浅谈房地产开发成本控制.doc

浅谈房地产开发成本控制徐睿（淮安经济技术开发区经济发展总公司）【摘要】：我国的房地产业在改革开放以来有了飞速的发展，而且，房地产开发在未来有着很大的发展空间。对房地产开发项目成本控制能有效地保障房地产开发商的利益。本文通过房地产开发项目各个环节的成本进行全面的研究，旨在提出一些对控制房地产开发项目成本行之有效的对策。【关键词】：房地产开发 成本控制 研究 对策1、 房地产开发的现状 当今，中国的市场对房地产开发已趋于饱和，虽然市场对房地产的需求还在有所增长，但增长速度已明显减缓，且房地产开发的难度和总成本已越来越高，房地产开发商要想在新的形势下依旧获得较高的效益和利润，除了加大对房地产开发的效率，还应该对房地产开发项目的成本进行全过程的监督和控制，来争取取得开发项目利润的最大化。事实证明，社会经济的快速发展离不开房地产业的蓬勃发展，房地产业在近二十年为社会创造的财富已不可估量，但是，房地产开发在经过了一段漫长的春天后也迎来了新的挑战。现如今的中国，人与土地的矛盾不断升级，虽然计划生育有效地减缓了中国人口增长的速度，但是中国的年均人口增长量还是加剧了人与有限的土地及其他的资源的矛盾，房地产在这种矛盾中也减慢了发展的步伐。此外，资源的缺乏直接导致了房地产开发商之间的竞争压力增大，房地产商在竞标项目使得投入也越来越大，房地产开房项目的成本也越来越高，房地产商在如此现状下为了取得进一步的发展，必然要对房地产开发项目的成本进行合理有效的控制。二、房地产开发项目的成本控制总论要想对房地产开发项目的成本采取有力的措施进行控制，首先要清楚在房地产开发的全过程中总成本的组成即每个过程的成本消耗，以便从局部入手，降低每个过程的成本，来达到最终控制总成本的目标。房地产开发项目的成本分为投标成本、拆迁成本、前期房屋建造成本、中期基础设施建设成本、后期的市场运营成本及房屋和公社设施后期维护成本。三、房地产开发项目的成本控制体系1 房地产开发项目成本控制的信息体系 房地产开发项目的成本信息体现在房地产开发项目的各个环节，而且是极其复杂多样的。房地产开发项目的信息系统主要由预算成本信息、实际成本信息、成交合同信息、变更合同信息、房地产市场价格信息及最终成本偏差信息构成，房地产商在房地产开发项目整个运营过程中要随时随地的对成本信息进行统计、辨别、总结及反思，这样才能准确的掌握成本信息，更加客观地对项目进行成本控制。房地产商在整合成本信息时，要深入研究预算成本与实际成本的出入，找出造成出入的来源并对其进行有效的管理和控制，对于一些出入较大或者不明原因的成本要及时的反馈给领导层，以便领导层能第一时间进行调查和处理，对一些意外情况及时的进行调整。2 房地产开发项目成本控制的组织系统 房地产商为了对房地产开发项目各个过程的成本进行更好的管理和控制，一般会实行自上而下、责任到人的管理体制，和建立分级成本控制组织系统。在管理体制中，各级人员的责任非常明确，每个过程的成本费用都能找到对应的负责中心。房地产商依据房地产开发项目的不同过程，分别给相应的管理部门提供不同的成本控制方案和任务，以责任为核心，以将合理降低成本为目标，搞笑的对项目成本进行控制。3 房地产开发项目成本控制的考核系统房地产开发项目成本控制大的额考核体系一般包括以下五个方面：对成本目标标准的规定、对成本目标制定的标准的唯一解释原则、对成本业绩考核方法的规定、成本报告质量的一般尺度以及奖惩方式及标准。房地产开发项目成本控制的考核体系主要对成本控制体系起监督和激励作用，通过制定一系列的评判标准，对一些在成本控制方面做的好的组织和个人进行奖励，对一些表现不足的部门进行反思和敦促。四、房地产开发项目成本控制的原则 1 全面控制原则 房地产开发项目成本控制得全面性表现在房地产企业要求项目的成本控制要落实到项目开发的每个阶段、项目开发的每个方面以及负责开发项目的所有人员。房地产商通过“分级管理，责任到人”的管理方式对房地产开发项目的成本进行全面控制，使得开发项目的成本在项目的整个运营过程中都处在透明和合理的状态下。2 高管重视原则 房地产开发项目的成本控制的力度与效率与房地产企业高层领导人员和管理人员的态度是密切相关的。高管重视原则就是要求企业决策层和管理层能够多采取积极的方式，体现其对开发项目成本控制的重视。同时，要时常给予下层工作人员积极的鼓励，正面引导他们，暗示工作人员通过全员工的努力，房地产开发项目的成本控制是可以较易实现的。3 实施控制原则 在房地产开发项目的整个过程中，工程建造是耗时最长且企业成本投入相对较大的阶段，所以房地产企业应在工程实施的过程中对成本有效控制，合理的减少企业在这一阶段的成本投入。工程实施过程与项目前期准备过程和后期营运过程都不同，无论是前期投标过程还是后期售楼过程，其成本都在企业的预算之内，而占总成本最大比重的工程实施过程则有较大的变动情况，因此，对实施过程成本控制是十分必要的。4 讲求效益原则 讲求效益的原则是要求房地产企业对房地产开发项目的成本控制是合理的、科学的、高效的。房地产企业对项目的成本减少应是在保证项目的质量和环保的前提下，企业不能一味的追求利益，不能以牺牲能源环境以及产品质量来降低成本，提高利润。企业提高效益应该是在提供高质产品和对环境破坏最小的原则下减小成本，成本控制要讲求效益。5 经济最小化原则经济最小化原则要求房地产开发项目的成本控制应该保证经济的合理性和成本的最小化。企业对整个项目过程的成本投入应该是有选择性和科学性的，对开发项目中一些决定性的过程的成本要重点控制，对于次要过程的成本要科学控制，达到成本投入的最小化。5、 房地产开发项目成本控制的注重点1 立项阶段成本控制 立项阶段最主要的成本控制就是对项目预算成本进行控制。首先，在立项阶段，要对整个房地产开发项目的总成本和过程成本进行可靠的估算，并对开发项目的效益进行评估，用来决定项目是否必要开展。2 设计阶段成本控制众所周知，房地产商在建造房屋、基础设施及一些公共设施时都要按照工程专家绘出的设计图来建设。因此，对设计阶段的成本有效的控制，能够减少房地产企业在施工阶段的成本，一个合理的设计方案，能最大限度的提高房地产商的效益和利润，创造出不可估量的社会价值和生态价值。3 投标阶段的成本控制 房地产商想要获得某个房地产开发项目，最先准备的就是投标阶段。房地产企业要对竞标土地的环境有一个全面详尽的了解，同时，企业要掌握竞争企业的相关资源，准备好招标的相关文件。对投标阶段的成本控制，能够有效地遏制一些违法的买卖土地现象，避免出现恶性商业竞争。4 工程建造阶段的成本控制 对工程建造阶段的成本控制直接影响着房地利润，房地产开发项目在工程建造阶段的成本控制要与预算的出入不大，保证建造花费的成本在可控制的范围内。另外，在工程建造过程中要合理的利用人力物力资源，尽量减少资源的浪费和对环境的污染，使建造成本得到有效的控制。六、结语房地产商要想实现房地产开发项目成本控制，提高自身企业的效益和竞争力，应该重点研究房地产开发各个过程成本投入的原因，对房地产开发的每个过程成本采取相应的措施，实现有效的成本控制与管理。本文从房地产业的现状入手，对房地产开发项目的成本控制总论及体系进行了较为系统全面的阐述，最后根据现状和原因提出了几点房地产开发项目成本控制得原则和方法，希望能给予房地产开