房地产法规PPT课件.ppt

房地产法规王照雯大连海洋大学职业技术学院 1 内容介绍 第一章房地产法规概述第二章房地产法律关系第三章土地所有权第四章城乡规划法律制度第五章土地征用与房屋拆迁管理法律制度第六章土地使用权第七章房地产开发管理法律制度第八章房地产交易管理法律制度第九章房屋中介服务管理法律制度第十章房地产市场管理法律制度第十一章房地产登记制度第十二章物业管理法律制度第十三章房地产纠纷处理 2 第1章房地产法规概述要求 1 了解房地产的概念 分类 特点和新中国房地产法的发展现状 2 掌握房地产法特征 立法原则和调整对象 3 具有对房地产纠纷的属性进行初步分析的能力 3 1 1房地产及房地产法的概念 房地产是一门实践性 应用性很强的学科 他是国家管理房地产市场的重要工具 房地产业已经成为一项新兴的朝阳产业 对于从事房地产行业工作的人员 学习房地产法律法规 掌握有关基本国策和有关法律规范就显得尤其重要 1 1 1房地产的概念及特点房地产是房产和地产的总称 房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产 地产是指在法律上有明确的权属关系的土地财产 房地产与其他财产相比 具有明显的特点 1 不可移动性 2 永久性 3 独一无二性 4 保值性和增值性 5 数量有限性 6 用途多样性 7 相互影响性 8 易受限制性 4 1 1 2房地产的分类 常见的土地分类 1 按是否具有建筑用途 土地可分为建筑用地和非建筑用地两种 2 按土地的开发程度 土地可分为过生地 未开发的荒地 生地 已经完成规划的土地 和熟地 已完成开发 可供建设地上物的土地 三种 3 按是否与城市经济紧密相连 土地可分为农村土地和城市土地 根据我国 城市用地分类与规划建设用地标准 城市用地又分为居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地和特殊用地等九种 常见的房屋分类 1 按建筑结构的不同 房屋可分为钢结构房屋 钢筋混凝土结构房屋 砖混结构房屋 砖木结构房屋和其他结构房屋等五类 2 按功能用途的不同 房屋可分为住宅 工业厂房和仓库 商场和商业店铺用房 办公用房 宾馆饭店 文体与娱乐设施 政府和公用设施用房 多功能建筑 即综合楼 等八类 3 按价格的构成不同 房屋可分为商品房 微利房 福利房 成本价房和优惠价房等 这是我国特有的分类方法 4 按所有权的归属不同 房屋可分为公房和私房 公房又分为直管公房和自管公房两类 5 1 1 3房地产与不动产的关系 对于房地产和不动产有不同的观点 1 主张用 不动产 来替代 房地产 2 房地产 的概念有广义的和狭义之分 狭义的房地产是指房屋 地基以及房屋附属土地 广义的房地产是指国际上通用的不动产 即一个地区的所有土地及地上附着物 3 从法律意义去理解房地产 认为 房地产是以土地和房屋作为物质存在形态的财产 这种财产是指蕴含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利 如所有权 使用权 租赁权 抵押权 买卖权等等 4 房地产和不动产虽然联系密切 但并非一个概念 不能用一个去取代另外一个 不动产是指不能移动或一旦移动 其经济价值 使用价值就会因此减损的财产 主要是指土地及地上的定着物 如房屋 森林等 不动产包含房地产 房地产属于不动产 是不动产的一部分 6 1 1 4房地产法的概念与特点 房地产法是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称 它是国家管理房地产市场 保护房地产权利人的合法权益 促进房地产业发展的重要工具 房地产法除了具备一般法律共有的属性 如规范性 强制性等 外 它还具有自身的特点 专业性综合性 广泛性统分性非阶级性 7 1 1 5房地产法调整的对象 1 房地产开发关系 指国家行政管理机关 基于其行政职能与管理相对人发生的有关房地产的管理关系 土地使用和房地产开发建设审查批准关系 土地征用关系 房地产产权管理关系 房地产市场主体管理关系 房地产市场行为和市场秩序管理关系 房地产税费收缴关系等 2 房地产交易关系 这是指由平等主体之间基本房地产经营活动而产生的社会关系 例如 房地产开发设计关系 房地产转让 租赁 抵押 交换关系等 3 物业管理关系 这是指物业管理公司与业主之间形成的各种服务关系 4 特殊的房地产交易关系 这是指因实施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易关系 8 1 2新中国房地产法律制度的历史沿革 中国的房地产法律制度的发展大体经历了三个阶段 1 从新中国成立初期到十一届三中全会在这一阶段 房地产管理工作取得了一定的成绩 成立了管理机构和制定了一系列的管理制度 2 从十一届三中全会到社会主义市场经济体制的确立十一届三中全会以后 中国进入了社会主义经济建设和法制建设的新时期 中华人民共和国土地管理法 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房地产开发经营管理条例 城市私有房屋管理条例 城镇房屋所有权登记暂行办法 城市房屋拆迁单位管理规定 等 3 从社会主义市场经济体制确立至今随着社会主义市场经济体制的确立 中国房地产法律制度进入了一个新的发展阶段 其中1995年1月1日起施行的 中华人民共和国房地产管理法 是我国房地产管理法制建设的里程碑 意义重大 2002年8月第九届全国人民代表大会通过的 中华人民共和国农村土地承包法 更加规范了农村土地的管理 土地管理法 在1998年8月进行了重新修改 还有很多法规如 城市房地产转让管理规定 1995年 城市房地产中介服务管理规定 1996年 城市房地产抵押管理办法 1997年 商品房销售管理办法 2001年 城市房地产权属档案管理办法 2001年 城市房屋拆迁管理条例 2001年 物业管理条例 2003年 房地产估价机构管理办法 2005年 等 9 1 3房地产法立法原则及实施 1 3 1房地产法立法原则房地产管理法的立法要以马列主义 毛泽东思想 邓小平理论为指导思想 在立法中 除了要坚持四项基本原则外 还要贯彻执行以下原则 1 保障房地产权利人合法权益的原则 2 国有土地有偿 有期限使用原则 3 国家扶持发展居民住宅建设原则 1 3 2房地产法的实施房地产法的实施即房地产法的执行 它包括房地产业的执法和守法两个方面 10 1 4我国房地产法体系 我国房地产法体系的组成宪法法律行政法规和规章地方法规司法解释 11 房地产法与相关法律的关系 1 房地产法与城乡规划法的关系城乡规划法与房地产法的联系 房地产法中有关房地产开发建设条款所规定的综合开发管理权利要受到城乡规划法的制约 房地产开发建设必须贯彻新区开发和旧区改造相结合的原则 两者不同之处 城乡规划法调整的管理关系主要是规划编制的管理关系 城市规划的审批关系和城市土地建设的规划管理关系 而房地产法调整的管理关系则主要是房地产产权产籍管理关系 公房私房管理关系 房地产市场管理关系 房地产开发经营关系 房地产修缮管理关系 房地产企业管理关系等等 除了调整的管理关系不同外 它们的立法目的 调整对象范围 主要内容也都不相同 12 房地产法与相关法律的关系 2 房地产法与住宅法的关系房地产法与住宅法从调整对象上看是两个不同的部门法 住宅法是调整住宅所有权与使用权之间在住宅建造 融资 买卖 租赁 修缮等过程中发生的社会关系的法律规范 它与房地产法联系十分密切 如房地产法规定的房地产开发建设管理权 特别是商品房价格的管理权以及房地产交易市场管理权 与住宅法规定的住宅建设权 住宅出售权等是相通的 房地产法和住宅法的调整对象 调整的方式是不同的 住宅法调整的住宅建造 融资以及住房出售 租赁的关系是房屋所有权人与使用权人之间以契约形式建立的 而房地产法调整的关系还包括隶属的纵向关系 比如 调整房屋转让和租赁的管理关系 是房地产管理部门与所有权人和使用权人之间所发生的管理关系 它们是房地产业中两个调整不同对象范围的部门法 13 房地产法与相关法律的关系 3 房地产法与建筑法的关系建筑法调整的管理关系主要是工程建设中所产生的各种社会关系 而房地产法调整的是房地产开发 流通使用全过程中所产生的各种社会关系 房地产法与建筑法联系密切 房地产开发管理权利和房屋拆迁 旧房改造等权利要受到工程建设施工管理权利的制约 城市房地产管理法 规定 房地产开发项目的设计 施工 必须符合国家的有关标准和规范 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 可见 进行房地产开发建设 必须同时按照 建筑法 和 城市房地产管理法 的要求进行 14 房地产法与相关法律的关系 4 房地产法与土地管理法的关系土地法是调整土地关系的法律规范的总称 它在调整规范土地关系时 把土地既视为一种资源 也视为一种财产 房依地建 地为房载 房产和地产是密不可分的整体 所以房地产法与土地管理法有诸多交叉的地方 二者也有明显的区别 例如土地管理法属于自然资源法的一部分 偏重于资源管理 而房地产管理法是对房地产的管理 偏重于行业管理 再如土地法是相对所有土地而言的 而房地产法 仅涉及到与房屋在空间上结合为一体的土地 15 房地产法与相关法律的关系 5 房地产法与市政管理法的关系市政管理法与房地产法密切相关 表现为 房地产法规定的房地产开发建设管理权利 城市房屋拆迁和修缮管理权利要受到市政管理法规定的工程设施 交通直至环境卫生等各项管理权利的制约 两者不同之处 市政管理法调整的管理关系主要是市政公用设施管理关系 而房地产法调整的管理关系主要是房地产业管理关系 16 房地产法与相关法律的关系 6 房地产法与民法的关系联系 民法是调整平等主体间的财产关系和人身关系的法律规范的总称 房地产法调整的社会关系中 有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系 因此 民法中关于平等 自愿 等价有偿等原则 对房地产交易也同样适用 区别 房地产法调整的社会关系很多 除了平等主体之间发生的财产关系外 还调整国家房地产管理部门 土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系 民法主要调整商品流通领域中的平等主体之间关系 而房地产法除了调整商品流通 消费领域的关系 还调整生产领域中发生的关系 民法多为任意性规范 而房地产法则有更多的强制性规范 例如在房地产交易过程中 房地产当事人在贯彻平等 自愿原则时 首先要遵守国家规定的房地产交易规则 比如房地产转让的条件 成交价格申报及转让时改变用途或原规划设计的 应报经出让和城市规划行政主管部门批准等 17 作业 1 什么是房地产 房地产有什么特点 2 什么是房地产法 房地产法调整的对象有那些 3 房地产法有什么特点 4 房地产法立法的原则是什么 5 房地产法与土地管理法 城乡规划法 民法的关系如何 18 作业 6 根据下面一段话 请查找有关资