深圳开发商禁进小区设改造办公室.doc

深圳发布城市更新细则开发商禁进小区设改造办公室2012-02-08 08:55 来源:南方日报昨日，深圳市政府召开新闻发布会向外界公布深圳市政府2012年1号文深圳市城市更新办法实施细则(以下简称实施细则)。实施细则中作出明确规定，城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等，而对于此前开发商纷纷进驻旧住宅小区“博旧改”等现象，此次实施细则中对于旧住宅小区的改造规定“不再允许开发商自发进驻小区设立各类改造办公室、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”，“旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展”，深圳市规划国土委副主任薛峰表示。城市更新项目15%面积须交给政府据悉，2009年12月1日，深圳市城市更新办法正式施行之后，深圳市又相继出台了一系列配套政策，比如关于深入推进城市更新工作的意见、深圳市城市更新提速专项行动计划等重要文件，以及拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)、深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)、城市更新单元规划审批操作规则、深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定等配套文件，通过配套文件的规定，形成了较为系统的的城市更新政策体系。深圳市规划国土委副主任薛峰表示，上述配套文件都是在2009年12月1日施行的更新办法后出台的，实施细则作为更新办法的配套性规定，重在对更新办法的规定进行细化和补充。“(实施细则)将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。”薛峰指出。与这一理念相对应的是实施细则要求，城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%，并且城市规划或者其他相关规定有更高要求的，要从其规定。不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请对于拆除重建类城市更新项目的实施方式，实施细则予以规定包括：(一)权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。(二)市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。(三)合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。(四)政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定执行。关于城市更新的实施主体和项目监管问题，实施细则作以下规定，当城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当所有权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。对于以旧住宅区改造为主的改造项目，实施细则特别要求，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。“以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报”，深圳市城市更新办副主任谭权表示，这意味着“今后不再允许开发商自发进驻小区设立各类改造办公室、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请”。此外，实施细则还明确，在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监管措施。在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。原特区“城中村”拆除重建要“整村”进行昨日在新闻发布会上，深圳市城市更新办公室副主任谭权对于实施细则做出解读，“这不是对城市更新政策做出的突破，而重点是深圳城市更新办法进行细化、深化，细化了三种城市更新类型在操作过程中的适用范围、操作程序”。对于拆除重建类城市更新，谭权表示，实施办法吸纳了深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，确立的要求包括：城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%；全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元；原特区内的福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。“实施细则依然要求优先通过综合整治和功能改变进行城市更新”，谭权表示，实施细则细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新，并将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。并且，市一级层面由市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作，并牵头制定细化的操作政策；区一级层面由各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。此外，为了提速城市更新，深圳市对内简化了城市更新项目的申报等程序，“为简化程序，提高效率，计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后，直接报送规划国土主管部门进行审批，由规划国土部门征求相关部门意见”；而对外，为强化计划的时效实施细则规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划，谭权表示。-对话深圳市城市更新办公室副主任谭权：城市更新项目审批时限将大幅压缩“政府主要力量不是介入城市更新项目实施，还是引导政策、规划、计划服务这块，但是如果有一些硬的骨头必须要啃，而市场又关注度不够，适当地政府也要采取一些必要的介入措施”，昨日在发布会上的答记者问环节，深圳市规划国土委副主任薛峰表示，在城市更新中政府要啃“硬骨头”。零散危房改造办法仍待制定问：城市更新办法实施细则未提及对单栋、零星房屋的处理方式，这一块将有怎样的安排？谭权：城市更新过程中，倡导成片区的改造，零散危房改造此次未列入实施细则，但城市更新办也对这部分危房改造工作高度重视。目前，规划国土委正在制定针对单栋零散危房拆除重建规划管理办法，这里面有一套明确的流程，办法出台后，今后零散危房报建、产权注销、登记会有一个新的程序，目前正在征求相关部门的意见。区政府征集旧改意愿更客观问：实施细则提到旧住宅区改造要业主公开选择市场主体，实施主体确认背后有没有其他条件？在后续实施过程中政府如何对项目进行相应监管？谭权：这次城市更新细则里面，特别对更新主体作了规定，重点明确了更新项目实施主体确认程序以及后续监管。我们对实施主体确认有明确的界定条件，主要包含针对城市更新拆除范围内可能会存在多个权利主体，必须形成一个单一主体才能开展下一步运作。为了防止项目在实施过程中出现问题，实施细则也加强了相关监管。细则规定，必须由区政府更新职能部门对主体资格确认，区政府在“一进一出”负责把关，申报项目阶段，什么项目符合方向，由区政府负责。重点的项目实施监管方式，是通过区政府和实施主体签订项目监管协议方式落实。比如要向政府提供公益项目用地，保障性住房，还有搬迁安置协议，这些方面都很复杂，如果在项目实施过程中没有得到有效监管，可能会影响效果。除了区政府在实施监管里面，市政府相关部门将积极配合，比如项目建成后，进行验收、房地产预售的时候必须做到相应监管内容要落实，比如该移交的应当移交，该建成的应当建成，通过以上措施保证对项目的实施监管。薛峰：更新办法实施后，旧住宅区的改造比较开放，但通过两年运作，我们发现了一些问题，旧住宅区往往区位很好，容积率比较低，所以成了更新改造市场主体争抢的对象。但现在有些开发商不管力量怎么样，纷纷进入旧住宅区，自己挂一个改造办公室牌子。今后，这种情况都是不允许的，旧区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展。区政府的操作相对客观，由它界定旧住宅区改造计划，并且由它们深入旧住宅区征集意愿，由他们组织业主一起对改造主体进行选拔。政府直接介入城市更新范围有限问：实施细则提及政府将参与城市更新项目，做出这样的规定出发点是什么？政府实施主要包括那几个方面，哪几种情况？薛峰：深圳城市更新办法实施到现在已经有两年，之前七八年，深圳城市更新工作就已经开始了。那个时候限于政策，更新范围主要是在城中村，后来进入旧工业区改造，但无论更新办法出台之前还是之后，深圳的城市更新一定是“政府引导、市场主导”，这是主要的趋势和方向。实施细则在政府参与这一块做了一些规定，也是针对深圳以市场主导的更新模式中间出现了一些问题。一方面根据城市发展，一些重点城市发展地区，在市场选择和判断来讲，并没有纳入优先考虑范围，比如前海地区、坪山、光明地区，我们了解到，深圳很多一线品牌开发主体目前兴趣都不是很大。但是随着政府对新区的开发，比如一个火车北站要搞，火车东站要搞，市场没有太多更新热情，政府又要把这部分空间挖掘出来，那怎么办呢？适当地政府要主动接入，这是配合重点地区推进而来的。另一方面，政府参与的更新项目可能不是城市发展的重大举措，但是出于民生考虑，比如有的地方水浸比较严重，或者原来特区建设的一些海沙楼，确实存在安全隐患，配套不是很好，市场又不是很关注，从民生角度考虑，政府也应当有些介入。这两类情况放在大的盘子里，量肯定是有限的。总的讲，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，还是引导政策、规划、计划服务这块，但是如果有一些硬的骨头必须要啃，而市场又关注度不够，适当地政府也要采取一些必要的介入措施。而介入措施，范围会界定的比较清晰，而且是非常有限的。更新项目审批全流程将提速问：实施细则在哪些方面做了调整，确保更新项目从申报、审批等流程的提速？谭权：加速更新项目推进，政府部门做了几个工作，一个是在计划方面，原来分两个层面，一个是规划制定计划，一个实施计划，这次整合简化成一个计划。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施，这次采取动态申报，任何时间申报主体都可以向主管部门申报，基本做到随时受理。规划审批方面，以前需要向区政府、市规划主管部门两个层级申报规划。考虑到实施效率需要，我们把这两个合并，由市规划主管部门一家申请，同步征求区政府意见。还有一个比较重要的，在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减,和以前相比，基本缩减了一半。另外，我们在政府部门之间就相关工作职能明确划分，特别是市级层面、区级层面，分工明确后有利于提高效能。对于开发主体来说，进一步提速也是有一些条件。开发主体一定要在区政府城