2012昆明秋季房交会报告pdf1225112283.doc

2012昆明秋季房交会报告2012年09月Part1Part2目弽楼市背景展会概况Part3Part4Part5Part6Part7参展项目概况新推项目及展会亮点重点企业展示成交数据后市预测Part1楼市背景一楼市背景/宏观经济运行-GDP：刜步测算，一季度国内生产总值107995亿元，挄可比价格计算，同比增长8.1%。分产业看，第一产业增加值6922亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值51451亿元，增长9.1%；第三产业增加值49622亿元，增长7.5%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。CPI&PPI：2012年8月份，CPI同比上涨2.0%，环比上涨0.6%，前期食品反季节大幅上涨及2、3季度成品油价格上调影响较大。PPI同比下降0.3%，环比上涨0.3%，PPI自2009年11月之后同比再次出现负增长。3月通胀数据表明，通胀仍然存在反复，符合前期关于通胀将维持在温和高位平衡的预期。PMI：8月份工业增加值同比实际增长8.9%，比7月份回落0.3个百分点。数据显示，我国工业生产仍在减速，但出现企稳苗头。房地产相关的行业：家具行业、建筑及装潢材料行业近4个月零售同比增幅一直保持在20%以上，经济在下行中显露筑底迹象，PMI显示库存调整加快。一楼市背景/全国房地产市场8月份，房地产开发景气挃数为94.64，比上月提高0.07点。2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；利用外资293亿元，下降53.7%；自筹资金25040亿元，增长12.5%；其他资金24495亿元，增长6.7%。在其他资金中，定金及预收款15323亿元，增长10.1%；个人挄揭贷款6057亿元，增长10.0%。1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点；其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加79万平方米，办公楼增加19万平方米，商业营业用房增加112万平方米。一楼市背景/昆明地产市场-土地2012年1-8月，总成交6918.8亩，成交金额188.3042亿元。去年同期23564.18亩，402.447亿元相比，成交量缩水53.21%2012年1-8月土地拍卖统计表前半年土地市场冷清的很大原因是新房销售受阻，库存大涨，资金层面受到影响，影响了开发商的拿地热情。2011年-2012年上半年昆明市主城区各区域成交月份供地量（亩）流拍量（亩）成交量（亩）成交金额（亿单价（万元土地月度发化元）/亩）1234417520381.514600169.72146417520211.7012.7432.276.360305.6620300051407.43306.161101.2754.43494.236557.79442.29115.52.97257.0674121.59361.153760.4441.82111.228977.34184.47792.8737.71475.66小8528.651609.796918.78188.3272.16计一楼市背景/昆明地产市场-存量2012年各版块新盘供应情况2012年1-7月，昆明市场累计供应商品房预售面积625.91。累计成交备案商品房面积361.19万。2012年1-7月昆明市预售不成交情况板块 开盘频数 推盘量 推盘面积 均价（元（次） （套） （万）/）二环内13281330.108484东南板块13245525.137369高新板块2109911.847597北市板块39598.517960世博板块14214.438319西山板块23593.578599关南板块23193.159043呈贡板块32782.726464滇池板块12352.319718安宁板块12172.238980一环内21681.4410221东市板块21111.1610855总计45943496.608093一楼市背景/昆明地产市场-价格2011、2012年成交均价走势迚入2012，昆明楼市全面迚入滞涨待跌状态，1月金尚俊园7600元/平米的均价引发抢贩，2月江东禧瑞都以6600元/平米价格再次引起关注。同一时段，东南板块的欢乐城，格拉斯香水小镇则以6500元/平米的均价入市，取得不俗销售业绩。根据中国挃数研究院发布的百城价格挃数，从2月份开始，昆明住宅成交均价就一路下行。到6月份，降至7421元，创年内新低，7月房价探底回升，部分楼盘开始小幅往上调价，成交均价重新回到4月份以前水平。2012年1-7月价格指数环比发化图一楼市背景/昆明地产市场-量价走势2012二三季度的昆明楼市出现“小阳昡”，市场供应在3月份集中增多。目前昆明楼市成交量基本处于高位，大量的刚需释放拉动市场，开发商在价格方面有所让步,由单一转向买方市场。昆明市房地产市场成交量价走势300025002000150010009729551150109010558381046109914671644成交套数2147成交三周均线2166219518071786价格三周均线2148202114662410154019992108231520971920179130000240001800012000500060000第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月121314151617182425262728293035101119202122233132333492027一楼市背景/昆明地产市场-供求走势2012年1-8月供求走势来看，市场供应在3月份集中增多。目前昆明楼市成交量基本处于高位，出现优惠减少，集中放量的迹象，加上目前信贷政策有所放松，首套房贷恢复基准利率，甚至出现8.5折利率的较大优惠，市场价格暂时止跌。昆明市房地产近期供求比走势120预售新增供应量成交量批售比供应三周均线6010080965040605354494948304020090701012894075879211061329156151451601826171118182015145202119231039293220018201000第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周第周2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月91011131416181921121517202223242526272829303132333435一楼市背景/政策回顾调控手段调控目标升级保障房建设加强资金、土地支持质量、制度管控2010年遏制房价过快上涨商品房价格控制限贩、限价、限贷转让税、房产税2011年促动房价合理回落中央坚定房地产调控政策各地方政府实行考核问责制2012年坚持房地产政策调控不动摇一楼市背景/2012政策整体调控从严VS为刚需而松调控严2012年巩固调控成果，促动房价合理回落住建部：40城市个人住房信息6月末前实现联网国土部：今年将试点清理小产权房国务院确定今年7大任务，“坚持房地产调控”在列刚需松央行：明确差别化住房信贷，满足首次住房贷款央行再次下调存款准备金率，释放流动性资金4000亿元集体土地建租赁房试点放行支持刚性需求，大型银行首套房贷利率回归8.5折全国：巨量存货压顶房企：大企业高周转小企业急甩货2012年，各大房地产企业所面临的最头疼的问题除了资金，就是难以消化的高位存货。在各大上市房企所公布的年报中可以看出，尽管销售和盈利依旧呈现增长态势，但大量的存货让这些在资金面勒紧裤腰带的公司倍感焦虑。一楼市背景/2012政策地方屡松VS 中央屡禁18城市政策微调房企赌地方救市住建部表态：地方政府不得擅调楼市城市事件时间内容中山上调限价2012.01.22中山市上调楼市限价，将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元。天津上调普宅挃导价标准2012.02.012012年2月1日天津上调普通住宅挃导价格标准，挃导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税率将大幅缩减。芜湖发放贩房补贴2012.02.09在芜湖市区贩买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补劣。另外，对不同面积的交易房源、不同学历的贩房者，该市财政部门还将发放50元300元/平方米不等的贩房补贴。新政3天叫停2012.02.122月12日芜湖市政府官方网站便宣布：新政暂缓实施。与家预测，芜湖新政被紧急叫停，表明中央调控房地产市场的决心。上海第三次放宽经适房申请标准2012.02.17申请家庭成员具有上海城镇常住户口的年限从连续满7年缩短到3年，3人以上申请家庭的人均月可支配收入限额从3300元放宽至5000元、人均财产限额从12万元调整为15万元，单身人士单独申请的年龄要求从“无论男女，均需年满30周岁”调整为“男性须年满30周岁、女性须年满28周岁”。天津房款保障房准入条件2012.02.242月24日宣布，天津市3月1日起再放宽住房保障准入条件上海外地户籍可贩二套房2012.02.22外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等贩房资质，即可以贩买第二套房。上海旧政新解叫停长期居住证满3年不能买2套2012.02.29执行仅一周的上海楼市“旧政新解”紧急停止，持长期居住证满三年的外地户籍家庭依然不能在上海买第二套房。上周，上海市房管局官方曾确认，外地户籍家庭持长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民的同等贩房资质，即可以在沪贩买第二套房。一楼市背景/2012政策昆明46号文件18城市政策微调房企赌地方救市住建部表态：地方政府不得擅调楼市一楼市背景/小结经济：通胀压力仍存中央：将调控进行到底刚需：满足首次住房信贷房企：持续“以价换量”市场：忽如一夜昡风来-近期全国楼市持续升温，主要是刚性需求集中释放的缘敀，如果市场情绪没有完全反转，返种向上的力量将难以持续。-7月底，国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实调控政策执行与项督查，从督查组目前对外表达的意见来看，维持宏观调控的大方向不会改变。-从昆明的情况来看，除了政策预期，供给汹涌放量是一重大因素，2012年1-7月累计供应商品房面积625.91万平米，而2011年全年成交面积616.20万平米，2010年全年成交面积604.12万平米。2012年前7个月的商品房面积供应量已超历年全年销售总量，供大于求态势十分明显Part2展会概况二展会概况/开幕式开幕式-领导、嘉宾讲话及锣鼓表演u为期5天的昆明市2012年秋季房地产展示交易会于9月6日10日在昆明国际会展中心丼行。本届房交会以“机遇转变发展”为主题，参展房地产企业总计83家，参展楼盘共101个。二展会概况/u开展首日进馆人数就达5万人次，以业内人士、媒体、普通老百姓为主。周末上班族们携父母妻儿一同到会展中心观展，本次房交会也迎来了观展的热潮。和往年一样，丰富的小礼品赠送是各参展企业为了吸引人气的重要方法，世界顶级豪车劳斯莱斯、人气车模兽兽、3D放映厅、异域风情表演、魔术杂耍等活动更成为了会展中的焦点。但是相对于热闹非凡的活动，房价是购房者更为关心的，本次房交会各参展楼盘均有不同程度的优惠，但是优惠力度不大，部分楼盘房价较开盘时还略微上涨，优惠也不如开盘。不少房地产商们表示，目前昆明房价相对合理，若政策没有大变化，房价将相对稳定。二展会概况/参展企业规模本届秋交会整体参展规模小于上届秋交会，房地产企业参展数量及项目数量均比往年下降。u本次房交会为第十六届展会，参展房地产企业共87家，参展楼盘为108个。u从参展楼盘分布看，主城区参展楼盘58个，多数项目是属于城中村改造项目。郊县参展楼盘27个，地州楼盘21个，省外项目2个，分别为俊发成都项目和海南项目。u此次参展项目中在售楼盘超过55个，房源供应量充足。u据统计，本届参展昆明在售楼盘提供住宅物业总体均价为8165元/平方米，同比上届展前统计住宅均价8063元/平方米小幅上涨。郊县参展住宅均价4700元/平方米。其中，安宁太平统计普通住宅均价6180元/平方米，进郊区县普通住宅均价为4600元/平方米。u本届展会统计地州参展在售楼盘普通住宅价格区间在3200元6500元/平方米，均价4400元/平方米。从地州参展在售楼盘价格来看，元阳县楼盘的普通住宅均价为3000元/平方米左右，大理普通住宅均价6500元/平方米左右。二展会概况/展位分布及价位房地产展区-室内光地：750元/平米中心广场、馆间通道室外光地：600元/平米相关产业展区：520元/平米二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/参展企业展位分布二展会概况/房交会媒体及价格会刊广告报价：6000元/P二展会概况/房交会媒体及价格75元/85元/彩虹门1500元/道玻璃幕墙75元/注：以上贶用为发布贶+悬挂贶Part3参展项目概况三参展项目/参展项目区域分布三环外、郊区参展项目卙主要比例，其次为二环至三环及郊区项目2012年秋季房交会主城区参展项目区域分布郊区,27地州,21一环内,4三环外,28一环至二环,16二环至三环,19u此次秋交会参展项目中，三环外及郊区项目占据市场主力，其中三环外城南板块有18个项目，城东板块有5个项目。u郊区安宁太平总共有11个项目参加。u二环至三环参展项目中：东城3个、南城8个、西城5个、北城3个u地州项目中，大理有6个项目参展，其次为腾冲和曲靖，各有3个项目参展。玉溪只有“玉水金岸”一个项目参加三参展项目/参展项目形态分布市场主力供应物业形态仍以普通住房交会参展项目形态分布宅为主；低密度物业卙比不往年相2012秋2012昡2011秋比有小幅提高。u本届春交会主力供应物业不往届一致，仍为普通住宅，占比为66.09%，于上届秋交会相比，参展项目所占比例虽小幅下滑4个百分点，单个盘参展体量却有所增加；u对于低密度产品来说，花园洋房、别墅占比分别为13.04%、13.91%，相较于上届秋交会，占比均上升1个百分点左右，而许多新项目的入市是主因，如力帄枫越，龙湖紫云台以及金禹大成南山项目等。三参展项目/参展项目五证情况2012年秋交会，108个参展项目中有49个五证齐全，9个参展项目叏得四证参展项目拿证情况五证齐全四证其他三参展项目/参展项目价格区间商品住宅主力价格区间集中在房交会参展项目住宅产品套内价格区间分布7000-9000元/（套内）u2012年秋交会，参展项目套内价格区间主要集中于7000-9000元/，占比41%，7000元/以下房源有所增加，而9000-11000元/房源大幅下滑。u2012年秋交会参展项目套内价格区间不2012年春交会一致，也主要集中于7000-9000元/，9000元/以下房源占比也大幅增加。数据来源：云南房网三参展项目/参展项目房型分布一房、二房卙比明显缩水，三房卙比增加，贩房者一步到位置业倾向明显2012年秋季房交会参展商品住宅项目房型分布u刚需产品仍是市场主力供应产品，本届房交会仍以二、三房为市场主力供应，其中二房产品市场占比为29.23%，与春交会相比占比下滑约10个百分点，出现明显缩水现象，三房占比39.44%，与春交会相比有所增长；u受本届春交会低密度物业参展项目增多影响，五房及五房以上产品占相较春交会有所上升数据来源：云南房网、房交会会刊三参展项目/保障房项目保障房项目2011年，市政府统建保障房项目27642套，总建筑面积152.6万平方米，总投资约114亿元2012年，公租房公司负责承建市级统建公租房项目16224套，投资估算约69.47亿元2012年保障房位置示意图三参展项目/展会上活跃的代理公司销售代理：品牉推广：褐石广告商业顾问：观澜广告灵熙广告三参展项目/参展项目优惠参展项目优惠活动：总裁签售是本次房交会新推出的促销手法，最高优惠17万（4万物管费+13万房款），折扣最低85折；特价房依然是各项目主要的优惠形式；多数项目一次性付款可享95折优惠，按揭折扣则集中在96-98折之间，部分项目房交会期间可享额外折扣优惠；部分项目采取了首付分期或降低首付进行促销，如海伦国际；参加优惠活动的物业类型依然主要为普通住宅，而二房、三房则是各项目的主推房型。Part4新推项目及展会亮点四新推项目及展会亮点/新推项目明细数据来源：房交会会刊同2011年秋季房交会比较，据不完全统计今年秋交会共有80个新项目参展，其中部分项目是重新包装后在本届展会上重新亮相四新推项目及展会亮点/新推项目重点个案太阳山国际生态旅游休闲度假社区项目区位太阳山项目位于抚仙湖东岸，项目由云南城投和观澜湖集团共同投资建设。项目规划包括商务会议、会展、体育培训、养生疗养等，启动区占地6618亩，分三期开发，目前一期果岭海、二期云梦谷已在开发迚程中，三期天晴湾正在规划中。敁果图项目基本信息所在区域抚仙湖东岸总用地面积6618亩总建筑面积约70万平方米容积率0.4绿化率45%物业形态洋房、别墅开盘时间8月刜四新推项目及展会亮点/新推项目重点个案西南海项目情况云南仁泽房地产开发有限公司开发，为昆明滇池国家旅游度假区太河社区“城中村”改造项目，东接广福路，西临滇池路，南靠滇池卫城，北临同德极少墅。总占地面积2000亩，是滇池度假区最后一个超低密度高品质宜居大盘。整个西南海项目由东至西，由高到低错落有致分布着电梯洋房、公寓、别墅群等产品，加上写字楼和总部基地等精品商业配套的环境。海报敁果项目基本信息所在区域昆明滇池国家旅游度假区总用地面积2000亩总建筑面积约180万平米容积率1.68绿化率45%物业形态公寓、洋房、别墅开盘时间不详四新推项目及展会亮点/新推项目亮点产品中豪幸福公寓项目情况中豪幸福公寓由中豪商业集团开发，位于呈贡大冲片区的中豪新册产业城南侧，据市政府、呈贡商务区10分钟，距中豪螺蛳湾、中豪商务区15分钟，距大学城、滇池度假区板块20分钟。是中豪商业集团提供的特供房，以6.6万元/套，9元/天的租房成本入市。强调“经济适用”和高性价比原则，大大降低居住成本。外立面敁果图区位图幸福公寓标准户型（30）四新推项目及展会亮点/新推项目亮点产品中豪YOHO优活城项目情况中豪YOHO优活城由中豪商业集团开发，东接东南外环路，南靠南昆铁路，北接昆河铁路，西北为王家营车站，西部接呈黄快速线。周边有1、4号轻轨。总共3800多户，觃划车位3800个，车位比1：1.。户型均为60-80平米小户型，是本次房交会少见的纯小户型项目。总平图区位图户型图项目基本信息所在区域新螺蛳湾片区总用地面积268亩总建筑面积约50万平米建筑密度15.99%绿化率46.8%物业形态小户型公寓开盘时间不详四新推项目及展会亮点/优秀户型俊収滨江俊园参考建筑面积：125平方米开发商：俊发地产四新推项目及展会亮点/优秀户型俊収七彩俊园参考建筑面积：108.84平方米开发商：俊发地产四新推项目及展会亮点/优秀户型经典双城参考建筑面积：130.19平方米开发商：云南经典房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型同德昆明广场参考建筑面积：146.74平方米开发商：同德实业集团四新推项目及展会亮点/优秀户型中豪泛亚国际逸城参考建筑面积：96平方米开发商：中豪商业集团四新推项目及展会亮点/优秀户型中豪泛亚国际悦城参考建筑面积：122平方米开发商：中豪商业集团四新推项目及展会亮点/优秀户型于报记者村参考建筑面积：157平方米开发商：云南日报报业集团四新推项目及展会亮点/优秀户型西府景苑参考建筑面积：125平方米开发商：云南坚稳房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型广基锦悦四季参考建筑面积：101平方米开发商：昆明广基房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型万辉星城参考建筑面积：121平房米开发商：昆明万辉房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型铭诚东尚参考建筑面积：90平方米开发商：云南铭诚房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型铭诚东尚参考建筑面积：90平方米开发商：云南铭诚房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型玉水金岸参考建筑面积：294平方米开发商：云南今玉房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型莲池映月参考建筑面积：329.70平方米开发商：楚雄莲池映月房地产开发有限公司四新推项目及展会亮点/优秀户型丽阳星城参考建筑面积：280.15平方米开发商：昆明西山土地房屋开发有限公司Part5重点企业展示五重点企业/本土重点企业展示于南城投3D高清宣传片数字化户型展台本次云南城投投入巨资，打造“云南城投全新品牉内涵，推出“梦云南”、“融城”两大产品系列；展区以现代、科技、时尚为主，现场人气旺盛。五重点企业/本土重点企业展示俊发地产2012年俊发地产布局成都、海南、贵阳、昆明、大理、富民、嵩明、晋宁八大城市，25个项目同时运作，开启全国战略版图，为不同客群、不同城市提供丰富的全系产品。五重点企业/本土重点企业展示同德集团同德集团旗下的同德昆明广场，不仅拥有巨大体量，作为昆明城市新地标，拥有着昆明在建最高摩天大楼。五重点企业/本土重点企业展示堃驰地产堃驰地产旗下的公园1903，用立体户型模型和大幅油画营造项目的高品质感Part6成交数据六成交数据/展会总体成交总体成交数据本次房交会迚馆参观人