房地产公司项目管理流程定稿1.doc

房地产公司置业（淮南）有限公司合作单位告知书各参建单位：欢迎大家进驻中铁山南记忆项目，共同参与本项目的开发建设。中铁山南记忆项目突出“淮南文化”与“新中式院落文化”，将打造成山南新区、乃至整个淮南市的领袖标杆项目，从而影响和推动山南新区发展，树立房地产公司城市房地产领导者的形象。请各参建单位严格按照项目建设宗旨，精心组织施工，在规定工期内，高质量完成合同范围内的各项工作。现将本项目管理流程及注意事项进行明确，望严格执行。一、施工前的准备阶段1、承包单位进场前应提供以下资料：（1）关于*工程施工图图纸疑问的报告（2）人员组织机构、公章启用证明（3）实施性施工组织设计（4）安全生产管理制度、安全生产管理体系、安全生产应急预案、安全文明工地实施方案（5）总施工计划2、关于*工程施工图图纸疑问的报告合同签订后，承包单位应于10日内，递交书面关于*工程施工图图纸疑问的报告（附件1）一份，同时电子版发送至工程部长。图纸会审会由建设单位工程部组织，设计单位、监理单位、承包单位的相关人员共同参加，具体时间以工程部通知为准。承包单位负责记录图纸交底会会议纪要及整理施工图答疑和设计交底记录(附件2)，并在7日内将各方签章的图纸会审记录报至工程部长存档。注意事项：关于*工程施工图图纸疑问的报告必须在10日内递交书面申请，此答疑及交底材料需保证质量并由承包单位所属公司总工签字审批，若不能按要求执行，将予以2000元处罚，并责令在限定时间内上报上述资料，直至完成。图纸会审会召开后7日内，由承包单位上报签章齐全的施工图答疑和交底记录，否则不允许开工。3、实施性施工组织设计合同签订后，各参建单位应按照合同约定及建设单位工期要求，认真编制实施性施工组织设计，必须结合山南记忆项目实际情况，有针对性的编制，并符合承包项目特点。同时，必须由承包单位所属公司总工签字审批后，报监理单位审批，签章齐全后上报建设单位工程部长。注意事项：实施性施工组织设计必须在项目开工前7日上报，否则不允许开工，擅自开工一律予以5000元处罚，并责令在限定时间内上报。4、总施工计划项目开工前，承包单位必须认真勘察施工现场，了解施工现状，认真编制总施工计划，总施工计划的编制必须符合建设单位工期要求，条理清晰，总工期必须与合同工期相统一。总施工计划必须由承包单位所属公司总工签字审批后，上报监理单位和建设单位审批，未审批通过的，需重新报批通过后，方可开工实施。注意事项：承包单位必须严格按照合同要求和施工要点，认真编制项目总施工计划，通过后，方可动工，若未经批准擅自动工的，一律予以5000元处罚，并责令停工，总施工计划报批后，方可复工。5、工作面移交合同签订后，承包单位应立即组织人员勘察施工现场，明确是否具备施工作业面的移交，若具备移交条件，由监理单位组织，总承包单位、分包单位及建设单位共同参加，进行工作面的移交，各方责任主体明确施工注意事项及权责，并形成书面会议纪要，划分责任。若不具备移交条件，由承包单位提出书面工作面移交障碍，由建设单位组织，分包单位、总承包单位及监理单位共同参加，召开现场工作会，明确各项障碍的责任主体，扫清障碍的时间节点，形成书面会议纪要，由监理单位督促各责任主体按规定时间逐一落实，未及时落实的，明确处罚措施及整改时间，直至整个工作面障碍扫清，办理工作面移交单（附件3）。同时，我公司将组织室外工程承包单位对周边场地及管线的专项交底，由监理单位、总包单位、分包单位参加，管理方式同工作面移交要求。 二、施工阶段1、开工报告上述工作完成后，由承包单位提出开工申请，开工报审表（附件4）后应附施工图交底和答疑记录、实施性施工组织设计、总施工计划和工作面移交单，监理单位认真审核各项资料的报批手续，各项报批手续完善后，方可同意开工，若未认真审核，便签发开工令，一经建设单位发现，给予监理单位警告并予以5000元罚款。2、进度管理承包单位应按照总施工计划，根据各节点工期，认真进行工期分解，逐一编制年度、季度、月度施工计划。根据合同工期及现场工程建设进度需求，编制各阶段施工计划。工期为1至3个月的，需编制月度施工计划；工期为3个月以上的，需编制季度、月度施工计划；工期为6个月以上的，需编制年度、季度和月度施工计划。年度、季度施工计划由监理单位、建设单位审批，通过后，承包单位应严格按照计划组织施工。月度施工计划由项目监理单位审批，通过后，报建设单位工程部存档。建设单位根据工程进度要求，如需编制赶工计划的，施工单位应结合现场工程量及工期编制赶工计划，并用于后期指导施工进度。承包单位每月25日前报下月月度施工计划至监理单位审批，承包单位严格按照月度施工计划组织实施。每月末，由监理单位组织，各责任主体项目负责人及相关人员参加，召开月度施工计划会，核查月度计划的完成情况。若未完成，承包单位应详细列举未完成的工程量，认真查找原因，明确下月度赶工措施，并形成书面会议纪要。若承包单位连续两个月未完成月度施工计划，由建设单位联合监理单位，共同约谈项目负责人，并形成洽商记录。季度施工计划于每季度末20日前，报监理单位、建设单位审批，通过后方可作为下一季度的施工计划，承包单位应严格按照季度施工计划组织实施。每个季度末当月20日，由建设单位组织，各责任主体项目负责人及相关人员参加，召开季度施工计划会，核查本季度计划的完成情况。若未完成，承包单位应详细列举未完成的工程量，认真查找原因，明确下季度赶工措施，并形成书面会议纪要，若承包单位连续两个季度未完成季度施工计划，会议纪要将抄送各责任主体所属公司的分管领导。年度施工计划于当年的12月15日前，报监理单位、建设单位审批，通过后方可作为下一年度施工计划，承包单位应严格按照审批后的年度施工计划组织实施。每年12月15日，由建设单位组织，各责任主体项目负责人及相关人员参加，召开年度计划会，核查本年度计划的完成情况。若未完成，承包单位应详细列举未完成的工程量，认真查找原因，明确下年度赶工措施，并形成书面会议纪要，抄送各责任主体所属公司的分管领导。注意事项：（1）承包单位未及时上报施工计划的，一律予以1000元处罚，并责令在限定期限内上报施工计划。（2）如承包单位不能按审批后的季度、月度施工计划要求完成，尽管可能总工期不受影响，建设单位仍可执行下列权利：在对应月（原计划的节点完工时间加10天所对应的月）的期中付款中扣除该延误节点至上一个节点的工程造价估算值的10%作为节点工期延误保留金；承包单位于下一个节点工期前追回已延迟的施工进度，并获监理单位、建设单位认可后，则上述暂扣的节点工期延误保留金将于当期的期中付款中发放，但不计取利息；如承包单位不能按合同工期（包括经批准的工期顺延）竣工，每拖延一天以500元至10000元的标准支付工期违约金，建设单位保留追索由此导致的其他损失。如合同中已有约定以合同条款为准。如此前因工期节点未达标而被暂扣期中付款，则在最终工期结算时，在核算完总的工期违约金后，以前暂扣的期中付款将充抵工期违约金，多余部分在结算款中一并支付。3、施工图纸中疑问的处理承包单位有责任检查由建设单位提供的所有图纸和文件以及经建设单位和监理单位审批的加工图、大样图、安装图和配合图，一旦在这些图纸和文件中发现任何不一致或错误，承包单位应立即以设计变更联系单（见附件5）的形式报告给建设单位并请求澄清。如果承包单位需要任何进一步的图纸，承包单位应在相关工作开始前15日内以书面形式向建设单位申请此类图纸。若未及时发现问题，施工后发现图纸前后不一致或错误，而产生的一切返工、修缮等费用，由承包单位自行承担，并依据产生的影响及损失，给予警告或处罚。承包单位应指定专人（开工前书面上报）负责工程技术联系单的处理，不得随意更换，若需更换则以书面形式报监理单位、建设单位，同意后方可更换。所有联系单先由监理单位审核，并签署意见后，由承包单位专人报送建设单位审核。原则上工程技术联系单处理时间为3个工作日，重大事项联系单处理时间为7个工作日，约定时间内未及时返还的，与建设单位项目总工联系。将给予明确答复。所有来往文件必须形成书面的签收记录，若发生争议，则以签收记录作为评判依据，明确责任。4、样板先行的制度管理承包单位在每个分项工程全面施工前，均应先制作实体样板。实体样板应精心制作，全面体现分项工程各部位质量，达到合格以上标准，并符合有关质量通病治理的规定。样板制作完成后，承包单位应组织自查，符合要求后报监理单位，由监理单位组织建设、设计、承包单位进行检查验收，并签署样板验收申报表(附件5)，对不符合要求的予以返工或重新制作，直至达到要求为准，样板验收严格按照附表，各责任主体签字确认通过后，方可大面积施工。注意事项：样板未履行报验手续或报验未通过的，擅自动工的，一经发现，立即停工，并视情节严重给予处罚。5、安全文明施工各承包单位安全文明施工管理均由总包单位进行管理。6、工程材料管理工程所用大宗材料，应办理材料样品确认单（附件6），确认后方可投入使用。由建设单位统一指定几个品牌的，承包单位应按合同要求，择优选择并报批；由承包单位自供的，承包单位必须对全部材料质量负责，并严格履行报批手续。承包单位有权拒绝使用建设单位提供的不合格产品。建设单位及监理对承包单位自供的材料质量有异议，有权要求鉴定检测，鉴定检测不合格有权提出停止使用，由于使用不合格材料而发生的一切费用由承包单位自负。注意事项：材料的进场报验不代表大宗材料报批手续，承包单位应提前履行材料报批手续，材料样品确认单签字认可后，方可进行材料进场报验。材料报批时若不要求检测的，在3个工作日内完成报批手续，若主管部门规定要求送检的，因检测时间而耽搁工程使用的，由承包单位自行负责，合同工期不予顺延。未履行材料报批手续，擅自使用于工程当中的，建设单位有权要求其返工，并给予200010000元的处罚（如合同中已有处罚条款以合同条款为准）7、进度款支付的管理进度款支付前，承包单位应于当月20日前，以书面形式将下月的资金需求计划表（附件7）上报建设单位工程部。下月资金需求应结合本月施工产值及合同要求予以统计，不得草率填写，工程款支付最大金额不超过承包单位资金计划填报数额。若承包单位未提供或未在规定时间前提报资金需求计划表，建设单位有权不安排下个月的资金拨付；若草率填写且与实际支付金额偏差大于10%的，建设单位将根据上次偏差率，在下次资金计划填报时，予以同比例核减，并按核减数额给予工程款支付。工程款审批单（附件8每月接收时间为16日至23日，提前或超出该时间段，将不再安排进度款支付。承包单位将审批单和增值税专用发票统一递交至建设单位工程部各专业工程师，其余审批手续由工程部各专业工程师负责。8、变更、签证的管理承包单位原则上一般不允许提出设计变更，除非审图中发现设计缺陷、设计错误或节约建设成本的措施，允许提出设计变更并附预算，在报监理、设计、建设单位同意后，方可实施，给予工程量确认。对于节约建设成本的措施，一经采用，给予适当奖励。建设单位书面提出的设计变更，应由承包单位填写工程技术联系单。承包单位按流程报批完善后方可实施，并给予工程量确认。上述设计变更，需按规定要求填报工程技术联系单，填写时需明确以下两点：明确变更的原因；明确需变更的部位及内容。承包单位填写并签章完善后，报监理单位审核，通过后由承包单位安排专人递交至建设单位工程部办理。原则上工程技术联系单处理时间为3个工作日，重大工程技术联系单处理时间为7个工作日，约定时间内未及时返还的，与建设单位项目总工联系，将给予明确答复。所有来往文件必须形成书面的签收记录，若发生争议，则以签收记录作为评判依据，明确责任。变更的具体部位及内容实施完毕后，应在5个工作日内，由承包单位组织，三方共同验收，参加人员要求：承包单位现场负责人、专业监理工程师、建设单位工程部长、专业工程师和工经人员，三方共同确认发生的工程量，办理变更设计及经济签证工程量确认单（附件9），承包单位需保留变更、签证发生前和发生后照片，附在确认单后。逾期不组织办理的或未附照片的，一律不予计量。9、验工计价验工计价是对已完成的合格工程进行验工和计价工作的总称。是在施工过程中掌握现场完成产值、确认累计投资额及对各承包单位办理工程价款拨付的主要依据。应按照工程量清单计价规范及合同约定的有关验工计价内容和时间执行。验工计价必须实事求是，应按先验工后计价的原则进行，根据实际完成且质量合格的工程数量或工作内容进行验工计价，真实反映工程完成情况,验工计价禁止未完工先计价或超合同清单工程量计价。承包单位于月末20号前将本月完成的形象进度及完整的变更资料和预算报项目公司，（一）验工计价的主要依据：1）工程合同（含补充合同或协议）；2）经项目工程部审核的承包单位形象进度完成情况；3）经项目工程部审核的甲供料、水电使用数量及甲控料使用情况；4）经批准的开工报告；5）依据现行施工规范和合同要求，结合现场施工的安全、质量、文明施工及工程创优情况；6）按规定程序批准的变更设计、索赔、经济签证及合同约定的其他调整内容；7）合同约定的工程或产品质量合格的证明文件。凡有下列情况之一者，不予验工计价：1）超出合同约定的工程内容和数量；2）开工报告未经批准；3）验工计价资料不符合要求；4）验工计价的项目与合同不对应；5）未经监理审核、签认的工程项目和工程数量；6）工程质量不合格须返工待处理；7）隐蔽工程未经检查签认或者技术资料不齐全；8）成品、半成品、设备等缺少应有的试验鉴定资料或合格证，材料未按规定试验并未确认合格者；9）未按规定程序办理变更设计的工程、超出施工图或超出批准变更设计的工程；10）质量安全存在问题，发出质量安全通知书后未整改的工程；11）未向甲方申请工程数量现场勘验的；12）其他不符合验工计价条件的工程项目。10、过程变更、签证的结算管理每月28日前，由承包单位收集整理当月发生的变更、签证资料，报相关单位及部门审核。过程变更签证应按下列顺序组卷：过程结算表封面；过程结算审批表（附件10）；工程结算汇总表（附件11）每项签证工程量及工程量组价单。所有报批流程由承包单位专人负责递送，相关人员审批完毕后递交至建设单位工程部各专业工程师，由其负责办理审批程序。变更签证结算的金额，按合同要求，可列入次月工程款支付当中。各承包单位应按月办理变更、签证的过程结算，逾期不集中上报的，将不再另行办理，视为承包单位自行放弃。三、完工阶段的管理1、竣工资料的管理各分包单位自行负责竣工资料的编制，编制完毕后报监理单位审核，办理工程竣工资料移交清单（附件12），各责任主体签章完善后，作为竣工结算的依据。竣工资料未通过审批，一律不予竣工结算。2、分项工程验收及交接的管理各分包单位完成合同工作内容，竣工资料验收通过后，应提出分项工程竣工验收申请。分项工程验收分为预验收和正式验收两部分，预验收由分包单位组织建设单位、监理单位、物业公司共同参加，对已完工程予以验收。验收不合格的，按照验收意见整改，整改合格后，重新组织预验收。预验收合格后，办理工程预验收记录（附件13）。正式验收在预验收合格后，由监理单位组织建设单位、总包单位、分包单位、物业公司共同参加，对分项工程进行正式验收，验收合格后，办理工程验收记录（附件14）及已完工程交接单（附件15），正式移交总包单位或物业公司。3、水、电费用的结算 分包单位完成合同工作内容，移交总包单位后，应在15天内办理水、电费结算确认单（附件16），未办理水电费用结算确认单的，一律不予竣工决算，超出规定时间未办理的，给予2000元处罚，并责令在限定时间内办理完毕。4、完工决算的管理上述工作完毕后，方可办理竣工决算审批，在审批表后应附工程竣工资料移交清单、工程验收记录、已完工程交接单及水、电费用结算确认单，缺少任何附件，均不允许办理竣工结算。竣工结算应按下列顺序组卷：竣工结算封面；结算审批表（附件17）；工程结算汇总表（附件18），包括合同总造价和变更签证汇总，每项价格分别单列，例如合同总价*；签证单1总价*，依次类推后，然后汇总为结算总造价；每项签证工程量后，应附工程量组价单；施工合同。监理单位及建设单位相关人员的审批流程，由承包单位自行负责办理，相关人员审批完成，统一递交至建设单位工程部，由其负责递送至公司预审部予以核定工程总造价，审批完毕后，统一发放。注：如有条款与各专业合同有冲突，以合同条款为主。附件1：关于*工程施工图图纸疑问的报告项目名称：* 日期：致：房地产公司置业（淮南）有限公司： 我单位已完成*图纸传阅和疑问查找，图纸疑问已整理完毕，请建设单位审查并组织施工图答疑和设计交底。附件：施工图疑问统计表 施工单位(盖章)： 项目经理： 日 期： 监理单位意见： 监理单位(盖章)： 总监理工程师： 日 期 ： 项目工程部意见： 项目工程部(盖章)： 负责人： 日期 ： 设计部意见：设计部(盖章)： 负责人： 日期 ： 35附件2：施工图答疑和设计交底记录建设单位房地产公司置业（淮南）有限公司监理单位房地产公司集团安徽工程监理有限公司设计单位房地产公司集团有限公司设计研究院施工单位房地产公司集团钢结构工程有限公司编号图 纸 疑 问答复内容123建设单位会签栏(公章)项目负责人： 日期： 设计单位会签栏(公章)项目负责人： 日期： 施工单位会签栏(公章)项目负责人： 日期： 监理单位会签栏(公章)项目负责人： 日期： 附件3：工 作 面 移 交 单工程项目：中铁山南记忆*工程 编号： 工程名称总包单位移交单位项目经理接收单位项目经理移交单位移交情况说明接收单位查验意见 验收意见参与验收单位移交单位接收单位总包单位监理单位单位公章：负责人：日期： 单位公章：负责人：日期：单位公章：负责人：日期：单位公章：负责人：日期：附件4：工程开工报审表工程名称：中铁山南记忆*工程 编号：致： （监理单位） 我方承担的中铁山南记忆*工程，已完成了以下各项工作，具备了开工条件，特此申请施工，请核查并签发开工指令。 附：1、开工报告 2、（证明文件） 1）、施工图答疑及设计交底记录2）、施工组织设计（含主要管理人员和特殊工种资格证明）3）、项目总施工计划4）、工作面移交单5）、测量交接记录6）、施工现场道路、水、电等已达到开工条件的说明 施工单位(盖章)： 项目经理： 日 期： 审查意见： 项目监理机构（盖章）： 总监理工程师： 日 期： 本表由承包单位填报，一式四份，承包单位、总包单位、监理单位、建设单位各留存一份。附件5：设计变更联系单（施工方）工程名称: 编号： 致： 内容: 施工单位:（盖章） 项目经理 日期 监理单位意见：监理单位：（盖章） 代表 日期 建设单位项目工程部意见： 建设单位工程部：（盖章） 负责人 日期 建设单位设计部意见： 建设单位设计部： 负责人： 日期： 设计单位意见：（若需要，则找设计确认）设计单位：（盖章） 代表 日期 附件6：变更设计及经济签证工程量确认单（通用）栋号： 楼 工程技术联系单编号： 工程名称技术联系单实施情况施工单位验收意见 项目经理： （公章）监理单位验收意见总监理工程师： （公章）建设单位验收审核意 见 增加工程量:减少工程量：部门负责人： （公章）附件7：样板验收申报表工程名称中铁山南记忆*工程施工单位总包单位监理单位设计单位建设单位样板内容样板质量情况（含质量通病措施落实情况）施工单位验收意见总包单位验收意见监理单位验收意见设计单位检查意见建设单位验收意见（盖章）负责人： 时间：（盖章）负责人： 时间：（盖章）负责人： 时间：（盖章）负责人： 时间：（盖章）负责人： 时间：注：本表一式五份，各责任主体留存。附件8：材 料 样 品 确 认 单工程名称中铁山南记忆*工程确认单编号施工单位（盖章）序号材料名称规格型号品牌生产厂家产地使用部位样品是否封存1234监理单位意见：监理单位（盖章）项目总监/总监代表： 日 期： 建设单位工程部意见：建设单位工程部（盖章） 工程部负责人： 日 期： 建设单位主管领导意见： 项目负责人（签字）： 日 期： 附件9： 年 月资金需求计划填报单位: （盖章) 日期：合同名称预计形象进度预计付款金额（万元）合同付款条件： 编制人：附件10：过程结算审批表项目名称：中铁山南记忆*工程 监理单位审核意见： 项目总监/总监代表： 日 期： 建设单位技术审核意见： 技术负责人： 日 期： 建设单位工程部审核意见： 负责人： 日 期： 建设单位项目负责人审核意见： 常务总经理： 日 期： 附件11：中铁山南记忆*工程结算汇总表序号工程结算内容工程造价（元）备注12345678总计附件12：工程竣工资料移交清单工程名称中铁山南记忆*工程承建单位移交人总包单位接收人资料名称数量备注施工单位意见： 施工单位项目负责人： 日 期： 监理单位意见： 项目总监/总监代表： 日 期： 物业单位意见： 总包单位项目负责人： 日 期： 附件13：工程预验收记录一、验收日期： 年 月 日； 地点：中铁山南记忆二、验收内容： 成员签到表：姓 名工 作 单 位三、存在问题： 四、验收意见： 总包单位（盖章） 监理单位（盖章） 建设单位（盖章）附件14：工程验收记录一、验收日期： 年 月 日； 地点： 二、验收内容： 成员签到表：姓 名工 作 单 位 三、存在问题： 四、验收意见：施工单位签章： 监理单位签章：建设单位签章： 年 月 日 附件15：已完工程接收单工程项目：中铁山南记忆*工程 编号： 分项工程名称总包单位施工单位项目经理现 场负责人物业公司项目经理现 场负责人施工单位施工范围及自评接收单位查验意见验收意见参与验收单位施工单位物业公司建设单位监理单位 年 月 日年 月 日 年 月 日 年 月 日附件16水、电费结算确认单项目名称: 中铁山南记忆* 工程 编号分项名称累计水、电量单价累计缴纳金额1水费2电费合计（1+2）分包单位：总承包单位：监理单位：全部水电费用已缴清已缴纳已缴纳 负责人签章 负责