理费3.4检验检测3.4.1基坑监测3.4.2桩基检测费(静载)3.4.3桩基检测费(小应变)3.4.4桩基检测费(高应变)3.4.5工程主体沉降观测费3.4.6其他3.5景观工程费3.6工程造价咨询费3.6.1工程施工招标代理费3.6.2工程设备招标代理费3.6.3工程预算编审咨询费3.6.4工程结算编审咨询费4市政基础设施费4.1电力基础设施费4.1.1供电贴费4