2010年初沈阳房地产分析.doc

沈阳房地产:2010一季度沈阳房地产分析报告2010年一季度，在国家宏观调控政策的作用下，沈阳房地产市场形势由去年年底的过热转向平稳，房地产投资大幅增长，商品房销售状况好于预期和上年同期，总体上仍处于平稳、健康和可持续发展状态。但商品住宅入市量偏低，房价涨幅仍然在高位运行，需引起高度关注。一、房地产市场运行特点1.房地产投资快速增长2010年13月份，沈阳开发建设投资继续保持较大幅度的增长，全市房地产开发累计完成投资同比增长37.2%，其中住宅同比增长46.4%。商品住宅投资涨幅突破40%，表明目前我市房地产形势良好，推动着投资呈现迅猛增长的势头。2.商品房施工面积保持较高涨幅2010年13月份，沈阳市施工面积同比增长12.5%，其中新开工住宅面积同比增长11.7%，再创历史同期最高水平。3.商品房销售小幅增长尽管刺激楼市的优惠政策已经陆续退出，但我市商品房市场交易情况依然好于上年同期，但涨幅较12月份有所回落。13月份我市商品房和商品住宅销预售面积分别同比增长4.79%和3.96%。4.存量房成交仍在高位2010年13月份沈阳存量房市场仍然保持良好态势，存量房转让面积同比增长24.26%，其中存量住宅转让面积同比增长10.64%，涨幅有所回落，但依然在高位运行。5.商业地产销售情况有所缓解13月份商业地产合同备案面积同比增长8.38%，其中商业营业用房、办公用房、车库及其他的销售面积分别同比增长38.98%、163.16%和-39.24%，虽然涨幅较12月份有所回落，但较上年同期的大幅下降状态已有较大缓解。6.存量房价格涨幅仍在高位2010年13月份，沈阳存量房和存量住宅价格分别为3065.61元/平方米和2981.15元/平方米，同比分别增长13.88%和11.42%。存量房价格涨幅依然在高位。7.中小户型住房需求依然旺盛2010年13月份的销售套均面积91.29平方米，比去年同期上涨了3.02平方米。90平方米以下商品住宅销售套数和面积比重分别为56.96%和43.31%。6090平方米区段销售套数和面积分别占全市商品房销售总量的40.20%和33.91%。从不同面积段商品住宅销售面积看，一季度的中小户型的销售比例小于前两月，但仍是主力。8.公积金归集大幅增长2010年12月份，我市住房公积金累计归集金额同比增长18.86%；累计住房公积金放贷金额远远大于归集金额，同比增长269.49%。反映我市公积金部门对居民住房支持力度明显加大。9.外地人购房比例首次达到四成2010年12月份，外地人购房占全市房屋销售总量的40.86%。其中：省内其它城市来沈购房占全市购房总量的23.86%；外省市人购房占全市购房总量的16.76%；境外人士购房面积占全市购房总面积的0.23%。外地人购房比例有扩大趋势，接近全市商品房销量的四成。沈阳经济区的建立对沈城房地产市场发展的促进作用日益显现。10.商品房空置量处于合理区间2010年13月份开始，我市商品房的空置率为9.70%，比12月份有所下降。按专家的意见，空置率12%是警戒线，我市空置率在合理区间。从上述各项指标可以看出，沈阳市房地产市场已进入快速发展时期，对周边城市的吸引力越来越大。目前不仅是开发建设的热点，而且逐渐成为投资和投机性购房的热点城市，沈阳房地产市场即将告别不温不火的二线城市，向建销两旺的一线城市靠近。二、存在的主要问题2010年13月份我市房地产市场基本层面很好，但存在的问题也不容忽视。当前存在的主要问题是：1.商品房价格同比涨幅依然处于高位虽然前三个月沈阳商品房价格与上月环比涨幅较小，12月份商品住宅环比增长0.55%，但是一季度商品房和商品住宅销售均价与上年同期相比涨幅仍然较高，同比涨幅依次为16.74%和16.52%。商品房价格依然在高位运行。2.商品住宅入市不足2010年一季度沈阳商品住宅市场供求关系是求大于供，商品住宅面积供销比达到0.53：1，目前开发企业已经全面开工，加之销售量的涨幅有所减缓，商品住宅上市量不足的情况将得到缓解。3.商业地产销售压力继续加大当前，商业地产待销房占整个商品房待销量的34.37%，销售压力过大。另外今年沈阳商业地产上市的高峰期即将到来，今后商业地产销售压力还可能进一步加大。4.投资和投机性购房比例增长过快前几年，我市投资和投机性购房比例只占10%15%左右，外来投资和投机性购房的人较少，这也是沈阳房地产市场始终比较稳定的原因之一。今年一季度外地人购房由占总销量的33%左右猛增到40%，投资和投机性购房呈大幅上升趋势。据悉，不仅温州炒房团在沈亮相，浙江炒房团也开始在沈城楼市出没，这证明全国的炒房客正从一线城市向二三线城市转移，也预示着沈阳房地产市场的平静将被打破，沈城楼市的发展态势驾驭难度将会加大。三、综合判断综上所述，2010年一季度沈阳市房地产市场虽然存在一些问题，但总体上仍然处于平稳、健康和可持续的发展状态。尽管有国家宏观调控从严制约，但良好运行的基本态势没有变化。可以说，沈阳房地产市场继续保持着全国最好的房地产市场的态势。 2010-5-20沈阳房地产:一季度沈阳市8区土地供应情况简析根据沈阳市国土资源局统一公布的土地挂牌出让公告提供的公开信息，经初步整理分析，2010年一季度以市国土资源局名义统一发出挂牌出让公告文件13次，其中，有和平、沈河、大东、铁西、皇姑、东陵、于洪、沈北8个城区推出用地34宗，总面积为1164589平方米，基本上保证了市场需求。详细情况见下表：由于其他区县土地出让挂牌公告信息收集难度较大，一时难以收集齐全，目前只能对8城区供地情况整理分析如下：1.沈阳市土地出让管理体制和方式发生了明显变化。去年，市和各区、县（市）及其他经济体的土地管理部门，各自行使土地出让权，形成了管理分散，政出多门，无序竞争局面。今年伊始，市政府强调集中统一管理的必要性，陈海波市长多次在专门会议及视察各区县工作中，再三强调集中统一管理，并具体要求做到“8统一”。所以，土地出让管理体制和方式发生了明显变化，这有利于土地市场秩序整顿，提高土地综合利用效率，促进房地产业平稳健康发展。2.土地供应结构基本合理。在1164589平方米的上市供应土地总面积中，居住用地558475平方米，占供地总面积的47.96%；商业用地201474平方米，占17.3%；工业用地403715平方米，占34.65%；其他用地仅有1项，是用于绿地和地下停车场建设的公建性用地，925.8平方米，占0.08%（见图示1）。根据国土资源部规定要求，必须保证保障房和廉租房建设用地，并公示具体用地规划，这是土地管理新规，目前还无法分析沈阳市这方面用地所占比重.3.土地供应区域分布不平衡。从上表可知，8个城区一季度上市供应土地总量差距较大。按供地总面积从多到少划分，依次是沈北、于洪、大东、皇姑、和平、沈河及铁西，最多的沈北达384968平方米，最少的铁西597平方米（图2）。4.土地供应用途结构差距较大。从8个区总体上看，在1164589平方米用地中，居住用地558475平方米，占总面积的47.96%；商业用地201474平方米，占17.3%；工业用地403715平方米，占34.67；需公共用地仅为925.8平方米，占0.08%。前3项用地结构基本合理，但8个区中有沈河、铁西和沈北3个区没有住宅用地供应，尤其是沈北没有住宅用地，如果不是存量用地储备充足，就应该引起注意。为稳定房价，保障住宅民生需求，维持住宅用地的持续平稳供应，相信今后几个月内，土地供应用途会发生结构性调整。5.一季度土地供应节奏基本平稳。从一季度供地情况看，供地节奏与去年初相比较，呈同样平稳态势。去年第三，尤其是第四季度土地供销形成火爆局面