广东省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析试题.docx

广东省2016年上半年房地产估价师案例与分析：估价对象区位状况描述与分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：能抵消通货膨胀的影响 D：提高投资者的资信等级 E：借款合同 2、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有_。 A更长的经济寿命 B更显著的各异性 C更强的适应性 D更专业的物业管理3、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、下列房产中，可免征房产税的是_。 A个人所有的营业用房 B军队出租的房产 C学校兴办的工厂 D企业办的各类学校自用的房产5、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由_名的单数业主担任。 A27 B311 C511 D613 6、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B贷款利率 C折现率 D机会成本 7、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1 700万元；折现率为12时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。 A：1112 B：1136 C：1166 D：1295 E：借款合同 8、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为。 A：22500万元 B：23750万元 C：38125万元 D：39583万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于的内容。 A：城市总体规划 B：分区规划 C：控制性详细规划 D：修建性详细规划 E：执行层的组织协调 10、某宗房地产贷款价值比率为70，抵押贷款利率为6，抵押贷款常数为7，自有资金资本化率为9，综合资本化率。 A：0725 B：073 C：069 D：7.6 E：工业用地的监测点评估价格11、_是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 A标定地价 B政府调节价 C政府定价 D政府指导价 12、横道图法用于项目建设阶段的。 A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同 13、面积误差比的计算公式为。 A：面积误差比=(合同约定面积一产权登记面积)合同约定面积100 B：面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)产权登记面积100 C：面积误差比=(合同约定面积一产权登记面积)产权登记面积100 D：面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)合同约定面积100 E：执行层的组织协调14、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是_万m2。 A500 B700 C800 D1000 15、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。 A4858 B5200 C2700 D6264 16、房地产开发用地，常规来讲应通过_的方式取得。 A出让 B竞争 C招标 D申请 17、某房地产投资项目的表面收益率为16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为5.44，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。 A：3.57 B：4.00 C：6.56 D：10.56 E：借款合同 18、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。 A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3 B：按何种面积计价，就按何种面积登记发证 C：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 E：执行层的组织协调 19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、781元和815元，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为。 A：849元 B：865元 C：882元 D：915元 E：工业用地的监测点评估价格 20、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。 A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同 21、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元，建筑物残值率为5，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。 A：81.00 B：84.00 C：84.17 D：84.80 E：工业用地的监测点评估价格 22、我同土地用途管制的核心是_。 A实行土地有偿有限期使用制度 B经营土地有偿使用 C不能随意改变农用地的用途 D不能随意改变建设用地的用途23、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经_讨论决定。 A征收人 B被征收人 C房屋征收部门办公会议 D政府常务会议 24、投资利润率的计算基数不包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：工业用地的监测点评估价格25、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括_。 营业税；土地增值税；交易手续费；契税；补交土地使用权出让金；印花税 A B C D二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A：批量行业 B：僵滞行业 C：分块行业 D：专业化行业 E：借款合同 2、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0、五个档次。 A：1 B：5 C：10 D：15 E：303、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价 D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价 4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为_元/m2。 A3800 B4500 C5200 D56005、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的_。 A社会的认同性 B技术先进性和适用性 C经济合理性 D建设的可能性 E政策的导向性 6、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 7、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D领导定价法 8、房地产估价所评估的是房地产的_。 A投资价值 B账面价值 C市场价值 D使用价值 E交换价值 9、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。 A：企业财产保险 B：城乡居民房屋保险 C：建筑工程一切险 D：买方信用保险 E：住宅抵押贷款保险 10、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是_。 A地籍图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图11、以下说法满足最高最佳使用的条件有_。 A法律上许可 B技术上可能 C价值最大化 D权益上允许 E经济上可行 12、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（）风险。 A收益现金流 B资本价值 C购买力 D政策 13、因为估价的目的不同，所以_。 A估价的依据不同 B应评估的价值类型可能不同 C估价时点的选取不同 D估价中应考虑的因素可能不同 E选用的估价方法可能不同14、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为_。 AN=t+n BNt+n CNt+n DA、B、C都可能 15、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。 A0.5 B1.5 C2 D3 16、关于加强房地产交易市场管理的通知中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的_。 A抵押 B租赁 C转让 D捐赠 E产权分割 17、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。 A：供给指标 B：需求指标 C：使用指标 D：市场交易指标 E：借款合同 18、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，住房和城乡建设部颁发了。 A：建设工程勘察和设计管理条例 B：建设工程勘察和设计管理规范 C：建设工程勘察和设计单位资质管理规定 D：建设工程勘察和设计单位资质管理条例 E：执行层的组织协调 19、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的_。 A30% B40% C50% D60% 20、城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是。 A：紫线 B：绿线 C：蓝线 D：黄线 E：执行层的组织协调 21、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。 A：橡胶面层 B：磨光花岗石面层 C：水磨石面层 D：水泥花砖 E：条石面层 22、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是_ A容积率 B绿地率 C建筑密度 D建筑后退红线距离23、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。 A