物业管理概论PPT课件.ppt

物业管理教程 吴贻龙E mail gkwuyilong Tel 150 25490839 1 第一章绪论 2 理解物业及物业管理的基本概念和内涵 熟悉和重点掌握物业管理的运作程序 模式 管理原则及范围 了解和把握我国物业管理服务的现状和发展趋势 3 重庆市物业管理条例 将于2009年10月1日正式实施 业主财产被盗 人身受到不法损害 物管公司是否负责 当业主与物管公司发生纠纷 物管公司有权停业主水电 小区内的空置房较多 算是业主之一吗 其产生的物业费由谁交 新房装修时 物管公司要求缴的管理费该不该收 新闻 4 新闻 重庆物管行业9成公司陷入亏损重庆 居住小区的收费才0 6元到1 2元 远远低于全国平均水平 大约有10 的物管公司除去各种管理成本之后还约有盈余 30 左右刚好能够收支相抵 其他的都处于亏损状态 并且上档次的物管公司不多 有的几名清洁工 几名保安 总共七八个人就能组建一个物管公司 全市有1000余家物管公司 其中80 为开发商的子公司 10 是独立经营的企业 5 第一节物业概述 一 物业的含义二 物业的性质及分类 6 一 物业的概念1 物业的古代含义人们生产和生活所依赖 利用的归属于个体或群体的财产 动产和不动产 2 物业的现代含义现代意义的 物业 这个词来源于香港 指单元性的房地产 物业是单元性的房地产 一个住宅 工厂楼宇 农庄都是物业 故物业可大可小 大物业可分割成小物业 香港房地产法 7 3 物业的定义物业是指土地 构筑物和固定在土地 构筑物上的定着物 以及相应的物权 4 物业的英语含义房地产 realestate或realproperty realestate 一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋 realproperty 一词具体是指realestate及其附带的各种权益 包括所有权在内的 以及与此相关的保有权 享用权 管理权 处分权等 物业的涵义应该是指realProperty 8 二 物业的性质及分类1 物业的性质物业的属性可分为自然属性和社会属性 其中社会属性包括经济属性和法律属性 1 1物业的自然属性固定性 不可移动性 久远性个别性 9 1 2物业的经济属性商品性稀缺性保值增值性固定投资性大量注资性地段性社会经济位置的可变性 10 1 3物业的法律属性对政策法规的敏感性 权利束 性物业的相邻行 11 2 物业的分类 1 物业的基本构成 土地 建筑物和土地附着物 2 所有权的性质 公有物业 私有物业和公私合营物业 3 用途 居住 办共楼 商场 宾馆 市政 医疗等等 4 结构材料 钢结构 钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构等 5 完好程度 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏放和危房 6 建筑高度 超高层 高层 小高层 多层和低层 7 物业管理的特性 居住物业 商业物业 工业物业和特殊物业 12 第二节物业管理概述 一 物业管理的定义 特性和模式二 物业管理的范围和基本环节三 物业管理的目标 宗旨和原则 13 一 物业管理的定义 特性和模式1 物业管理的定义物业管理就是以经营方式来管理物业 它包括物业的租赁 租金的收取 维修等内容物业管理的真正本质 经营 物业管理包括的内容 会计核算和报告 物业的租赁 物业的保养和修理 依法纳税 提供公共设施和保险 物业的改造和租金标准的制定和收取 14 2 物业管理的特性社会化专业化规范化程序化经营性契约化 15 3 物业管理的模式 1 业主自管型 雇佣型 由业主本身或者业主雇佣的人员 部门 从事对业主物业的管理 有以下几种类型见表 16 2 委托型指物业业主把自己的物业委托给物业管理公司来管理 优点 1 专业性强 能承担综合 复杂的物业管理 2 责任清晰 3 有严格的制度 规章和管理办法 4 能提供多种特约服务 缺点1 业主的监督力度减弱 2 管理成本高 3 由于信息不对称 物业公司处于强势低位 从而业主利益受损 17 3 信托型受托人通过信托合同拥有了物业的所有权 并承担物业管理的责任 这种模式在西方国家中存在 在我国很少见 18 4 物业管理和传统房地产管理区别 19 二 物业管理的范围和基本环节1 物业管理的范围物业的维修管理 性质包括维护和修理 对象包括建筑维修 设备维修和设施维修物业的综合管理 包括环境管理 卫生和绿化 和安全管理 治安 消防 车辆和保险 物业的营销管理 包括营销的规划和实施 租赁管理和租户管理管理物业的相关服务 包括特约服务和便民服务 20 2 物业管理的基本环节物业管理的早期介入 物业管理招投标 物业管理委托合同的签订 物业的接管 租赁管理 进户 入伙 管理 装修搬迁管理 综合管理 财务管理 业主关系处理 档案资料管理 公共关系管理 21 三 物业管理的目标 宗旨和原则1 目标为业主提供一个优美整洁 舒适方便 安全文明的工作 生活环境 为业主的物业获得最大收益 提高物业的使用效率 延长物业的使用年限 促使物业的保值和增值 22 2 宗旨3 原则以人为本 服务第一原则企业化经营原则统一管理 综合经营原则物业管理公司专业化管理与业主自治自律相结合原则契约化原则 23 四 物业管理的运作程序1 物业管理单位的确定确定物业管理单位是开展物业管理工作的第一步 一般来说 物业管理公司 部门 越早进入 效果越好 如果在物业开发的规划设计阶段就开始介入 则效果最最佳 因为一个物业单位规划设计效果的好坏 会影响物业本身的价值和增值能力 24 2 规章制度的建立物业管理的规章制度是主要用于规范物业业主 住户 使用者以及物业管理者的行为规则 也是物业管理工作的准则和依据 一般物业管理制度主要包括物业公共契约 业主委员会章程 住户手册 管理者与管理公司的职责及公共设施的使用守则等等 25 3 物业的验收与接管物业接管是指物业管理者从开发商手中取得物业管理权的过程 物业验收是指验收者根据国家或地方有关工程 设备的技术和质量标准对竣工完成或已经存在的物业进行综合检验 并对检验合格的物业接管 物业验收合格后的接管是物业转移的标志 对竣工物业验收合格方能投入正常的使用 26 4 行政管理部门的监督 指导和管理包括直接管理 国家和地方的房地产行政主管部门 间接管理 有关规划 环境 环卫 公安 街道 市政 水 电 煤气等行政管理部门 27 5 业主选聘物业单位分散的业主通过组成自治团体 业主大会选举业主委员会实施对物业的管理 28 第三节 物业管理的产生与发展 29 一 物业管理的起源 传统意义上的 物业管理 起源于19世纪60年代的英国 由于诸如房屋破损严重 居住环境日趋恶化等 社会问题 当时有一位名叫奥克维娅 希尔的女土迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法 出乎意料地收到了良好效果 招致当地人士纷纷效仿 这可以说是最早的 物业管理 30 真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国 当时美国高层大厦的建造蓬勃兴起 于是一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构便应运而生 标志着现代物业管理的诞生 31 现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立 1908年 成立了世界上第一个物业管理组织 芝加哥建筑物管理人员组织 ChicagoBuildingManagersOrganization CBMO 此后 在CBMO推动下 美国第一个全国性的业主组织 建筑物业主组织 BuildingOwnersOrganization BOO 也宣告成立 在这两个组织的基础上 最后又成立了 建筑物业主与管理人员协会 BuildingOwnersandManagersAssociation BOMA 房地产经纪人协会物业管理学会 IREM 32 英美的物业管理概况 英国 行业管理 具体工作由住宅中介协会协调 任何人或公司皆可从事 美国 主要目的是物业的保值升值 以获得最大回报 一般负责整个住宅或小区管理 具体工作由专业的绿化公司和保安公司负责 33 香港物业管理 一 20世纪40一50年代二战后 没有物业管理 二 1953年 开发商成立具有规模及专业的物业管理公司提供系统的护卫 清洁 保养维修及管理服务 三 1973年开始 专业物业管理业已具雏形 四 踏入20世纪80年代 确立物业管理专业性 34 1970年 香港制定了 多层建筑物条例 确定业主可以以 参与管理者 的身份 组织 业主立案法团 收取管理费 雇佣员工 委任专业管理人员或公司等为屋村提供多方面的服务 目前 香港物业管理相关的法律有 房屋条例 多层大厦 业主立案法团 条例 建筑物管理条例 公共管理公约 35 二 我国物业管理问题的提出 我国自解放以来 过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性 长期实行福利制低租金分配住房的政策 80年代初全国直管公房失修失养率达到50 以上 城市住房每m2使用面积年租金仅1 56元 除去管理费0 68元 18 的税金0 28元外 修理费只剩0 60元 仅为正常维修保养需要的1 6 房屋淘汰量逐年增加 1980年淘汰800万m2 比1977年增加1 5倍 1982年淘汰1311万m2 比1980年增加64 危房达3000万m2 36 在房地产综合开发过程中 由于普遍存在着 重建设 轻管理 的倾向 物业管理是我国房地产业借鉴国外的先进经验 学习和引进的一种行之有效的房屋管理方法 也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物 37 三 物业管理在我国的产生和发展 1981年3月深圳市物业管理公司成立 广州于1981年开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理方法 1984年末 广州房地产经济研究会到东湖新村进行考察 写出论文 城市住宅管理要向多层次的综合服务与经营管理型发展 这篇论文在提交中国城市住宅研究会1984年年会进行交流时受到肯定 1985年底深圳市房管局成立后 肯定了物业管理公司专业化 社会化 企业化的管理经验 在全市推广 1986年后 广州市政府 市建委和房管部门把住宅区管理提到议事日程 38 1994年3月23日 建设部颁布 城市新建住宅小区管理办法 强调新建小区必须推行物业管理 1995年我国物业管理的竞争市场也开始形成 2000年10月15日 中国物业管理协会在北京成立 到2002年底 上海 广东 山东 辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50 左右 深圳市物业管理的覆盖面已超过95 39 2003年 国务院 物业管理条例 2003年 前期物业管理招