宝安区股份合作公司集体用地土地使用权.doc

宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（2018年修订）（送审稿）第一章 总 则第一条为进一步加强和规范我区股份合作公司集体用地土地使用权交易行为的管理，加强廉政风险防控，切实维护集体经济利益，根据深圳经济特区股份合作公司条例、中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知（深办字201655号）、深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知（深府2011198号）等文件规定，结合我区实际，制定本办法。第二条宝安区（不含光明新区）股份合作公司集体用地自主开发、合作开发和集体用地土地使用权转让等处置行为，适用本办法。集体用地土地使用权交易应遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则。第三条本办法所称集体用地是指股份合作公司所属的原农村集体经济组织依法取得土地使用权的非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置用地等国有土地（含原农村集体经济组织未完善征转地手续的土地）。第四条本办法所称集体用地土地使用权处置方式包括：（一）自主开发，指股份合作公司自行筹集资金开发建设集体用地的方式；（二）合作开发，指股份合作公司以集体用地使用权与相关方合作开发建设集体用地的方式。合作方式主要包括：1.引进其他市场开发主体开发的；2.以集体用地作价入股的；3.集体用地项目公司增资扩股的；（三）土地使用权转让，指股份合作公司依法通过公开交易直接转让全部集体用地或部分土地使用权直接获取收益的方式。第五条集体用地土地使用权交易应当通过宝安区社区集体经济综合监管服务系统（以下简称“综合监管系统”）在宝安区公共资源交易中心、深圳联合产权交易所等交易机构公开进行，并采用公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方。股份合作公司通过区公共资源交易中心申请交易，由区公共资源交易中心组织和实施交易或由股份合作公司委托有资质的招标代理机构组织和实施交易，区公共资源交易中心提供服务场地和政策咨询，并对受委托的招标代理机构进行业务指导和管理。股份合作公司通过深圳联合产权交易所申请交易，项目的交易程序、交易规则等参照本办法和相关交易指引文件规定执行。第六条非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划，并签订土地使用权出让合同。集体用地参与城市更新，须在项目列入城市更新单元计划后再申请交易。第七条 本办法所表述的“股东大会”，其参会股东包括且不限于股份合作公司所有可以行使选举和表决权利的在世股东。股份合作公司有法人股东的，在股东大会表决重大事项时，须先由其法人股东的股份合作公司股东（代表）大会表决通过该重大事项并授予法定代表人行使表决权。原农村集体经济组织未成立股份合作公司的，参照本条规定执行。第八条城市更新项目中，集体用地面积占城市更新项目总用地面积比例超过20%，或城市更新项目拆除集体物业建筑面积占总拆除建筑面积比例超过1/3的，股份合作公司应通过综合监管系统以公开招标或竞争性谈判方式选择合作方。未达到上述标准的城市更新项目，以及股份合作公司（或其全资子公司）之间、股份合作公司（或其全资子公司）与区属国有企业之间的土地合作开发项目，可不通过综合监管系统选择合作方，但应履行项目论证及股份合作公司董事会、监事会、集体资产管理委员会（以下简称“三会”）决议、合作开发方案备案、股份合作公司公告栏（下称“公司公告栏”）公示、召开股东大会表决等内部决策和公示程序，并报辖区街道集体资产监督管理部门备案。第九条在宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）（深宝府办201629号文，以下简称原管理办法）出台前（下称2016年9月13日以前），股份合作公司按照市、区有关规定通过竞争性谈判等方式并提交股东大会表决确定合作方的集体用地土地合作开发项目，可不再通过综合监管系统重新选择合作方，但应将项目有关资料分别报辖区街道和区集体资产监督管理部门备案。在2016年9月13日以后，对集体用地土地使用权交易进行合作开发项目变更交易条件的，股份合作公司应经民主决策程序决议通过变更事项，并将具体变更内容报辖区街道办备案。第十条在2016年9月13日以前，股份合作公司采用土地出租、合作建房等形式建成的项目，股份合作公司与原合作方一致同意在原址合作开发，且同时满足以下条件的，可不再通过综合监管系统重新选择合作方。（一）原合作方实际控制土地面积不低于项目用地总面积的80%。实际控制土地面积以租地协议或合作建房合同为测算依据；（二）原合作方履行合同期限不超过合同总期限3/5或者合同剩余期限超过10年；（三）项目符合城市规划及用地政策的要求。（四）城市更新项目中，原合作方申报为单一实施主体的，且原合作方近3年内未变更股东的。“3年内”以召开确定双方土地合作开发事项的股东（代表）大会日期为终止日计算。符合上述条件的项目，股份合作公司应履行项目论证、公司“三会决议”、合作开发方案备案、公司公告栏公示、召开股东大会表决通过等内部决策和公示程序，并将土地合作开发项目有关资料报辖区街道办和区集体资产监督管理部门备案。第十一条股份合作公司集体用地自主开发的项目，可在履行公司内部民主决策程序，报辖区街道办备案及区相关业务部门审查后进行开发；非自主开发的项目，不符合本办法第八、九、十条其中一条的，须按照本办法的有关规定，通过综合监管系统重新选择合作方。第十二条集体土地、物业参与土地合作开发前，股份合作公司应聘请专业评估机构对项目进行价值评估。区集体资产监督管理部门可根据工作需要，确立评估机构备选范围。区、街道集体资产监督管理部门和股份合作公司应从该评估机构备选范围内聘请评估机构开展相关评估工作。第十三条集体用地土地合作开发项目同时涉及两个以上股份合作公司的，应确定其中一个为申报主体，通过综合监管系统申报交易。第二章自主开发第十四条股份合作公司集体用地自主开发，是指项目开发过程中股份合作公司独立实施且不与任何其他利益人合作分享项目收益的行为。集体用地自主开发应遵循以下程序：（一）项目评估论证。股份合作公司应委托具有相应资质的第三方机构对集体用地自主开发项目进行评估及可行性分析。评估结果和可行性分析报告经股份合作公司“三会”表决通过后，以“三会”决议形式对项目进行立项。（二）项目公示。股份合作公司应在社区内公示自主开发项目的主要事项，公示期不少于10个工作日。公示内容包括：可行性分析报告和评估报告的主要内容、自主开发所需资金预算、资金来源、项目预期收益等。（三）民主决策。公示期满无异议，股份合作公司根据市、区有关文件的规定，召开股东大会对自主开发项目进行表决，形成决议。股份合作公司应聘请公证机构对股东大会的表决情况进行公证，并邀请辖区街道集体资产监督管理部门工作人员现场监督。（四）项目备案。股份合作公司向辖区街道办申请备案，须提交以下资料：1项目备案申请报告，包括：项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他需说明的情况；2项目可行性分析报告、评估报告；3项目范围内土地使用权权属证明资料及现场照片；4项目公示情况及照片；5民主决议等文件资料。包括公司“三会”决议、股东大会决议等资料。6公证机构出具的公证书；7辖区街道办认为应当提交的其他材料。辖区街道办应当对股份合作公司提交的资料进行审查，并自收到全部资料之日起15个工作日内，对符合要求的项目出具备案文件。第三章 合作开发第十五条股份合作公司集体用地土地使用权合作开发，可采用公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方。第十六条合作方应符合一定的交易准入条件。交易准入条件由股份合作公司设置，并由股份合作公司召开“三会”进行表决。交易准入条件不得包含具有明确指向性或者明显违反公平竞争的条款；原则上，合作开发商应具备房地产开发企业资质，财务状况、经营管理、信用资质良好。第十七条股份合作公司采用公开招标方式选择合作方的，应依次履行以下程序：（一）属城市更新项目，须先列入城市更新单元计划。（二）项目评估论证。股份合作公司应委托具有相应资质的第三方机构对集体用地合作开发项目进行评估与可行性分析。评估结果和可行性分析报告经股份合作公司“三会”表决通过后，以“三会”决议形式对项目进行立项。评估结果和可行性分析报告的主要内容应在公司公告栏内公示，公示期不少于10个工作日。（三）制定合作开发方案。股份合作公司根据评估报告和可行性分析报告结果制定合作开发方案。合作开发方案应包括项目基本情况、土地使用权状况、项目评估情况、合作方资质要求或交易准入条件、合作方引进方式、合作方式、利益分配等内容。（四）方案公示。合作开发方案在公司公告栏内公示，公示期不少于15日。（五）街道办审查。交易准入条件、合作开发方案经“三会”审议通过及公示后，报辖区街道办审查。街道城建部门负责对股份合作公司提交的资料进行土地政策与规划等专业性审核并出具书面意见；街道集体资产监督管理部门应聘请评估机构、律师事务所等第三方机构对合作开发方案进行审查；街道办汇总意见后出具合作开发方案审查意见。股份合作公司申请合作开发方案审查应同时提交以下文件资料：1评估报告、可行性研究报告；2合作开发方案；3民主决议等文件资料。包括公司“三会”决议等资料；4辖区街道办认为应当提交的其他材料。（六）民主决策1合作开发方案经辖区街道办审查同意后，股份合作公司应召开股东大会表决通过，并形成书面决议。合作开发方案须经股东大会2/3以上表决通过；属非农建设用地、征地返还用地合作开发的，须经股东大会4/5以上表决通过。股东大会决议应包括以下内容：同意项目评估结果及可行性分析报告结果、同意合作开发方案、同意通过交易机构公开招标确定合作方。合作开发方案未能获股东大会表决通过的，股份合作公司应按本条第（三）至（六）款的规定，制定新的合作开发方案，经股份合作公司“三会”审议通过和方案公示后，召开股东大会表决。2股份合作公司应聘请公证机构对股东大会的表决情况进行公证，并邀请辖区街道集体资产监督管理部门工作人员现场监督。3审议和表决须符合市、区有关文件的规定。（八）引进合作方1项目合作开发信息应在交易机构网站、综合监管系统以及报纸媒体等进行公告，公告时间不少于10个工作日。2通过综合监管系统以公开招标方式选择合作方。（九）中标公示。公开招标结束后，交易结果应在交易机构网站和宝安区股份合作公司综合监管系统进行公示，公示期不少于5个工作日。股份合作公司同时应将交易结果在公司公告栏内公布，并通过综合监管系统填报相关信息。公司公告栏公示内容包括合作方基本情况、合作方式、合作分成比例等。（十）出具交易凭证。交易结果公示期满无异议，由交易机构出具交易凭证。（十一）项目备案。股份合作公司按程序办理项目备案。第十八条股份合作公司以竞争性谈判方式选择合作方的，应依次履行如下程序：（一）属城市更新项目，须先列入城市更新单元计划。（二）项目评估论证。股份合作公司应委托具有相应资质的第三方机构对集体用地合作开发项目进行评估与可行性分析。评估结果和可行性分析报告经股份合作公司“三会”表决通过后，以“三会”决议形式对项目进行立项。评估结果和可行性分析报告主要内容应在公司公告栏内公示，公示期不少于10个工作日；（三）设置交易准入条件。股份合作公司根据有关规定和项目情况，制定交易准入条件，并经股份合作公司“三会”表决通过。（四）制定合作开发方案。股份合作公司根据评估结果和可行性分析报告等制定合作开发方案，并经股份合作公司“三会”表决通过。合作开发方案应包括项目基本情况、土地使用权状况、项目评估情况、合作方资质要求、交易准入条件、合作方引进方式、合作方式、利益分配等内容。（五）方案公示。合作开发方案在公司公告栏内公示，公示期不少于15日。（六）街道办审查。交易准入条件、合作开发方案经“三会”审议通过及公示后，报辖区街道办审查。街道城建部门负责对股份合作公司提交的资料进行土地政策与规划等专业性审核并出具书面意见；街道集体资产监督管理部门应聘请评估机构、律师事务所等第三方机构对合作开发方案进行审查；街道办汇总意见后出具合作开发方案审查意见。股份合作公司申请合作开发方案审查应同时提交以下文件资料：1评估报告、可行性研究报告；2合作开发方案；3民主决议等文件资料。包括公司“三会”决议等资料；4辖区街道办认为应当提交的其他材料。（七）合作开发信息发布。合作开发方案经辖区街道办审查后，股份合作公司应将项目合作开发信息在交易机构网站、综合监管系统以及报纸媒体进行公告，公告时间不少于10个工作日。（八）投标人登记和资格确认。信息公告期间，由交易机构负责投标人报名登记。信息公告期满后，由交易机构组织专家对投标人进行资格预审，审查结果报股份合作公司确认。资格预审情况应在交易机构等网站公示，公示期不少于5个工作日。股份合作公司同时应将资格预审结果在公司公告栏公布，公示期不少于5个工作日（九）组织竞争性谈判。交易机构发布竞争性谈判公告，公告时间不少于5个工作日。公告期满后，由交易机构组织股份合作公司代表和专家，分别与通过资格预审的投标人进行谈判、推荐候选中标人，并在候选中标人中确定意向合作方。意向合作方确定后，股份合作公司与意向合作方应根据经谈判程序确定的条件制定交易方案，意向合作方不得对谈判过程中已承诺的条件及内容提出异议。（十）召开股东大会表决1召开股东大会表决前，股份合作公司应将交易方案及股东大会拟表决事宜在公司公告栏公示，公示期不少于10个工作日；同时，股份合作公司应将交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报辖区街道集体资产监督管理部门审查。经街道集体资产监督管理部门审查同意并出具审查意见后，召开股东大会对交易方案进行表决。2董事会应将竞争性谈判有关情况向股东大会进行详细说明。3合作方及交易方案须经股东大会2/3以上表决通过；属非农建设用地、征地返还用地合作开发的，须经股东大会4/5以上表决通过。股东大会决议应包括以下内容：同意交易方案、同意与经竞争性谈判方式选定的意向合作方（成交人）进行项目合作、同意项目分配方式及分成比例等。意向合作方（成交人）及交易方案未能获股东大会表决通过，则本次交易终止，股份合作公司应按本办法的规定，重新发起交易。4股份合作公司应聘请公证机构对股东大会表决情况进行公证，并邀请辖区街道集体资产监督管理部门工作人员现场监督。5审议和表决须符合市、区有关文件的规定。（十一）交易结果公示和报备交易结果应在交易机构网站和综合监管系统进行公示，公示期不少于5个工作日。股份合作公司应在3个工作日内将股东大会表决结果在公司公告栏内公布，并通过综合监管系统填报相关信息。公示内容包括合作方基本情况、合作方式、合作分成比例等。（十二）出具交易凭证。交易结果公示期满无异议，由交易机构出具交易凭证。（十三）项目备案。股份合作公司按程序办理项目备案。第十九条股份合作公司应在签订项目合作开发协议后15个工作日内将交易结果、合作开发项目的有关资料报辖区街道办备案。辖区街道办备案后，报区集体资产监督管理办备案。（一）股份合作公司向辖区街道办申请备案时，须提交以下资料：1宝安区集体土地合作开发项目备案申请表；2列入城市更新单元计划相关证明材料；3项目评估报告、可行性研究报告；4街道办关于合作开发方案的备案意见；5合作开发方案及公示照片；6公司“三会”有关决议、会议记录；7属竞争性谈判的，提交竞争性谈判的相关证明文件（包括公告、签到表、谈判现场照片、会议记录等）；8交易方案及公示的照片；9街道集体资产监督管理部门关于公司集体土地合作开发有关资料的审查意见（含资产评估报告、交易方案、股东大会拟表决事宜等资料）；10召开股东大会的通知、股东大会议案及公示的照片；11公证机构出具的公证书；12股份合作公司章程；13股份合作公司、合作方的营业执照复印件、商事主体登记及备案信息查询单；14交易机构出具的交易凭证；15项目合作开发协议；16辖区街道办认为应当提交的其他材料。（二）辖区街道办向区集体资产监督管理办申请备案时，须提交以下资料：1宝安区集体土地合作开发项目备案申请表；2宝安区集体土地合作开发项目备案审核表；3股份合作公司按照第（一）款规定报辖区街道办申请备案的审核材料；4街道集体资产监督管理部门关于股东大会表决及现场监督情况报告；5辖区街道办关于项目的备案意见；6区集体资产监督管理办认为应当提交的其他材料。第四章 土地使用权转让第二十条股份合作公司集体用地土地使用权转让应进入市公共资源交易平台通过招标、拍卖、挂牌交易。第二十一条集体用地土地使用权挂牌转让应履行以下程序：（一）资产评估1聘请具有资质的第三方机构对拟挂牌交易的集体用地项目进行资产评估。2召开股份合作公司“三会”对资产评估结果进行审议。3在公司公告栏公示资产评估结果，公示期不少于10个工作日。（二）制定交易方案。股份合作公司根据资产评估报告和项目实际情况制定交易方案。交易方案的内容包括：交易标的基本情况、挂牌底价（不得低于资产评估结果）、意向受让方的资格条件、交易方式、价款支付方式和期限等。（三）交易方案公示。交易方案经股份合作公司“三会”审议通过后，按市、区有关文件规定进行公示。（四）街道办审查。交易方案经“三会”审议通过及公示后，报辖区街道办审查。街道办应聘请评估机构、律师事务所等第三方机构对交易方案进行审查，出具审查意见。股份合作公司申请交易方案审查应同时提交以下文件资料：1评估报告；2交易方案；3民主决议等资料。包括公司“三会”决议等资料；4辖区街道办认为应当提交的其他材料。（五）民主决策。1交易方案经公示无异议，股份合作公司应召开股东大会审议表决，形成书面决议；2交易方案须经股东大会2/3以上表决通过；3股份合作公司应聘请公证机构对股东大会表决情况进行公证，并邀请辖区街道集体资产监督管理部门工作人员现场监督并出具监督报告；4审议和表决须符合市、区有关文件的规定。（六）招标与拍卖方式交易。按照有关法律法规及深圳市有关文件的规定，采用招标与拍卖方式公开交易。（七）交易结果公示。交易结束后，应将交易结果在交易机构网站和综合监管系统进行公示。股份合作公司同时应将交易结果在公司公告栏公布，并通过综合监管系统填报相关信息。（八）项目备案。股份合作公司按程序办理项目备案。第二十二条集体用地土地使用权转让项目的股东大会等相关决议应包括以下内容：（一）同意进行土地招标与拍卖；（二）同意资产评估结果；（三）同意交易方案。第二十三条股份合作公司转让集体用地土地使用权，应报辖区街道办备案。备案时须提交以下资料：（一）项目备案申请报告，包括：项目基本情况、公司内部审议情况、其他需要说明的情况等；（二）交易方案和资产评估报告；（三）内部民主决议资料，包括股份合作公司“三会”决议和股东大会决议；项目涉及下属二级股份合作公司的，须提交二级股份合作公司股东大会决议；（四）公证机构出具的公证书；（五）项目公示的照片；（六）辖区街道办认为应当提交的其他材料。第五章监督管理第二十四条健全利益回避和风险防控机制。股份合作公司“