天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划的审批程序模拟试题.docx

天津2015年上半年房地产估价师制度与政策：城乡规划的审批程序模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。 A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高 E：工业用地的监测点评估价格 2、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是_。 A0.21% B1.23% C2.01% D3.23%3、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为85，则该宗房地产的收益价格为。 A：9412 B：9214 C：9124 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格 4、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。(2008年试题) A：避强定位方式 B：产品差别化方式 C：对抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同5、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的现时价格资料 C：房地产的未来价格资料 D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 E：工业用地的监测点评估价格 6、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20，报酬率为10，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。 A：667 B：741 C：1260 D：1333 E：工业用地的监测点评估价格 7、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 8、某幢大厦为6层综合楼，其中13层为商场，46层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。 A：2 100万元 B：3 000万元 C：1 270万元 D：2 400万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列不属于产生测量误差原因的是。 A：仪器误差 B：观测者的影响 C：旁观者的影响 D：周围环境的影响 E：执行层的组织协调 10、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A37 B40 C60 D6311、投资者进行房地产投资的主要目的是_。 A财富最大化 B保值增值 C降低投资组合的总体风险 D降低通货膨胀的影响 12、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和_。 A区位 B面积 C价值 D经营人 13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的_。 A质量 B品牌 C价格 D类型14、房地产开发项目策划属于房地产_的范畴。 A评估 B经纪 C代理 D咨询 15、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在_年以上。 A5 B10 C15 D20 16、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是_。 A3.6% B4% C36% D40% 17、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法院起诉。 A1 B2 C3 D6 18、_是市场营销活动的出发点。 A市场分析 B市场调查 C市场研究 D市场定位 19、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。 A：债权 B：物权 C：质权 D：他项权 E：执行层的组织协调 20、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。 A：选择专业化 B：单一市场集中化 C：市场专业化 D：产品专业化 E：借款合同 21、拍卖的基本原则不包括_。 A公开原则 B保留价原则 C公正原则 D公平原则 22、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是_。 A拍卖实践 B拍卖过程 C拍卖实务 D拍卖行为23、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。 A移动平均法 B指数平滑法 C市场因子推演法 D简单平均法 24、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A房地产价格时间序列逐期升高或下降 B房地产价格的变动呈现出一定的规律性 C房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等 D房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近25、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元k。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60和40。银行贷款年利息为8，该土地的投资利息为元。 A：55.20 B：103.22 C：109.63 D：114.82 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。 A小于20% B满足目标收益率要求 C大于20% D不满足目标收益率要求 2、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券3、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。 A：相关房地产类型的在建数量 B：吸纳率分析 C：相关房地产类型的存量 D：改变用途数量 E：借款合同 4、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，_。 A前者高于后者 B前者低于后者 C前者等于后者 D无法确定5、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 6、下图表示的是（）。 A富有弹性 B缺乏弹性 C单一弹性 D完全弹性 7、收益乘数有_。 A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数 8、房地产开发项目策划的主要工作内容有。 A：开发内容和规模的分析与选择 B：评价方案构造 C：区位分析与选择 D：开发时机的分析与选择 E：融资方式的分析与选择 9、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。 A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据 C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号 E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号 10、租住房的租金实行政府定价，租金标准由_构成。 A维修费 B折旧费 C税金 D投资利息 E管理费11、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费 12、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是_。 A期限短 B不记名、可自由转让 C能提前提取现金 D面额固定 13、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有(2008年试题) A：可出租面积 B：基础租金 C：室内装修 D：客户类型 E：出租单元面积规划14、物业服务收费的计费方式包括_。 A按物业面积 B包干制 C按物业价值比例 D酬金制 E薪金制 15、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是_。 A股票+债券 B股票+投资基金 C债券+投资基金 D股票+投资基金+债券 16、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。 A：补偿方式和补偿金额 B：安置用房面积和安置地点 C：搬迁期限 D：搬迁协议 E：搬迁过渡方式和过渡期限 17、建筑施工图包括。 (2007年房地产经纪人相关知识试题) A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图 18、下列内容属于房地产广告的要求的是_。 A房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 C房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明 D房地产广告中必须注明物业管理的有关要求 E房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 19、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 20、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格【2006年考题】 A：卖方和买方掌握必要的市场信息 B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D：卖方和买方追求各自利益的最大化 E：卖方和买方急于完成交易 21、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除_后的数额。 A空置等造成的收入损失 B运营费用 C抵押贷款还本付息额 D期末转售收益 E承租人权益价值 22、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.6623、进入市场的第一