汉中市房地产发展现状.doc

陕西理工学院学 年 论 文题 目 汉中市房地产发展现状展望与存在的问题 学生姓名 张娟娟 学号 0802014015 所在院（系） 经济贸易系 专业班级 国际经济与贸易081班 指导老师 何峰 完成地点 陕西理工学院 2010年2月22日汉中市房地产发展现状展望与存在的问题张娟娟(陕西理工学院经贸系国贸081班陕西汉中 723000)摘要：位于陕西省西南部的汉中市，长期平稳且较快的经济发展，带动了房地产业的快速提升和发展，汉中市房地产市场主要以城中心为主，随着近几年发展运行态势良好，走势很好，城东以普通住宅为主，位置多处于繁华便利的地段，总体房源均衡，项目较为集中，城西将是未来的行政中心，有发展的潜力，城西主要集中在汉江沿岸，受到一江两岸的影响发展良好，城北目前尚处于初级阶段，但未来升值空间不可估量，虽然汉中房地产发展总体趋势良好，但仍存在问题，如供求不平衡，产品设计不足，容量小。关键词：经济发展 发展潜力一、汉中市房地产发展现状1.城市简介汉中，位于陕西省西南部，北倚秦岭、南屏大巴山，中部是汉中盆地。全市辖十县一区，总面积2.7万平方公里，人口372万。汉中是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家生态示范区建设试点地区、全国双拥模范城。陕西省汉中市城区地图图1.11.1城市规划汉中市城乡总体规划注重特色建设，突出汉中生态和历史文化优势，市域形成“一主两副、三轴四区”的城镇体系空间结构。其中，“一主”为十域中心城市汉中中心城区；“两副”为市域副中心城市勉县和城固县城。“三轴”为汉江及西汉高速公路形成的城镇发展主轴，沿十天高速公路和沿宝巴高速公路形成的交通轴。“四区”为盆地城镇发展区、南部巴山保护发展区、西部发展区。1.2城市建设以“一江两岸”开发建设为重点，建成一批城市基础设施项目，打通城市西面的出口，引导城市向西扩展，拉大城市骨架。完善城市交通主骨架及给排水、电力、通讯、天然气管网等配套设施。实施历史文化街区和古汉台、拜将坛、饮马池遗址保护项目，扩建和改造兴元湖公园、莲花池公园。1.3经济发展图1.2汉中市经济发展现状长期以来，汉中市经济发展平稳较快的发展势头，年GDP增长率保持10%以上；近几年随着关中天水经济圈的提出，汉中市经济水平全面提升，GDP增长值屡创新高，2010年汉中市完成生产值512.16亿元，同比上半年增长11.5%，增长列全省第3位。14物业用地图1.3普通住宅：汉中房地产从2003年以前房地产市场的空白到现在稳步上升的阶段中，普通住宅业从原本单一的多层物业向小高层，高层转变；一部份收入相对较高的汉中市民开始选择质量好、视野宽的中高层住房。 另外，随着近年来“一江两岸”工程的实施，江南江北成为汉中房地产市场的“未来”，它是展示汉中生态园林和汉文化底蕴的休闲，购物，餐饮娱乐，观光居住滨水长廊。是体现汉中城市“汉-绿-水”软质特色景观轴，按照汉中城市新一轮总体规划和城市发展战略，一江两岸将是汉中城市今后发展的重点区域，将引领今后汉中楼市房价的走势。商业：汉中城市人口的较少、收入相对较低和商业楼盘的短时期迅速崛起，市区中心区域、亚中心区域的商业物业销售情况稳步上升，从2007初开始，汉中市掀起一个商业楼盘建设高潮，目前，全市商业物业已有几十处，发展比较迅速，从区域布局上来看，目前汉中市商业物业仍集中在天汉大道、人民路、兴汉路、劳动路等中心街道附近。先对发展比较成熟的街区上，而相对偏远的城区商业物业几乎为零。上半年，陕西西安房地产信息网省网客服中心调研显示：汉中市的商业物业的在售均价在9000元/左右，其中成熟区域如城内区的商业物业价格相对要高些，在9000元/以上，个案最高已经达到12000元/，但这些高品质楼盘往往大大超出了当地经济购买力，结果出现部分商铺、写字楼“人淡楼空”的尴尬；城南区受“一江两岸”规划的带动，商业物业的发展也较为顺风顺水，在售均价在9000元/上下，与全市的商业物业在售均价不相上下。而其他区域的价格相对就偏低，如城西区以及城北区、城东区的商业相对发展较为缓慢，价格在5000-8500元/左右。 写字楼：汉中市目前还没有一个真正意义上的写字楼，许多实业公司办公或选择在自己企业的办公楼上，或选择在住宅小区的临街住宅楼上。近年来，也有许多开发企业试图开发写字楼物业，但项目建成后不足一半的入住率使得写字楼备受尴尬；另外，还有许多项目选择商住两用形式进行销售，出现了公文包和菜蓝子同挤一个电梯的景况，入住情况极不理想。受汉中市经济环境以及区域内商业氛围制约影响，目前汉中写字楼物业还处于“初探”阶段。 别墅：汉中市场在08年就有了带别墅项目水韵江南、及2010年的浅水湾官邸售价都在4000以上。15发展简述 整体来看，目前汉中房地产市场开发项目主要以高层建筑为主，且地段多在市中心，出行便利、环境优越、配套设施较为完善的项目。另外，随着一江两岸周边配套的逐步完善，一江两岸成为汉中房地产市场发展新的增长点，现存的刚性需求和较大的销售量使得本月在售均价出现了小幅上涨。2各城区房地产市场发展现状图1.421城东区 汉中市城东区的大致范围为：天台路与团结路以东、滨江路以北、石马路以南，位于汉中市中心东郊的区域，兴汉大道横穿城东区域、直接西汉高速入口。 从历史上看，汉中市城东区主要是汉中未来文化教育基地。不错的交通位置。目前，形成了以：以东出入口为依托，以商务、教育、物流和居住功能为主导的现代化城市新区，并带动铺镇片和柳林组团，推进发展。目前汉中城东板块内的道路以渭兴汉路、东一环路、南一环路东段、北一环路东段、莲湖路望江路及梁州路形成四横四纵的立体交通网络格局。2、3、6、22、24、101、102路等多条公交路线经过城东，同时西汉高速两个出口都在城东，城东的交通较为便利。城东的生活配套也比较成熟。城东区的房地产发展以东环城路周边以及滨江路以北的区域为主，主要原因这是成熟的生活区域、周边的商业、教育、交通等配套较为完善，而且与汉江北岸较近，环境相对较为良好，所以房地产发展的较为快速。随着汉中市整体房地产的发展，城东区的房地产发展也可以延伸至龙亭路附近。其他区域房地产发展较为欠缺，依然处于空白阶段。从成熟区域的在售房地产项目来看，汉江新城（200多亩）、汉中世纪城（200亩）、东城朝阳园（35400）等，由于区域内的正处于发展期，所以可用房地产开发的大宗土地较多，项目相对来说，规模较大，而这些项目皆分布在东北、东南环城路周边附近，以多层、小高层、高层的住宅均衡，其中仅有几个项目涉及到了商铺，是住宅项目的底商物业。陕西西安房地产信息网调查统计数据显示：目前城东区的在售均价为3700元/。从项目的位置以及定位来看，主要针对的目标群体为东郊的工业企业用户及中心城拆迁出的人群，同时由于周边的配套完善、交通便利、教育资源较为丰富，对于有需要孩子入学的购房者，也是在这里置业的首选。2.2城西区 城西区主要指汉中旧机场改造片区，按区域划分：西环城路以西、汉中铁路以南、西二环以东、汉中以北的广大范围。 长期以来人居氛围仅集中于靠近城内区域的边缘地带，老城区的房地产市场发展长期以来停留在西一环、虎头桥路周边，其他区域发展较为缓慢，但随着“南移、东扩、西进、北优”。”的城市发展战略。城西区的发展相对其它区，并没有明显区域优势，发展仍相对缓慢，下一步主要围绕旧机场改造项目。城西的房地产发展也开始走向相对缓慢。制约发展的特点：1、两大水泥长污染大，不适合企业发展，人口居住、2、无出入汉中交通要道，没有生机，现有道路也及其窄。3、市民素质普遍不高，且排外性较大。4、从汉中企业发展来看，城西是汉中企业的灾难之地，很多企业在城西都走向了灭亡：如海红轴承厂、通用机械厂、21号信箱、氮肥厂，城东的氮肥厂、黄板纸厂、地质6对、西关煤厂等。 向西完善旧机场片和城西片，开发梁山片和龙江片。打破传统的圈层式发展模式，由单中心向多中心转变，由圈层式向沿江组团式转变，引导汉中城市进入沿江发展时代。 目前，市区西郊板块完善的交通网络格局已经形成，南到汉江四号桥，北之汉中经济开发北区，形成相对周边设施，城南、城北两区相对映衬，拉动城西去的发展，加快完善旧机场建设。 与汉中南岸汉江两岸对接、经济开发区等板块市政配套相比，城西板块的基础设施要相对成熟。区域内的西关小学、中心医院、十号子校等。各大银行也都在城西板块开设有分行，中国移动营业网点、中国联通营业网点，市邮政局等为市民生活需求提供方便。3路、6路、22路、24路、103路等公交线路通往市区各个方向。 目前，西城区主要是力主在西南旧机场片区、扩发城西区的招商引资，着例发展城西区。该片区的人气也不断上升，加上政府对城西旧机场片区政策上的倾斜、地段优势和汉江北岸天然宜人的居住环境，片区升值潜力指日可待。 因此，城西片区发展前景和楼盘升值潜力被众多投资者看好、汉水名城、明珠小区5期、江郡苑、怡景花园等，一批楼盘在这里集结，而且楼盘品质得到不断的提升。汉中房地产信息网省网客服中心统计数据显示：目前区域内商品房住宅均价3503元/，购房群体主要为城西地缘性客户，周边临近县居民在城西购买量较其他城区比例高。2.3城北区 城区位居北一环路和武侯路以北、北二环以东、天台路以西的广大片区，包括汉中市经济开发北区（汉中高新技术产业园区），天汉大道直通城北区中心干道。 城北北区总体来看主要以机器、建材、化工、农贸市场为主，可以说是生活工业厂区，外加城北新型技术经济开发区。有旧机动车交易市场、汽车配件总厂、鼎鑫汽贸、金都建材公司、铁路交通线等。108国道、316国道及GZ40西汉高速公路穿境而过，宝成、襄渝、阳安铁路联通全国各地，汉中航班直抵西安等地，交通便捷。开发区已建成3座110千伏变电站和日供水量6万吨水厂，建成日排污8.8万吨排污专用管道天汉广场6.5km，宽4060m、长13km骨干道路，3万门程控电话及金融、保险、学校、医院、住宅等一大批基础设施建设项目竣工投运，投资开发环境日臻完善。投资环境良好。 汉中市规划局也出台了许多的政策来发展汉中的经济，其中“一主两副、三轴四区”的市域产业总体布局框架，城北区占据“三轴”为汉江（西汉高速）城镇发展主轴以及宝汉、十天高速两条城镇发展副轴，肩负着汉中经济发展交通枢纽。加之，关中天水经济区拉动及驱使，势必为城北区发展提供了又一动力。 从城北区目前的情况来看，区域的配套不是很完备。以工厂及企业为主，商业活动尚不发达、人口稀疏，与人们生活息息相关的大型的购物场所以及餐饮部落，也尚未体现。但做为汉中经济开区的新型街区，配套日益完善、建筑设施提升，交通逐渐便利，日后定能成为汉中人口居住的另一理想选择。 总体来说，城北区的区域配套略显不足，但潜力很大，有待房地产市场后期的发展来带动整个区域的配套。 就城北区现在在售的项目来看，均处在城北的北一环周边，比较靠近城中部分，再往北部，有为数不多的几个盘子，如御景名都及兴园湖公园附近的浅水湾项目。据陕西西安房地产信息网省网客服中心统计显示，2010年8月城北区的在售面积为56万平方米，城北区住宅的均价为3580元/平米。 总体来看，城北区目前的发展尚处于初级的阶段，整体的环境也不是很好。较汉中的其他的区域，城北区各方面也没有明显优势，但日后可以看做房地产发展的重点之地，是市政府着力发展的区域地带。不过，随着汉中中心区域开发的饱和，房地产开始向外延伸发展。有可能正是“一片空白”的情况下，城北区未来的发展才会更快，升值空间也不可估量2.4城南区 02年以前汉中市城南区人群稀疏、村落模式发展，但如今的城南区发生了翻天覆地的变化，已经成为汉中投资，居住，休闲的黄金地段。陕西西安房地产信息网省网客服中心对汉中市城南区界定如下：西二环以东，汉江南岸以北，三号桥闸以东，西汉高速以南约28平方公里区域内。 城南区域距离汉中市区一江之隔，以前由于汉江阻塞，城南区发展相对汉中市区，比较缓慢，如今汉中大桥的建成、三号桥、四号桥的崛起，便利了南区与市区的互通联系，一江两岸规划实施，重金的投入，加之，外来开发企业的进入，加速江南区的发展，打造以商贸、文化、体育、居住功能为主的综合区。从城南区划分来看，作为重点发展的汉江南岸区域及汉中经济开发区（南区），随着汉中市体育馆、长空精密机器制造公司、汉中佳雪食品乳业公司等一些大品牌企业和知名机构的抢滩，为区域的带来了一定的配套设施。而汉中经济开发南区规划如下：开发区南区地处城市南大门，北倚汉江，南屏巴山，GZ40西汉高速公路、210国道经过区内，交通十分方便;北区座落于兴元湖畔，区内有1.3km2的兴元湖公园及自然水面，碧波荡漾，风景秀丽。按照“开放运行、封闭管理”的要求，开发区出台了一系列优惠政策，推行客商首问负责制、服务承诺制、限时办结制和“三公开一监督”办公机制。坚决取缔“三乱”，依法治理和净化投资环境，切实保障客商合法权益，塑造开发区良好形象。产业框架形成。区内设有现代中药产业园区、航空配套工业园区、商贸服务区、生活保障区和旅游渡假区等功能区。初步形成了生物工程、医药化工、造纸、仪器仪表、机械工具等产业框架，开发建设项目达200多个，总投资50多亿元，已经建成投产项目100多个，累计实现工业产值40多亿元，技工贸总收入达60多亿元。发展潜力巨大。依托汉中的航空、机械制造等工业基础，利用汉中独特的五大资源优势，用“新思路、新机制、新办法”实施开发区的开发建设。 目前来看，汉中市城南区配套设施仍不足，尤其是餐饮，娱乐设施。区域交通，自汉中大桥开通，交通业变得相对便利，紧邻西汉高速、汉江南岸，并且在城南区专开个出口（小南海）由此通过，直上西汉高速，前往西安都比较方便。 借着一江两岸宜居生态景观特色，城南区城市新区后发的优势，汉中南岸成为不少开发商屯兵圈地之处。并且多为大盘项目，大盘里的附带配套，弥补了现有配套的不足。从目前来看，区域配套不是完善的情况下，只有自身的配套才能弥补外部的不足，这也是促生大盘当道的原因之一。 当汉中中心区的房地产开发如火如荼、蒸蒸日上时，在汉江南岸与汉中经济开发南区的相连处城南区的汉江大道南段上，房地产开发也呈现出了燎原之火的迅猛发展态势，吸引着人们的眼球。 受土地价格等因素的影响，城南区住宅价格近年来也一路上升。07年新一轮价格上涨之后，汉中汉中南岸的商品房均价已经达到4200元/左右，甚至很多区域已经很难再找到价格4000元/以内楼盘，虽然08年的楼市暗降折扣现象频繁，但是汉中商品房均价依然保持在4000元/左右，相对07年并无太大的波动。据陕西西安房地产信息网省网客服中心统计显示，2004年大河坎区上商品房住宅均价1890元/平方米，2008年均价已达2915元/平方米，可以看出城南汉江南岸从一个“被遗忘的角落”一跃成为纷纷争夺的“香饽饽”。尽管今年的楼市行情低迷，但由于整体价格低对于汉中房产市场的影响并不大，而区域高档项目均价上涨较快，如艺苑九龙壁均价已达到4000元/。图1.5二 汉中房地产发展展望21规划 汉中市城市总体规划注重特色建设，突出汉中生态和历史文化优势，市域形成一主两副、三轴四区的城镇体系空间结构。其中，一主为市域中心城市汉中中心城区；两副为市域副中心城市勉县和城固县城。三轴为沿汉江及西汉高速公路形成的城镇发展主轴，沿十天高速公路和沿宝巴高速公路形成的交通轴。四区为盆地城镇发展区、北部秦岭保护发展区、南部巴山保护发展区、西部发展区。 按照规划，到2020年，汉中市中心城区人口规模达到100万人，建设用地规模控制在100平方公里，逐步将汉中建成生态环境一流的宜居休闲和旅游度假胜地，国内知名的现代化人文绿都。22预测商品房价格仍将呈现增长趋势，受周边城市房价增长拉动，以及近俩年房地产市场呈供需俩旺的态势拉动，以及近俩年房价的快速 上扬。但相对一二线城市而言，汉中房价仍明显处于低谷。随着城市地位以及居住环境的持续提升汉中房价无疑仍将有近一步上扬的空间。但在国家政策遏制房价上涨，加大面向中低人群住房供应政策调解下房价涨幅将趋稳 市场进一步放大，竞争加剧，城市骨架拉大，赋予了汉中房地产更大的发展空间。未来汉中房地产供应量将迎来新一轮放量增长，诸如一江俩岸将成为下一波房地产发展的热点区域 房地产步入品牌化，规模用营期。汉中市房地产开发具有得天独厚的自然环境优势。目前随着一线城市市场趋于饱和。二线市场受国内大型房产的影响，二三线城市房地产企业已有走出本土向外扩张的势头。诸如，恒大地产，紫薇地产，曲江集团以开始进入汉中进行项目经营。预计未来几年汉中将迎来中，大 型品牌房产集中进入的快速增长期。 区域板块发展特色差异更加明显，汉中城市经过多年发展，各城板块间在经济结构，社会资源方面已形成明显的差异。诸如中心承担着城市商贸、旅游、服务、金融、文教、行政、办公居住等综合职能。褒城区以文教，商贸，居住为主。周家坪区作为区域行政，文化中心，主要以发展商业，服务业，居住和农副产品加工业为主等待，再次房地产开发方面资源优势各异。随着房地产的开发的精细化运作未来房地产板块差异将趋于明显。 竞争加剧促进住宅市场品质提升。伴随着住在开发的不断成熟以及大量外地强势开发商的进入，开发商越来越注重小区内园林景观，建筑设计的规划。既讲究园林美观，又注重人文环境的塑造。既注重视觉感官效果，也强调人文关怀。注重规划得实用，科学，合理和人性化。在对社会品质的追求方面中高档住宅普遍会关注注重规划的实用、科学、合理和人性化。在对社区品质的追求方面中高档住宅普遍会关注社区配套功能的完备性（或借助外部丰富的配套）、建筑材料的品质感，提升居住舒适度及便利度。 商业物业迎来快速发展.汉中市城市规模的扩大以及城市化进程的大力推进下，房地产开发更多呈现郊区化发展特征，作为配套性物业的商业地产市场需求也必将进一步提升，于未来几年迎来快速发展。 汉中房地产市场发展渐入佳境，但目前仍然存在一些矛盾和问题如：“产品设计创新不足、供求不平衡、市场容量小”等部分问题。从短期来看这些问题不会对汉中楼市产生太大的影响，从长期来看，这些问题将是房地产发展过程中不可回