2011年商品住宅市场发展趋势分析.doc

2011年商品住宅市场发展的主要影响因素包括：积极稳健、审慎灵活的宏观经济政策取向2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。在货币政策方面，要求把好流动性总闸门，把信贷资金更多投向实体经济。积极稳妥推进城镇化2010年经济工作会议提出，“要积极稳妥推进城镇化，合理确定大中小城市和小城镇的功能定位、产业布局、开发边界，形成基本公共服务和基础设施一体化、网络化发展的城镇化新格局。”城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加。经济增速将有所放缓2011年全球经济仍处于缓慢复苏过程中。多数权威机构预测，2011年我国经济增长在9%左右，低于2010年水平。经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能，但同时，经济增速的放缓将带来房价涨幅的趋缓。房地产调控政策仍将从紧2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与重返灾区中国之声温暖行动直播节目中表示，通过加大保障性住房建设和抑制住房投机，有信心让房价回到合理价位。从紧的房地产市场调控政策是影响2011年住宅市场发展的一个重要因素。综合上述影响因素，预计2011年商品住宅市场的发展趋势如下：住宅销售面积和住宅开发投资同比增加。未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此，预计2011年住宅开发投资仍将表现为同比增加。住宅价格保持基本平稳。2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策特别是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，在从紧的房地产调控政策下，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。2011年房地产市场需求保持增加 2011年经济增速下降，在上半年通胀预期持续、政策环境严厉，下半年通胀压力减轻、政策继续加紧可能性降低的预期下，伴随市场供应量上升，预计2011年房地产市场需求总体将保持小幅增加。 2011年房地产市场供给继续增加 2010年商品房新开工面积的较大幅度增加，将会增加2011年房地产市场的有效供给。但在上半年抑制住房需求的政策作用下，市场房屋存货消化较慢，预计商品房屋新开工面积的增幅将会回落。保障性住房建设将继续加大建设力度。 2011年房价保持基本稳定 我们预计2011年房价将保持基本稳定，在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价波动的现象。 保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响 目前，城镇保障性住房包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价房、城市棚户区改造、煤矿、林区、垦区的棚户区改造和危旧房改造。 2009年加快棚户区改造成为应对国际金融危机的对策之一，中央加大了对廉租房和棚户区改造的支持力度。2009年城镇保障性住房竣工大约250万套，约占当年城镇住宅竣工套数的28%；城镇保障性住房竣工面积大约为1.5亿平方米，大约占当年城镇住宅竣工面积的20%。 2010年新开工建设580万套保障性住房，预计年底将新增370万套城镇住房，约占当年城镇住宅竣工套数的35%；新增保障性住房竣工面积约2亿平方米，大约占当年城镇住宅竣工面积的25%。 2010年全年保障性住房完成投资大约为8400亿元，拉动房地产开发投资增幅增加约5个百分点，即在2010年房地产开发投资33%的增长幅度中，保障性住房完成投资增幅为5%，商品房完成投资增幅为28%。 根据中央工作会议的精神，2011年要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。 2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长约1个百分点。 由于保障性住房以棚户区改造和公共租赁住房为主，我们认为2011年的保障性住房建设不会形成对商品房市场需求明显的“挤出”效应，反而在城镇居民住房困难问题的解决方面，保障性住房建设将成为商品住房市场的有益补充。 2011年房地产市场发展的政策环境继续从紧 2010年的中央经济工作会议指出，“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步完善人民币汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。” 从明年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控