酒店项目财会分析.doc

酒店项目财务分析一、 项目相关参数：1、 H栋的建筑参数：（单位：平方米）总建筑面积其中地上10层总面积地下一层商场面积地下二层车库设备房面积2031821187083643148043说明：目前需要运作的部分为地上10层，总面积为：118708平方米。2、 四星级酒店：临高殿三号路一侧单层面积： 约4100平方米总面积： 约41000平方米酒店房间数：每层61间标准间，8层共488间。酒店配套面积：一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用，主要内容包括：酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。3、 酒店公寓：另外三侧单层面积： 约7770平方米总面积： 约77700平方米酒店公寓房间数：每层101间标准间，8层共808间。酒店公寓配套面积：一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用，主要内容包括：酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。二、 项目运做思路：1、 四星级酒店（委托凯莱国际酒店有限公司管理）四星级产权酒店：酒店房间全部出售，预计售价至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的装修），然后再以每平方米30元/月的价格返租20年，业主除了享受租金收益外，每年还可以免费入住酒店12天。2、 酒店公寓：酒店公寓全部出售，预计售价至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的装修）。三、 财务分析：1、收益分析： 说明：A、单位成本的计算：2400元/平方米的购入价，四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益，也可销售。分析：A、若完全全部实现销售，至少可实现盈利1293万元，B、若酒店营业配套不销售，至少可实现盈利1096万元，还可留有物业8200平方米，每年租金约300万元。2、风险分析：销售率与风险关系A、在不同销售率情况下的盈利情况：（单位：人民币）B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况：（单位：人民币）C、分析四、总体分析1、销售率对盈利的影响：a) 销售率在100%的情况下，投资公司可实现利润：10964万人民币，获得物业近8200平方米，市场价值在约3000万人民币以上b) 销售率在90%的情况下，投资公司可实现利润：7861万人民币，获得物业近20000平方米，市场价值在约6000万人民币以上。c) 销售率在80%的情况下，投资公司可实现利润：3567万人民币，获得物业近36000平方米，市场价值在约9000万人民币以上。d) 销售率在70%的情况下，投资公司基本不会赢利，但可获得物业近48000平方米，市场价值在约16000万人民币以上。e) 该项目成功的关键：销售率必须在70%以上。2、对小业主实行7%8%的投资回报银行履约担保的风险A、 酒店管理公司（如凯莱国际酒店）承租酒店可承受的租金 作为一家星级酒店，考虑其体量大的原因，月租金在3035元/平方米，整体酒店年租金在1476万元1722万元之间，酒店管理公司完全可以承受。 B、 小业主7%-8%的投资回报银行履约担保的风险及产权酒店销售阻力 只要保证月租金3035元/平方米，完全可以实现7%-8%的投资回报率，银行履约担保的风险就不存在，产权酒店销售的阻力也会迎刃而解。3、风险化解A、 本项目成本：酒店为3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓为3100元/平方米（2400+700）。B、 项目操作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）销售，在销售率达60以后，可以以成本价销售，投资公司仍可以实现约7200万人民币的利润及酒店配套营业面积约8200平方米。C、 投资风险完全可以化解。五、 现金流分析项目时间支付比例金额项目定金合同签定日项目总额的10%28320000￥28,320,000一次付讫项目余款14个月项目总额的90%￥254,880,000小计￥283,200,000前期市场运做费用（售楼处装修等费用）合同签定日至开盘：约2个月1500000￥1,500,000销售推广费用开盘导入期2个月项目销售总额的1.5%￥784,710公开期4个月项目销售总额的1.5%￥1,961,775强销期6个月项目销售总额的1.5%￥5,231,400持续期2个月项目销售总额的1.5%￥784,710小计￥10,262,595合计￥293,462,595项目销售进度销售比例销售收入销售毛利开盘导入期2个月项目总额的10%￥52,314,000￥12,100,000公开期4个月项目总额的25%￥130,785,000￥30,250,000强销期6个月项目