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云路中心 市调报告 2020 3 19 1 2020 3 19 2 公司名片 云路中心 云南云路房地产开发经营有限公司 以下简称公司 是经云南省公路局和云南省建设厅批准 于一九九三年八月正式成立 公司性质为国有企业 公司资质为房地产开发企业资质贰级 二 一 年九月增资后公司注册资本17000万元 现有在职员工50多人 汇聚省内房地产界行业精英 具备开拓进取 目前年开发能力15万平方米 公司按照现代企业制度的管理模式 遵循有限责任公司制度的运作方式 下设营销策划部 工程部 合同部 行政人事部 财务部和外联部 在公司领导班子的正确引领下 通力合作 相互协调 沟通 形成了一个进取 团结 勇于开拓的企业团队 该公司开发的项目有 金路苑小区 路馨小区 云路半岛 大理云路中心 云路大理别墅等 2020 3 19 3 项目总述 云路中心 云路中心位于环城南路与吴井路交叉口 涵盖高层豪宅 现代商业中心 甲级写字楼等物业 目前项目将以商业先行面世 号称 感官商业中心 定位以现代主流消费群体为主要客户群 将街区与shoppingmmall结合 意图创造一个全方位体验的趣味商业复合空间 云路中心项目位于昆明市一环边 北临环城南路 东至环城巷 南靠环城南巷 西接吴井路 规划净用地35149 11平方米 52 72亩 本项目分为办公商务区和住宅区 办公商务区临环城南路和环城巷的交叉口布置 住宅区临环城南巷和吴井路交叉口布置 办公商务区分为办公楼 主题商业和商务办公三部分 住宅区为3栋37至43层超高层住宅 约600户 将打造成昆明顶级高层豪宅 项目是为都市生活量身定做的LivingMall生活广场 以大型Mall为主 涵盖餐饮 娱乐 购物 休闲为一体的消费平台 项目拥有3 5万平米的商业 分为三大主题业态 大型Creativestyle生活广场 以精品生活超市为主体 集合家居 水吧 休庭吧等等的个性主题商业 大型品牌餐饮区 涵盖国内外知名餐饮品牌连锁 美食广场 风情餐饮 日式料理 精品中餐 商务餐饮会所等 精彩影音区 引进国际顶级影院 万达院线 全面满足时尚人群的娱乐需求 目前 项目已经和美好家园 金牛望月 KFC 仟和骨头王火锅 吴家豆花村等30多个商家达成合作意向 项目共有两栋写字楼 一栋已经被整栋定制 另一栋共26层 1 5层为商业 5层以上为标准写字楼 写字楼层高达3 6米 外立面采用玻璃幕墙与铝板相结合 从写字楼直下电梯就可进入生活休闲区 便利店 咖啡馆 西餐厅 品牌服装店等各种商务配套 2020 3 19 4 项目指标 云路中心 2020 3 19 5 项目区位 云路中心 项目位于环城南路和吴井路交叉口 泛CBD片区由于项目位于环城南路边 无论自驾车出行还是选择乘坐公交出行都十分方便地铁 轻轨2号线 6号线 9号线环绕 2020 3 19 6 项目四至 云路中心 北至环城南路与云南省公路局小区相对南至环城南向与武警大院 绿洲花园相邻西至吴井路与云南广播电视学校相对冬至民航路与幸福家园 香樟俊园三期相邻 2020 3 19 7 周边配套 云路中心 向东 民航路汽车配件市场 菊华立交桥向南 昆明站 宝海公园 沃尔玛大型购物超市向西 螺蛳湾商业中心 青年路 南屏街商圈向北 金格种子呢 恒隆广场 拓东路商圈 2020 3 19 8 项目配套 云路中心 2020 3 19 9 项目规划 项目规划 项目三栋住宅将打造为昆明豪宅 37 43层 项目有两栋写字楼 其中中间栋自持 销售住宅旁边25层的写字楼 大型商业项目设计车位充足 人车人流明显项目的定位和规划都比较高端大气 住宅为豪宅 写字楼为甲级写字楼 2020 3 19 10 项目规划 产品描述 2020 3 19 11 定位分析 项目整体定位 活色生香的感官世界 整体定位 从城市繁华到财富未来 从商圈经济到人气指数 从时尚消费到商业智慧云路中心 城市新兴的感官商业中心 昆明活色生香的消费集散地时尚餐厅 精品购物 休闲娱乐商业综合体凝聚着城市经济 消费 时尚的导向 承载着城市的特质与梦想云路中心第一时间与国际接轨 打造昆明首席感官商业中心 为昆明奉上活色生香的都市生活派对 2020 3 19 12 定位分析 项目价格定位 云路中心截至目前为止并未举行过公开开盘仪式 该项目于3013年7月开始销售写字楼房源 共计写字楼为28间 面积区间为140 488平方米 所销售的房源中最低单价为14723元 平方米 最高单价为26390元 平方米 均价为17793元 平方米 项目目前周边近距离没并无同类写字楼在售 距离项目最近的写字楼我百富琪写字楼 价格为10000 120000 由此看来 云路中心写字楼价格更贵 单项目相对比较高端 项目的价格受朝向的影响较小 项目2 5层 被分割为3或4个办公区域 每个区域内有两个朝向的端头房 5 26层写字楼每层均分隔为2个区域 理论上均可认定为南向房项目面积相等的办公区域楼层差价在200 300元 平方米 层单价较高的写字楼多为2 5层 原因之一试面积较小 原因之二试因为2 5层写字楼的层高超过4米 而5 26层为标准的层高3 6米 2020 3 19 13 定位分析 项目客群定位 从项目的地块和硬件配套来看 云路中心是昆明市场上较为高端的写字楼该项目的车位配套充足 是不少公司均选择在此办公的主要原因之一 但也有不少顾客反应价格过高而放弃了本项目由于项目的地段 自身的硬件设施 车位充足利于提升公司的形象 所以一些贸易公司 企事业单位选择了本项目项目的价格偏高 所以创业型公司 成长初期的公司没有选择本项目 本项目并不是为成长型企业设立的孵化器从目前交易的整个情况来看 小面积个低楼层高层高的写字楼走货较快 一方面是因为层高高 另一方面是因为总价低 2020 3 19 14 营销推广 项目展示 2020 3 19 15 项目小结 SWOT分析 优势 项目所在地段较为优越 交通设施完善项目规划有较大面积的商业中心和餐饮休闲区 为写字楼提供了较好的配套项目五中柱结构 便于使用车位配比充足施工进度刈 年内接交房劣势 写字楼公用卫生间位于核心筒附近 通风采光条件不佳 需要人工安