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东阿农商银行 DERCbank 东阿农商银行 DERCbank 东阿农商银行信贷检查辅导 微信课堂 东阿农商银行 信贷检查辅导中心 2015 02 DERCbank 山东省农村信用社个人购房按揭贷款管理办法 东阿农商银行 DERCbank 按揭 按揭 一词是英文 Mortgage 的粤语音译 指以房地产等实物资产或有价证券 契约等作抵押 获得银行贷款并依合同分期付清本息 贷款还清后银行归还抵押物 起源 最初起源于中世纪英国的土地交易 本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系 后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场 先由深圳建设银行在当地试行 之后逐渐在内地流行起来 因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本 其含义逐渐演化成了 抵押贷款 在国内已经被正式称为 个人购置商品房抵押贷款 一 按揭简介 东阿农商银行 DERCbank 在借鉴英美法系尤其是中国香港地区的经验时 我们并没有全盘接受而是基于中国大陆的制度性因素对按揭加以改造 使之成为一种与英美法按揭不尽相同 但又有别于大陆法上的抵押制度的新型物权形式 近些年来 大家对按揭的认识是随着房地产业务的增加和房地产界的繁荣逐渐加深的 学术界已经对按揭 达成 了共识 按揭是指购房人 按揭人 将房产的产权转让给提供贷款银行 按揭权人 作为还款保证 购房人 按揭人 在还清贷款之后 银行 按揭权人 立即将房产产权转让给购房人的行为 在此过程中 按揭人享有房产的使用权 DERCbank 东阿农商银行 区别 在中国现行立法中没有与 按揭 相对应的恰当的物权形式 这使得学者们对按揭的法律属性争论很大 不动产抵押权利质押让与担保针对以上三种观点 分析一下按揭与抵押 质押 让与担保之间的区别 DERCbank 东阿农商银行 与抵押区别按揭与抵押的主要区别 在于借贷过程中是否发生了所有权的转移 其区别主要如下 一 按揭和抵押在法律上的区别 所有权的转移当事人的法律地位享有的权益法律诉讼的身份 DERCbank 东阿农商银行 二 目的及运作上的差异 按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行 但二者在目的和运作上仍有区别 1 按揭人按揭的目的按揭受益人按揭的目的理论上 按揭受益人是所有权人 较之抵押权人享有更多权益 2 在借款目的上 按揭人的目标指向和按揭物是统一的 借款的目的是购置房屋 取得房屋产权 抵押目的不是为了取得抵押物 DERCbank 东阿农商银行 3 运作上的区别 房地产抵押办理程序按揭办理程序4 抵押和按揭牵扯的当事人不同 抵押一般牵涉两个当事人 抵押人和抵押权人 一般不再需要担保人 是单纯的 指物借钱 按揭是在未取得房屋所有权时进行的 需要原所有人或业主做中间人 以便实现钱 物 权分离状态下的动作 因此 按揭有三个当事人 按揭人 按揭受益人 按揭担保人 DERCbank 东阿农商银行 与质押区别 一 权利标的的范围不同质押在中国法律中只有动产质押和权利质押 不包括不动产质押 而按揭则以不动产为标的而设立 而且质权人实现质权的前提条件是债务履行期间届至而债务人不能履行债务 即质权人必须在债务履行期届至时方可能收取入质债权 而在债务履行期内质权人并不享有入质债权 但在楼盘按揭中 银行作为债权人在债务履行期间 即已享有购房人转让的期待权 而不像债权质押那样在债务履行期届满时方可以取得入质债权 因此将楼盘按揭定性为质押不妥 DERCbank 东阿农商银行 二 两者权利实现的方式不同质押的出质人如果不按规定清偿 那么可由质权人与出质上协议将其折价清偿 如协议不成的 质权人即可直接依法拍卖质物 按揭中的按揭人若不履行义务 即到期未还清本息时 通常的做法则是由房地产开发商以房屋原价的70 左右的回购价格将按揭标的回购 并将以回购款清偿按揭人未偿付的本息 若有第三人愿以高出原房价70 受让 则应由第三人购买 DERCbank 东阿农商银行 与让与担保区别让与担保是大陆法系国家沿袭罗马法上信托行为理论并吸纳日尔曼上的信托行为成分 经由判例学说形成的非典型担保制度 学术上概念及德日等国较为普遍的担保方式 债务人将不动产所有权转移给债权人作为债务的担保 当债务正常履行后 标的物所有权再返还给债务人的担保形式 在中国实践中逐步发展起来的按揭作为一种新的物权形式要优越于让与担保 DERCbank 东阿农商银行 由于事先没有转移所有权 银行并不享有对标的物的所有权 因此它不能随便处分担保的标的物 另一方面 由于开发商只有在贷款人全部偿还贷款后才能为之办理产权证 或者在办理产权证之后将该证书质押在银行处 待到购房人全部偿还贷款之后才将证书交付给购房人 这样就在银行 购房人以及开发商之间形成了一个非常均衡的相互制约与互动关系 DERCbank 东阿农商银行 法律关系从现行按揭中的法律关系来看 其所涉各方主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖 借款 抵押 保证等一系列民事法律行为 各方主体之间的法律关系分别为 1 银行与购房人之间的借贷关系 2 购房人与开发商之间的商品房买卖关系 3 银行与开发商之间的担保关系 DERCbank 东阿农商银行 按揭贷款特点贷款对象特殊贷款用途专一贷款数量较大贷款期限较长还款方式特殊这些特点决定了个人购房按揭贷款风险具有分散性 隐蔽性 滞后性的特征 DERCbank 东阿农商银行 发展现状2011年底我国住房贷款余额达2万2千亿元 我国以住房贷款为主的房地产贷款占商业银行各项贷款的比例约为30 个人住房贷款在银行的个人贷款中所占比例达到了80 以上 2012年山东省建行的比例更是达到了97 全省农村信用社2013年6月个人住房贷款余额190 84亿元 占消费贷款的比例为66 47 占个人贷款的比例为6 34 DERCbank 东阿农商银行 第一章总则第二章按揭项目准入第三章贷款条件 额度 期限 利率及还款方式第四章业务流程第五章风险防范第六章附则 二 基本章节 DERCbank 东阿农商银行 第一条为加强个人购房贷款业务管理 防范信贷风险 根据 中华人民共和国合同法 中华人民共和国物权法 中华人民共和国担保法 个人住房贷款管理办法 等法律法规及 山东省农村信用社信贷管理基本制度 的有关规定 结合山东省农村信用社实际 制定本办法 第二条本办法所称个人购房按揭贷款是指县级联社 农村商业银行 农村合作银行 以下统称法人机构 向自然人发放的用于购买个人住房 商用房的贷款 个人购房按揭贷款分为一手房按揭贷款和二手房按揭贷款 第一章总则 DERCbank 东阿农商银行 一手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放用于购买未办理产权登记或近期首次办理产权登记后的新住宅或商用房贷款 第一章总则 二手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证 具有完全处置权利 在二级市场上合法交易的住宅或商用房贷款 DERCbank 东阿农商银行 第三条实行信用等级评定制度信用等级由高分到低分评为AAA AA A三个等级 主要参考一下因素 一 借款人的基本情况 二 生产经营状况 三 社会信誉状况 四 年净收入 五 资产负债状况 家庭财产状况 六 自有资金情况 七 贷款本息偿还情况信用等级的评分标准参考信用等级评定指标计分说明 第一章总则 DERCbank 东阿农商银行 第四条严格执行贷款 面谈 面签 制度 向借款夫妻双方详细讲解合同主要条款 借款双方的权利与义务 做好面谈记录 面谈记录包括文字 图片或影像等资料 删除了办理住房贷款的原则 增加了面谈面签环节 第一章总则 DERCbank 东阿农商银行 第五条项目申请 项目开发商向法人机构提出书面申请 填写 个人购房贷款按揭项目准入申请审批表 并提供以下资料 一 合法有效的企业法人营业执照 税务登记证 组织机构代码证 公司章程 成立批文及信用等级证明 验资报告 年度审计报告及近期财务报表 房地产开发企业资质等级证书 公司为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺 二 董事会 或股东会 同意办理个人购房按揭贷款合作的文件 三 项目总投资 资金来源及落实情况 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 四 项目为期房销售的 需提供施工进度表及资金落实情况 项目为现房销售的 开发商要提供房屋验收合格证明 五 项目资料 五证 可行性报告及立项批复 1 项目的可行性研究报告及立项批复 2 建设用地规划许可证 3 建设工程规划许可证 4 建设工程施工许可证 5 国有土地使用权证 必须为出让土地 6 商品房销 预 售许可证 7 其它资料 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 第六条项目调查 主要调查以下内容 一 调查开发商的基本情况 法人资格 经营实力 财务状况 资信状况 开发经历 承建能力 开发能力和信用等级等 二 调查项目申报程序是否合规合法 手续是否完备 核实开发商提报的资料是否完整 合法有效 内容是否一致 土地是否对外抵押或被依法查封 三 调查项目概算 投资来源 资本金及自筹资金到位情况 四 土地出让合同及土地 房屋权证是否真实 合法 土地出让金是否全部缴清 土地抵押及在建工程抵押情况 是否办理过其他银行的抵押登记 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 五 项目基本情况 调查开发项目的地理位置 周边环境 社区环境 交通条件 环保指数 配套工程 市政设施 物业管理等情况 项目占地及建筑面积 容积率 绿化率 楼宇结构与栋数 户型设计等 六 调查项目的市场定位和销售情况 进行初步的项目评估 分析同类 同档次房屋的价格和客户购买意向 同等位置项目的比较分析与市场预测 判断项目的销售前景及抗风险能力 调查有无开发商利用个人购房按揭贷款套取资金的 假按揭 风险 七 银行同业竞争 调查其他银行为该楼盘提供个人购房按揭贷款情况 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 八 信用等级评定 按照 山东省农村信用社法人客户信用等级评定管理办法 对开发商进行信用等级评定 可参照其他银行的评定等级 开发商信用等级应达到A级 含 以上 九 信用社要求调查的其他内容 调查人员完成调查后 出具调查报告 签署明确意见 连同各项资料提交审查人员审查 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 第七条不得受理存在下述问题的房屋按揭贷款项目 一 建筑工程质量不合格的项目 二 因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素 可能产生 烂尾 的项目 三 不能提供合法 五证 的项目 四 存在债权 债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目 五 未经主管部门预售登记备案 不具备合法销售条件的项目 六 开发企业或其主要股东 管理层存在恶意不良信用行为的 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 第八条项目审查与审批 法人机构风险管理部门负责按揭项目的审查 对调查人提交资料的完整性 合规性和合法性进行审核 审查通过后提交贷款审查委员会进行审议 审议通过的提交有权审批人进行审批 重点审查以下内容 一 审查核实项目报批程序是否合法有效 项目资料是否真实 齐全 二 审查核实项目的可行性及效益性 期房须审查开发商资本金落实情况 开发商完成项目建设能力及施工质量保证 三 审查调查部门对开发商提出的按揭成数 期限及额度意见的合理性和准确性 第二章按揭项目准入 DERCbank 东阿农商银行 第九条签订合作协议 审批通过后 法人机构与开发商签订 商品房贷款合作协议书 范本 合作协议中应明确规定 开发商在信用社开立结算账户 在借款人取得房屋产权并 第二章按揭项目准入 办妥抵押登记手续以前 开发商必须为借款人提供阶段性保证担保 借款人不能清偿债务时 由开发商承担连带保证责任 DERCbank 东阿农商银行 第十条个人购房按揭贷款的对象应为具有完全民事行为能力的自然人 同时应具备下列条件 一 年龄在18周岁 含 以上 且借款申请人年龄加贷款期限原则上不超过65年 二 所购房屋在法人机构服务辖区内 三 有合法 稳定的收入 有按期偿还贷款本息的能力 借款人该笔贷款的月房产支出与收入比控制在50 含 以下 且月所有债务支出与收入比控制在55 含 以下 四 信用等级在A级 含 以上 无重大不良信用记录 五 具有合法有效的购房合同 协议 六 在贷款社开立个人结算账户 具有不低于规定比例的首付款资金 第三章贷款条件 额度 期限利率及还款方式 DERCbank 东阿农商银行 七 同意以所购房屋作为抵押物 或提供贷款社 行 认可的资产作为抵押物或者质物 或有具备担保资格和足够代偿能力的自然人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人 八 信用社规定的其他条件 第十一条所购房屋应符合以下条件 一 原则上所购房屋主体结构已封顶 并能在合理期限内正式交付使用 二 开发商在法人机构服务辖区内 且与法人机构签订商品房贷款合作协议 三 所购房屋的开发商必须证照齐全 经营状况良好 开发商出售房屋应具备 五证 即 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 国有土地使用证 商品房销售 预售 许可证 经营状况良好 信用等级在A级 含 以上 第三章贷款条件 额度 期限利率及还款方式 DERCbank 东阿农商银行 四 所购房屋地理位置优越 具有较强的变现能力 无经济纠纷 不在规划拆迁范围内 五 所购房屋为二手房的 该房屋的已使用年限原则上不得超过15年 权属证明齐全 且房屋结构质量状况良好 六 以期房抵押的 多层住宅主体结构必须封顶 高层住宅必须完成总投资的三分之二 抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续 同时由开发商提供阶段性担保 待该期房竣工交付使用后持房屋所有权证办理正式抵押登记 DERCbank 第三章贷款条件 额度 期限利率及还款方式 东阿农商银行 第十二条贷款担保 原则上应以原有房屋或所购房屋作抵押 或采取信用社认可的其他担保方式 以房产抵押的 必须办理抵押登记 抵押房产占用范围内土地必须为出让土地 有条件的办理土地抵押登记 抵押房产的价值以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价孰低者确定 属于异地购房的 以所购住房作抵押 并追加有效担保 第十三条在发放购房按揭贷款前可对新建房进行整体性评估或按照交易价进行评估 可委托具有房地产评估资质的评估机构进行评估并出具评估报告 对二手房 应对每套用作贷款抵押的房屋进行独立评估 如对外部评估结果有异议 可进行内部评估 但评估价格不得高于外部评估 DERCbank 第三章贷款条件 额度 期限利率及还款方式 东阿农商银行 第十四条贷款额度 根据申请人所购房产的总价款 信用等级 家庭收入和综合还款能力合理确定贷款额度 首付比例根据国家房地产相关规定确定 根据变动情况及时调整 第十五条贷款期限 住房贷款的期限 二手房住房贷款期限加房龄 最长不超过30年 个人商用房 含商住两用房 贷款期限不超过10年 个人购房按揭贷款不得办理展期 第十六条贷款利率 贷款利率按中国人民银行及相关部门有关利率政策并结合各法人机构自身实际合理确定 第十七条还款方式 经与借款人协商确定 可采用等额本息偿还法 等额本金偿还法 按月还息 定期还本还款法等还款方式 对于中长期贷款必须实行分期还款 DERCbank 第三章贷款条件 额度 期限利率及还款方式 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 借款申请 贷款调查 贷款审查 贷款审批 贷款发放 签订合同 资金支付 贷后管理 贷款收回与处置 贷款收回与处置 贷后管理 贷款收回与处置 贷后管理 贷款收回与处置 资金支付 贷后管理 贷款收回与处置 贷款发放 资金支付 贷后管理 贷款收回与处置 签订合同 贷款发放 资金支付 贷后管理 借款申请 签订合同 贷款发放 资金支付 贷后管理 贷款调查 借款申请 签订合同 贷款发放 资金支付 贷后管理 东阿农商银行 第十八条还款方式借款申请 申请人申请购房按揭贷款应填制借款申请表 并根据贷款社 行 要求提供相关资料 一 借款人基本资料1 借款人及配偶的有效身份证件 户口本 婚姻状况证明 共同还款人签署的共同还款承诺书等原件 2 借款人收入证明偿还贷款能力证明材料 如 借款人家庭稳定的经济收入证明 借款人职业证明等 3 符合规定的购房合同意向书 协议或其他批准文件 4 已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据 5 抵押物或质物清单 权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明 有权部门出具的抵押物估价证明 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明 6 信用社要求的其他资料 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 二 对申请办理二手房屋按揭贷款的还应提供 1 借款人与房屋转让人 包括房屋共有人 签订的合法 有效的房屋交易合同 协议 转让房屋的共有人未在交易合同 协议上签字的 需提供其同意出售的书面证明 2 所转让房屋已办妥房屋权属证书的 应提供有关房屋权属证书 如 房屋所有权证 房屋共有权证 等 未办妥房屋权属证书的 需提供房屋转让人的原购房合同复原件 3 其他相关资料 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 第十九条贷款调查 实行A B岗双人实地调查 信贷人员对借款人 担保人情况进行现场调查 调查资料的真实性 完整性和合法合规性 重点调查以下内容 一 贷款条件的真实性 二 所提供的资料是否真实 完整 合法 有效 借款人的身份和购房行为是否真实 贷款申请是否自愿 属实 三 借款人的负债和资信状况 四 借款人是否已将规定比例的首付款存入开发商在贷款社开立的专用账户 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 五 借款人偿还贷款本息的能力 借款人的职业和经济收入是否属实 是否具有按期足额偿还贷款本息的能力 借款人购房按揭贷款的月房产支出与家庭收入比控制在50 以下 含 家庭月债务支出与收入比控制在55 以下 含 六 所购买的房屋是否符合国家有关规定及信用社的贷款条件 是否属于国家禁止上市交易的违规建设用房 或其他 小产权房 借款人购买房屋价格是否与当时 当地同类物业的市场价格水平相当 七 二手房交易应审验售房人房屋所有权证原件 二手房交易合同等 八 抵押物权属是否明晰 有无对外出租 抵押物是否足值有效 抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件 抵押物需评估的 是否按规定进行了评估 评估价值是否合理 九 提供保证担保的 担保人及提供的担保资料是否符合担保的有关要求 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 十 贷款金额 成数 期限 利率 还款方法 支付方式等是否符合规定 十一 其他需调查了解事项 第二十条贷款审查 贷款审查人员要复测有关数据 审查贷款资料及数据的准确性 完整性 合规合法性 主要审查以下内容 一 购房行为的真实性 二 贷款资料是否完整 齐全 资料信息是否合理 一致 首付款金额与开发商开具的发票 收据 或银行对账单是否一致 有无虚假贷款嫌疑 三 借款人是否符合条件 资信是否良好 还款来源是否足额可信 四 所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当 必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行评估 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 五 共有人是否出具同意抵押的合法 有效的书面意见 六 贷款担保是否符合规定 以房产抵押的 抵押房产是否合法 充足和有效 价值是否合理 权属关系是否清晰 是否易于变现 提供质押担保的 质物是否符合信用社质押贷款相关要求 提供阶段性担保的 担保方式是否符合信用社贷款担保的有关要求 七 审查贷款金额 成数 利率 期限 还款方式 支付方式等是否符合规定 八 其他应审查事项 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 第二十一条贷款审批 个人购房按揭贷款须按规定的贷款权限和贷款程序进行审批 第二十二条签订合同 对审批同意发放的贷款 与借款人 担保人签订有关借款及担保合同 签订合同后 信贷人员与抵押人及财产共有人共同办理抵 质 押登记和止付手续 对涉及到二手房交易的 房产过户 贷款抵押登记必须由房屋转让人 借款人和经办人员一起到房产管理部门一并办理 第二十三条贷款发放 个人购房按揭贷款的发放一律转账存入借款人在信用社开立的个人结算账户 然后转入开发商账户 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 第二十四条资金支付 个人购房按揭贷款必须执行受托支付 严格按照 山东省农村信用社贷款资金支付监督管理实施细则 的规定执行 第二十五条贷后管理 一 贷后检查 包括首次贷后跟踪检查和定期 不定期检查 贷款发放后15日内进行首次贷后检查 贷后检查须双人实地进行 发现借款人有异常情况的 应及时告知保证人并采取相应措施 1 对按揭项目至少每季开展一次综合性检查 主要掌握项目的工程进度 开发商资信变化情况 项目销 预 售情况 房屋权属证书办理情况 按揭贷款的实际用途和资金流向 是否存在影响贷款安全的因素 2 借款人职业 收入 住所 健康状况等影响还款能力的因素变化情况 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 3 担保 包括保证人 抵押物 质押权利等 变化情况 合作项目 合作开发商的经营情况以及其他可能影响贷款资产质量因素的变化情况 二 风险分类 对个人购房按揭贷款按照 山东省农村信用社信贷资产风险分类实施细则 进行风险分类 第二十六条贷款收回与处置 一 贷款收回 贷款社 行 在还款日通过借款人的个人结算账户进行扣款 在贷款到期或提前全部结清贷款本息后 办理解除抵 质 押手续 将相关凭证移交借款人 对账户存款不足未能按期扣收的 打印欠款清单交信贷人员进行催收 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 二 提前还款 借款人可以根据资金情况提前归还部分或全部贷款 但须事先征得贷款人同意并严格按照合同约定执行 三 逾期处理 对未能按期归还的贷款 按以下方式处理 1 借款人首次未按借款合同规定时间归还贷款本息时 信贷人员应在首次还款到期日后3个工作日内对借款人进行电话或短信提示催收 2 借款人连续2期或累计4期未还贷款本息时 信贷人员要上门催收 向借款人 担保人发出书面催收通知书进行催收 3 借款人连续3期或累计5期未还贷款本息 应通过诉讼 处理抵押财产 追究担保人责任等措施对全部贷款本息进行清收 东阿农商银行 DERCbank 第四章业务流程 第二十七条对个人购房按揭贷款不良贷款率超过1 存在开发商以个人购房按揭贷款套取信用社资金等问题的法人机构 暂停办理个人购房按揭贷款业务 第二十八条贷款额度不得随房产评估价值浮动 对已办理抵质押登记的押品 在借款人没有全部归还贷款前 不得以再评估后的净值追加贷款 第二十九条认真调查核实借款人信息和首付真实性 严禁首付款比例不足的客户以贷款资金或以信用卡透支等方式支付首付款 第三十条在一手房贷款中 仅对法人机构已审批准入的按揭项目发放 东阿农商银行 DERCbank 第五章风险防范 第三十一条对借款人已在信用社办理个人购房按揭贷款 申请贷款购买与所购房屋相配套的车库 位 且车库 位 能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的 可以发放贷款 贷款条件和办理流程参照个人购房按揭贷款有关规定执行 车库 位 虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购房屋的房地产权利证书中做明确记载且随房屋转让的 可对房屋和配套车库 位 合并发放个人购房按揭贷款 第三十二条对个人购房按揭贷款业务 法人机构要根据经办机构的经营管理水平 风险控制能力 主要负责人业绩等实行授权 并合理确定授权额度 第三十三条对违反规定办理个人购房按揭贷款业务的人员 要按照 山东省农村信用社员工违规违纪行为处理办法 规定追究责任 东阿农商银行 DERCbank 第五章风险防范 第三十四条法人机构须依据本办法制定辖内个人购房按揭贷款操作规程 第三十五条本办法未作规定的事项 参照信贷管理的有关规定执行 第三十六条信用社与借款人 保证人 抵押人 出质人签订的各类合同须用省联社统一制定的合同文本 第三十七条本办法由山东省农村信用社联合社制定 解释 修改亦同 第三十八条本办法自下发之日起施行 此前制定的 山东省农村信用社个人住房贷款管理暂行办法 山东省农村信用社个人住房贷款操作规程 试行 同时废止 东阿农商银行 DERCbank 第六章附则 案例 原告绿地房产开发公司与被告杨某 系绿地房产开发公司员工 签订商品房买卖合同 约定由被告购买原告开发的环秀小区楼盘 同时 原告作为保证人 被告作为借款人与银行签订了按揭抵押贷款合同 银行按合同约定发放了款项 实际上 被告并未向原告支付购房首付款 亦未向银行偿还贷款及利息 贷款及利息由原告以被告名义偿还 尔后 被告从原告处辞职 原告希望提前还清银行贷款 并要求被告配合到房交所办理相关退房手续 但遭到被告拒绝 原告向法院提起诉讼 要求确认双方签订的商品房买卖合同无效 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 按揭购房是由开发商 银行 购房人三方共同参加的融资购房行为 其中存在四种法律关系 一是开发商与购房人之间的商品房买卖法律关系 二是购房人与银行之间的借贷法律关系 三是购房人与银行之间的物的担保关系 四是开发商与银行 东阿农商银行 DERCbank 之间的保证关系 这四种法律关系既相互独立 又相互联系 商品房买卖法律关系为核心 借贷法律关系为实现的条件 担保法律关系从属于借贷法律关系 案例分析 假按揭 风险分析 一 假按揭 贷款的特点及识别形成 假按揭 的原因在于开发商楼盘定位失误 销售缓滞 项目面临崩盘危险 银行贷款难以收回 开发商损失惨重 为避免倒闭 开发商想方设法寻求 出路 其中 假按揭 就是常用的手法之一 假按揭 与按揭购房相比 区别在于 开发商与购房人签订的商品房买卖合同是虚假的意思表示 据此虚假的买卖合同 购房人向银行申请贷款 并由三方签订抵押贷款合同 而实际上购房人并未购买商品房 偿还贷款的是开发商 假按揭 由此具有一些独有的特征 司法实践中 对 假按揭 案件特点的正确把握 有利于提高对该类违法行为的识别能力 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 特点一 以开发商为主导 开发商是实施假按揭策划者 其为解决资金短缺问题 通过 假按揭 获得更多的资金 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 特点二 购房人往往是开发商的关系人 假按揭 中的购房人虽名义上为商品房买卖合同中的一方主体 但其并未实际获得房产 更未使用和偿还银行贷款 由于其身份的虚假性 购房人与开发商之间往往存在某种关系 如本文中的 假按揭 案件 购房人是开发商的内部职工 特点三 贷款资料虚假 购房人向银行申请贷款时 需要证明自身的偿付能力 会向银行提交购房合同 首次付款凭证 抵押物证明 抵押物的评估 保险及登记等资料 这些资料往往都由开发商进行伪造 特点四 首付款和按揭款本息均由开发商支付 非购房人支付 特点五 开发商为了套更多贷款 开发商往往将房价提高进行按揭 按揭房屋价格普遍偏高 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 如何识别 假按揭 可从以下几个方面进行 一是就合同主体而言 购房人与开发商之间存在一些特殊的关系 如内部职工 亲属等 二是就商品房买卖合同而言 因为买卖商品房本身非 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 真实意思表示 所以双方对合同约定内容的要求并不高 合同内容会有所简化 相关规定也比较粗糙 不全面 三是就购房人贷款额度而言 购房人购买的房屋价格与该地区同类楼盘价格相比异常 住房按揭贷款额度较大 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 四是就开发商人而言 一般为资产规模较小 资质等级较低 难以从银行贷款的开发商 总之 在此概括 假按揭 案件的特点及部分识别方法 有利于实践中提高对 假按揭 案件的警惕性 二 假按揭 贷款的风险1 房地产开发商 企业 的信用风险 房地产开发商 企业 进行房地产项目开发 大都以银行信贷资金为主 自由资金很少 随着市场竞争的加剧 监管力度的加大和贷款门槛的提高 这些企业的资金需求必然出现紧缺 一旦企业资金链出现断裂 风险立即暴露 银行对于按揭贷款一般实行阶段性担保 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按揭 风险分析 这一义务履行的前提是开发商 企业 具有担保能力和担保意愿 而 假按揭 贷款的情形往往是开发商已经出现严重的支付危机 银行要求开发商 企业 承担的担保责任已经落空 2 购房者的信用风险 主要表现在两个方面 其一 在 假按揭 贷款中 多数购房借款人不具有还款能力 有的购房借款人是虚构的 有的是开发商 企业 找来的无固定职业者 根本不具有还款能力 而且当前我国信用体制颇不完善 个人财产很容易被转移 隐匿 若用从执行个人财产中弥补资金损失 效果常常不佳 其二 在 假按揭 贷款中 购房借款人的购房意愿不真实 没有还款意愿 其还款资金来源于房地产开发商 企业 一旦开发商 企业 资金周转出现窘况 购房借款人会立即停止偿还信贷资金 直接导致银行信贷资金出现风险 东阿农商银行 DERCbank 案例分析 假按