2011上半年最新分析.doc

市 政 府 常 务 会 议 材 料 2011 年上半年全市房地产市场运行情况 福州市住房保障和房产管理局 （2011 年 7 月 9 日） 今年以来，我市各级各部门认真贯彻落实国家房地产 调控政策，坚持一手抓市场调控，一手抓保障房建设，进一 步加强住房供需调节，强化市场监测研判，加大市场监管力 度，促进市场平稳健康发展。房地产调控成效初步显现，投 资投机性购房需求得到抑制，新建住房价格总体平稳，开发 投资保持较快增长，项目建设加速推进，保障性住房建设总 体进展顺利，市场运行总体态势良好。 一、房地产开发投资和市场销售情况分析 （一）房地产开发投资保持较高增长 上半年，我市房地产投资继续保持快速增长势头，建设 力度加大，房地产供给能力增强。 1、房地产开发投资持续保持较快增长。上半年全市房 地产开发投资完成 381.78 亿元，同比增长 67.3%，占城镇固 定资产投资比重为 35.69%。6 月份全市完成房地产投资 107.45 亿元，环比增长 28.05%。从投资构成来看，房地产 开发企业土地购置费为 147.32 亿元，同比增长 52.5%，占房 1 地产投资 38.59%。房地产建安投资 219.93 亿元，同比增长 78.6%。上半年我市房地产开发投资显现三个明显特点：一 是住宅投资比重加大，拉动了房地产投资增长。今年上半年 住宅投资为 286.29 亿元，比去年同期 107.8 亿元增长 1.65 倍，二是投资重点仍在市区，上半年市区房地产投资为 265.65 亿元， 占全市总量 69.58%， 同比增长 91.4%。 （市） 而县 房地产投资为 116.14 亿元，仅比去年同期增长 30%，增幅比 去年同期减少 114 个百分点。三是开发企业加快项目建设步 伐，建安投资迅速增长，今年上半年建安投资为 218.93 亿 元，同比增长 78.6，增幅比去年同期增加 50 个百分点。 2010年和2011年上半年房地产投资对比图（亿元） 150 100 50 0 1月 2月 3月 去年 4月 今年 5月 6月 2、房地产开发建设速度加快，竣工量回升。上半年全 市房屋施工面积 3865.14 万平方米，同比增长 50.2%，其中 住宅施工面积 310.2 万平方米，同比增长 42.3%;房屋新开 工面积 661.34 万平方米，同比增长 28.9%，其中住宅新开 工面积 524.5 万平方米，同比增长 23.2%;房屋竣工面积 120.4 万平方米，同比下降 1.0%，特别是市区竣工面积出 现了高幅度增长，上半年同比增长 123.2，促动工、促建 2 设效果明显。6 月份全市房屋新开工面积为 175.69 万平方 米，环比增长 3.6%，竣工面积 42.95 万平方米，环比增长 59.1%。房屋新开工面积和竣工面积大幅增加，表明今后一 段时间可供销售的房源会增加。 3、房地产税收和信贷同比增长。上半年我市完成房地 产税收 65.78 亿元，同比增长 40.83%，其中国税收入 14.29 亿元，同比增长 2.59%，地税收入 51.49 亿元，同比增长 57.11%。增收的主要原因是加强了土地增值税、交易税等的 征管。据福州人行统计，截止 5 月末，福州金融机构向开发 企业贷款余额为 273.23 亿元，同比增长 15.15%，比去年末 新增 34.76 亿元。金融机构向个人发放住房贷款 890.51 亿 元，同比增长 12.52%。 （二）房地产市场供需基本平衡 1、商品房供应量增加。上半年市区新批准预售商品房 面积 193.61 万平方米，同比增长 30.59%。其中商品住宅 134.44 万平方米，同比增长 18%。6 月当月批准商品房预售 面积 47.72 万平方米， 环比上涨 43.73%， 其中商品住宅 32.39 万平方米，环比上涨 34.90%。 截止 6 月末，市区房地产开发企业累计可售商品住宅面 积为 181.42 万平方米， 其中户型 90 平方米以下的占 28.25%， 户型 90-120 平方米的占 32.18%，户型 120-144 平方米的占 3 10.08%，144 平方米以上的占 29.49%。 上半年市区批准预售商品住宅户型占比图 30 25 20 15 10 5 0 60?以下 60-80? 80-90? 90-100? 100-120? 120-144? 144-180? 180?以上 比例% 2、全市商品房销售量保持稳定。今年以来，我市按照控 制房价目标的要求，严格执行住房限购限贷政策，市场需求 趋于理性。据市统计局数据，上半年全市商品房销售面积 283.47 万平方米，同比增长 19.8%，其中商品住宅销售面积 为 241.69 万平方米，同比增长 12.7%。6 月当月全市商品房 销售面积 80.7 万平方米，同比增长 99.38%，其中商品住宅 销售面积为 56.77 万平方米，同比增长 53.72%。据市房地产 交易登记中心统计，上半年市区商品房销售 19970 套，同比 上涨 7.05%；销售面积 159.46 万平方米，同比上涨 7.11%； 其中住宅销售面积 115.17 万平方米，销售套数 10508 套， 同比分别上涨 9.49%和 9.72%。6 月当月，商品房销售有较大 幅度回升，市区商品房销售 4538 套、面积 36.11 万平方米， 环比分别上涨 87.99 %、 65.19%。 其中商品住宅销售 2790 套、 面积 27.52 万平方米，环比分别上涨 135.44%、93.39%。6 月份销售量突增的原因，主要是市区一批适销对路、价格适 4 中的楼盘集中推出销售，如万达广场、阳光新界、华润橡树 湾、金山花园、泰禾红峪五个项目，签约量占当月签约量的 72%。 上半年市区商品住宅销售变化图(百平方米、套) 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月 2月 3月 销售套数 4月 销售面积 5月 6月 从住宅销售的套型面积来看，套型面积 90 平方米以下 的占 28.538%，90-120 平方米的占 25.94%，120-144 平方米 的占 15.56%， 144 平方米以上的占 29.96%。由于限购政策 只限套数不限面积， 平方米以上大户型成交量有所增加， 144 从前 5 个月的 22.28%上升到 6 月底的近三成。 上半年市区商品住宅不同套型成交面积情况表(平方米) 25 20 15 10 5 0 60?以下 60-80? 80-90? 90-100? 100-120? 120-144? 144-180? 180?以上 成交面积 从商品房销售物业类型看变化不大。上半年市区商品房 销售的各类物业类型分布情况来看，商品服、商品住宅和办 5 公用房销售量与去年同期相比仍有一定幅度增长，但商业性 用房销售量同比大幅度下滑。 上半年市区各类物业销售情况表 数量 物业类型 成交面积 商品住宅 办公用房 商业用房 套 数 19970 10508 套 数 同比（%） 7.05 9.72 销 售 面 积 面积（万?） 159.46 115.17 15.56 9.56 同比（%） 7.11 9.49 11.94 -29.24 从购房群体和区域来看，今年上半年，福州市（含县市） 本地购房者占 90.03%，外地购房者只占 9.97%。而受限购政 策影响， （市） 八县 范围内商品房购房面积从 1-5 月的 38.12 万平方米增加到 6 月底的 57.87 万平方米，占上半年市区商 品住宅成交量的 50.25%。 上半年市区商品住宅购买对象分类情况表 单位：套、万? 本 地区 指标 购房 面积 购房 套数 数量 市区 45.82 县 （市） 57.87 50.25 5275 50.20 小计 103.69 90.03 9437 89.81 市 外 本省其 外省 他地区 （市） 7.70 6.69 731 6.96 3.03 2.33 281 2.67 地 国外 0.75 0.68 59 0.56 小计 11.48 9.97 1071 10.19 占比 （%） 39.78 套数 4162 占比 （%） 39.61 3、新建商品房销售价格稳中有降。据国家统计局发布 数据，今年 1 月份新建住宅价格指数同比上涨 4.5%，环比上 涨 0.7%。2 月份新建住宅价格指数同比上涨 5.2%，环比上涨 6 1.5%。 月新建住宅价格指数同比上涨 4.7%， 3 环比上涨 0.3%。 4 月份新建住宅价格指数同比上涨 4.0%，环比上涨 0.5%。5 月份新建住宅价格指数同比上涨 3.8%，环比下降 0.1%。据 市房地产交易登记中心统计，上半年市区商品房销售均价为 13381 元/平方米（含各类保障性住房） ，同比上涨 14.40%。 其中商品住宅销售均价为 13437 元/平方米，同比上涨 23.49%。 办公用房均价为 15874 元/平方米， 同比上涨 2.90%， 商业用房均价为 22460 元/平方米，微涨 0.43%。6 月份市区 商品住宅销售均价为 12706 元/平方米，环比下降 12.85%， 同比上涨 16.82%。6 月价格下降的原因是 6 月份推出的楼盘 以较低价格销售，如万达广场售价 11924 元/平方米，阳光 新界售价 12322 元/平方米、华润橡树湾售价 9745 元/平方 米、金山花园售价 10305 元/平方米、泰禾红峪售价 11937 元/平方米。 上半年各月市区商品住宅销售价格变化图 15000 14000 13000 12000 11000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 销售价格 从今年上半年不同类型的商品房销售价格来看，商品住 宅同比涨幅较大，明显高于商品房整体涨幅，办公楼和营业 7 性用房销售价格微幅上涨。 上半年市区不同物业平均销售价格及同比情况 单位：元/平方米 物业 项目 商品房 13381 14.40% 商品住宅 13437 23.49% 办公用房 15874 2.90% 营业用房 22460 0.43% 平均价格 同比变化 从各种户型住宅销售平均价格来看，大户型的平均销售 价格较高。 上半年市区各种户型住宅平均售价变化表 单位：元/平方米 60 ? 60-80 ? 80-90 ? 90-100 ? 100-120 ? 120-144 ? 144-180 ? 180 ? 户型 价格 8946 10292 12871 11314 12348 13802 15004 17508 从今年上半年市区商品住宅销售价格段分布情况来看， 房价 1.2 万元以上的占 60%以上。 上半年住宅销售价格段分布情况表 单位：元/平方米、万平方米 价格 4000 4000 5000 6000 以下 5000 6000 7000 7.23 1.72 0.87 1.00 6.28 1.49 0.76 0.87 7000 8000 1.16 1.01 8000 9000 3.70 3.21 9000 10000 7.29 6.33 10000 12000 15000 12000 15000 以上 22.12 31.84 38.24 19.21 27.65 33.20 项目 成交 面积 所占 比例 4、二手房成交量处于低迷状态。上半年市区二手房交 易 9621 套，同比下降 51.42%，成交面积 85.95 万平方米， 8 同比下降 60.01%， 其中住宅交易 7576 套， 同比下降 52.03%， 面积 71.75 万平方米，同比下降 53.89%。6 月当月市区二手 房交易 1457 套，同比下降 53.18%，环比下降 2.48%，成交 面积 12.28 万平方米，同比下降 65.18%，环比增长 13.49%。 其中住宅交易 1135 套，同比下降 51.99%，环比下降 0.06%， 成交面积 10.68 万平方米，同比下降 53.71%，环比持平。 2010年和2011年市区二手住宅成交套数对比图（套） 4000 3000 2000 1000 0 1月 2月 3月 去年 4月 今年 5月 6月 5、全市保障性住房建设进展良好，但征地拆迁影响开 工建设的形势依然严峻。根据2011 年住房保障工作目标责 任书明确的新增各类保障性住房 32991 套的任务指标，上 半年全市已将目标任务全部落实安排到 53 个建设项目中， 可建设各类保障性住房 35415 套（其中廉租住房 910 套，经 济适用住房 1000 套，公共租赁住房 10436 套，限价房 23069 套） 。截至 6 月底，上述项目已开工或部分开工 36 个项目 13032 套，按省下达的保障性住房建设任务数计算开工率为 39.5%，其中，廉租住房 894 套、经济适用住房 188 套、公 共租赁住房 2616 套、限价房（安置房）9334 套。已完成投 9 资约 11.29 亿元，占年度计划完成投资的 35.36%； 二、当前市场存在的主要问题 目前我市房地产市场运行中出现的主要问题是: （一）市场成交量持续下滑，尤其是二手房降幅扩大。 受调控政策影响，1-5 月，商品房市场成交量持续下降，6 月刚刚有所回暖。在限购等政策作用下，特别是目前部分金 融机构停止了对二手房的贷款支持，二手房成交量大幅下 降。 （二）房价波动压力仍然存在。目前市场降温主要是需 求被抑制，在流动性过剩和通胀预期的双重影响下，加上其 他投资渠道不畅，若限购限贷等政策放开，很可能引发房价 的反弹。 （三）房地产企业资金面临考验。今年内央行 6 次上调 存款准备金率，创历史新高，受银根收紧信贷紧缩的影响， 加上投资资金回笼速度较慢，民间融资成本上升，企业资金 压力凸显。 （四）保障房受征地交地影响，开工率未达到要求。从 住建部和省住建厅巡查组对我市 2011 年保障性安居工程建 设项目巡查结果来看，要确保完成省政府提出的在 8 月底前 全面开工建设的目标， 形势依然严峻。 主要存在的主要问题： 一是许多项目因土地报批和拆迁交地滞后，严重制约项目开 工建设。全市已安排的 53 个保障性住房建设项目中，有 17 10 个项目受拆迁交地影响目前无法动工，每个县（市）基本有 1 个到 2 个项目未开工， 尤其是市本级共有 8 个项目未开工； 有 7 个项目因拆迁交地原因只能部分动工，全部是市本级项 目。甚至有个别县去年的廉租住房建设项目今年依然还没有 动工建设。二是部分保障性住房建设项目建筑施工质量安全 管理比较松懈，影响工程施工质量和安全。三是由于保障性 住房建设项目大都位于城郊结合部，许多项目周边配套设施 不够完善，需要加紧建设。 三、下阶段对策建议 （一）继续抓好各项政策措施的落实。市直各有关部门 要继续认真抓好房地产市场调控政策措施的贯彻落实工作， 严格执行差别化税收、信贷政策，合理引导居民住房需求， 抑制投资投机性购房。要加强对县（市）稳定房价工作的指 导和监督检查，切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策 措施落到实处。同时，要积极配合统计部门加强新建住房价 格监测和统计，做好新建住房价格信息发布工作。 （二）加快推出一批中小套型普通商品住房。要尽快研 究出台我市“十二?五”住房建设规划和 2011 年度计划， 督促县（市）抓紧编制，力争在 7 月底前完成。要按照去年 8 月国土资源部、住房城乡建设部关于进一步加强房地产 用地和建设管理调控的通知 要求， 根据住房建设年度计划， 提出项目计划开竣工时间、建设周期、套型建筑面积结构比 11 例等建设条件，作为土地出让的前置条件，并载入土地出让 合同， 落实好新建商品住房项目的套型结构比例要求。 同时， 要积极采取措施， 加快项目审批， 加强项目跟踪协调和服务， 促开工、促投资、促上市，重点加快推出一批中小套型普通 商品住房。 （三）加强市场监测，做好政策储备。要加快建设市本 级房地产市场信息系统，确保在 10 月底完成，同时要加强 对县（市）房地产市场信息系统建设的督促检查，确保在 10 月底前与市里联网。要密切关注市场变化，及时掌握市场运 行过程中出现的新情况、 新问题， 做好政策储备及应对预案， 及时采取有针对性措施，稳定房价。要加强正面宣传应对， 做好政策解读，宣传各级政府再调控市场、稳定房价方面的 举措和决心，稳定市场预期，引导群众理性的住房消费，形 成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。同时，要关 注舆情，及时做好解释宣传工作。 （四）加强房地产市场监管，规范市场秩序。一要继续 完善商品房预售制度。严格预售许可、预售方案、预售资金、 预售商品房交付环节的监管，维护消费者合法权益。重点检 查开发企业是否在规定时间内一次性公开全部房源；是否按 申报价格，明码标价对外