理想湾销讲辞(调整过的)(1).doc

鸿坤.理想湾项目接访流程及说辞迎接客户自我介绍，递名片，询问客户姓名，客户信息登记主要讲解项目交通和配套情况讲解交通展板讲解区域发展展板主要讲解项目开发商情况、区域规划发展、地块升值潜力项目沙盘介绍讲解单体户型模型户型讲解及房源价格测算引导客户参观样板间、示范园林洽谈并介绍付款方式及现场优惠提供给客户参考资料，送客户离开离场短信热线：400 0358 666目 录第一部分：区域图展示区讲解内容1项目所处位置“七个商圈”2交通：轨道、公交、自驾路线及车程3配套：银行、邮局、餐饮、医院、超市、人文.区域价值第二部分： 沙盘展示区1四至、规划、户型、配套、风格、园林、智能化、会所。道路、水景、灯光、第三部分： 单体模式讲解第四部分： 门窗及五金件讲解 第五部分： 园林讲解第六部分： 样板间分析第七部分: 交房标准第八部分: 置业向导热线：400 0358 666标准销售讲习客户到访后，停车场保安人员为客户指引停车，统一说辞“您好！欢迎光临鸿坤理想湾，请问您是否有预约”，如有，立刻用对讲与售楼处内前台取得联系，前台安排相应的置业顾问在门口迎接，如没有，同样也要通知前台有新到访客户，以便前台迎接客户做好准备。轮岗的置业顾问需站在指定位置接待到访客户。您好！欢迎光临鸿坤理想湾售楼处，我是置业顾问XXX，很高兴为您服务，为了更好的给您提供服务，请随我到前台做一下登记（所有新到访客户均填写客户登记卡，先填写正面简单个人信息，背面的详细客户信息待介绍完毕项目后再进行填写，内容填写要求完整，以备后期为客户建立档案使用）。登记完毕后，引领客户到区位展示区，为客户讲解区位图，（待客户站定后，为客户提供饮品，包括：红酒、咖啡等，以供客户自取。一、展示区讲解内容主要包括：项目所处位置：这是本项目的区位图。此处为我们项目“鸿坤理想湾”所在地：天下第一州涿州新兴产业示范区的高铁新区，位于高铁新城润禾街和忠义路交汇处的东北侧。距天安门62公里，乘坐高铁只须25分钟,自驾车约35分钟，同时还可选择838路公交车, 缩短了您往返北京时间，更大程度的是提高了咱们整个项目的升值潜力，到首都第二机场25公里，时间为20分钟。与高铁涿州东站仅400米，交通便利。高铁新城位于北京西南。公交838路路线，1：项目总规划聘请国际著名规划设计公司英国阿特金斯集团（ATKINS）进行整体规划和城市设计（阿特金斯集团1938年由威廉 阿特金斯爵士创立，1996年在伦敦股票交易所上市，目前是英国最具威望的公司之一，欧洲最大的设计和工程咨询机构，全球第四大建筑设计公司），曾在国内设计：广州铁路新客站、成都双流机场规划、上海松江新城规划。2：整体规划参照日本众多站场新区，绿径规划参照美国、日本、新加坡等各大城市公园，引入先进的交通规划与生态绿径理念，构建先进城市的初期模型，自北向南形成四大组团，力求在涿州东部打造出一个高品质.宜居生态的新城区!3：规划区围绕商业起步、居住起步、生态起步、三大核心理念，集力打造特色城市品质，为规划区品质生活提供基础，品质一：风尚生活，品质二：绿色城市，品质三：活力城市，品质四：高效部打造出一个高品质、宜居生态的新城区。城市，品质五：宜居城市，新涿州新风尚。4：新区围绕高铁规划有：休闲风情商业街（位于本项目北侧）、还有社区公园、健康疗养院、高星级酒店、涿州之星五星级酒店、起步区行政管理中心、中学、小学、腾飞综合百货商城、文化活动中心，迎合时尚是涿州起步区迈向世界的重要一步。其中以腾飞大街南北为公共服务轴向四周扩散，整个新区为四横两纵的干路网，四横是：冠云东路、龙马路、涿豆公路、北石路，两纵是：腾飞大街、润和街，通过凝聚人气带来活力是起步区发展重点，以涿州东站为中心的大型商业中心，则成为起步区活力源头，利用火车站的客流量大、人流密度相对较大等优势，通过立体空间，便捷方式，建立集中紧密的商业核心，放大聚焦效应为商业中心的快捷起步奠定基础。本项目位于涿州市客运专线站场新区核心位置，也将成为引领新区居住新时尚的一颗明珠。新区干路图及新区规划图：(整体规划图)2、交通：轨道、公交、行车路线及车程。本项目交通比较便利，周边京广铁路、京九铁路与京沪铁路三条铁路干线与京港澳高速、京开高速、京沪高速共同构成北京南向辐射区域的三条主要交通廊道，107国道、廊涿高速、张石高速贯穿全境，廊涿、涿涞公路横跨东西，共同形成了“五纵十横” 城乡路网体系，涿州和北京的40多路刻录都将对接，实现京涿一体化。高铁涿州东站、838公交车、涿州市政23路，交通网络四通八达。无论开车、坐车、还是乘坐轨道交通，都比较方便。从北京西站开车到本项目只需35分钟，从西三环六里桥上京港澳高速，行车30分钟见“涿州”出口左转即到。全程只需35分钟。乘车从二环天桥坐838可直达项目，838（涿州流璃河六理桥天桥），未来有望开通涿州北京直达快车。后期入住，项目将开通小区班车，为业主出行提供更多的选择。乘轨道交通，可乘坐高铁北京西站上车到涿州东站下车，下车走400米，！22分钟可直达本项目，目前正全力争取北京轻轨入涿，中国地铁权威专家正进行验证。京石高铁线路图北京西站新涿州站新高碑店站新保定站新定州站正定国际机场站石家庄南站京石高铁共下设7个站，分别是：京石高铁，即京石客运专线北起北京西站，经涿州、保定、定州、正定国际机场，至石家庄南站，全线总长281公里，速度目标值是350公里小时，初期运营速度300公里小时共设北京西、新涿州、新高碑店、新保定、新定州、正定国际机场、石家庄南7个车站。列车类型为动车组，项目投资估算总额为438.7亿元，其中工程投资402.7亿元，动车组购置费36亿元，由铁道部和北京市、河北省合资建设，部分资金将使用国家开发银行贷款。项目现以完工，北京涿州一石家庄线的车程大大缩短了时间距离，实现涿州真正加入北京半小时经济圈。而作为京石高铁的第一站，涿州与北京西站的连通也从此进入“瞬时”时代。由于有了高铁，提高了效率，把时间、空间的距离缩短，随之带来的物流、信息流、人才流，为沿线城市增添了的巨大的吸引力.构建集商务、地产、教育、科技、文化休闲为一体的经济发展带。密集的人才、信息、技术资源和城市功能都可以更加便捷地向包括新区在内的其他区域扩散疏解，进一步释放中心城市优势资源的辐射效应，带动周边地区共同发展。高铁将为旅游市场注入新活力，也使市民周末“跨省换城游”成为可能，产生大量“钟摆式”客流。同时，将促进地方消费、旅游产业的转型升级。素有“天下第一州”美称的涿州，踞守进出北京西南要塞，京港澳高速、107国道、规划中的大七环、京白高速等多条高速路遍布周边。涿州城市规划在三到五年的时间内，借助影视城、涿州旅游生态走廊的自然环境优势，通过分步实施，把涿州打造成“大北京”式的生态之城。随着“京石高铁”开通，地处“京南特区”的涿州，已在大北京都市圈中显示出其巨大的未来价值。以北京五环二万多元每平方米的均价来看，涿州的主流房价仅在50007000元左右，与固安、通州、燕郊相比也尚有很大的增长空间。并且80%以上的销售面积被北京置业人群消化。随着天保集团、鸿坤、隆基泰和.K2地产等越来越多知名开发商的进驻，涿州必将成为北京南进的下一个焦点区域。一向以“旅游之都”为名片的涿州，正在完成向“旅游之都”的完美蜕变。3、配套：银行、邮局、餐饮、医院、超市涿州市拥有中石油东方地球物理勘探公司、北方凌云工业集团、华北铝业有限公司等40多家中央部属企业科研单位和院校以及两个博士后工作站。项目东北侧与本项目邻近的涿州中国影视城，是亚洲最大的影视拍摄基地，有“东方好莱坞”之称。涿州中国影视城是中央电视台投资建造的一处为电影和电视剧拍摄提供场景及制作服务的场所，中央电视台分别在江苏无锡、广东南海、山东威海、河北涿州建有四处影视基地，涿州是迄今为止接待摄制组最多的（由于拥有2200亩的拍摄场地和两座各为1200平方米的摄影棚），有唐明皇武则天三国演义到西游记上官婉儿汉武帝，另环建有标准的36洞京南和京都高尔夫球场全面开场，其中包括高尔夫球场、高尔夫别墅群、阳光星级酒店、高尔夫学院、联体公寓等，度假区背依巍峨的燕山山脉，前望华北大平原，环境优美、空气清新、水质甘甜，是难得的旅游度假、休闲居住、打球娱乐、商务公关之地。球场有会馆，开阔大气、卓尔不群，4380平方米的会馆能提供沐浴、餐饮、球具专卖、棋牌游艺、影视观赏、商务会客、品茶聊天等功能，尤其是视野开阔的露台，驻足在此俯瞰球场，美景尽收眼底。可承接各大型的高尔夫比赛，也为我们“鸿坤贵宾会”的会员享受高尔夫这项运动提供了便利。 项目目前周边的配套也比较完善，包括银行、邮局、餐饮、医院、超市应有尽有，可满足业主的各种生活所需，从项目到这些配套仅需35分钟车程具体来讲：银行类：四大银行.中国银行, 中国工商银行,中国建设银行,中国农业银行,还有.中兴银行.中国交通银行.保定银行.中信银行。农村信用社。同时还有:中国邮政储蓄,中国联通和中国移动等等!医疗设施有：涿州市第二人民医院第一分院、涿州市阳光妇产科医院、水电医院、保定市第二中心医院、东直门中医院、京振国肿瘤康复医院、博爱医院、航空医院、八六一七六部队医院，双塔卫生院。距本项目5分钟车程1保定市第二中心医院：（保定市红十字会医院）为保定市卫生局下属医疗卫生单位，地处交通便利、经济发达的河北重镇涿州市，是保定市唯一一所驻外医疗卫生机构。经过 50余年的不懈努力，医院已发展成为一所集医疗、科研、教学、预防保健、急诊急救、司法鉴定为一体的现代化综合性医院，医院现为国家三级综合医院，省级爱婴医院。2东直门中医院北京中医药大学东直门医院创建于1958年。是一所集中医、中西医结合医疗、教学、科研于一体的大型 现代化综合性医院。是全国唯一一所进入国家“211工程”建设的高等中医药院校的附属医院，并率先成为全国示范中医医院、三级甲等中医院和国家食品药品监督管理局认定的临床药理基地，民政部“明天计划”脑瘫患儿手术康复治疗定点医院。医院秉承“患者第一，服务第一”的办院宗旨，全面实施“特色立院、人才强院、科技兴院、文化塑院”的战略方针，追求卓越，志于首善，取得了一系列的辉煌业绩。教育资源有：涿州市第一中学、涿州市双语学校、涿州市西丁小学、蓝天幼儿园、涿州实验中学等等。涿州市第一中学河北涿州中学始建于 1929年，系河北省示范性普通高级中学（省重点中学）。 学校占地 203亩（约合135200平米），总建筑面积80000平方米 。学 校先后被 河北省体育局、教育厅评为“河北省体育传统项目学校”，被河北省评为“ 省级绿化先进单位”， 被保定市教育局评为“实施升级进位工程，提高教育教学质量先进单位”、 “培养拔尖优秀高中毕业生先进单位”，被涿州市政府评为“全面实施素质教育，向高校输送人才立功单位”，并多次被评为“文明单位”。 学校教学设施 先进，设备优良。每个教室都装有多媒体设施，建起了校园网，教师人人拥有笔记本电脑，图书馆藏书 10 万余册，阅览室拥有期刊 315 种，对学生全天开放。藏书丰富的图书馆、多功能体育馆、设施完备的实验室等均已达到省级标准。标准塑胶运动场一个， 3栋学生公寓楼为学生提供了舒适的住宿环境。校内设有学生食堂三个,拥有浴池、超市、理发馆、洗衣房、储蓄所等,学生不出校门就能满足生活需要。良好的设施为学生成长提供了有利保障。一流的师资队伍。学校现有教职工391 人，其中高级教师 68 人，一级教师 156 人，大学本科及以上学历达 98% ，研究生毕业 21人。先进的教育理念。面向全体，注重素质，突出质量，启迪心智，放飞梦想。2涿州市双语学校 双语学校建于2003年7月，当时学校性质为民办公助改制学校双语学校建于2003年7月，建校初学校有中小学教师22人，在校生257名，五个教学班。2008年6月，原开发区学校300名师生并入双语学校，双语学校恢复公办身份，开始承担开发区普九任务。截至2009年9月，学校共有专任教师189人，其中小学教师127人，中学教师62人，全校教师学历达标率100%。小学教师平均年龄37.3岁，中学教师平均年龄34.9岁，全校教师年龄结构合理。学校现有在校生4441人，共9个年级个62教学班 学校于2009年9月搬入新校址，新校址占地106亩，生均占地面积18.6平米。从2003年到2009年短短六年间，双语学校实现了跨越式发展，在校生较建校初扩大了近二十倍，成为涿州的品牌学校，在保定和省内也有一定影响。六年来，学校不断探索、实践和总结“双语成功教育”办学理念，形成了教师发展学校、学校成全学生、学生成就教师的科学办学模式。3涿州市西丁小学西丁小学创建于1927年，至今已有近80年的光荣历史。近80年来，在一代又一代教育工作者的辛勤耕耘下，为国家培养了大批合格人才，学校先后荣获国家、省、市级多项荣誉。2005年，学校在涿州市委、市政府和教育局的大力支持下，实现了对旧校园的改建，改善了办学条件，提高了学校品位。优雅的办学环境，齐全的教学设施，使近80年的老校焕发了勃勃生机，以古朴、典雅、崭新的姿态矗立在涿州市文化景区之内。办家长满意的一流学校是我们追求的目标，为学生终生成才奠基是我们肩负的责任。我们将以现代教育理论为指导，以“校本研训”为依托，坚持“依靠全体教师、全面贯彻教育方针、面向全体学生、全面实施素质教育”的办学宗旨，努力推进学校教育教学改革。为教师搭建施展才华的平台，为学生创造自主发展的空间， 培养“合格”“特长”的学生，创办 “合格”“特色”的学校。各项生活配套也比较完善，在项目周边有酒店：川粤园大酒店，长城饭店，天天假日大酒店，金百万大厦，北鑫大酒店，天外天酒店，权金城汇源大酒店等。火锅、美食、海鲜、家常菜：鼎厨，范阳酒家，雅风一品，桥东酒家，西兰花酒家，黄记煌，亚马逊巴西烤肉，重庆鸡公煲，小肥羊火锅，阳坊涮肉，天宜府酒家，炝锅鱼火锅，闽人海鲜楼，口福居饺子，福源饺子王，海鲜档等。快餐：肯德基，好伦哥，永和豆浆，潮尚汇美食城等。特色美食：特色湘菜，菌王府，辣道鱼味，绿驼蔬菜餐厅，老北京炙子烤肉，项目有自己的风情商业街，其中有若干小组团，包括业态的复合，商业和服务业态的复合通过居住带动商业，再通过商业带动服务，让业主在足不出小区享受购物。 由此可见，本项目不仅生态环境较好，适合居住外。项目配套完善。商业、学校、医疗、休闲、娱乐应有尽有，而且未来本项目商业街建成后，区域的升值空间更大，商业氛围更浓，三分钟可切换动静生活，亦动亦静。4、区域价值：我们项目处于”环首都经济圈”的”京南新城”，”环首都经济圈”是一种经济现象，也是城市化发展的一条规律。环首都经济圈作为优质资源特殊载体，已成为当今世界最活跃的区域经济中心。目前，许多发达国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的三分之一以上。京南重镇涿州今年来发展迅速，京涿两地自古以来就有极为密切的联系。在如今疏解北京城市功能的时代背景下，作为河北对接京南的窗口，涿州将肩负更重要的历史使命。涿州市位于北京市西南部，地处京、津、保三角地带，隶属于保定。城区距北京天安门广场直线距离为55公里，毗邻北京大兴和房山，区位优势得天独厚。凭借京石高铁的开通，令北京西站至涿州东站仅需25分钟。时空距离的缩短使涿州纳入进大北京城市圈之中，改变了北京与河北之间的空间布局，更好地承接了首都城市功能，扩展了区域楼市的升值空间。同时，首都第二机场在京南的落址，也将使涿州依靠国际航空枢纽的空港优势，带动起周边地区住房、商贸及公共设施的建设。如今的涿州，早已具备了成为首都卫星城的地缘优势。2012年，政府在涿州倾力打造出5.7平方公里的北京高铁新城。根据十八大以来国家明确提出的继续实施区域发展总体战略，令高铁新城成为首都城市功能外溢的首选地。受到北京房价较高并且实施限购的影响，部分购房需求外溢。此外，涿州价格“洼地”吸引了具有投资意愿的购房者，品质化加速的涿州楼市对北京购房者的吸引力明显增强。鸿坤作为首个进驻高铁新城的品牌开发商，鸿坤地产以其成熟的城市运营能力，成为了助推高铁新城完善配套的力量之一。此次鸿坤集团斥巨资在涿州高铁新城布局百万平米都会大盘鸿坤理想湾，就是要在高铁新城的核心位置打造出首个“北京高铁大都会”，将北京都市核心生活复制到涿州，对接高品质生活，对涿州区域价值的提升起到重要作用。据了解，鸿坤理想湾项目是鸿坤集团布局环首都经济圈的再次发力之作。继鸿坤理想城在北京大兴的成功落地，鸿坤集团又以“善建价值、善见未来”的品牌理念和全局的眼光，锁定了高铁新城，打造出首席时尚生活大盘，为高铁新城的人居未来提供优质保障。除了快捷的交通设施以外，项目自身还配备了老年活动中心和多个娱乐设施。未来在项目南侧，也将有6万平米的快时尚街区在高铁新城拔地而起，集合了五星级酒店、写字楼、大型购物广场、主力旗舰店、健身会所、IMAX巨幕影院等全方位多业态的商区，给业主带来原汁北京都会生活的享受。值得一提的是，项目周边整合了从幼儿园到中学的全程优质教育资源，并且，北京著名的21世纪双语幼儿园在鸿坤理想湾的签约入驻，也将为今后业主子女的教育问题提供更加方便周到的服务。项目整体规划为新古典主义风格建筑，采用一街两带八组团的景观特色，根据建筑区域的不同而拥有独自的设计，之间通过灵动的活水景观相连接，形成未来闹市中心的理想生活港湾。同时项目内采用中央新风净化系统，在雾霾连绵的城市中成为第一个恒氧恒洁的健康住宅。此外，鸿坤理想湾也是高铁新城第一个实现双电源供电的社区，有效保证项目内的全天候供电稳定。去年，鸿坤理想湾又携手鸿坤物业率先引入法国金钥匙管家服务，成就了品质人居的典范之作。二、沙盘展示区： 目前我们正在销售的是。1、项目四置：周边道路及经过的主要地点、项目周边现有的建筑。2、项目的整体情况：项目的基本数据、项目的整体风格、建筑风格、园林风格、会所、道路交通, 景观照明.户型设计特色、产品装修标准及所用品牌、安防系统、目前所售的楼栋、户型面积等等 您好！这是我们项目的沙盘，方位是上北下南左西右东（配有手势给客户做指引。）这是我们现在的位置（指向我们售楼处）北侧为龙马路.南侧为忠义路.西侧为润禾街.东侧为腾飞大街.小区中间为恩义路!南侧临70米宽193米长绿化公园，景观价值最大。 小区共有八个出入口，一期.二期、3个、三期两个南北两个出入口，方便居住在不同位置的业主的出行。小区建筑采用的是新古典主义建筑风格设计，通过层层退台、结合Art-Deco的时尚设计元素（线条、装饰柱等），运用高品质花岗岩、仿石涂料等建材，兼容华贵典雅与时尚现代，迎合高端阶层个性化的文化品位，切合洋房使命。 整个社区占地23万平米（300亩）,总建筑面积约60万平米，分为三期开发，总户数4823户共九种户型，其中高层和多层户数4375户；洋房户数260户；叠拼88户。(共计48栋,其中高层:26栋,洋房:14栋,叠拼:8栋)，总占地面积203913平米。（一二号地块104518平米，三号地块99395平米。）密度20%，住宅总面积（不含跃层）467903.47平米。商业及配套1774.77平米，幼儿园3500平米，高层住宅基底面积18685平米，洋房基底面积8316.14平米，叠拼基底面积5081.84平米，高层住宅面积389757.4平米（赠送面积29216.8平米）；多层住宅面积13312平米；叠拼面积18029.96平米（赠送面积10025.4平米，含地下室4754.2平米）；洋房面积46804.1平米（赠送面积7636.7平米，含地下室3575.16平米）商业面积15887.27平米；配套面积5387.5平米（含3500平米幼儿园）。机械停车与非机械停车总数4255个。（机械停车3089个，非机械停车1166个）一期总户数2072户，居住人数约6216人，项目一期总建筑面积206696.39平米。建筑层数区间为多少？别墅4.5层，洋房5-7层，多层8层，高层16、22、25。一期总停车数量共计1504个。(非机械停车430个，机械停车1074个)其中地上142个，地下西区898个,东区606个，车位比例1：0.7建筑密度为20%，建筑高度为13.55-72.6米,楼间距是高层:6065米.洋房:45米.别墅:35米。整个小区长700米,宽300米公司的汇款账号是？涿州中国银行:100224651891。开发商为北京鸿坤集团，北京鸿坤地产集团于2002年成立于北京，是北京首家做到一级、二级联动开发的房地产开发集团。历经十一年的发展，鸿坤地产集团已成功开发鸿坤瑞海家园、鸿坤布洛城,鸿坤礼域府, 鸿坤曦望山, 承德鸿坤理想城, 鸿坤花语墅.,鸿坤林语墅, 鸿坤罗纳河谷, 鸿坤理想海岸, 鸿坤京津温泉小镇等项目，目前已开发建筑面积达140万平米的鸿坤理想城更成为北京的地标楼盘。集团开发的产品业务形态多元，涉及经济适用房、回迁房、普通商品房、高档商品房、城市经典豪宅、综合商业等，实力雄厚。 项目一期在售共10栋，分别为高层6栋.洋房4栋；共913户。洋房为一梯两户板楼。高层为二梯四户.二梯五户板塔结合!容积率仅为2.2；绿化率为35%；高层1、2、3、4、5、6、洋房13、14、15、16、总共套数是913套，其中一号楼210套、二号楼110套、三号楼183套、四号楼64套、五号楼125套、六号楼125套、13号楼20套、14号楼20套、15号楼28套、16号楼28套。A户型共计41套、B户型共计126套C户型共计298套D户型共计41套E户型共计72套F户型共计154套G户型共计22套H户型共计63套I户型共计96套。一期开发周期为2年，一期入住时间为2015年9月20日。 户型分为9种，户型面积从60-150不等。均为南北向户型，赠送面积5-100不等。高层的地下室为自行车库,所有客厅均为明厅，明厨，部分户型为明卫设计。 项目建筑为简欧风格，景观与建筑风格相呼应，整体为欧式新自然风格，整个区域形成一街两带八组团景观特色，如高层区域强调大尺度空间的自然、立体与整体感，主动营造高差，形成建筑与环境的系统性；洋房区域强调欧式宫廷园林的特点，仪式感、精致典雅；叠拼区域强调私密性，花木掩映，郁郁葱葱，层次丰富。高层区域：主题为“溪谷”式景观庭院。庭院内部利用地形及下沉式休闲空间，处理出别具特色的“溪、谷”景观， 这样的划分概念一是屏蔽高层人流聚集吵杂对环境的影响，二是丰富区域内竖向空间，营造幽静的住户环境。洋房区域：主题为“灵泉”庭院，庭院内部均考虑设置特色水景与主题小品，并配置特色植被烘托氛围，增加庭院个性，丰富景观的季相变化。别墅区域：打造盛花庭院、花径入户及私密后花园，为业主提供舒适、宁静的庭院空间。景观通过对项目结构和功能布局的把握，营造精致典雅、动静共享的景观庭院；舒适清新。景观主要营造欧式新自然风情的景观庭院；结合不同区域的空间类型与需求，通过“溪、谷、泉、花”等景观主题元素，采用立体式造园与自然式园林的完美结合，再通过微地形及局部下沉的空间塑造形成丰富的组团内部景观。首先打造尊贵典雅、精致优美、安静恬适的景观庭院。其次通过立体化的空间形式、丰富的植物造景、精致的景观小品、多元化的水景以及多类型活动空间，形成不同区域的组团景观； 项目道路交通预留消防通道，采取环形的车行道路布局，通达便捷；地上停车位集中排布，整体规划停车场；人行休闲步道则采取自然曲 线式的风格，增加人与自然的亲和力。植物的种植设计上采取分区种植，不同区域种植选择不同特点的植物，体现区域独特风貌；车行道路两侧种植大乔，连树成荫，形成景观绿化大道。 项目水景的设置在公共的景观节点空间和组团庭院考虑，以精致的点状水景与小体量的自然水系形式，水景处理采用系统循环的方式运行，自然水系通过跌水，溪流与水面的形式形成一个独立的循环系统，考虑到后期水体水质的维护，还利用喷泉结合有净化水质功能的水生种植，共同达到清净动人的水景效果。 项目景观照明考虑功能与夜间效果并举的原则，在整体环境中，强调见光不见灯（具），通过合理的安排，与巧妙的设计，既满足了环境对照度的要求，又营造出温馨、自然、浪漫的居住氛围。在整体布置上分为一般照明与局部照明：一般照明区域为车行道，社区步行主路以及公共活动对照明照度要求较高的区域；局部照明在突出重点区域的夜间效果，同时考虑安全与引导，主要在主入口空间、节点空间、景观主景、小品、水景以及需要展示形象的环境构筑物，通过对硬景、构筑物、小品及重点植物的泛光，营造出独特的夜间效果；在庭院内部空间，以低照度低色温的原则，采用草坪灯指引夜间行人，营造温馨、宜人的夜间氛围，在水边的空间，除考虑水景的效果烘托，同时还考虑安全的提示作用。 小区的智能化系统也非常完善，一卡通管理;对讲单元门口机内置ID读卡器，与门禁系统共用ID卡;室内安防为高层为对讲分机自带紧急求救按钮,首层、二层及顶层外窗设置红外幕帘；洋房为客厅、主卧设置紧急求救按钮，地上每层外窗设置红外幕帘，厨房设置燃气泄漏探测器。小区设有可视对讲系统高层为4寸可视对讲系统，洋房为7寸可视对讲系统，叠拼为10寸可视对讲系统。我们小区内有独立会所，根据招商情况而定，优先考虑：酒庄、咖啡厅、中西餐厅、健身房等三、单体模型讲解 您好！再帮您介绍一下我们的单体模型，小区整体建筑风格是小区建筑采用的是新古典主义建筑风格设计，通过层层退台、结合Art-Deco的时尚设计元素（线条、装饰柱等），运用高品质花岗岩、仿石涂料等建材，兼容华贵典雅与时尚现代，迎合高端阶层个性化的文化品位，切合洋房使命。 新古典主义+Are-Deco；强调竖向线条，高耸、挺拔，三段式、抽象化的古典几何元素，体量错落有致、丰富光影变化、厚重、辉煌暖色系、华贵、典雅、都市感风格。高层是面砖(1-4层）+仿石涂料；洋房是石材(1层)+仿石涂料；商业是石材(1层)+仿石涂料。社区园内小品有座椅；结合景观矮墙设置，坐面采用防腐木，踢面采用暖色石材、或铁艺座椅。垃圾桶为；成品木饰面垃圾桶，围墙为；围墙采用外饰喷涂暖色涂料加铁艺，局部石材，雕塑为；铜雕(GRC仿铜）或花岗岩雕。四、门窗及五金件讲解：1、门：品牌、防盗、防爆、防火级别、（效果）哪些知名项目在用、锁位、五金件、售后服务2、窗：品牌、有哪些知名项目在用、断桥铝的概念、保温、隔热效果、隔音多少分贝（效果）、玻璃厚度、中空的尺寸、五金件、售后服务。项目的外窗采用的是断桥隔热铝合金中空玻璃。项目的外窗采用的是断桥隔热铝合金窗。开启方式为内开内倒,高层、洋房坚朗同档次五金；平开窗，叠拼诺托同档次五金；平开窗。型材的表面处理采用的是“氟碳喷涂”。耐久年限最少30年，型材的厚度为1.4mm.以保证钢的持久不变形。耐久年限最少30年，型材的厚度为1.4mm.以保证钢材的持久不变形。项目的门：单元门高层铝合金玻璃门，洋房不锈钢【镀铜】玻璃门，入户门高层为木饰面三防门（四防门），规格M1021，洋房为木饰面三防门，规格M1221，设备井门为钢制防火门。断桥式铝合金窗的原理是利用PA66尼龙将室内外两层铝合金既隔开又紧密连接成一个整体，构成一种新的隔热型的铝型材，用这种型材做门窗，其隔热性优越。断桥铝型材可实现门窗的三道密封结构，合理分离水汽腔，成功实现气水等压平衡，显著提高门窗的水密性和气密性。这种窗的气密性比任何铝、塑窗都好，能保证风沙大的地区室内窗台和地板无灰尘；能保证在高速公路两侧50米内的居民不受噪音干扰。 窗户的好坏主要从以下几个方面来看：分别是保温和隔热效果、水密性、气密性、隔音效果、以及五金件质量来区分。那么首先看我们的保温和隔热效果来看：该品牌的窗户K值(隔热系数)不高于2.7-2.8、符合国家节能标准。具体技术上来讲我们的窗户采用的是双层中空玻璃，5+12A+5，5代表的是玻璃的厚度，选用的都是汽车型的玻璃，从平整度、厚度、质点的角度考虑，汽车级与建筑级玻璃的区别就是一块平板玻璃上的质点的多少瑕疵点，瑕疵点少玻璃的透光率更高。另外，在玻璃选材上窗台高度低于90公分、单片大于1.5平米的都采用安全玻璃，一般有两种（钢化玻璃和夹胶玻璃两种），以提高业主的安全系数。其中的A是指空气，玻璃隔层可以填充氩气、空气、氮气等惰性气体，我们填充的是空气。不同的气体隔热效果不同。国家标准隔层厚度必须是9mm16mm，我们采用的厚度是12mm。隔层内还专门有一个填充条内装有干燥剂，可吸收中空部分的水分，保证中空部分不会起雾。 隔热条用的是“尼龙66的，隔热效果非常好。断桥是指把整个铝框用隔热条断开，隔热条是热的不良导体，我们用的隔热条是18.6mm宽的，越宽隔热、保温性就越好。所以达到了保温隔热的效果。水密性：主要是依靠中间的搭桥部分，利用气压的大小可控制搭桥部分的严密性，通过气压的变换，达到防水的效果。隔音效果：断桥名铝合金窗户的隔音效果达到30-40分贝。（注：1分贝大约是人刚刚能感觉到的声音。适宜的生活环境不应超过45 分贝，不应低于15 分贝。按普通人的听觉020 分贝 很静、几乎感觉不到。2040 分贝安静、犹如轻声絮语。40 60 分贝一般。普通室内谈话60 70 分贝吵闹、有损神经。70 90 分贝很吵、神经细胞受到破坏。 90 100 分贝吵闹加剧、听力受损。100120 分贝难以忍受、呆一分钟即暂时致聋。）按室外一般情况下的噪音为40-60分贝，按照我们的隔音效果，关上门窗后，基本听不到任何噪音.气密性：我们的中空玻璃采用的是双道密封，里面有一个集能胶，先在上面粘一下，外面是聚流胶，都是中空玻璃专用的材料。铝隔条里添加干燥剂，一个普通的中空玻璃就是这样制成的。这样的中空玻璃市场价格1000元左右。五金件：我们的五金件型材采用的品牌是“德国诺托”，该品牌的五金件费用比市场上的五金件费高出三备，是全国免检产品。售后：五金件2年内，把手保证可开启2.5万次，开启力度不大于50牛。3、电梯：品牌、载重、速度电梯品牌奥蒂斯和富士达，高层电梯载重1000Kg，梯速1.75m/s以上；标准装修。花园洋房载重1000Kg，梯速1.5m/s以上，贯通门；合资品牌；中高档装修。叠拼载重650Kg，梯速1m/s以上；贯通门，中高档装修。五:园林讲解:1、整体园林的风格及几大景观亮点：地中海风格、五重园林、人车分流、三级道路、台地式设计、峡谷及水系的特色、八大景观名称及特色、叠水。2、园林设计及施工公司：名称、资质及代表作品。3、道路铺装所用的材质：小区内的三级道路及设计特色、铺装所用的材质及该材质的特殊性、造价、铺装方式4、树: 公司选树的标准、移植的形式、树名、生活习性是否是四季常青、胸径多大、成本5、花：品种、多长时间换一次。三季有花，四季常青成本。6、爬藤花架; 成本7、乔木及灌木：名称、生活习性。成本8、后期的维护形式：物业后期的维护形式，入住后2年内园林维护费用从物业管理费中拿出%委托园林公司进行养护，2年后物业公司根据园林公司要求自行进行维护，保证园林的持久性。8、园艺小品：景观、休息区9、结合园林讲解建筑外立面特色：三段式设计（石材、涂料、屋面瓦突显何种艺术感），马蹄窗设计及造价，铁艺栏杆设计风格，小院精装特色、成本，廊空间设计，层层退台设计，台地式设计，花园层设计，设计细节(空调机位、雨污水排水管、冷凝水管). 高层区域：主题为“谷苑”式景观庭院。庭院内部利用地形塑造丰富的高差变化，处理出别具特色的“谷”式景观， 这样的划分概念一是屏蔽高层人流聚集吵杂对环境的影响，二是丰富区域内竖向空间，营造幽静的住户环境。 洋房区域：主题为花溪庭院。庭院内部以花溪幽径为主，并配以一种特色植被，增加庭院个性，水边配以休闲场地，使水景为业主所用，增强园区体验。社区外部环境：利用城市绿化带及社区围墙，使社区对外形成良好的景观展示面对于出入口设计：润清街两侧对应的出入口空间是社区的门户，是景观塑造的第一个重要节点，应重点处理。园区内部一横一纵两条景观轴，是业主回家的必经之路，并兼顾消防功能，主要通过自然的步道，地形及组团植物，打造丰富的景观层次。高层组团：园区内部分别形成三个高层组团空间，景观处理上突出重点，在重点区域通过高差跌水以及景观植物重点处理，其它区域以满足功能需求为主。洋房组团：以优美的自然环境和花溪景观为主。商业街：满足停车及车行功能，并通过道旗花箱等小品体现商业氛围。开发商鸿坤地产集团出巨资2000万元用于鸿坤理想湾园林打造，单平米造价超过550元，在住宅类项目中，这是一个非常高的标准。并聘请笛东联合公司:作为国际化的专业规划与景观设计机构,具有丰富的国际项目设计经验,提供项目策划、城市规划、城市设计、景观设计、生态工程与恢复等专业服务。公司总部位于北京,拥有百余名来自美、加、英、澳、丹麦、港、台和大陆著名院校的设计人员,并与各地分支团队形成全球性的设计咨询服务网络。作为研究型创新型的规划及景观设计机构,以创意景观为核心特色，拥有甲级城市规划资质及景观设计专项资质，胜任来自各个领域、各种类型的规划与景观设计项目,尤其擅长土地利用与新城发展、综合性地产开发与社区、商业与办公空间、酒店与旅游度假、公园及城市公共开放空间、文化及科技产业园区、生态系统与可持续发展研究等领域的规划及景观设计工作。拥有规划、景观、建筑、生态、旅游、经济、工程等方面的资深专家团队,倡导跨领域的整合设计,强调多种专业的交叉、串联与融合,擅长从多种专业角度来观察、创造人性化的环境,促进社会、经济、人文、生态的和谐发展。主要作品：v龙湖北京香醍漫步样板区v龙湖北京大方居v中建北京国际波普工社v中建乌鲁木齐苏香台v中铁置业沈阳道义人杰湖东区v中铁置业沈阳道义人杰水岸v中铁贵阳逸都国际（荣获2010年联合国人v北京山水文园v山水文园北京金海湖碧波花园高尔夫社区v山水文园北京四路通湖区v远洋地产北京远洋LAVIE等。 鸿坤理想湾园林打造欧式新自然的景观庭院结合不同区域的空间类型与需求，通过“溪、谷、泉、花”等景观主题元素，采用立体式造园与自然式园林的完美结合，打造尊贵典雅、精致优美、安静恬适的景观庭院。根据项目产品不同，形成不同特点，“理想湾”的总体景观高层区域：主题为“溪谷”式景观庭院。庭院内部利用地形及下沉式休闲空间，处理出别具特色的“溪、谷”景观， 这样的划分概念一是屏蔽高层人流聚集吵杂对环境的影响，二是丰富区域内竖向空间，营造幽静的住户环境。强调大尺度空间的自然、立体与整体感，主动营造高差，形成建筑与环境的系统性；洋房区域：主题为“灵泉”庭院，庭院内部均考虑设置特色水景与主题小品，并配置特色植被烘托氛围，增加庭院个性，丰富景观的季相变化。强调欧式宫廷园林的特点，仪式感、精致典雅；别墅区域：打造盛花庭院、营造花径入户及私密后花园，为业主提供舒适、宁静的庭院空间。强调私密性，花木掩映，郁郁葱葱，层次丰富，舒适清新。 在强调生态的大前提下体现品质感、生态感两大元素。其沿用建筑异域感极强的简欧式风格与庭院风情的浪漫统一，将欧式浪漫情怀文化融入了现代都市生活，充分迎合了现代人的主流审美，让业主真正融入到慵懒的异域休闲生活。结合周边绝佳的环境将整个社区从中心位置连成一体，形成最长的景观绿色长廊。步入其中，感受山、林、河、谷带给人们的回归与亲切。都市自然主义景观，营造水景、地形高差、收放自然、步移景异。还有项目的水景更让业主放松心情；项目水景的设置在公共的景观节点空间和组团庭院考虑，以精致的点状水景与小体量的自然水系形式，水景处理采用系统循环的方式运行，自然水系通过跌水，溪流与水面的形式形成一个独立的循环系统，考虑到后期水体水质的维护，还利用喷泉结合有净化水质功能的水生种植，共同达到清净动人的水景效果。温馨、宜人的夜间氛围，在水边的空间，除考虑水景的效果烘托，同时还考虑夜晚照明的作用，在整体布置上分为一般照明与局部照明：一般照明区域为车行道，社区步行主路以及公共活动对照明照度要求较高的区域；局部照明在突出重点区域的夜间效果，同时考虑安全与引导，主要在主入口空间、节点空间、景观主景、小品、水景以及需要展示形象的环境构筑物，通过对硬景、构筑物、小品及重点植物的泛光，营造出独特的夜间效果。各主题景观区，让老人、孩子、事业成功的男士、优雅美丽的女士都拥有属于自己的生活空间。整体园林打造的过程中充分考虑了不同年龄段的业主要的喜好，让家中的所有成员都能很好的享受特色园林带来的生活的惬意。为了达到上述的景观效果，集团公司从全国各地优选了120多种植物，30多种乔木，50种地灌植被，三季有花四季常青，一年四季让您都能享受到如此盛景。为了让您有一个静谧的环境来欣赏四周美景，项目还采用了人车分流和3级道路的设计。道路规划明确分级，将车行与人行有机的分离，达到安全的保障。总体分为三级道路：一级为园区车行道，主要用以园区行车及消防；二级为入户道路，在保障社区畅通的同时，能够起到良好的景观效果。营造步移景异的空间效果。三级道路为景观园路，主要是步行、滨水及休闲保健道，为社区居民提供便利的交通路网。各级道路相互渗透穿插，最终形成四通八达的景观道路体系。六、样板间分析:主要以讲解生活意境为主：1、户型的特点2、装修标准及材质3、入户花厅4、灵动空间5、花园6、可延展空间7、公共部分精装标准8、阳台封装标准9、安防系统：门禁、可视对讲、监控设备、紧急报警系统户型分析：户户有不等的面积赠送，最大面宽可达7.5米，电梯直接入户，方便不同年龄业主的出行。洋房，为一梯两户板楼。高层为二梯四户.二梯五户板楼!在设计上高层为一居,两居、三居产品。达到花两居的总价变三居，三居的总价变四居 鸿坤理想湾在户型设计上引入区域独创的革新性“灵动空间”为室内与室外的连接，给业主营造一种自然的生活空间。1：建筑面积83平米，全南向户型，二室二厅一卫。 此户型赠送面积6平米，户型分布无浪费面积，私密性好。 它是全明设计，双南向，冬暖夏凉，舒适度非常高。这个户型是大开间，短进深的设计，整个进深不超过10米，采光通风都是最佳的，而且格局方正，户型设计合理，没有浪费的面积。户型是从餐厅入户，餐厅面积很大，足有7平米，朋友聚会，家人节假日都很宽敞，不会感觉到空间的局促。餐厅与厨房相连，就餐比较方便，厨房还配备一个生活阳台，阳台设有洗衣房，做了上下水和防水处理，南向的阳光花厅可晾晒你洗完的衣物可以用来放置洗衣机和拖把池，餐厅的南面是客厅，客厅与餐厅既功能分区，又有相互连通，虽然这个户型面积不大，但是经过设计，就能极大地增加室内空间，会给人宽敞的感觉。客厅的南面是阳台，晚上您可以和家人在这里一边乘凉，聊天，一边俯视园区景色。厨房、餐厅、客厅组成了您的公共活动空间，而东面就是您的私密空间了，您的主卧室是朝南的。而且室内的飘窗采用的是双层中空玻璃，能有效的隔绝外界的声音干扰，保证给您一个安静的休息环境。2：建筑面积90平米二居总价轻松拥有三居生活，赠送约13平米，南北通透，四明设计。 这是一个超值的两居室，客厅、卧室朝园林一字排开，足不出户便可私享自然阳台、露台可自由改造，客厅链接宽景阳台，与轻轻晨风一起绽放美好心情，南向儿童房，采光充足，更利于孩子健康成长。 经典设计，布局考究，巧妙实用，精心营造空间阔度，厨房、餐厅、客厅连通布局，便利大气；餐厅与厨房融合一体又各自独立，闲时会聚三两知己共饮，享受慢调生活，客卧景观布局合理，空间舒适；客厅餐厅分而不离，即保证空间开敞又凸显布局合理，方正面实用。功能区分合理，会客、休息互不打扰超大观景阳台客厅，宽敞气派，招待宾朋其乐融融。最主要的是赠送一间卧室，可是一个两居室变成三居，更大化增加了房间的使用功能，等房率与使用率均超过同等户型及同等面积。 客厅、次卧和阳光花厅有机相连和谐相处，使阳光花厅成为全家人的欢乐厅，同时又可个人独享，保护了家庭各成员的个人私隐。如此精妙的设计，可想设计师所费心血。明厨明卫的全明设计，让室内充满和煦的阳光，潮湿、细菌皆远远离去，给您最健康的居住环境。面宽：？三面采光设计，可以让阳光在室内走的很远。3：建筑面积86平米、南北通透、两室两厅一卫并赠送约10平米的卧室和约3平米的北向小阳台及3平米的南向阳台。此户型相当于花两居室的价格得到三室两厅，南北双阳台赠送。入户客厅与餐厅连接，客厅空间合理，这个面积段的户型是摆放家具的最佳尺寸，而且开间足够宽敞，易于摆放家具，即使您全家都在客厅也不会显得拥挤，看电视的距离非常适中。南向主卧室，尺度适中，并赠有南向阳台，充分提高入住的舒适度。卫生间设计在北侧，使用方便，非常方正，利用率较高，明卫的设计更是提高此户型的价值。4：建筑面积约60平米的一室两厅一厨一卫 全明户型总价低压力小、格局方正、双向采光，无任何浪费面积，户型设计非常合理功能齐全、私密性好，入户即23平米的客厅，3.5米面宽对于60平米房子来说是很难做到的，而且还非常方正。 客厅带西南向阳台，客厅空间组合自然开阔，站在观景阳台前，园区美景在不经意间涌入视野。这里又是阳光室的功能，是全家人与自然交