常州不夜城招商策略报告PPT课件.ppt

二00七年七月十七日 不夜城招商策略报告 1 报告结构 2 第一章 项目招商实操总纲 3 项目招商实操总纲 项目招商推广总体思路项目支持点招商推广总体策略招商目的 4 项目招商推广总体思路 总规 详规 业态规划 主力店及次主力店招商 招商手册 大规模招商 正式施工 施工图设计 5 项目招商推广总体思路 以业态划分为依据 确定主力商家后才进行正式施工 真正做到未雨绸缪 在引进主力商家方面 我司会实行 一铺多主 的策略 6 项目支持点 项目质素规模 本项目地上建筑总面积约17万 地下停车位1500个 有强大的规模优势与号召力和极强的商业可塑性 适宜营造多业态复合型的大型商业中心区位 项目虽说处于常州市的副商业中心 商业氛围未形成让投资者热血沸腾的程度 但是武进区消费者具有明显的地缘消费倾向 随着周边高档楼盘的居民陆续入住 将刺激武进区的商业进一步发展 资源 200多米的电视塔矗立项目正中央 使得项目一诞生就备受世人瞩目 而毗邻的天然生态公园更使项目如虎添翼 从而使得项目集人造景观及自然景观两种先天优势于一身 是常州市其它项目望尘莫及的 7 项目支持点 项目工程进度本项目总体规划图已基本设计完毕 其它工作正在紧张的筹备当中 项目未进入正式施工阶段 以本项目定位为指导方向 在业态规划及主力店引进等招商工作提供了较大调整空间 之后的施工工作将以业态的具体分布为基础开展 8 项目支持点 项目定位在常州 已建及正筹备的大型商业项目随处可见 各项目定位各显神通争夺市场份额 竞争已进入白热化 本项目依仗电视塔及自然景观定位为 LIVINGMALL 这在常州是独一无二的 是购物 餐饮 娱乐的多元集成体 是消费体验天堂 项目的定位决定了今后的招商方向 招商应紧紧围绕定位进行业态细分 充实本项目 让项目成为名副其实的 全生活城 9 项目支持点 旭辉资源在房地产市场实际操作多个项目 尤其精钻地产中的硬骨头 商业地产 立足广州 面向全国 取得赫赫战功 旭辉地产在多年的商业地产运营过程中 曾与众多国内外知名品牌合作 并保持了良好的合作关系 10 招商推广总体策略 擒王树旗在项目施工前期 怎样亮相常州 将品牌知名度转化成品牌号召力是项目成功的关键 在广告推广过程中 树立一杆 商业奇葩 潜力无限 的大旗 为品牌号召力的传递 集聚奠定基础 11 招商推广总体策略 登高而招在以上主力店招商顺利的基础上 组织招商酒会 利用前期主力店的签约 展开全面招商工作 在整个招商过程中形成一个高潮 对中小品牌形成号召力 掀起中小品牌入驻的波澜壮阔的局面 12 招商推广总体策略 完善机制虽然招商形成一定的高潮 但是最后不能落实到进场 也等于 竹篮打水一场空 因此 此阶段关键是制定相关的经营管理 招商优惠 进场装修 开业推广等一系列措施 切实从商家的角度出发 保护商家的利益 促进签约的达成 13 招商推广总体策略 盛大开业开业基本上来说是招商工作的丰硕成果 运营的开始 保证项目盛大开业 是我司招商工作 功德圆满 的标志 也是商场永续经营的基石 14 招商目的 1 通过主动导向式招商完成项目 LIVINGMALL 的主题定位 2 通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值 3 通过招商形成项目的商流 最终增强投资者的投资信心 4 通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系 5 通过招商推动项目的销售 15 招商目的 16 第二章 业态规划 17 业态规划 主体建筑相关指标统计业态组合规划方案业态总体布局各主要业态目标客户布局规划业态规划布局图 18 主体建筑相关指标统计 1 建筑面积 19 主体建筑相关指标统计 分析 本项目地上建筑共分为12栋楼 采取了形态各异的体块形设计 各商业建筑的面积差异较大 其中4号楼体量最小 面积2820 8号楼体量最大 面积29177 平均10082 3号楼裙楼商业 共2437 为回迁物业 没作业态规划考虑 若加上 则本项目地上商业面积为113346 20 主体建筑相关指标统计 地下一层 共设有商业面积约43162 则地上地下商业面积共计154071 不计3号楼 所有12栋商业建筑 基本均按4层设计 只有10号楼设计为5层 其他建筑设有5层的 均为设备用房 无商业用房 全部一楼骑楼面积均计入一层商业面积 21 主体建筑相关指标统计 2 体态体形 22 分析 由于本项目采取体块设计 街区型整体布局 体形各异 表现在长宽比例变化较大 从最小1 30到最大3 60不等 体态体形比较丰富 各栋建筑体态体形比较合理 商业动线长适中 面宽超过100米的 只有8号楼和11号楼 其他各栋面宽均不超过90米 从40米到90米不等 进深方面 除体量最大的二栋楼8号楼和12号楼的进深超过50米之外 其他各栋进深均在45米以下 主体建筑相关指标统计 23 24 业态总体布局 1 计地上地下全部商业面积的业态布局 业态面积组合 25 计地上地下全部商业面积的业态布局 26 计地上地下全部商业面积的业态布局 27 计地上地下全部商业面积的业态布局 28 地上商业面积的业态布局 29 地上商业面积的业态布局 30 地上商业面积的业态布局 31 地上商业面积的业态布局 32 业种面积及比重组合 33 业种面积及比重组合 34 业种面积及比重组合 35 业态面积及比重组合 36 功能面积及比重组合 37 各主要业态目标客户布局规划 38 各主要业态目标客户布局规划 39 各主要业态目标客户布局规划 40 各主要业态目标客户布局规划 41 各主要业态目标客户布局规划 42 各主要业态目标客户布局规划 43 业态规划布局图 地下一层一层二层三层四层五层 44 45 46 47 48 49 50 第三章 招商原则及核心策略 51 招商原则及核心策略 招商原则招商核心策略 52 招商原则 秉承以客户为中心 诚信为本 信誉至上 互惠合作 永续经营 先做人气 后做生意的原则 努力寻求厂 商和消费者之间的利益平衡点 让公司和客户共同分享市场的巨额利润 53 招商原则 以租赁为主的原则坚持品牌经营的原则坚持商品的连带性的原则坚持多品种 不交叉 不重复的原则坚持质优价廉的原则坚持以 固本吸远 远交近攻 的招商原则 54 招商核心策略 一个项目的成功 需要下列几个因素支撑 55 招商核心策略 主力商户优先招商 主力店是商业项目吸纳客源的兴奋点 对商业项目的商业经营活动会产生较大的影响 在商业项目中处于核心地位 品牌商户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流 创造良好的商业氛围 从而增强其他商户经营的信心 促进商业项目的招商 56 招商核心策略 分区域招商 为了与常州市其它项目形成差异性 本项目应该实行 业态差异化 同业态档次差异化 同档次品牌差异化 的策略 据市场走访可知 江浙品牌在常州市场较受追捧 我司将以外地知名品牌为主 江浙品牌做有效补充 分行业招商 项目商业业态包含有 超市大卖场 百货公司 餐饮 娱乐 休闲 品牌专卖及银行 电信等区域配套性质的业态业种 涉及的行业较多 在招商时应按行业分门别类进行集中招商 多业态多方位覆盖 以使本项目做到一站式购物本 57 招商核心策略 加盟招商方式定向招商总量控制原则以外压内原则优惠招商 58 第四章 招商时机与部署 59 招商时机与部署 招商节点招商节奏部署 60 1 招商节点 良好的开始是成功的一半 入市时机和方式把握得好 才能产生好的招商开局 项目先行开发 招商与销售 其招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素 61 招商节点 项目入市宣传时间应选择在正式招商前1 2个月入市宣传 一方面为项目提前造势 另一方面可为正式招商积累有效客户 准备充分后入市入市前必须对招商中心 项目周边环境进行改造修饰 让项目现场的内外包装均有良好的形象展示 在模型 招商手册 展板等招商工具齐备的情况下入市 才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力 增强客户对项目的信心 62 招商节点 猛烈造势入市目前项目所在地商业氛围欠缺这一现状 告诉我们 无造势即无市场 入市前的宣传造势与形象展示 在前期的招商中对客户心理具有较大影响 因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势 能够初步建立品牌形象并吸引客户关注 为正式招商作市场铺垫 有目的入市根据发展商的资金运作需要 合理安排营销成本投入和回款的进度 提高发展商的资金利用效率 63 招商节点 有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品 避免一拥而上 实现均衡 有序的招商目标 建议本项目 招商先行 租售并举 以核心租户 主力店 一级品牌 的入驻来带动销售 本项目的销售操作思路是 通过核心租户在各层不同区域的安置 将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置 从而带动各层的销售以及顺利完成价格的初步拉升 64 招商节奏部署 引商 聚商 招商 选商 65 招商节奏部署 引商 通过一系列的前期推广活动和前期宣传 对项目的功能定位和产业前景进行描述 在目标客户群和消费者中形成一定影响 66 招商节奏部署 聚商 分阶段举办招商酒会 邀请本地大型商场或超市餐饮 休闲娱乐产业专家学者及相关政府领导参与 联系外省著名商家及商界权威人士发展带出项目定位 拔高项目高度 并充分体现政府的政策支持 提供优惠的招商条件 67 招商节奏部署 招商 在招商酒会现场 结合现场热烈气氛 项目高调入场 提高项目在经营者中的认同度 全面促进签约 在活动后积极跟进意向商家 及时传递项目签约最新信息 通过招商人员的积极工作促成签约 68 招商节奏部署 选商 不是每个商家都适合跟我们合作 也不是每个品牌都适合我们的定位 所以接下来我们要对商家进行 筛选 69 第五章 项目整体包装策略 70 项目整体包装策略 广告宣传主题项目包装 71 广告宣传主题 项目前期以形象展示和招商投资为主 后期以引导消费为主 72 广告宣传主题 形象篇 常州之心 商贸引擎百年商脉 地王商业常州金翼 城市名片香港兰桂坊 上海新天地 武进不夜城拥200多米电视塔 树常州商业风向标 73 广告宣传主题 招商篇以项目的品牌主力商户及商业前景为买点增强投资和经营信心商界盛世 时尚焦点聚焦武进商脉 共赴财富盛宴品牌荟萃潮流之选一个即将发光的财富平台 开启常州现代商业新时代最佳业态组合 稳距常州商业要塞 74 广告宣传主题 投资篇以项目灵活多样的招租方式激发投资欲望稳健置业 现时收租轻松投资置业 保值升值良机 75 广告宣传主题 消费篇以 潮流时尚 名牌消费 的商业形象引导居民的消费需求与世界同步的时尚购物天堂时尚先锋 品牌世界时尚消费体验 休闲享受圣地 76 项目包装 基础系统设计包括以下内容LOGO设计 中英文标志 中英文标准字体设计标准色彩规划与延展LOGO与中英文标准字体之标准组合辅助图形及象征图形 吉祥物 77 项目包装 招商通路包装对于商业物业而言 交通的畅达性是影响客户投资的重要因素之一 因此 良好的通路组织是项目顺利招商的制胜法宝 本项目仅靠武进区主干道花园街 昭示性强 车行回路顺畅 需在各个主要路口设立招商中心指示标志 地盘包装 地盘作为目标客户和行人关注的地方 是项目宣传最经济和直接的媒体 可以吸引注意力 营造热烈的现场氛围 78 项目包装 项目整体包装建议为配合项目的招商工作的顺利进行 项目周边设置的现场招商中心起非常重要的作用 现场招商中心的包装主色调以暖色调为主 力求通过鲜艳夺目的色彩吸引客户的目光关注 针对现场实际的动线和项目的档次定位作出功能布置和修改 便于项目介绍和业务洽谈 79 项目包装 形象宣传包装主要包括办公事务系统 宣传资料 礼品等 办公事务系统 主要包括项目资料袋 内部认租书 临定纸等 这些物品的设计形式要与项目整体VI相统一 宣传物料 宣传物料主要指销售中所需要的基本资料 包括宣传海报 用于参加各类展销活动派发以及DM直邮活动 宣传手册 VCD项目介绍碟 80 第六章 招商的实施 81 招商的实施 招商准备招商步骤 82 招商准备 确定招商对象的特征商家地域描述商家类型描述招商对象分析 83 招商准备 确定招商条件与本项目定位相吻合有一定的知名度和美誉度及信用度有强大的消费号召力 吸引大量消费客流有一定的品牌形象 在装修及服务上达到中高档次在租金方面对发展商有一定贡献 84 招商准备 招商中心设计设计要点 建筑形式体现项目风格 能给客户项目的初步体验 功能配制满足招商工作需求 有独立卫生间 配套包括电话线 网线等基本办公条件 现场布置 略 85 招商步骤 招商是商业物业开发经营的关键环节 本着 无大客户而不稳 无小客户而不活 的原则 为了引入适合本项目经营定位需要的商家进场经营 本项目招商需要一段较长的时间 在招商开始前首先应制定好招商实施计划 这样招商活动才能有条不紊的进行 86 招商步骤 招商调查主力店提前招商公开招商开业准备 87 第七章 招商推广手段 88 招商推广手段 点渗透式策略充分展示策略品牌策略高调入市策略造势策略与媒体深度合作策略 89 招商推广手段 1 点渗透式策略本项目的招商应采用点渗透式策略 这是招商的重点策略 主要体现为点对点和重点深入攻破 是直接面向客户的渗透式策略 2 充分展示策略项目现场包装是项目推广的关键 由于项目区位并无浓厚商业基础 通过现场的包装 营造强烈商业氛围 强有力塑造项目商业财富的形象 90 招商推广手段 3 品牌策略利用发展商的实力与项目本身就是常州市政府重点工程的强大背景 进行招商推广 并通过专业杂志 报纸 电视 网站等媒体专题报导 塑造项目品牌 打造项目知名度 4 高调入市策略根据项目定位 入市时必须与权威部门和权威人士联合举办相关推广活动 突出发展商铸造 LIVINGMALL的决心 并奠定项目绝对权威的市场地位 抢占市场的制高点 91 招商推广手段 5 造势策略在媒体上以高姿态发布广告宣传和进行软文炒作 强势炒作项目由 武进不夜城 上升到 全生活城 系列剖析 全生活城 的形成对经营者 行业乃至区域经济的影响 6 与媒体深度合作策略本项目提出了打造常州市商业副中心产品定位 形象定位和价值理念 因此必须借助媒体 对项目理念进行深入解析 除了常规的广告投放外 主要通过在媒体形成系列性 联动性的深度炒作 使项目理念深入人心 92 第八章 宣传推广体系 93 宣传推广体系 以大众媒介为主 针对性媒介为辅本项目是大型的商业项目 而大型项目只依靠狭窄的传播范围难以起到事半功倍的效果的 通过广告的大投放量来引起市场的注意 因此主要选择大众媒介 本项目的目标经营者集中为购物 餐饮 娱乐的客户群体 涵盖范围非常之广 包括了消费者日常生活的点点滴滴 因此 本项目追求有效的广告投放量 不仅依靠大众媒介 更应运用针对性媒介 如餐饮 休闲娱乐 购物杂志等 94 宣传推广体系 通过独创的方法 建立会员的舆论阵地通过成立常州SHOPPINGMALL经营管理顾问委员会 以俱乐部的形式建立网络平台组织 积极开展会员活动 利用会刊形成会员内部信息畅顺沟通 实现市场信息与项目信息的点对点的传播 95 宣传推广体系 建立网站建议本项目应在招商前期建立外部网站 发布本项目的基本资料 市场定位 经营范围 招商信息 招商优惠政策 联系方法等 并开设多个栏目 发布购物 餐饮 娱乐最新发展动态 未来趋势 市场信息等 设立