广东省2016年房地产估价师《制度与政策》：合同的履行试题.docx

广东省2016年房地产估价师制度与政策：合同的履行试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是。 A：污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大 B：污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮 C：二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的13，它大部分来自汽车尾气 D：碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等 E：执行层的组织协调 2、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。 A半年 B1年 C1年半 D2年3、下列属于要约邀请行为的是。 A：竞买人举牌报价 B：投标人将标书寄给招标单位 C：采购单位向生产单位寄送采购合同 D：拍卖机构发出拍卖公告 E：执行层的组织协调 4、下列关于信用，说法正确的是。 A：信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡 B：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据 C：商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用 D：商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持 E：执行层的组织协调5、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。(2007年试题) A：生活方式 B：受教育程度 C：购买动机 D：自我形象 E：借款合同 6、设立房地产中介服务机构，应当向当地_部门申请设立登记。 A行政管理部门 B房产管理部门 C工商行政管理部门 D中介管理部门 7、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为。 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元 E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 9、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。 A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格 10、下列行为中，应征土地增值税的是。 A：继承房地产 B：赠与房地产 C：出售房地产 D：出租房地产 E：执行层的组织协调11、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。 A：半 B：一 C：二 D：三 E：执行层的组织协调 12、下列股东权利中属于共益权的是_。 A出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权 B股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利 C表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利 D股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 13、拍卖的基本原则不包括_。 A公开原则 B保留价原则 C公正原则 D公平原则14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A利润为零 B最高运营费用比率 C最大费用 D允许的最低经济效益指标 15、_是税收制度和政策的中心环节。 A税率 B税基 C课税对象 D税费征缴 16、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 17、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为_。 A8% B10% C12% D14% 18、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好 19、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元、3565元、3730元、3905元、4075元，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为元/。 A：4075.0 B：4242.5 C：4410.0 D：4577.5 E：工业用地的监测点评估价格 20、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90，运营费用占租金的30，报酬率为10，可供出租的使用面积为38000，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。 A：8579万元 B：8653万元 C：8760万元 D：9941万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。 A11.07% B12.45% C13.59% D10.78% 22、王某拟购买一套面积为120、单价为7800元的住房，首付款为30，其余申请年贷款利率分别为4.8和7.2的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。 A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同23、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为151万元、163万元、155万元、172万元，报酬率为9，该房地产的价格为万元。 A：15956 B：16875 C：16939 D：27770 E：工业用地的监测点评估价格 24、影响房地产价格的环境因素不包括【2005年考题】 A：大气环境 B：声觉环境 C：卫生环境 D：治安环境 E：工业用地的监测点评估价格25、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。 A225.35 B216.75 C230.25 D245.45二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。 A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可分配利润=税后利润-未分配利润 2、下列属于普通股股东权利的有_。 A有限的表决权 B股票的转让权 C对公司剩余财产的分配权 D对公司事务的质询权 E要求赎回权3、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是_。 A通货膨胀风险 B周期风险 C比较风险 D变现风险 4、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有。 A：保值性 B：增值性 C：异质性 D：弱流动性 E：借款合同5、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。 A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据 B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务 C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统 D：减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生 E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生 6、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。 A：偿还期在1年以内的为短期 B：1年以上、5年以下的为中期 C：1年以上、10年以下的为中期 D：10年以上的为长期 E：5年以上的为长期 7、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为_。 A随机型竞争者 B凶猛型竞争者 C选择型竞争者 D从容不迫型竞争者 E软弱型竞争者 8、我国城市土地使用制度改革突出表现在。 A：征收土地使用费 B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让 C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 D：修改宪法和土地管理法 E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例 9、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 10、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6。则该家庭的首付款额是元。 A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同11、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日 12、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为_元。 A3300 B33000 C1000 D10000 13、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。 A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人 B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人 C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人 D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人14、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。 A：平均价格 B：加权价格 C：抽样价格 D：成交价格 E：借款合同 15、_是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 A招标 B转让 C拍卖 D出售 16、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。 A权益原理 B收益递增递减原理 C均衡原理 D适合原理 17、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的确。 A：置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B：置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C：置业投资对象可以是市场上存量房地产 D：置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E：置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 18、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指_。 A使用价值 B交换价值 C理论价值 D评估价值 19、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。 A：土地所有权 B：依法承包的荒山的土地使用权 C：宅基地使用权 D：固有汽车加油站 E：乡镇企业用房 20、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用_。 A条形基础 B独立基础 C桩基础 D箱形基础 21、具体的长期趋势法主要有_。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法和平均发展速度法 C时间序列分析法 D移动平均法和指数修匀法 E回归分析法 22、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段23、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A久本票 B商业汇