房地产价格不能明显下降的多角度分析 - 制度学角度.doc

目 录一、成交均价不能明显下降的多角度分析1、经济体制2、货币体制3、市场体制4、财税体制5、行政体制6、官员考核机制成交均价不能明显下降的多角度分析制度学角度1、经济体制房地产业在过去很长一段时间内充当着我国的基础性产业、主导性产业和支柱性产业的身份，国家经济的发展严重依赖于房地产业的发展。一方面由于房地产业的产业关联度强，另一方面透视出我国经济发展缺乏新的产业、新的经济增长点的支撑，社会资本缺乏新兴产业的消纳，民间投资渠道狭窄，缺乏新的增值保值投资品。国家经济对房地产业的高度依赖，容易导致大量热钱流入，实体经济比虚拟经济发展慢，进一步固化了虚拟经济的作用，实体经济继续疲软，强者愈强的马太效应凸显。在我国经济发展的“三辆马车”中，投资一直占了很大的比例，且房地产投资占了绝大比重，远高于发达国家水平。由图7可知，2009年-2013年我国房地产投资占GDP的比例在14%以上，2011年后更维持在16%以上，远高于发达国家水平。2、货币体制在宏观经济学里，衡量货币供应指标有三个：现金M0，狭义货币M1，广义货币M2。M0指流通中的现金；狭义货币M1指流通中的现金与活期存款之和；广义货币M2则是M1与定期存款之和。国家中央银行机构是通过M0、M1、M2的增减来揭示我国货币供应量的变化的。我国近十年来，多采取宽松的货币政策。宽松的货币环境，特别是利率管制会导致住宅资产需求过大，同时利率走低，资产价格上升。我国近十年M2/GDP的比值长期在1.5的水平上不断增长，货币供给总体过多，通货膨胀持续高位运行，促使投资者将货币向实体商品套利，导致市场出现“晚买不如早买”。 同时，在实际利率为负的背景下，房价自然要高涨。因为房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价必高。租金固然相对房价低，但是利率更低，于是房价的租售比高。持有货币资产，支付的房租固然相对低廉，但因低利率故，货币资产增值极其缓慢；反之，持有住宅资产，收取的租金虽低，但因利率更低，住宅资产伴随收入增长，升值却很快，使得市场出现“租房不如买房”的现象。另外，人民币的升值也在一定程度上推高了高房价。人民币升值，外商固定资产投资投资增多，出口、对外投资减少，使得房地产业投资持续升温。3、市场体制根据中国统计年鉴2013，虽然近几年来，民营、私营房地产企业数量在不断增长，但是国有、集体企业数量还相对较大，达到4258个，特别是外商投资特别少，到2012年只占到1.91%。与此同时，行业内比较大型的房地产开发企业大多是国有企业，或者是国有企业操控下的子企业。过去十年，房地产在中国是块大鱼肉，每个企业都想在上面分一杯羹，导致很多国有企业纷纷开拓、扩展在房地产领域的业务和经营范围。中国的房地产市场更像是一个寡头垄断的市场，市场由几个大的房地产国有企业操控，即“几方做大”，这些国有企业充分利用其政策资源和社会资本，不断挤压中小微企业，同样会导致正常的市场价格机制难以形成。4、财税体制分税制下，财权与事权不对等，导致地方政府债务高企，加上地方政府财政对土地出让收入的高度依赖，逼使地方政府做出与民逐利的选择，地方政府实质上也在做“食利者”角色。2012年全国土地出让金2.69万亿元，“土地财政”占全国财政比重高达33.75%。与此同时，房地产商、高收入阶层利用自身拥有的各种社会资本和组织、政策资源影响政策或贿赂等手段来实现自己少交税的意图，使得相关的税种难以顺利开征，低收入家庭却要为保持地方财政收入埋单，交纳更多的（额外的）税赋5。现在中国有这样一个现象，一方面部分房地产商鼓吹是过高的土地价格导致了房地产价格的虚高，认为政府在当中吃了大头；另一方面，土地审计部门在审计地方土地出让金收入的时候，总得出地方政府土地出让价格过低，多以最低价或者开拍价成交，政府却老是抱怨财政经费不足，债台高举。事实上，出现这种情况的可能原因是，土地供给制度的所有权力集中于土地管理部门，使土地管理部门是规则的制定者、游戏规则的监管者、规则的处罚者、规则的裁定者、又是规则的执行者与被管理者，既是市场的建立者、管理者，又是市场的运行与经营主体。有人说过，中国房地产利润的70%进入了政府腰包，尤其是地方政府和政府官员的腰包。一个房地产项目从立项到开工到销售，要经过几十个部门的盖章环节，要盖150多个公章，涉及十多项税、100多项费。每盖一个章，地方政府办事员、科长、处长都要签字，涉及180多个经办人，很多章要收费才能盖。房地产项目审批环节之多、公章个数之多，最终铸成了一条名副其实的利益链条。这个利益链条的主要部分进入地方政府，其次进入办事官员的腰包。比如2011年，全国征收的房地产契税、房产税、土地使用税、土地增值税，合计7000亿元，加上3.3万亿土地出让金总数大约是四万亿上下。而全年的房地产销售额不过5.9万亿，各种税费便占去了销售额的六成以上，绝大部分进入了地方政府。这其中，还不包括房地产公司的营业税、企业所得税和二手房买卖的营业税、个人所得税。如果再加上办事官员的贪污收费，中国房价超出70%的收益是由政府方面收入囊中的。这个论调一点都不夸张。由此，过多的权力使得地方政府有空间向开发商输送利益，在实践中常常了解到土地拍卖前地方政府早已与开发商签订协议。地王的出现要不是极端的例子，要不就是地方政府与开发商联合造势的结果，这期间隐含着更深层次的利益让渡。而最终处于供应链最低端的普通消费者要为这些寻租、创租行为买单。5、行政体制一方面，计划经济下的行政监管太多，导致交易成本提高（一大部分是贿赂所需）和生产产品的周期延长。另一方面，房地产行业牵涉的部门很多，从拿地到最后办理产权证，一直在走审批“长征路”。虽然近几年来国家在改革行政审批制度，但是对于房地产行业的改革我们多半看到的是行政审批权的下发、简单合并和程度的优化，而没有真正做到审批权的放手、审批事项的删减。笔者在走访广州市政务服务中心的时候了解到，即使是走在行政审批制度改革前沿的广州市，涉及建设工程的审批事项仍多达几十项甚至过百项，整个流程下来理想状态下最快也要差不多40天。从大的证来说，房地产就包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售证、产权证等等。其中在办理各个证的过程中还涉及各种审批书的报批和材料的报审，牵涉的部门多达几十个。其中的关系“剪不断，理还乱”。作者曾经有机会参与到有关房地产报建报批的资料的编写工作，但是后来因为各个部门各自为政，很多审批错综复杂，且没有法律和文件依据，而地方的做法又出现很多的土政策，实际操作更是五花八门，变更频繁，不得不使编写组最后放弃编写。6、官员考核机制尽管2010年的国十条和2011年的新国八条加强了官员的问责和约谈，但目前为止还没有出现由于房价政策执行不力而受到问责的官员。中央要求建立健全稳定房价工作的考核问责制，但是中央本身就没有对此进行实际执行、落实，即使是存在一定程度的考核问责，也只是存在于内部处理，并不为外部知悉。另外，对比于计划生