某年重庆东岭阳光城东山项目可行性解析.doc

東嶺阳光城東嶺阳光城 项目可行性项目可行性 研研 究究 报报 告告 重庆建力房地产开发公司重庆建力房地产开发公司 重庆庆隆达房地产开发公司重庆庆隆达房地产开发公司 2007 10 152007 10 15 目目 录录 一 项目概况一 项目概况 二 市场调研二 市场调研 三 目标客户群定位三 目标客户群定位 四 项目营销定位四 项目营销定位 五 项目价格定位五 项目价格定位 六 项目销售 开发计划及资金需求六 项目销售 开发计划及资金需求 七 编制说明七 编制说明 表一 项目综合造价成本概算表 表二 项目各项成本比例分析表 表三 项目经济分析表 表四 项目综合因素敏感性分析表 表五 项目盈亏性分析表 八 项目成功的关键因素八 项目成功的关键因素 九 可行性结论及建议九 可行性结论及建议 一 项目概况一 项目概况 1 项目名称 東嶺阳光城 2 开发地点 东山仙鹤路与东山路交汇处 3 项目性质 商住高层住宅小区 18 1 和 11 1 4 项目经济指标 总用地面积总用地面积 22813 平方米 总建筑面积 总建筑面积 121880 平方米 其中 其中 计入容积率建筑面积 83100 平方米 A 住宅面积 82860 平方米 B 停车场负一 二层面积 29880 平方米 C 商业面积 停车场负三 四 五层 8900 平方米 地 上 240 平方米 建筑层数 建筑层数 11 1 18 1 层 容积率 容积率 3 5 停车位 停车位 646 个 5 投资方式 自筹资金 银行贷款 6 项目开发建设单位 重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设重庆庆隆达房地产开发公司与重庆建力房地产开发公司联合开发建设 7 项目使用功能设置 见图 1 B1 B2 号楼地下负一层至负二层均为地下停车场 负三 四 五三层为商业铺面 2 A1 A2 B1 B2 B3 B4 C1 C2 D1 D2 D3 D4 楼住宅用房 8 项目的实施 项目计划于 2007 年底开工 分段逐步开发 计划在 2009 年底全部建 成投入使用 二 市场调研分析二 市场调研分析 1 1 重庆市房地产投资热 重庆市房地产投资热 据市统计局的统计资料显示 重庆市上半年房地产投资走强 1 7 月 重庆市房地产投资总额达 32 9 亿元 同比增长了 18 7 在 32 9 亿 元的房地产投资中 同比增幅较大的是商品住宅 1 7 月 全市商品住宅 的投资达 18 34 亿元 占投资总额的 56 同比增长 26 9 其次是商 业营业用房 1 7 月 全市商业营业用房的投资达 3 6 亿元 占投资总 额的 11 同比增长 15 6 而办公写字楼的投资也明显增长 1 7 月 办公写字楼投资达 1 82 亿元 同比增长 3 8 总体来看 1 7 月 重庆市房地产仍呈良好走势 商品住宅的走势比 较平稳 2 2 重庆房地产供 需态势平稳 重庆房地产供 需态势平稳 07 年上半年 重庆市房地产市场总体运行态势平稳 商品房批准预售 量 商品住宅预售交易量 住宅价格继续保持不同程度的增长 二手房交 易量大幅 攀升 房地产二 三级市场继续保持联动发展 商品房供给量 稳步增加 至 5 月底 重庆市两城区及郊区共发放商品房预售许可证 60 个 项目总投资 12 54 亿元 同比增长 26 8 商品房批准预售面积 79 55 万平方米 同比增长 47 3 其中住宅面积 66 40 万平方米 同比增长 50 3 总体看来 商品住宅市场有效需求增势减缓 表现在以下几个方面 一是商品房需求总量下降 住宅需求仍保持小幅上升 二是普通住宅仍然 占据商品住宅消费市场的主导地位 在住宅预售登记面积中 高层住宅 19 6 万平方米 占总比例的 41 1 而普通住宅 23 7 万平方米 占总 比例的 49 7 经济适用房 4 4 万平方米 占 9 2 三是住宅需求保 持小幅增长 各类型住宅则不同的涨跌态势 比如高层和经济适用房则分 别比去年同期减少 6 和 35 个人购房占绝对主导地位 截至 5 月 重 庆市两城区共预售商品房 4650 套 其中个人购买占 99 单位购房仅占 1 个人购买住宅达到 99 8 3 3 以下是项目周边楼盘调研 以下是项目周边楼盘调研 1 亨特上城 亨特上城 项目楼盘综合情况 地理位置位于云岩区友谊路与黔灵东路交叉口 楼盘情况共 30 层 分为两栋 一栋为商住楼 底下 4 层为商铺 第 5 层为转 换层 6 30 层为住宅 绿化率达 30 另一栋为酒店式公寓 共 22 层 层高 4 95 米 30 90 平米中空跃层结构 楼盘每层 8 户 三部电 梯 户型设计的特色在于宽客厅 窄进深 特别设计了超大主卧和 超大观景台 地段优势明显 在喷水池 CBD 内 都市的繁华与宁静 一步切换 户型特点户型面积在 77 139 平米之间 主力户型为 107 平米和 130 平米 共 300 套 层高 2 9 米 公摊 18 20 价格均价 5800 元 6000 元左右 30 40 的小户型精装修单价在 10000 元 平方米 销售情况销售速度较慢 房价过高 2 经典时代 经典时代 项目楼盘综合情况 地理位置南明区油榨街 楼盘情况项目总建筑面积为 16 万平方米 总占地 7 万平方米 一期 二期均 已销售完毕 现三期电梯房 栋 数 3 可销售为 96 套 容积率 3 8 绿化率为 38 小区环境绿化较好 有网球场等配套设施 户型特点80 140 平方米 价格定价高层均价 4900 元 平方米 销售情况三期已在 8 月 22 日开盘销售 销售情况较好 3 银海嘉怡花园 银海嘉怡花园 项目楼盘综合情况 地理位置云岩区半边街 28 号 黑马市场后面 楼盘情况建筑规模近180000 平方米 绿化率 41 9 容积率 3 02 项目分三期开发 楼层有7 层 11 1 和 22 层 一 二期均为现房 小区内中庭园林面积近10000 平方米 植 物花卉近200 种 户型特点平层 错层 复式等多种房型 户型设计多达19 种 面积从 80 平方米至 200 平方米不等 同时户户设有全落地景观阳台 透空铸铁雕花栏杆 另外 还特设入户空中私家花园 价格定价二期开盘价格在 4900 元 平方米 现 5100 元 平方米 销售情况销售情况很好 二期在 05 年排号销售 现已销售 98 左右 三期将 在明年推出 4 蓝波湾新添卫城 蓝波湾新添卫城 项目楼盘综合情况 地理位置乌当区新添大道北段 99 号 楼盘情况项目总建筑面积为 30 万平方米 2 万平方米的水岸山林 绿化率 达到 38 分为三期开发 一期新天卫城红景街区 主要为商业和 多层房 二期蓝景街区主要为高层房 三期为别墅 户型特点整体户型偏大 一期最小户型为 108 平方米 二期户型最小户型为 138 平方米 最大 240 平方米 价格定价现二期均价为 4500 元 平方米 销售情况销售情况较好 去年一期已销售完毕 二期 8 月 23 日开盘 5 5 龙砚东山 龙砚东山 项目楼盘综合情况 地理位置 本小区位于东山半山 扶风山风景区内 区内东山楼霞胜景 东山 公园 阳明祠人文 生态前年传承 被阳明山 扶风山 仙鹤山三 山环抱的生态园林住宅小区 楼盘情况 建筑面积 41314 00 米 2 占地面积 27880 00 米2 684 套 车位 个数 210 个 绿 化 率 40 00 容 积 率 1 80 开盘时间 2007 9 28 入住时间 2008 8 31 11 1 的小高层和 6 楼多层 户型特点户型从 95 238 平方米 23 种户型 价格定价住宅均价 4600 00 元 米 2 住宅起价 4300 00 元 米2 销售情况一期 9 月推出 共 331 套房源 现已销售 153 套 三 目标客户群定位三 目标客户群定位 1 1 目标客群特征 目标客群特征 1 分布区域 主流客户群分布于市区两城区 他们有强烈的老城中心生活情结 2 购买目的 居住自用为主 投资物业升值为辅 3 年龄 约为 35 岁 45 岁 4 购买力 主力消费群购买力在 28 万 40 万元左右 5 职业类型 民营企业的高级白领及中高管理层 从事商业 创业成功的中 高管理者 企事业单位的领导层及专业人士 私营企业主 政府部门的公务员 在重庆做生意的省内地 州 市以及省外成功人士 2 2 客户背景 事业观点 生活态度客户背景 事业观点 生活态度 受过高等教育 有高等职业 具开放性及创新思维 有强烈的老城中心生活情 结 弃远求近 对居家的选择 有自己的主张 需要良好的人文与居住环境 要稳 定感 要归属感 有时代气息 3 3 选购本项目的动机 选购本项目的动机 1 认同本项目的独特性 注重居住环境品味及文化格调 2 认同本项目的区域优势 3 认同本产品规划设计功能并追崇本项目的环境营造和文化基调等 4 项目附加值优于区域内其他项目 5 为本项目性能价格比所吸引 4 4 购买行为特征 购买行为特征 1 主要目标客户属于事业成功人士 他们共同的特点是对前途充满信心 工作紧 张繁忙 生活节奏快捷且充实 没有太多时间进行仔细的调查比较 2 经济实力也使其不特别斤斤计较 因此销售现场 环境绿化 工地包装及广告 宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要 3 目标客户的知识层次较高 预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入 因此对销售员的要求将会更高 4 目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置 交通 平面 社区配置等物理因 素进行简单评判 而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中 因此销售中品 味和格调的营造与酝酿 尤其是对物业管理服务意识的早期展现 将会使其产生更 强烈的购买欲望 综上所诉综上所诉结论 结论 他们代表是当今社会中的精英 他们代表是当今社会中的精英 他们事业有成 游历甚广 大部分是靠自己的努 力而积累起财富 从表面上看 除了平时的住所外 还会有别的的房产 他们拥有私家还会有别的的房产 他们拥有私家 车 车 他们的居家消费完全是个人行为 是为了发掘合适自己的生活方式 他们的居家消费完全是个人行为 是为了发掘合适自己的生活方式 所以他们识得品牌 欣赏经典 但排斥奢华 而且也不十分关注流行 他们以适合于自己的方式生活 这种 方式往往使他们看上去更为独特 他们是整个社会的中流砥柱 他们的家居态度是 舒舒 适 稳定 要能显示自己的实力与品位 他们更看重家的意义 适 稳定 要能显示自己的实力与品位 他们更看重家的意义 因为在家中可以完成自 己在外面不能释放的梦想 他们把家当作是一个自己可以实现的梦想 而且从他们的家 中往往就能将这个人看出个端倪 正是基于目标消费者这样的心理特征 所以本项目客户群定位在追求文化品位和资所以本项目客户群定位在追求文化品位和资 产阶级生活情调产阶级生活情调 新中产阶层新中产阶层 四 项目营销定位四 项目营销定位 1 1 项目 项目 SWOTSWOT 分析分析 优势 优势 StrengthsStrengths 地处市区东山片区 周边配套便利完善 实验三中 师大附中 省医等 一应俱全 周边生活氛便利 项目距离市中心近 出行交通方便 有多辆公交车往返 产品单体通过多次省外考察学习 已研发出并有许多创新之处 产品独享的优越的地理位置优势 景观资源丰富 劣势 劣势 WeaknessesWeaknesses 项目片区居住环境差 生活阶层低 直接影响到本项目的商业物业形象 的提升 市政设施严重滞后 片区整体形象破旧 道路设施落后 交通容易阻塞 尤其是东山路 仙鹤路 机会 机会 OpportunitiesOpportunities 重庆旧城东扩改造的市政规划正在实施中 并且以世纪中天为龙头的房开 企业对东山局部开发正发挥重要重用 从而带动区域人气和商业氛围 1 条东山支线仙鹤路和 1 条主线东山路的改造工程 尤其是东山路通往水 东路的贯通将提升本项目的地段商业价值和居住价值 占地 3 1 公顷的东山文化广场和东山风景景区将美化片区形象 威胁 威胁 ThreatsThreats 项目所处商圈相对独立与闭塞 项目的辐射力较弱 由于长期缺乏中高档消费场所 区内人群的消费习惯倾向于区外消费 2 项目主题定位项目主题定位 演绎生活的一种高度 享受城市第一缕阳光演绎生活的一种高度 享受城市第一缕阳光 3 项目案名项目案名 以描述项目所处城市的东部 是最早迎接 阳光 的地方及项目所处 位置高 一种项目独特的 高度 为主 東嶺阳光城東嶺阳光城 4 项目形象推广主题项目形象推广主题 形象定位 形象定位 20 万方半山生态绿色花园阳房万方半山生态绿色花园阳房 核心推广总调性 核心推广总调性 半山绿景半山绿景 東嶺阳光東嶺阳光 核心推广语 核心推广语 東嶺阳光城 以生活辉映人生高度東嶺阳光城 以生活辉映人生高度 系列推广语 系列推广语 有一种生活的高度 总是被世人仰慕 优于人的事业 是一种高度 宽于人的胸怀 是一种高度 大于人的气度 是一种高度 著名的人文景观 是一种高度 厚重的历史沉积 是一种高度 稀缺的地段优势 是一种高度 5 5 企划推广卖点诉求 企划推广卖点诉求 地段优势 重庆的东山 阳光充足 无污染 空气指数高 大环境 市政区域新规划正在改造和完善 建筑风格 纯正现代风格 新潮 但不失沉稳 是区域市场的稀缺产品 户型设计 二居 三居为主 布局合理 舒适精致 属于到位型产品 为市 场上的供不应求产品 总价低 28 万元 40 万元之间的总价范围为消费者市场的主流需求 园林设计 独创的园林规划 完美体现环境 建筑 人的有机结合 品质优越 智能化及安防设施配套齐全 专业管理 施工单位 设计单位 物业单位的专业管理 五 项目价格定位五 项目价格定位 保持优越的性价比是制胜的法宝 本项目的价格是坚持 低开高走 的原则 以 及对项目的经济技术指标做了完善而精确的投资成本分析后 制定出成本价 又结合区 域同类产品的市场价及顾客感受价 在项目存在其特殊性 成本较高的情况下 采取一 户一价的销售定价办法 1 住宅价格 起价住宅价格 起价 3800 元元 平米 均价平米 均价 4200 元元 平方米平方米 2 底商价格 底商价格 6000 8000 元元 平米平米 以上均价的制定 是严格按照项目成本核控 价格的数值是公司利润盈亏的临界点 1 开盘价 开盘价 采取低价入市的手法 均价以板楼 3800 元 平米入市 以此试探市场 争取在短期 内形成轰动效应 体现物超所值 2 强销价 强销价 在前期带动下 进入热销期后 随着工期的进展 均价定为 4300 元 平米 底商均 价为 6000 元 平米 3 续销价 续销价 在强销期过后 续销期是一个平稳过渡的阶段 这个阶段广告力度有所减弱 主要 消化意向客户 一期工程已全面封顶为准现房 均价定为均价提升到 4500 元 平米 底 商均价 7000 元 平米 4 收盘价 收盘价 如果本项目完全能够被市场所接受 最终期望值可以提升到板楼均价 4680 元 平米 底商均价 8000 元 平米 注 价格将依据项目在市场的认知度及工程进展和销售状况作阶段性调整 最终实现均注 价格将依据项目在市场的认知度及工程进展和销售状况作阶段性调整 最终实现均 价根据市场情况 向更高的目标迈进 价根据市场情况 向更高的目标迈进 六 项目 开发周期安排及资金需求计划六 项目 开发周期安排及资金需求计划 项目总建筑面积为项目总建筑面积为 121880121880 平米 拟计划分为平米 拟计划分为 2 2 年开发完成 按单位成本为年开发完成 按单位成本为 21252125 元元 平方米 住宅销售均价按平方米 住宅销售均价按 42004200 元元 平方米 部分车库面积按平方米 部分车库面积按 40004000 元元 平方米 商场面平方米 商场面 积按积按 70007000 元元 平方米测算 平方米测算 1 1 销售计划表销售计划表 时间销售产品 可销售 面积 M2 销售 率 均价销售收入 元 备注 住宅3000036 4200 126 000 000 住宅 82860 平方米 均价 按 元 平方米 2008 年 8 9 月 车库500055 4000 20 000 000 车库 29880 平方米 按 元 平方米 销 售为总面积的 30 9000 平方米 小 计35000 146 000 000146 000 000 121880 住宅2000024 4200 84 000 000 商铺9140100 7000 63 980 000 商场 9140 平方米 2008 年 10 月 车库400045 4000 16 000 000 12 月 小 计33140 163 980 000163 980 000 住宅3286040 4200 138 012 000138 012 000 商铺000 0 2009 年 5 月 7 月 车库000 0 合 计101000 447 992 000447 992 000 综合总成本元 237 490 886237 490 886 土地增值税元 75 356 13475 356 134 按土地增值税的 30 计 所得税 33 786 24533 786 245 按收入扣减成本的 25 所征收 净利润 元 101 358 735101 358 735 收益率 42 7 42 7 投资回报率 31 7 31 7 备注 备注 销售启动暂定在 08 年 8 月开盘 可销售面积分 101000 平方米 计划为 3 期销售 总销售周期控制在 8 个月左右 一期 08 年 8 月 10 月 销售为 4200 平方米 预计资 金能回笼 1 46 亿元 二期 11 12 月 销售 33140 平方米 预计资金回笼 1 64 亿资 金 三期在 09 年 5 月开盘 销售周期预计 3 个月 5 7 月 可销售面积 32860 销售 资金回笼 1 38 亿元 车库由于属于房子的附属产品 车库面积办理产权 房开公司需提前预补交土地收 益金 且大多数客户不一定会购买车库 所以给车库销售工作带来很大变数 因此根据 其他项目车库运作经验 车库主要还是以收取租赁费为主 只有少部分对外销售 所以 本项目车库暂按销售总面积的 30 核算车库销售总体收入 车库按 4000 元 平方 米 商场按均价 7000 元 平方米 车库销售面积为 9000 平方米 自用租赁面积为 20880 平方米 2 2 开发周期与资金需求计划表开发周期与资金需求计划表 分期开 发 开发时间开发量 M2 资金需求 计 万元 施工方垫 资 万元 年底资金 缺口万元 银行贷款 万元 计划销售 面积 销售资金 回笼万元 项目第 一期 2007 年 12 月 08 年 12 月 70000168987000989850007914027699 项目第 二期 2009 年 1 月 12 月 5188012523500075233286017100 合 计 121880294211200017421500010100044799 备注 备注 一期工程由施工方垫资约 7000 万元 但在 08 年 7 月底公司将准备 9898 万资金 含银行贷款 以支付施工单位所垫资金 在二期 09 年 5 月底公司将准备 5000 万资 金 支付施工单位 七 七 编制各项分析表说明编制各项分析表说明 1 部分项目造价为概算数据 2 按均衡投入来计算建设期利息 计算本金为直接费 表一 项目综合造价成本概算表一 项目综合造价成本概算 编码工程项目工程量计量单位单价或 费率 计量 单位 造价或费用 元 楼面造价 元 M2 百分比 拆迁补偿费 8 户 元3 000 000 征地地价 36 亩 890000 元32 060 000 土地契税32 060 000 元5 6 1 795 360 土地公证费1 项20000元20 000 招投标费32 060 000 元 1 320 600 1 征地 拆迁 补偿 费 小 计37 195 960 332 88 0 16 地形图测绘费21 178 平方米0 14元2 965 方格网测量费21 178 平方米0 68元14 401 总划和单体规划 设计费 121 880 平方米10元1 218 800 地质详细勘察费121 880 平方米15元1 828 200 城市市政用地面 积 1 635 平方米30元49 050 规划管理费141 390 000 元3 424 170 设计质检站审图121 880 平方米1 7元207 196 放线费12 栋185元2 220 招标费137 236 784 元1 137 237 监理费137 236 784 元3 411 710 预结算审计费137 236 784 元3 411 710 消防配套费22 813 平方米3元68 439 施工合同鉴证费141 390 000 元1 141 390 项目环境影响评 价收费 141 390 000 元3 424 170 2 斟察 设计 和前 期费 避雷安装检测费12 栋 55元1 320 支 人防管理费22 813 平方米10元228 130 防空地下室建设 费 22 813 平方米150元3 421 950 三通 水通1 项1000000元1 000 000 三通 电通1 项500000元500 000 三通 路通1 项200000元200 000 平场费21 178 平方米10元211 780 方案评审费121 880 平方米0 2元24 376 市政排污 噪 音费 82 860 平方米10元828 600 环保费82 860 平方米5元414 300 高压电线移手续1 项2800000元2 800 000 小 计14 972 114 133 99 0 06 地基桩工程121 880 平方米30元3 656 400 住宅土建工程82 860 平方米1000元82 860 000 地下停车场土建 工程 29 880 平方米1200元35 856 000 商业土建工程9 140 平方米1000元9 140 000 室内供水供电 线路安装工程 49 268 平方米35元1 724 384 电梯安装工程20 台200000 4 000 000 建筑 安装 工程 费 小 计137 236 784 1 228 18 0 58 道路工程21 178 平方米50元1 000 000 排污排水工程2 000 米400元205 000 围墙工程1 项300000元300 000 供电安装工程1 项900000元900 000 景观 绿化工程121 880 平方米15元1 828 200 路灯工程120 盏350元42 000 供配电增容费3 000 千瓦350元1 050 000 4 小 区 配套 建设 费 小 计5 325 200 47 66 0 02 开发直接费用开发直接费用194 730 058 1 742 71 0 82 管理费用194 730 058 元2 3 894 601 销售费用447 992 000 元1 5 6 719 880 财务费用50 000 000 元2 1 000 000 5 运营 成本 小 计11 614 481 103 94 0 05 营业税及附加 5 5 447 992 000 元5 5 24 639 560 建筑面积测量费111 740 平方米1 7 1 900 房屋竣工登记费358 393 600 元1 3 583 936 6 各项 税费 小 计 28 225 39628 225 396 252 60 0 120 12 不可 不可预见费 按 直接费 194 730 058 元1 5 2 920 951 26 14 0 01 预见 总造价总造价 237 490 886237 490 886 2 125 39 1 000 表二 项目开发各项成本分析表二 项目开发各项成本分析 序号项目金额 万元 比例 1 征地 拆迁费 372016 2 前期费 14976 3 建筑成本费 1372358 4 配套建设费 5332 5 间接费用 11615 6 各项税费 282312 7 不可预见费 2921 合 计 23749100 表三 项目经济分析表表三 项目经济分析表 住宅面积住宅面积 8286082860 商场面积商场面积 91409140 车库面积车库面积 90009000 变化一变化一变化二变化二变化三变化三变化四变化四变化五变化五变化六变化六变化七变化七 项目 销售均价35703570378037803990399042004200441044104620462048304830 住宅收入295810200313210800330611400348012000365412600382813200400213800 销售均价59505950630063006650665070007000735073507700770080508050 商业收入54 383 000 57 582 000 60 781 000 63 980 000 67 179 000 70 378 000 73 577 000 销售均价34003400360036003800380040004000420042004400440046004600 车库收入31 076 000 32 904 000 34 732 000 36 560 000 38 388 000 40 216 000 42 044 000 总收入总收入381278550381278550403706700426134850448563000470991150493 419 300 515847450515847450 项目总成 本 237 490 886 237 490 886 237 490 886 237 490 886 237 490 886 237 490 886 237 490 886 毛利润57 515 066 66 486 326 75 457 586 84 428 846 93 400 106 102 371 366 111 342 626 所得税14 378 766 16 621 581 18 864 396 21 107 211 23 350 026 25 592 841 27 835 656 净利润43 136 299 49 864 744 56 593 189 63 321 634 70 050 079 76 778 524 83 506 969 销售净利销售净利 润率润率 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 16 16 16 16 收益率收益率 18 18 21 21 24 24 27 27 29 29 32 32 35 35 回报率回报率 24 24 28 28 32 32 36 36 39 39 43 43 47 47 说明 投资回报率 投资回报率 假定项目总成本不变 住宅 车库 商场销售均价在 至 区间变化 销售毛利润与开发总投入的变化分析 收益率收益率 假定开发总成本不变 净现值等于零时 住宅 车库 商场销售均价在 至 区间变化 其利润 投资回报率 收益率也相继调整变动 收益率越高 说明其与 行业投资平均收益水平的差别越大 即投资项目的获利空间越大 即内部收益率越高 投 资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强 销售净利润率销售净利润率反映公司销售收入的盈利水平 销售净利润率比较高或提高 说明公司的获 利能力较高或提高 销售净利润率比较低或降低 说明公司的成本费用支出较高或上升 应进一步分析原因是营业成本上升还是公司降价销售 是营业费用过多还是投资收益减少 以便更好地对公司经营状况进行判断 表四 项目综合因素敏感性分析表四 项目综合因素敏感性分析 项目 名称 基本基本 数数 变化变化 1 1变化变化 2 2变化变化 3 3变化变化 4 4变化变化 5 5变化变化 6 6变化变化 7 7变化变化 8 8变化变化 9 9 变化变化 1010 投资 变化 比例 010 10 101515 152020 2020 销售 收入 变化 比例 010 101015 15 1520 15 20 20 项目 成本 元 237490 886 2612399 74 213741 797 213741 797 2731145 18 2731145 18 2018672 53 2849890 63 2849890 63 1899927 08 28498 9063 销售 收入 元 447992 000 4927912 00 403192 800 492791 200 5151908 00 3807932 00 3807932 00 5375904 00 3807932 00 3583936 00 35839 3600 利润 元 210501 114 2315512 26 189451 003 279049 403 2420762 82 1076786 82 1789259 47 2526013 37 9580413 7 1684008 92 73404 537 投资 回报 率 88 6488 64 88 64 88 64 88 6488 64 130 55130 55 88 64 88 64 39 43 39 43 88 64 88 64 88 64 88 64 33 62 33 62 88 64 88 64 25 7625 76 销售 利润 率 46 9946 99 46 99 46 99 46 9946 99 56 63 56 63 46 99 46 99 28 28 28 28 46 99 46 99 46 99 46 99 25 16 25 16 46 99 46 99 20 4820 48 说明 假定净现值为零时 项目总投资成本在降低 增加 区间波动 同时销 售收入变化率在降低 10 增加 20 区间波动 征地地价费用不变 则项目综合成本和销 售收入 投资回报率 销售利润率进行相应变化 从上表可以观察项目运作过程中 种成本 与收入的变化状况 供决策层参考 表五 项目盈亏平衡点分析表五 项目盈亏平衡点分析 均价4200420042004200420042004200 开发量05000060000700008000090000100000 固定成本0 237490886 237490886 237490886 237490886 237490886 237490886 经营成本0 24749088