设计管理工作基本技术内容和要求的简明指引.doc

.沿海绿色家园集团项目开发活动中的设计管理工作基本技术内容和要求的简明指引工作阶段一、投资决策二、项目策划三、产品策划四、设计管理五、行销监理工作理念和方法理念：捕捉顾客与市场的商机，拓展业务理念：创新传播生活标准，实现企业自身价方法：利基点分析理念：以环境景观为先导，构筑生活艺术空间方法：价值工程分析理念：4个1 （1寸空间,1分价值,1个成本标杆,1个顾客理念）方法：二合三指理念：业主立场、兑现承诺方法：注重细部、专人现场起始点和结束点起始点：市场信息结束点：土地获取起始点：土地已经获得，开发条件已基本明确结束点：概念性方案设计指导文件被批准起始点：批发开工令结束点：方案设计报建完成起始点：方案获得政府批准结束点：完成全部初设及施工图（含各专业）起始点：卖点工程和顾客重大敏感点图纸的审查过程：卖点工程和顾客重大敏感点施工监理结束点：签署同意入伙的意见书和入伙通知书发出核心工作内容和产品土地价值评估基础市场调研报告控制性规划方案项目意向书项目投资分析报告（含CS00表）成本框算CS00表编制转让协议土地权益合同成立公司派遣地区董事会成员合作合同、章程拆迁补偿方案参加土地投标或摘牌开发机会可行性研究以利基点是否存在为目的的大价值工程分析各种产品形态组合下的财务分析(盈利、现金流、成本、净现值、内部收益率、回报率，有条件可采用实物期权的方法)对188个问题的轮廓性回答项目策略、概念、定位产品：开发机会可行性研究报告附件一：188个问题的轮廓性回答（项目策划书）附件二：CS01A表附件三：概念性方案设计指导书熟悉情况，消化开发机会可行性研究报告起草完成产品策划报告(以简本的形式)概念性方案招议标收集方案，评估每个方案的优劣，提请召开方案委员会第一次会议确定概念性方案“基因”导入产品：1)产品策划报告(第一稿)要回答十个问题2)概念性方案3)CS01B表4)方案设计文件选择既定的2家策略联盟之一签定合同委托专业设计进入第二次二合三指为满足“一杆两求”采取各项措施“基因”嫁接产品：初设、专业设计、各施工图、工程量测算CS02表合同清单卖点工程和顾客重视敏感点工程产品特征形象识别八线工艺“基因”落实品牌落实技术基础资料和设计依据（一） 总体规划的全部成果1. 城市总体规划文本。2. 城市总体规划的主要图纸3. 总体规划阶段的各项专业规划的文本和图纸。（详细内容和深度要求见附件1第一至第三章内容） （二） 分区规划的全部成果（详细内容和深度要求见附件1第四章内容） （三） 控制性详细规划的全部成果（详细内容和深度要求见附件1第五章内容，对于较大的地块无控规文件的需按控规要求完成规划方案）修建性详细规划的内容应收集以下基础资料：1、城市总体规划、分区规划及控制性详细规划对本地段的规划要求；2、现状居住人口详细资料，包括人口密度、人口构成，平均每户人数等；3、用地现状资料（包括邻近地区）；4、建筑现状资料，包括各类性质建筑质量、数量、分布、层数等；5、工程设施及管线现状资料（包括邻近地区）；6、工程地质、水文地质等有关资料；7、所在城市或地区历史文脉、地方风貌、建筑传统形式等资料；8、房地产及工程等经济资料（包括房价、地价、各类基础工程造价等）。 初步总平面设计要求1 概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施。2 关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留。利用、改造（改建）方面的总体设想。3、具备完整方案设计文件并获得政府批复，设计文件满足附件二规定的方案设计深度要求。（一）全面的（全部户外工程和单体工程）施工图设计文件：设计文件正本；设计交底会议纪要；设计补充和变更通知；施工洽商和工程签证。（二）施工组织计划和施工监理计划工程测量资料的要求1：20001：5000实测地形图1：10001：2000实测地形图1：5001：1000实测地形图1：500-1：1000竣工地形图工程地质勘察资料的获取方法和要求选址勘察：要求：对拟选项目场址的稳定性和适宜性作出工程地质评价。任务：1、收集区域地质、地形地貌、地质灾害和附近地区的工程地质资料，以及当地的建筑经验；2、踏勘现场，了解建设场地的地层、构造、岩土性质、不良地质现象和工程地质条件；3、对工程地质条件复杂但有获取土地意向的场地，进行必要的工程地质测绘和勘探工作。初步勘察：要求：为方案设计提供地质资料，满足建筑总平面布置、确定主要建筑物地基基础方案和不良地质防治方案的要求。任务：1、初步查明地层、构造、岩石和土的物理力学性质、地下水埋藏条件及土壤冻结深度；2、查明场地不良地质现象的分布范围、成因、对场地稳定性的影响程度及其发展趋势；3、对地震设计烈度为7级及7及以上的建筑物，判定场地和地基的地震效应。详细勘察：要求：为初步设计、施工图设计提供地质资料，针对具体建筑物地基作出工程地质评价，满足地基基础设计的要求。任务：1、查明建筑物范围内的地层、构造、岩石和土的物理力学性质，并对地基的稳定性和承载力作出评价；2、提供不良地质现象防治工程所需的设计计算资料；3、查明地下水的埋藏条件和侵蚀性，必要时查明地层的渗透性、水位变化幅度及规律；4、判定地基岩石、土和地上水在建筑物施工和使用中可能产生的变化和影响，并提出防治办法和建议。施工勘察：当遇下列情况之一时，应配合设计、施工单位进行施工勘察：1、对安全等级为一、二级建筑物，应进行施工验槽；2、基槽开挖后，岩土条件与原勘察资料不符时，应进行施工勘察；3、地基中溶洞或土洞较发育，应查明并提出处理意见；4、施工中出现有边坡失稳危险，应查明原因，进行监测。设计管理工作的内容和深度掌握（研判、委托设计）影响产品的修建性详细规划的要求：（参见附件1第6章）（一）规划说明书、现状条件分析；、规划原则和总体构思；、用地布局；、空间组织和景观特色要求；、道路和绿地系统规划；、各项专业工程规划及管网综合；、主要技术经济指标；、工程量及总造价和总产出估算。（二） 修建性详细规划图纸内容的要求、规划地段位置图：标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；、规划地段现状图：比例尺150012000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；、规划总平面图：比例尺同上，图上应标明规划建筑、小品、绿地、道路、广场、停车场、河湖水系的布置和定位；、道路交通和竖向规划图：比例尺同上，图上应标明各级道路（包括住宅宅前小路）的红线位置、横断面、转弯半径、道路中心交叉点坐标和标高，停车场用地界限，道路的纵坡和地面水排出方向，挡土墙位置和墙顶标高，排水明沟和沟底标高，每幢建筑物的室外地坪规划标高等；、工程管网综合规划图：比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施和管线的平面位置、间距、管径尺寸、埋设深度、以及有关设施和构筑物位置；根据需要各项市政工程规划设计可分别出图，图纸深度按各个专业的规定绘制；、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图（三）为满足近期开发建设地段规划方案比较审查或可行性研究论证的需要，修建性详细规划的深度需提供规划总平面图，若干分析图和表达规划设计图模型或鸟瞰图，以及相应的说明材料和经济分析材料。初步设计阶段 掌握该阶段全面的（全部户外工程和单体工程）设计文件的要求：（参见附件2第2章）1、文件内容：设计说明书（包括设计总说明和各专业的设计说明书）、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书。2、初步设计各专业应进行技术综合分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性，并完成各专业的整体协调性、系统性。3、初步设计文件的深度要满足审批的要求：应符合已审定的设计方案；能据以准备主要材料及设备，（进而编制甲供和集中采购实施计划）；能据以编制概算（进而编制CS02表）；能据以进行施工图设计；能据以进行施工组织计划。施工图设计阶段掌握该阶段全面的（全部户外工程和单体工程）设计文件的要求：（参见附件2第3章）1、施工图设计应根据已批准的初步设计文件（含主要设备及材料表和工程概算书）进行设计，内容包括图纸、设计说明书、工程预算书。2、施工图设计文件的深度应满足以下要求：满足CS02的成本控制要求，并能据以编制施工图预算（进而编制CC03）；能据以安排材料、设备定货和非标设备的制作（确定甲供、集中采购合同）；能据以进行施工和安装（同时确立行销监理标准）；能据以进行工程验收。G、作为设计管理工作的必需部分，负责施工配合、监督执行设计文件的要求：（一）组织进行施工前技术交底（二）组织解决施工过程中的设计问题，负责设计变更和修改预算（三）组织参加隐蔽工程验收和工程竣工验收。备注1项目所在城市总体规划、专业规划，项目所在分区规划是指我们的项目所在地的从大到小的外围边界条件控制性详细规划，对较大的地盘来讲，可能就是我们地块本身的控规；对较小的地盘来讲可能是项目所在地的边界条件1、对整个项目由我们统一做控规的，可省去修建详规阶段。对涉及成本的敏感内容，可适当在控规中予以强调，按修详深度要求。非敏感内容可以并到初步设计的总图设计中完成。2、对项目所在地已经有控规的情况，建议结合概念性方案重新做修规。一是有效地研判控规对项目的利弊影响，二是利用详规文件有效地对控规做有利化的微调。并在初步设计前落实建筑之外的工程设计原则。初步设计、施工图设计就外部工程而言，有可能是承接控规内容，有可能是承接修规内容。因此，初步设计的前提条件深度会有微差，作业指导书应有所区别。但最后文件深度均要达到建筑工程设计文件编制深度的规定。备注2上述技术文件摸底调研内容要求：1、产品技术总经理负责其中自然条件、市政基础设施条件等，其内容的收集、分析、论证工作；2、发展商总经理负责其中社会、经济、文化条件的收集、分析、论证工作由；3、两者必需密切配合、统一协调完成设计管理的前期基础工作。附件1：城市规划编制办法实施细则附件2：建筑工程设计文件编制深度的规定父亲的格局决定家庭的方向一个家庭的福气运道，不是凭空出现的，它是家庭成员共同努力得来的。家庭要想和谐兴旺，首先要走对方向，父亲的格局就决定着家庭的发展方向。曾国藩曾说：“谋大事者首重格局”,心中格局的大小，决定了眼光是否长远，眼光是否长远又决定了事物的成败。家庭的发展不是一个一蹴而就的过程，家庭需要经营，需要规划。由于社会分工的不同，父亲作为家庭中的男性，承担着家庭领导者的职能，是家庭“权威”的代表。作为家庭列车的火车头，父亲的眼光要远，格局要大，只有父亲的格局大，才能确保家庭的发展方向不出错。老话说“不是一家人，不进一家门”,人的一生中有大部分时间都在家庭中度过，观念、思想等都会通过家人间潜移默化的影响来传递。如果父亲有一个大格局，那在他的妻子、后辈子孙都会受到好的影响。在家庭生活中，父亲有大格局，就是在家庭遭遇困难或变故时，不退缩，能够顶住压力。对待家庭小的损失不斤斤计较，不浑浑噩噩混日子，积极对待