2012年2月亿房数据分析报告.doc

武汉房地产宏观背景分析武汉市房地产宏观政策（一）2012年2月房地产调控措施国家层面：2012春节过后，国家各项楼市政策继续推行，主旨促进房产市场发展，调控房价过快上涨势头虽得到有效控制，但是房地产调控仍然需要继续，各地楼市必须遵从中央的政策立场，上交房地产开发经营企业数据，最后建议小产权房可上市；同时土地方面，正式启动2011年度土地矿产卫片执法检查，启动及时上报各地土地市场流标、流拍类现象机制，发布了2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，以及国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知；金融政策方面，限制外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，明确提出继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，整治银行不规范经营，同时下调存款准备金率，下发关于进一步加强住房公积金监管工作的通知等。地方层面：进行了微调，如颁布关于加强我市住宅小区配套幼儿园建设和管理意见，同时实施武汉市建设工程项目和服务业领域行政审批流程优化方案，确定湖北省保障性安居工程建设的目标任务，最后还有武汉市政府常务会讨论通过武汉市住宅与房地产业发展“十二五”规划，描绘了武汉市2015年的居民住房状况。日期新政内容解读2012年2月2日关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知规定，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。加强对外籍人士的住房按揭贷款方面的限制。2012年2月2日国土资源部2月2日下发通知，正式启动2011年度土地矿产卫片执法检查，检查过程将持续至今年9月，结果将作为年末约谈和问责的依据。国土资源部延续去年的土地监察和执法问责。2012年2月3日2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。今年的金融信贷政策将向保障性安居工程和普通商品住房方面倾斜。2012年2月6日财政部发文要求各地做好今年保障性安居工程的财政资金安排工作。保障房建设确实是需要足够的资金支持，同时也需要保障其质量。2012年2月9日近日银监会下发了关于整治银行业金融机构不规范经营的通知。湖北银监局已成立银行业整治不规范经营问题工作领导小组，并制定了相关工作方案。防范金融风险，首先从银行内部开始，说明了相关部分对金融风险防范方面有较强的意识。2012年2月10日税务总局纳税服务司相关负责人近日在解答纳税服务热点问题时介绍，与已有购房记录的人共同购房不可享受首次购房的契税优惠政策。一直没有引起购房者的足够重视，共同买房成本比较大。 2012年2月10日2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对政府工作报告(征求意见稿)的意见和建议：房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。本届政府接下来的时间里房地产调控目标明确，既要促使房价合理回归，也要稳定房地产市场稳定健康发展。2012年2月14日武汉市建设工程项目和服务业领域行政审批流程优化方案正式实施减少各项违规操作，做到真正的依照规矩办事。 2012年2月14日住建部下发关于进一步加强住房公积金监管工作的通知，要求加快推进公积金监管信息系统建设，力争到今年年底实现百城覆盖。住建部进一步统一和加强对住房公积金的监管。2012年2月16日从2月18日起，我国统计数据生产方式将作重大调整，全国70万家“三上”企业和房地产开发经营企业将在统一的数据采集和处理平台上，通过互联网直接向国家数据中心或国家认定的省级数据中心报送统计数据。实施的“联网直报”，目的在于消除各方数据掐架，也在避免机构和地方的“加工”后再上报的情形，确保数据更接近真实，不过监管难度仍然巨大。2012年2月16日召开的湖北省住房保障和城乡建设工作会议宣布，今年我省保障性安居工程建设的目标任务为36.4万套(户)，各地保障房新增建设用地指标由中央直接一次下达，不占地方其它建设用地指标。明确今年湖北省保障性安居工程建设的目标任务。2012年2月18日中国超14城市楼市政策微调，住建部表示地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。反映出当前地方政府与中央政策对当前的楼市调控已呈现出不同博弈，尤其是地方想松绑的事实。2012年2月18日中国人民银行于2012年2月18日晚间宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。再次下调存款准备金率，缓解银行体系流动性偏紧的局面，利于实业和购房者贷款。2012年2月21日国土部在2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上表示，今年起各地土地市场流标、流拍类现象须及时上报。同时将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题。加强对土地市场和小产权房问题的管理。2012年2月21日武汉市关于加强我市住宅小区配套幼儿园建设和管理意见(以下简称意见)正式公布，新建小区住宅面积达15万平方米或居住户数达1500户及以上的应配建幼儿园，幼儿园由建设单位(土地竞得单位)建设，建成后其用地及产权无偿移交所在区人民政府。保障了适龄儿童上幼儿园，解决了子女上学的难题，改变了高收费民办园的情况。2012年2月22日最高人民法院日前下发关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知(下称通知)，要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。使部分房产纠纷得到了法律上的支持，能更快的解决问题。2012年2月22日国土资源部土地利用管理司发布了2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知。今年严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地；要求坚持房地产调控政策不动摇。保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期；季度地价涨幅超过10%的，城市国土资源主管部门应及时查找原因，提出对策，向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案。坚持房地产调控政策不动摇，国土资源部加强土地利用管理，格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。2012年2月22日国家统计局昨天发布了2011年国民经济和社会发展统计公报，内需拉动增强 房价过快上涨势头得到有效控制。房价确实停止了过快上涨的势头，但是也没有降到合理的价格。2012年2月24日武汉市工商行政管理局根据落实优化投资环境的要求，推出在工业、服务业和建设工程项目行政审批中，相关中介机构实施星级管理的办法。评不评比都无所谓，只要能控制市场上违规操作的中介就行。2012年2月27日武汉市政府常务会讨论通过武汉市住宅与房地产业发展“十二五”规划，描绘了武汉市2015年的居民住房状况，将按“小幅平稳增长”的原则安排商品住房建设，同时将完成40万套保障房建设。房产投资将突破8000亿，竣工总面积达5400万平方米。“十二五”期间，武汉商品住房市场仍将“小幅平稳增长”。2012年2月29日全国工商联房地产商会发文建议，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。对于小产权的处置，到底是让入市好？还是一棒子打死宣布“不合法”？这是个问题，还得继续争论。2012年2月29日国土部下发的国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知明确，各地要严格遵守土地利用总体规划，严守城乡建设用地规模边界，防止城镇建设无序的蔓延扩张。反映出目前的土地利用正好就是一种“城镇建设无序的蔓延扩张”的事实，而通知到真正严格执行，估计还需要时间。（二）2011年2月份武汉各银行房贷政策国有银行武汉市各大银行贷款利率(5年以上贷款基准利率7.05%)首套房二套房工商银行首付3成，基准首付6成，上浮10%农业银行首付3成，基准或10%首付6成，上浮10%建设银行首付3成，基准首付6成，上浮10%中国银行首付成，基准首付6成，上浮10%交通银行首付3成，基准或上浮5%首付6成，上浮10%商业银行汉口银行首付3成，基准首付6成，上浮10%招商银行首付3成，基准首付6成，上浮10%华夏银行首付3成，基准或上浮10%首付6成，上浮10%光大银行首付3成，基准或上浮5%首付6成，上浮10%中信银行首付3成，基准首付6成，上浮10%备注：1、部分银行房贷已经开始执行新的标准，首套房利率实行基准利率，首付3成，而这也将是首套房贷的趋势。2、贷款额度宽松 仍只针对合作的楼盘3、监会“七不准”规定，涉及以贷转存、存贷挂钩、以贷收费、浮利分费、借贷搭售、一浮到顶、转嫁成本等借贷业务都属违规，多数银行已经叫停了存抵贷业务。二月武汉商品住宅市场一、二月商品住宅新增2012年2月全市新增加推项目7个，新增总建筑面积28.51万平方米，其中住宅新增面积为25.96万平方米。主城区项目6个，总建筑面积22.18万平方米，其中住宅新增面积19.98万平方米；远郊区项目1个，总建筑面积6.33万平方米，其中住宅新增面积为5.99万平方米。（一） 过去25个月，主城区月新增商品房、商品住宅供应量变化（2010年2月2012年2月）2012年2月，主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为22.18万方和19.98万方，分别环比上月减少43.31%和20.99%；与去年同期相比，商品房新增同比减少43.63%，商品住宅同比减少38.53%。春节因素影响尚存、阴雨为主的天气、加上购房者观望情绪仍然较浓，导致开发商并未积极推盘入市，使得本月主城区商品房和商品住宅新增供应量也成为2010年3月以来的最低月供应量。（二） 过去13个月武汉主城区商品房竣工面积与新增面积变化2011年2月到2012年2月，主城区商品房总竣工面积778.41万方，商品房新增供应面积1339.20万方。本月，主城区商品房竣工面积25.44万方，环比上月增加1.41%；商品房新增22.18万方，环比上月减少43.31%。（三）二月新增商品住宅分片区供应 二月，武汉主城区和远城区商品住宅本月新增供应面积分别为19.98万方和5.99万方，分别较上月减少20.99%和69.47%。本月，主城区和远城区商品住宅的新增量均较低，尤其是远城区新增量很少。二月，武汉各片区商品房供应面积排行：二月，武汉全市只有四个片区有商品房新增，其中主城区分别是汉阳中心区、汉口中心区和古田片，远城区只有黄陂区，且这四个片区的本月商品房新增面积均在6万方以上、9万方以下。二月，武汉各片区商品住宅供应面积排行：二月，主城区只有汉阳中心区、古田片和汉口中心区这三个区域有有商品住宅新增，其新增量均在10万方以下，分别为8.7万方、6.2万方和5.1万方；而远城区只有黄陂区有商品住宅新增，其新增面积为6.0万方。（四）二月新增商品住宅分物业类型供应二月，武汉市主城区新增项目的物业类型主要为住宅，占90.1%，较上月大幅增加25.5个百分点；其次，商业物业占8.4%，较上月减少7.8个百分点；其他类物业（主要是车位）占1.5%，较上月减少3.2个百分点；另外，本月无写字楼办公楼和厂房仓库类物业新增。本月整体项目新增有限，尤其是非住宅类物业新增较少。二月，武汉市主城区商品住宅项目较少，且新增的建筑类型全部为高层物业。（五）二月新增上市项目一览1、二月武汉主城区上市项目项目名称项目地址开发企业预售面积（)泛海国际居住区.樱海园二期江汉区王家墩地区原空军汉口机场内王家墩中央商务区建设投资股份有限公司56103.94中华城商业社区一期A地块B2、B3栋江汉区香港路武汉双龙堂房地产发展有限公司9533.6万科城一期地下车位江汉区贺家墩村武汉王家墩现代城房地产开发有限公司3398.75保利香槟国际A区硚口区汉西新村武汉保利金硚房地产开发有限公司64150.23陶家岭村汉阳国际B地块一期汉阳区陶家岭村武汉市永利置业有限公司7085.99燕归园小区二期汉阳区归元寺西南部、拦江堤路以北武汉地产开发投资集团有限公司81550.642、二月武汉远城区上市项目项目名称项目地址开发企业预售面积（)汉口湖畔一期黄陂区盘龙城经济开发区许庙村武汉榕源房地产开发有限公司63309.03(六)楼市后市预测：虽2012年春节假期已过，但2月份前期仍然受春节影响而使得很多购房者和开发商并未恢复到正常的楼市参与活动中来，加上阴雨天气为主、购房者仍旧观望意愿较浓，而开发商仍对新的一年里楼市走向不明朗等各项因素，导致市场上新推盘的项目有限；不过，在武汉楼市刚性需求较大的环境下，部分8000元/平方米以下价格段的老盘加推项目销售出现一定的回暖，使得2月楼市成交量方面比上月有所回升。随着上半年传统楼市旺季的到来，3月市场推盘量将明显增加，而购房者也会随天气的好转而逐渐融入看房买房活动中来，故预计后期的楼市成交量将进一步回升；而价格方面，在中央继续执行严格的楼市调控背景下，虽然房价反弹的可能性较少，但不排除随着成交量的回升而出现短期的价格重新上涨。今年“两会”传达出的楼市调控基调已明确：进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。政府的房地产宏观调控并未出台新招，但目前的严厉楼市调控也基本上难以动摇，故武汉开发商还是需要结合本地行情和自身需要，继续积极调整营销策略。二、二月主城区商品住宅销售数据本月主城区商品住宅销售数据一览（12.02.01-12.02.29）销售金额销售套数销售面积成交均价套均价格套均面积（亿元）（套）（万）（元/）（万元）（）35.59 459845.71 7785.71 77.40 99.41 （一）武汉主城区商品住宅成交均价和成交量走势二月份(2月1号-2月29号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，目前武汉主城区在售楼盘282个，成交均价7785.71元/平方米，较上月价格水平上涨11.93元/平方米，楼市价格环比涨幅0.15%，与去年同期相比增幅6.81%。本月主城区销售套数4598套，较上月增加943套，增幅25.80%，平均每天销量为159套，与去年同期相比增加81.31%。二月份武汉主城区楼市量价齐升。本月，主城区商品住宅成交4598套，环比上月大幅增加25.8%，随着春节因素影响的减弱，成交量方面出现一定回升，甚至部分8000元/平方米以下项目销售出现“回暖”迹象；不过，相对于（春节前）2011年11月、12月的楼市成交量，本月成交量仍明显较少，目前市场推盘量仍相对有限是导致其成交量仍然较低的主要原因。与去年同期相比，由于去年2月属于春节当月，楼市成交量较低，故同比增幅达到了80%以上。价格方面，受少数项目价格拉高影响，本月东西湖片和二七后湖片价格环比涨幅较大，也拉升整体主城区商品住宅成交均价环比上月小幅上涨（不过，实际上，大部分在售项目价格保持相对平稳，甚至有较多的项目价格继续有所下跌，但跌幅非常有限）。（二）二月份武汉市主城区每周楼市走势图：一月第四五周是春节所在时间段，成交量下滑至低谷。春节后，进入二月以来，随着春节影响的减弱，武汉主城区商品住宅周成交量逐步回升，二月第三周时成交量回升至1300套以上，不过第四周成交量又出现小幅下滑，回落至1200多套；周成交均价方面，受少数项目拉高影响，二月前两周价格出现较明显的上涨，而在价格短暂的上涨之后，第三周和第四周成交均价重新出现下跌，不过，跌幅非常有限。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。（三） 商品住宅成交均价过去13个月，各区住宅月成均价的走势情况（2011年2月-2012年2月）：从过去13个月的商品住宅价格走势来看，2012年2月，主城区中，除二七后湖片和东西湖片成交均价有一定的上涨外，其他片区成交均价均表现出“停涨”或下跌势头，其中汉口中心区和汉阳中心区这两大中心区也出现了一定的下跌。片区2月均价上月均价变化涨幅同比去年汉口中心区10820.2810877.76-57.49-0.53%7.24%古田片区8706.878741.48-34.61-0.40%12.19%二七、后湖片区7503.747393.05110.691.50%8.53%东西湖片5518.685434.8883.801.54%5.78%武昌中心区10028.1410020.737.420.07%5.66%青山区7706.377720.31-13.94-0.18%4.35%南湖片7396.337429.55-33.22-0.45%2.26%关山片7337.497364.61-27.13-0.37%7.98%汉阳中心区8733.858745.42-11.56-0.13%2.20%沌口片6329.766325.574.190.07%4.48%二月，武汉主城区各片区成交均价仍以下跌为主。除二七后湖片、东西湖片、武昌中心区和沌口片成交均价有所上涨外，其他六个主城区成交均价均不同程度下跌，其中：汉口中心区、南湖片和关山片环比跌幅均在0.35%以上，跌幅较大，较多在售项目保持价格稳定的同时，仍然给出小幅的价格优惠；不过，由于受个别价格较高项目的拉高作用影响，二七后湖片和东西湖片本月的商品住宅成交均价环比上月出现1.5%左右的较大幅度上涨。与去年同期相比，各主城区成交均价均不同程度上涨，其中：古田片成交均价同比涨幅最大，在10%以上；其次，二七后湖片、关山片和汉口中心区同比涨幅也较大，在7%以上；而汉阳中心区和南湖片同比涨幅最小，仅2.2%左右，一年时间区域价格变化并不明显。各主城区价格虽同比有所上涨，但涨势较前期已明显缩小。过去13个月，主城区商品住宅月度成交价格结构变化（2011年2月-2012年2月）：二月，武汉主城区商品住宅成交价格在6000元/平方米以上占到86.45%，环比上月减少2.55个百分点，东西湖、南湖三环线外部分6000元/平方米以下商品住宅销售较平稳，使得6000元/平方米以下商品住宅成交占比有所增加。在本月主城区商品住宅成交构成中：6000-8000元/平方米成交量占到总成交量的45.80%，环比上月减少5.0%；其次，8000-10000元/平方米占总成交量的29.51%，较上月增加1.11%；10000元/平方米以上占总成交量的11.14%，较上月增加1.34%；5000-6000元/平方米占总成交量的12.51%，较上月增加2.27%；5000元/平方米以下占总成交量的1.04%，较上月增加0.28%。目前，部分项目以“特价房”、“团购房”的方式，对局部商品住宅的价格有一定的向下调整。（四）商品住房销售过去13个月，各片区住宅月度成交量的变化（2011年2月-2012年2月）：本月，南湖片、武昌中心区和东西湖片成交量占前三位，是主城区内主力成交区域，其三个区域成交量之和将近占主城区整体成交量的一半；而沌口片、青山区和汉口中心区仍是主城区中成交量最低的三个区域，其成交占比分别在5%左右，甚至不到5%。片区2月销售套数上月销售套数变化增幅同比去年汉口中心区273136137100.74%-17.52%古田片区2191536643.14%75.20%二七、后湖片区3963059129.84%130.23%东西湖片626799-173-21.65%56.89%武昌中心区70144325858.24%68.11%青山区422407153.69%174.03%南湖片88756132658.11%121.75%关山片4063208626.88%15.34%汉阳中心区55338716642.89%464.29%沌口片115144-29-20.14%30.68% 二月，随着春节影响的减弱，武汉楼市成交量有所回升，主城区成交量均以增加为主。除东西湖片和沌口片成交量环比上月有20%所有的减少外，其他八个片区较上月均不同幅度增加，其中：汉口中心区环比增幅达到了一倍；武昌中心区、南湖片、古田片和汉阳中心区环比增幅在40%以上；而二七后湖片和关山片增幅也将近30%。与去年同期相比，除汉口中心区成交量小幅减少外，其他各主城区成交量均有所增加，其中，汉阳中心区、青山区、二七后湖片和南湖片同比增幅在120%以上，不过，去年2月属于春节当月，故其成交量较低。1、 分成交面积过去13个月，住宅月度成交面积结构变化（2011年2月-2012年2月）：本月，商品住宅成交面积集中在90-120平方米，占到总成交量的39.69%，成交比例较上月增加2.35%；其次是120-140平方米占29.12%，较上月增加4.17%；90平方米以下占总成交量的24.79%，较上月减少5.69%，其中，本月70-90平方米占到21.01%，较上月减少5.94%，50-70平方米占总成交量的2.52%，较上月减少0.16%；50平方米以下占总成交量的1.26%，较上月增加0.41%；140平方米以上占6.39%，较上月减少0.83%。本月90-140平方米区间段的商品住宅供应为主，且优惠力度相对较大，故成交比例方面也表现出较明显的增加，而由于新推盘较少，90平方米以下小面积户型住房开盘加推均较少，故其成交比例较前几个月明显缩减。2、分建筑类型本月，商品住宅销售以高层为主，其中：高层商品住宅成交量占总成交量的93.01%，环比上月减少1.26个百分点；小高层占4.39%，环比上月增加0.78%；另外，多层占2.39%，环比上月增加0.43%，别墅占0.22%，环比上月增加0.06%。本月，虽然小高层和多层占比有一定的提高，但高层物业成交占绝大多数的格局没有改变。3、二月主城区商品住宅销售排行（1）成交均价区域排行（2）成交量区域排行（五）主城区各片区商品住宅成交汉口中心区：汉口中心区本月成交均价10820.28元/平方米，较上月下跌57.49元/平方米 ，跌幅0.53；成交套数273套，较上月增加100.74%。古田片区：古田片区本月成交均价8706.87元/平方米，较上月下跌34.61元/平方米，跌幅0.40；本月成交套数219套，较上月增加43.14%。二七、后湖片区：二七、后湖片区本月成交均价7503.74元/平方米，较上月上涨110.69元/平方米，涨幅1.50；本月成交套数396套，较上月增加29.84%。东西湖片区：东西湖片区本月成交均价5518.68元/平方米，较上月上涨83.80元/平方米，涨幅1.54；本月成交套数626套，较上月减少21.65%。武昌中心区：武昌中心区本月成交均价10028.14元/平方米，较上月上涨7.42元/平方米，涨幅0.07；成交套数701套，较上月增加58.24%。青山区：青山区本月成交均价7706.37元/平方米，较上月下跌13.94元/平方米，跌幅0.18；成交套数422套，较上月增加3.69%。南湖片区：南湖片区本月成交均价7396.33元/平方米，较上月下跌33.22元/平方米，跌幅0.45；成交套数887套，较上月增加58.11%。关山片区：关山片区本月成交均价7337.49元/平方米，较上月下跌27.13元/平方米，跌幅0.37；成交套数406套，较上月增加26.88%。汉阳中心区： 汉阳中心区本月成交均价8733.85元/平方米，较上月下跌11.56元/平方米，跌幅0.13%；成交套数553套，较上月增加42.89%。沌口片区：沌口片区本月成交均价6329.76元/平方米，较上月上涨4.19元/平方米，涨幅0.07%；成交套数115套，较上月减少20.14%。（六）武汉远城区商品住宅楼市走势1、整体远城区量价走势二月份(2月1号-2月29号)，据亿房网研究中心的统计数据显示，目前远城区在售楼盘175个，成交均价3895.07元/平方米，较上月价格水平下跌7.02元/平方米，楼市价格跌幅0.18%。本月远城区销售套数1855套，较上月增加502套，增幅37.10%，平均每天销量为64套（由于从2011年8月起，远城区新计入新洲、蔡甸和汉南三个远城区，故这几个月成交均价方面较之前拉低较多，同时，新计入三个远城区也导致成交量方面与前期成交量区别较大，特此说明。）。二月份武汉远城区楼市量升价跌。本月，远城区商品住宅成交1855套，环比上月大幅增加37%，同主城区类似，春节影响的减弱是其成交量增加的主要原因；不过，由于目前开盘加推量仍然较少，而购房需求观望情绪仍然较浓，故本月远城区商品住宅成交量并未恢复至去年年底水平。成交价格方面，整体远城区成交均价在少数项目的价格微幅下调下而继续微幅下跌，但同样跌幅不大。二月份武汉市远城区每周楼市走势图：二月，远城区周成交量在春节基础上有所回升，从第二周开始，连续三周成交量均接近500套，但与去年十二月份600多套的周成交量相比，目前的周成交量仍然较低；成交均价方面，远城区周成交均价相对平稳，只微幅下跌。受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响，周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大，周走势累计数据与月度数据存在较大误差，月度数据以月度走势图为准，周走势图仅作参考。2、 武汉远城区片区商品住宅成交均价及销量情况（单位：元/平方米 套）片区2月均价上月均价变化涨幅同比去年江夏4602.484604.67-2.19-0.05%2.71%黄陂3932.633937.13-4.50-0.11%5.54%新洲2940.772948.61-7.84-0.27%蔡甸4150.144165.39-15.25-0.37%汉南2845.502849.03-3.53-0.12%二月，武汉各远城区成交均价环比均出现小幅下跌，其中蔡甸和新洲跌幅相对较大，在0.2%以上，其他三个远城区环比跌幅则在0.12%以内，各远城区环比跌幅与上月相比进一步有所缩小。与去年同期相比，黄陂区价格涨幅在5.5%左右，而江夏区同比涨幅不到3%，两个片区的同比涨幅较上月继续缩小。（由于新洲、蔡甸和汉南三个片区从2011年8月起才计入统计范围，没有之前的成交均价，故没有同比数据做参考，特此说明）。片区2月销售套数上月销售套数变化增幅同比去年江夏40525714857.59%-23.87%黄陂79751628154.46%98.26%新洲290268228.21%蔡甸174199-25-12.56%汉南1891137667.26% 二月，武汉远城区成交量，除蔡甸区小幅减少外，其他四个远城区成交量环比上月均有所增加，其中，江夏、黄陂和汉南增幅均在50%以上，随着春节影响的减弱，楼市成交量有所回升。与去年同期相比，黄陂区成交量同比约增加一倍，而江夏区成交量同比减少约25%。（由于新洲、蔡甸和汉南三个片区从2011年8月起才计入统计范围，没有之前的成交量数据，故没有同比数据做参考，特此说明）。3、远城区各片区商品住宅成交江夏区：江夏区本月成交均价4602.48元/平方米，较上月减少2.19元/平方米，跌幅0.05%；成交套数405套，较上月增加57.59%。黄陂区：黄陂区本月成交均价3932.63元/平方米，较上月下跌4.50元/平方米，跌幅0.11%；成交套数797套，较上月增加54.46%。新洲区：新洲区本月成交均价2940.77元/平方米，较上月下跌7.84元/平方米，跌幅0.27%；成交套数290套，较上月增加8.21%。蔡甸区：蔡甸区本月成交均价4150.14元/平方米，较上月下跌15.25元/平方米，跌幅0.37%；成交套数174套，较上月减少12.56%。汉南区：汉南区本月成交均价2845.50元/平方米，较上月下跌3.53元/平方米，跌幅0.12%；成交套数189套，较上月增加67.26%。三、二月武汉商品住宅供求情况过去13个月，主城区月商品房新增供应与商品房成交量变化：2012年2月武汉主城区商品房新增供应22.18万方，商品房成交56.30万方，商品房新增供应与成交比0.39。本月是2012年春节后的首月，春节因素的影响仍在，加上阴雨寒冷天气为主，导致本月商品房新增量达到了近两年来的新低；而市场上，由于新房存量房方面开始有一定的加推，且部分项目销售出现“回暖”迹象，故本月商品房成交方面也环比上月出现一定的增加。过去13个月，主城区月商品住宅新增供应与商品住宅成交量变化：2012年2月武汉主城区商品住宅新增供应19.98万方，商品住宅成交45.71万方，住宅新增供应与成交比0.44，环比上月减少0.23。本月，春节因素影响尚存，加上阴雨寒冷天气为主，购房者的观望情绪较浓，导致商品住房新增较少，其新增量达到了近两年来的新低，市场上商品住宅销售主要以老盘库存消化为主，而由于刚性需求量仍然较大而导致市场上部分8000元/平方米以下商品住宅销售较好，促使本月主城区整体销售量方面出现一定“回暖”，本月主城区商品住宅市场继续表现出供不应求。武汉别墅市场（注：以下分析基于亿房重点关注的武汉40余别墅楼盘跟踪数据，并做相关剔除）二月（2012年2月1日-2月29日），别墅市场成交量回升，均价下跌。据亿房研究中心不完全统计，全市成交别墅26套，较上月增加14套；成交均价10801元/平方米，较上月下跌1494元/平方米。一、新增供应本期，7个项目获得预售许可证，但无别墅产品新增预售。这是自2011年1月以来首次别墅月度供应零新增。二、成交分析（一）总体情况本期，别墅成交26套，较上月增加14套，增长幅度116.7%；成交面积6028.44平方米，较上月增长102.5%；成交均价10801.48元/平方米，较上月下跌1493.84元/平方米，跌幅12.1%。月份成交套数成交面积（平米）成交金额（万元）成交均价（元/平米）1月122977.673661.1412295.312月266028.446511.6010801.48变化143050.772850.47-1493.84幅度116.7%102.5%77.9%-12.1%（二）供销比月份新增供应面积（平米）销售面积（平米）供销比1月25115.692977.678.432月06028.440.00从供销走势图来看，本月别墅供应零新增，销售面积脱离春节影响开始回升。（注：本销售数据统计非全口径统计，供销比仅供作趋势参考之用）（三）片区分析从片区成交量来看，黄陂区成交12套约3133.84平方米，是本期别墅成交量最大片区。其成交面积占各区总成交面积的52%。东湖高新区成交5套，成交面积占总面积的17%。汉阳区和蔡甸区成交面积约占总面积的12%和11%。从片区成交均价来看，东湖高新区、汉阳区、江岸区和洪山区成交均价较高，片区均价超过14000元/平方米；黄陂区和蔡甸区均价较低，片区均价低于9000元/平方米。其中，汉阳区成交均价最高，达16339元/平方米；蔡甸区成交均价最低，为7667元/平方米。片区成交情况：片区成交量（套）成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）黄陂区123133.842679.158549.10东湖高新区51017.591425.2414005.99汉阳区4722.731180.8716339.04蔡甸区3660.66506.547667.22江岸区1291.05414.4714240.48洪山区1202.57305.3415073.14总计266028.446511.6010801.48占比： 武汉写字楼市场据亿房研究中心统计数据显示，二月（2012年2月1日-2月29日）各类办公楼及写字楼成交132套，成交面积约1.83万平方米，成交均价9088元/平方米。成交量环比增长43.5%，增长40套；成交面积环比增长165.0%，增长1.14万平方米；成交均价环比下跌10.1%，下跌1021.8元/平方米。一、新增供应本期，写字楼新增供应面积为零。与往期相比，本期获得预售许可的项目大大减少，其中主要为住宅项目，写字楼项目为零。这也是自2011年5月以来，写字楼月度新增供应首度为零。与上月相比，写字楼新增面积下降100.0%。月份新增面积（平方米）1月69157.892月0变化-69157.89幅度-100.0%二、成交分析（一）总体情况 环比：面积增长165.0%，均价下跌10.1%本期，写字楼市场开始从春节影响中摆脱出来，市场成交量尤其是远城区成交量大幅增长。如下表，本期写字楼成交套数环比增加40套，成交面积增加1.14万平方米，增幅达165.0%。从绝对量上看，成交量离春节前尚有较大差距，但从成交形势看，市场正从春节期间的休眠状态逐步苏醒。3月份起，随着融众国际二期等新的写字楼项目开盘，市场成交量预计将快速增长。月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）1月926909.656985.2810109.52月13218312.8616642.069087.6变化4011403.219656.78-1021.8幅度43.5%165.0%138.2%-10.1% （二）供销比月份新增供应面积（平方米）销售面积（平方米）供销比1月69157.896909.6510.012月018312.860.00（注：供销比指当月新增供应面积与销售面积之比）如下图，每月5万方以上的新增供应量在持续9个月后戛然而止。本期写字楼面积新增面积为0，销售面积大幅回升，供销比为0。（三）片区分析1、中心城区环比：成交量下滑五成，均价略有下滑中心城区本期成交写字楼25套，较上月减少34套，下滑幅度57.2%；成交面积1770.33平方米，较上月减少2148.2平方米，下滑幅度达54.8%；成交均价10746.13元/平方米，较上月下跌426.7元/平方米，下滑幅度3.8%。中心城区成交情况表：月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）1月593918.514378.0811172.822月251770.331902.4210746.13变化-34-2148.2-2475.7-426.7幅度-57.6%-54.8%-56.5%-3.8%2、远城区环比：成交面积增长453.1%，均价上涨2.2%远城区成交写字楼107套，较上月增长74套，增长幅度224.2%；成交面积16542.53平方米，较上月增长13551.4平方米，增长幅度达453.1%；成交均价8910.2元/平方米，较上月上涨193.7元/平方米，上涨幅度2.2%。远城区成交情况表：月份成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元）成交均价（元/平方米）1月332991.142607.28716.412月10716542.5314739.648910.15变化7413551.412132.4193.7幅度224.2%453.1%465.3%2.2%三、市场走势（一）整体走势如下图，从去年同期看，3-5月是传统的密集推盘期，成交量因推盘量增加而得到快速增长，而目前，写字楼市场成交量正处在节后回升期，接下来的3月，新盘加推项目一如往年扎堆入市，其中不乏写字楼项目，预计3月写字楼市场成交量会快速提升。（二）片区走势1、价格走势2月，中心城区成交均价回落，远城区均价微涨。从近两年走势看，远城区成交均价上涨较快。单位:元/平方米2、成交量走势受春节影响，写字楼市场1-2月成交量与往月相比大幅减少，随着春节影响的削弱，远城区成交量率先反弹，预计，稍后中心城区和远城区成交量将逐步恢复。成交套数(单位:套)：成交面积(单位:平方米)：2012年2月商铺情报分析据亿房网商业地产频道二月底的最新数据统计，武汉市活跃的商铺项目有98个，其中在售的有77个，售价4300-200000元/平方米，招商招租的有14个，租金水平18-350元/平方米*月。此外，麻城、咸宁、黄石、仙桃、鄂州和荆门有7个商铺项目在售或招租，价格在1680-24000元/平不等，租金8-30元/平方米*月。一、项目类型分布按商铺类型统计，在售商铺主要有41个住宅底商/社区商铺，17个综合体/购物中心商铺、10个专业市场商铺，7个商业街商铺和2个旅游地产项目。从各类型商铺项目的价格来看，武汉市在售商铺价格最低4300元/平，最高200000元/平。从起售价来看，各类型商铺起售价4300-6800元/平不等。从最高价来看，最贵的商铺为综合体/购物中心和商业街商铺，其中江汉区的曼哈顿商业中心项目商铺最高报价20万元/平，是武汉市在售的最贵商铺。从在售均价来看，商业街商铺、综合体/购物中心和商业街商铺在售均价超过35000元/平方米，其中商业街商铺在售均价最高，为38171元/平方米，综合体/购物中心居其次，在售均价为36500元/平方米。旅游地产/酒店项目产品在售均价最低。类型最低价最高价均价（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）住宅底商/社区商铺50007000021641综合体/购物中心600020000036500专业市场54003300014928商业街商铺68007150038171旅游地产/酒店4300118008050总计430020000025200二、区域分布从商铺项目分布区域看，在售商铺主要分布在武昌区、黄陂区、江汉区和东湖高新区，各有8-12个项目；经济技术开发区在售项目最少，只有1个。从价格上看，价格最贵项目依次分布在江汉区、东湖高新区和江岸区，这三个区最贵商铺价格都在70000元/平以上。蔡甸区、新洲区、经济技术开发区商铺整体最便宜，商铺最高价格在15000元/平或更低。最便宜的项目为位于蔡甸区的鲁子海生态农庄，起价4300元/平方米，均价18-48万元每套。最贵商铺为位于江汉路商圈的曼哈顿商业中心，其一楼有少量商铺在售，开间面积为30平米左右，价格10万-20万/平。区域项目数量最低价（元/平方米）最高价（元/平方米）江汉区815000200000东湖高新区8800071500江岸区41600070000武昌区121500069000青山区31000060000硚口区52000053000东西湖区6650048000洪山区3900048000汉阳区61180036000江夏区6500025000黄陂区9540023000沌口11500015000新洲区3638015000蔡甸区343009000总计774300200000