2013.719长沙现有部分商业地产业态组合报告.doc

长沙现有部分商业地产业态组合调研报告1、 喜盈门范城：1 定位：时尚娱乐为主题的城市综合体；48万平米，汇聚时尚商业、写字楼、公寓、酒店，建材家具旗舰店。2 业态规划：国际时尚百货专卖店、超5A甲级写字楼、公寓式酒店、商业步行街、下沉式广场、标准连锁大卖场、国际家居品牌旗舰店大本营、酒吧休闲街、顶级国际保利影院、世界美食餐饮、量贩式KTV、休闲地带。地下2、3层为大型停车场，地下1层为地铁商业街。地上3层出售或招租；3-8层为开发企业自营国际家居品牌。3 销售模式：20年返租、1-3年返18%直抵首付款，第4年返7.5%（含有3%分别返到前3年，每1年获利1%），第5年8%，第6年8.5%，第7年-20年收益分红2：8；业主8成，运营公司2成，5%为保底收益不受任何条件限制。按市场发展第7年将达到9.6%租金平均水平300元/平米，一次性购买付款可享9.5折的优惠，按揭99折。定金10万，5天内签约。2、 睿星美博广场（美容美发为主题）：原服装城经营改向定位：美容产品连锁专营机构；业态划分：1层为美容美甲美发产品专卖、零售；2层以批发零售为主，3层以美容仪器、美发工具、器材为主；4层为培训学校、体验馆为主租金水平：1楼最高100-180元/平米，2楼60-80元/平米，3楼80-120元/平米，租期2年一签，不收转让费和管理费（水电公摊）面积公摊比率为6：4即40%的公摊，实用面积为60%。3、 皇冠商业街（精品服装城）定位：次于平和堂做中端产品路线现状：黄冠假日酒店一层，位于黄兴路商业中心，一层临近地铁口，配合地铁开通9.1正式营业，一层属原黄冠假日酒店夜总会KTV，现签约10年由开发公司运营自行成立招商部，对外2年一签，业太划分：临街铺面较大为形象店，珠宝为主，内部面积较小10-40平米不等，服装、包、皮具、无火油烟饮食；只租不售。租金水平：400-600元/平，管理费35元/平，建筑面积按50%计算其它参考图片4、 结论：结合株洲项目开发企业实际情况，项目先针对株洲市场做好定位，再根据产品规划做返租带出售。个人认为项目以方案一产权式分割销售的模式，使资金回笼较快，负一层仍以大卖场为主，地上一层为商业街分割成若干小铺进行销售，临街主要为银行、珠宝、电信、移动、医疗、美容美发、速递、复印、美食、水果店、干洗店、花店、冷饮店、蛋糕店分门别类独家经营；二层以上招商引进大型餐饮、休闲茶楼、网吧、图书馆、健身会馆、培训学校等面积稍大和销售配合进行;购买返租5年以上头三年可以直抵房款，回报率可递增6、7、8、9%等方式，也可以随行就市（或前2年按6-800元/月，后3年1500-2000元/月有立竿见影的效果）回本按12-15年计算，关键在前期需做好引导业态的规划和宣传，设计中注意交通动线及人流的引导。方案二将项目建成小型商业综合体，目前国内二三线城市最火的商业开发模式。以超市、百货商场或地下一层做超级大卖场，地上一、二层分割成小铺6-50平米不等做化妆品、电器、等专营店、三到四层可做餐饮、游乐场、KTV、休闲中心、培训学校、台球俱乐部、动漫城5、 操作过程中业主早签委托协议，开发商就能着手洽谈招商事宜，这对双方都有好处，而只有追求双赢，商铺才有出路。”开发商把新的租金回报率定在6%，是为了和银行利率保持同等水平，这样至少可以保证业主们不会赔钱。商铺的经营需要一段时间的培养期，而业主不能只关心自己的利益，唯有追求双赢商铺的招商经营才能成功，如果业主拒绝签署委托协议，开发商就无法进行招商，而僵持的结果必然是两败俱伤。因为合同之前的承诺中有一条条款显示倘若开发商招