影响海南房地产价格的因素分析.doc

影响海南房地产价格的因素分析 【摘 要】 房地产行业是我国经济的重要组成部分，房地产价格的波动会影响到房地产整个行业的收益情况，为保持房地产行业的稳定发展就需要掌握一些影响房地产价格波动的因素。研究影响房地产价格的因素有助于发现房地产发展的规律，能更好的指导房地产行业的发展。影响房地产价格波动的原因有很多，大体上来说有经济因素、社会因素、政策因素等等。本文就这三方面的因素来分析房地产价格波动的原因。 【关键词】 海南省 房地产价格 影响因素 我国的房地产行业起步较晚，20世纪70年代房地产行业显现苗头，90年代初才建立起房地产市场。如今，房地产业是我国国民经济的重要组成部分和支柱性产业，在国家经济建设方面提供了巨大的带动力，成为国家经济建设发展的重要引擎。 海南房地产的主力是旅游地产，海南旅游业的发展、景区的建设以及所需的地产，在一定程度上也说明了海南房地产的价格波动不会太大。外地购房客户是海南房地产的购房主体，投资、养老、度假等目的驱动了外地购房客户对海南本地房产的购买。另外，海南本地居民的刚需、改善性购房也构成了海南房产销售的组成部分。 一、海南房地产的主要组成及客户群体 海南房地产的组成包括：一线海景房、酒店式公寓、精装修小户型以及高层公寓、小洋房、别墅等等。其中，海景房、酒店式公寓、精装修小户型的主要客户群体为岛外客户；酒店式公寓是从广州、上海等大城市引进来的，主要客户群体为一部分高端及“候鸟型”岛外客户；高层公寓主要购房群体为本地刚需、改善性购房客户；小洋房、别墅的客户群体为岛内外精英等高端客户。 二、影响海南房地产价格的因素分析 影响房地产价格变动的因素很多，有的因素会降低房地产的价格，有的因素会提高房地产的价格，而且同一影响因素在不同的地区对房地产价格的影响不同；对房地产价格影响的程度也不相同。影响房地产价格变动的因素理论上归纳为九类，本文主要从经济因素、社会因素、政治因素、其他因素角度来分析影响海南房地产价格的因素。 （一）经济因素对海南房地产价格的影响 经济发展状况是影响房地产价格的主要因素。常见的经济影响因素包括居民收入水平、银行利率、市场物价等多项内容。 居民收入是影响房地产价格的主要因素之一。居民的收入情况直接影响到了居民支出的主要方面，居民的实际可支配收入决定了居民对住房的消费能力。如果收入水平较高，资金充裕，居民就会有较强的投资欲望，进而会转化为购房的实际行动上来。反之，如果居民收入水平较低，生活支出占家庭收入比重较大，可支配收入大幅降低，必然会降低居民消费欲望，投资房地产、改善住房条件的意向会减少，从而造成房地产市场的低迷态势。从居民的购买力上看，供应和需求之间的差距也会影响到房地产价格的变动。 利率对房地产价格的影响也十分突出。对于购房者来讲，如果购房贷款利率提高，会增加购房成本，一定程度上会降低购房者的购买欲望。另一方面，银行贷款利率的波动会引发房地产开发商投资获利水平的变化。银行利率越高，在市场总体价格水平没有明显改变的情况下，房地产开发商经营成本就会提高，获得的经济效益就会减少，压缩了盈利空间。同时，在房地产建设过程中，受到建筑施工材料和人工费用等成本的市场价格变化影响，也会直接作用到房地产销售价格上。 城市化进程发展的初期人们对购房的需求比较大，但是到了城市化进程的后期，对于购房的需求明显的减少。迄今为止，城市化进程的发展仍然是推动房地产业价格上涨的主要因素。 （二）社会因素对海南房地产价格的影响 社会因素也是影响房地产价格的一个主要因素。社会因素包括人口、家庭、城市形成的历史、城市的文化状况、社会治安等等。我国自古以来就有安家落户、成家立业的思想，在很大程度上决定了我们的居民对买房的追求。我国“家”的理念基本上主导了中国人买房的思维，在儒家思想中没有房产就没有家。房地产价格的上涨，其中主要的促进因素便是我国的“家”的文化因素。另外，国家强盛，人们安居乐业，经济总体形势趋好，人们购置、投资房地产的意愿会比较强烈；相反，国家政治秩序混乱，社会动荡，人们的人身财产安全得不到保证，那么购置房地产的愿望就会降低。 （三）政策因素对海南房地产价格的影响 国家所颁布的相关政策会影响到房地产价格的变动。在房价、地价飞速上涨，出现炒房炒地等违规行为时，为了抑制这种趋势，国家会颁布相关调控政策例如限购、上调交易税费等政策抑制房价、地价的过快上涨；相反，当房地产市场低迷、购房者持续观望，去库存压力巨大时，国家、地方政府会颁布相关调控政策例如取消限购、降低首付款比率、降低银行基准利率、降低交易环节税费等政策，来化解房地产库存，确保房地产市场平稳健康发展。 2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨，海南的经济和房地产行业也得到飞跃式的恢复和发展。出于投资、养老、度假的目的，大批岛外客户在海南购置房产，房地产价格一度飙升至十几年来的历史最高点。2011年后，随着全国性的楼市调控和持续低迷的楼市状况影响，海南房地产销售情况开始降温，销售价格也在购房者持续的观望状态下回落。史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，销售额和销售面积均呈现负增长，房地产销售价格继续下降。2016年，受去库存压力影响，国家、海南省政府颁布了一系列的调控政策，例如暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批，调整房地产交易环节契税、营业税等政策，受到政策影响，今年一季度房地产销售量明显增长，房地产价格也有所上涨。 （四）土地价格对海南房地产价格的影响 土地价格是影响房地产价格变动的最主要因素。地价的变动会直接影响到房地产开发的成本，进而影响了房地产的价格。地价与房价之间存在均衡稳定的关系，且地价与房价的关系呈正相关关系。在房地产价格中，地价占据的比重为五六成。随着市场经济的发展和城市建设，土地因为供需不同，地价便会上涨。尤其目前我国城市化进程的加快，使得土地的价格含金量更大。海南岛凭借着其独特的地理位置和气候条件优势，加之中央的政策扶持，土地资源日益成为稀缺资源，这个优势也导致了房地产价格居高不下。 小 结 随着国内经济的发展，居民生活水平的提高，对于房地产的需求也产生了一定的变化。海南得天独厚的自然环境和气候条件，以及众多的海滩，是房地产发展的重要筹码。海南各种休闲度假的房产在逐步的增加，而海南可开发的土地资源在减少，两者之间的矛盾在短期无法调整，那么海南房地产的价格将会持续上涨。海南房地产价格波动的因素主要是旅游经济的发展、政府政策和社会观念文化的影响，这些因素是长期存在，且基本上处于不变的状态，因此海南房地产行业的发展需要在这些不变的