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房地产交易概述 1 第一节房地产交易概念 一 房地产交易定义房地产交易是指一切房地产权属的流通 从狭义上说 房地产交易仅指房地产转让 在 城市房地产管理法 中 房地产交易包括房地产转让 房地产抵押和房屋租赁 2 房地产转让 抵押和房屋租赁 房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 房地产抵押 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时 抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 房屋租赁 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 收益 由承租人向出租人支付租金的行为 3 二 房地产交易特征 一 房地产交易主体为平等的民事主体 二 房地产交易内容由交易双方约定 三 房地产交易的客体是房地产 四 房地产交易的法律事实是要式法律行为 4 不能进行房地产交易的情况 1 我国宪法禁止任何组织或者个人买卖或者以其他形式非法转让土地 所以房地产交易不包括土地所有权流通 2 城市规划区内的集体所有的土地 经依法征收转为国有土地后 该幅土地的使用权方可有偿出让 集体所有土地的使用权 不得直接进入房地产市场 集体土地不得用于开发房地产 所以房地产交易也不包括集体土地使用权的流通 5 第二节房地产交易一般要求 一 房地产交易合同的成立房地产交易合同成立的一般要件当事人订立合同 采取要约 承诺方式 要约是希望和他人订立合同的意思表示 该意思表示内容具体确定 并表明经受要约人承诺 要约人即受该意思表示约束 承诺是受要约人同意要约的意思表示 承诺生效时合同成立 6 房地产交易合同成立的特殊要件 房地产交易合同应当采用书面形式 故书面形式为房地产交易合同成立的特殊要件 当事人采用合同书形式订立合同的 自双方当事人签字或者盖章时合同成立 7 房地产交易合同成立的行为承诺 法律 行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同 当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务 对方接受的 该合同成立 采取合同书形式订立合同 在签字或者盖章之前 当事人一方已经履行主要义务 对方接受的 该合同成立 8 缔约过失责任 假借订立房地产交易合同 恶意进行磋商 故意隐瞒与签订房地产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况 房地产交易合同订立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的 应当承担损害赔偿责任 当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的商业秘密给对方造成损失的 应当承担损害赔偿责任 9 二 房地产交易合同的有效 房地产交易合同有效的基本要件1 房地产交易主体具有完全民事行为能力参与房地产交易的公民和法人 应具有相应的民事行为能力 作为房地产交易主体的公民 必须是完全民事行为能力人 限制民事行为能力人或无民事行为能力人不能直接参与房地产交易 限制民事行为能力人签订的合同 经其法定代理人追认后 该合同有效 2 房地产交易主体的意思表示真实房地产交易合同主体之间的意思表示不仅要一致 而且要真实 房地产交易主体的外部表达与内部意图不一致 即意思表示不真实 可能由多种主 客观原因造成 意思表示不真实 可能导致房地产交易合同无效 或者成为可变更 撤销的合同 3 合同内容不违反法律 行政法规的强制性规定 且不损害社会公共利益 10 有效的房地产交易合同 凡依法成立的房地产交易合同 不具有法律规定的无效情形的 为有效的房地产交易合同 11 无效的房地产交易合同 有下列情形之一的 房地产交易合同无效 1 无民事行为能力人订立的 2 一方以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 3 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益的 4 以合法形式掩盖非法目的 5 损害社会公共利益 6 违反法律 行政法规的强制性规定 无效的房地产交易合同自始没有法律约束力 12 效力待定的房地产交易合同 限制民事行为能力人订立的合同 不具有代理权限的人订立的合同以及无处分权的人订立的房地产交易合同等 属于效力待定的合同 行为人没有代理权 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同 未经被代理人追认 对被代理人不发生效力 由行为人承担责任 被代理人追认的 则对被代理人生效 无处分权的人处分他人财产 经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的 该合同有效 13 可变更 撤销的房地产交易合同 因重大误解订立的 在订立合同时显失公平的房地产交易合同 第三人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 一方以欺诈 胁迫的手段或者乘人之危 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 14 三 房地产交易合同的生效 有效的房地产交易合同才能生效 有效的房地产交易合同可分为依法成立时立即生效的合同和符合法定和约定特殊生效条件时生效的合同 当事人对合同的效力可以约定附条件 附生效条件的合同 自条件成就时生效 附解除条件的合同 条件成就时失效 房地产交易合同当事人对合同的效力可以约定附期限 附生效期限的合同 自期限届至时生效 附终止期限的合同 自期限届满时失效 法律 行政法规规定应当办理批准 登记等手续生效的 依照其规定 房地产抵押合同自登记之日起生效 故房地产抵押登记为房地产抵押合同生效的特殊要件 15 四 房地产交易的物权变动 按照我国 城市房地产管理法 的规定 房地产转让 抵押 当事人应当依照法律的规定办理权属登记 根据 城市房屋权属登记管理办法 关于 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有 使用 收益和处分权利的唯一合法凭证 等规定 房地产转让和房地产抵押的物权变动效力自房地产权属登记之时开始 即房地产交易的物权变动 以房地产权属登记为要件 房屋承租人的权利不属于物权 故房屋租赁不存在物权变动问题 16 小结 房地产交易的法律流程 成立时立即生效有效登记 物权变动 符合特殊条件时生效成立效力待定 合同的订立无效不成立 17 房地产转让制度 18 第一节房地产转让概念 一 房地产转让定义房地产转让是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 19 二 房地产转让的法律特征 一 房地产转让人必须是房地产权利人 房地产转让法律关系的双方主体 一方为转让人 另一方为受转让人 转让人即房地产的卖方 赠与方等 受转让人是房地产的买方 受赠方等 二 房地产转让的权利内容是特定的房地产权利 1 国有土地使用权 2 国有土地上的房屋所有权 20 三 房地产转让的方式包括买卖 赠与和其他合法方式 1 房地产买卖 2 房地产赠与 房地产转让的其他合法方式包括 1 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变更的 2 一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 3 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之发生转移的 4 以房地产抵债的 5 法律 法规规定的其他情形 21 四 房地产转让属于要式民事法律行为 房地产转让的双方主体 应当签订书面房地产转让合同 房地产买卖合同 房地产赠与合同 房地产互换合同等 房地产转让合同是房地产交易中最重要的合同 22 第二节房地产转让条件 一 房地产转让的禁止条件 一 以出让方式取得土地使用权的 不符合本法第三十八条规定的条件的 城市房地产管理法 第三十八条规定了以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当符合的两项条件 一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 二是按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 23 二 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 24 三 依法收回土地使用权的 以出让方式取得土地使用权的 如出让年限届满而未续期 根据社会公共利益的需要而提前收回 以及因逾期开发而被无偿收回土地使用权的 土地使用者即丧失土地使用权 原土地使用者不再是该项房地产的权利主体 也就无权转让该项房地产了 以划拨方式取得土地使用权的 如因依照 土地管理法 第十九条的规定收回用地单位的土地使用权 则原土地使用者不得转让该项房地产 25 四 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 共有房地产指两上以上的权利主体共同享有房屋所有权和土地使用权 共有房地产分为按份共有和共同共有两种形式 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让 在出售时 其他共有人在同等条件下 有优先购买权 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 不得转让房地产 这就要求 在按份共有或者共同共有房地产的情况下 如部分共有人要转让房地产 必须征得其他共有人的书面同意 这样规定 一是保护其他按份共有人的优先购买权 二是保护其他共同共有人对共有房地产的共同权利 26 五 权属有争议的 权属有争议的房地产不得转让 这里的权属争议 应当指各种内容的房地产权属争议 但其争议核心是房地产产权的争议 只有在房地产权属清楚的情况下 房地产权利人才可转让房地产 也只有这样 才可有效地避免房地产转让中的权利瑕疵现象 27 六 未依法登记领取权属证书的 有关房地产权属的证书是房地产权属的法律凭证 凡未依法取得房地产权属证书者 不得转让相应的房地产 28 七 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 29 二 房地产转让的必备条件 一 以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件3 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 30 二 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必备条件 1 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 2 领有国有土地使用证 3 具有地上建筑物 其他附着物合法的产权证明 4 依照规定签订土地使用权出让合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获收益抵交土地使用权出让金 31 可以不办理出让手续的情形 1 经城市规划行政主管部门批准 转让的土地用于建设 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十三条规定的项目的 2 私有住宅转让后仍用于居住的 3 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 4 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 5 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途 年限和其他条件的 6 根据城市规划土地使用权不宜出让的 7 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形 32 第三节房地产转让合同 一 房地产转让合同分类房地产转让合同 是指房地产转让人与受让人就转移房地产而成立的书面协议 主要包括 房地产买卖合同 房地产赠与合同 房地产产权互换合同 33 房地产买卖合同 房地产买卖合同 是指房地产买方与卖方就转移房屋所有权 土地使用权和支付房地产价款等房地产买卖事宜所达成的书面协议 房地产买卖合同具有以下法律特征 1 房地产买卖合同是转移房屋所有权和土地使用权合同 房地产买卖合同由此不同于房屋租赁合同 2 房地产买卖合同是等价有偿的双务合同房地产买卖合同由此不同于房地产赠与合同 3 房地产买卖合同的标的物是不动产和特定物 4 房地产买卖合同是要式合同 房地产买卖合同必须是书面合同 而不能是口头合同 34 房地产赠与合同 房地产赠与合同 是指房地产赠与人自愿将自己拥有的房屋所有权和土地使用权无偿转移给受赠人 受赠人表示接受赠与的协议 房地产赠与合同具有以下法律特征 1 房地产赠与合同是无偿合同 2 房地产赠与合同是要式合同 房地产赠与合同包括以下主要条款 1 赠与双方当事人 即赠与人和受赠人 2 赠与房地产基本情况 3 赠与人的意思表示 4 受赠人的意思表示 5 交付时间 6 赠与人所附义务 7 其他约定的条款 35 房地产产权互换合同 房地产产权互换合同 是指不同产权人交换房屋所有权和国有土地使用权的合同 房地产产权互换合同具有以下法律特征 1 房地产产权互换合同是关于房屋所有权和国有土地使用权转移的合同 2 房地产产权互换合同是等价有偿的双务合同 3 房地产产权互换合同是要式合同房地产产权互换合同包括以下主要条款 1 产权互换当事人 2 互换标的物基本情况 3 双方互换房地产产权的意思表示 4 双方关于差价补偿的约定 5 双方换房地产产权的交付时间 6 违约责任 7 纠纷的解决 8 其他约定的条款 36 二 商品房买卖合同示范文本 商品房买卖合同示范文本 GF 2000 0171 主要内容包括 1 合同双方当事人 2 项目建设依据 3 商品房销售依据 4 买受人所购商品房基本情况 5 计价方式与价款 6 面积确认及面积差异处理 37 7 付款方式及期限 8 买受人逾期付款的违约责任 9 交付期限 10 出卖人逾期交房的违约责任 11 规划 设计变更的约定 12 交接 13 出卖人的产权保证 14 出卖人关于装饰 设备标准承诺的违约责任 38 15 出卖人关于基础设施 公共配套建筑正常运行的承诺 16 关于产权登记的约定 17 保修责任 18 关于公共部位和设施的约定 19 纠纷解决方式 仲裁或者诉讼 20 四个附件 即房屋平面图 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 装饰 设备标准及合同补充协议 39 三 房地产转让中的特殊问题 出租房买卖问题1 买卖不破租赁 2 出租人出卖出租房屋 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 3 承租人享有以同等条件优先购买的权利 是为保护承租人的居住利益 但新的 房屋租赁合同解释 F24规定了四种不得主张优先购买权的情形 40 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过 现予公布 自2009年9月1日起施行 第二十四条具有下列情形之一 承租人主张优先购买房屋的 人民法院不予支持 一 房屋共有人行使优先购买权的 二 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 三 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确表示购买的 四 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 41 关于优先购买权的救济 民法通则 F118 承租人的优先购买权受侵害的 可请求法院确认无效 但是 房屋租赁合同解释 F21废止了这一规定 这是为了保护第三人利益和维护交易安全 同时给出了救济途径 请求出租人承担损害赔偿责任 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形 承租人请求出租人承担赔偿责任的 人民法院应予支持 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的 人民法院不予支持 42 抵押房地产买卖问题 根据 担保法 的有关规定 抵押期间 抵押人转让已办理登记的抵押房地产的 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的 转让行为无效 根据 物权法 第一百九十一条抵押期间 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 抵押权人同意转让 告知受让人 知道权利瑕疵合同法F150 抵押期间 抵押人未经抵押权人同意 不得转让抵押财产 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 并非绝对无效 43 2009 3 55 甲公司向某银行贷款100万元 乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保 并完成了抵押登记 现乙公司拟将房屋出售给丙公司 通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实 乙 丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续 下列哪些说法是正确的 A 不论银行是否同意转让 房屋管理部门应当准予过户 但银行仍然对该房屋享有抵押权B 如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务 则不论银行是否同意转让 房屋管理部门均应当准予过户C 如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务 则不论银行是否同意转让 房屋管理部门均应当准予过户D 如甲公司清偿了银行债务 则不论银行是否同意 房屋管理部门均应当准予过户 44 优先购买权问题 1 按份共有人的优先购买权2 承租人的优先购买权3 住户对公有住房的优先购买权4 原公房出售单位的优先购买权5 典权人的优先购买权 注意 房屋抵押权人无优先购买权 45 典当概述 人们习惯于将 典 与 当 并提 称为 典当 最高人民法院的解释文件中常说 典当关系 若干年北京 上海 广州等城市就出现了 典当行 其实 典 和 当 是不同的两种民法制度 所谓 当 就是 当铺 红楼梦里的薛宝钗家里就是开 当铺 的 电视剧 大宅门 也有 当铺 现在各地都开设有 当铺 典当行 是 当铺 的另一种称呼 46 当 就是现行担保法上规定的 质押 假设我们现在急用一笔钱 又不想向亲戚朋友借 我们就可以把家里暂时不用的财产如首饰 拿到当铺去 当 一笔钱 实际是我们从当铺借款 把自己的财产 如首饰 交给当铺作为担保品 称为 质物 当铺对该质物 首饰 享有一种担保物权 称为 质权 我们从当铺取得借款的同时拿到一张 当票 当票 就是质押借款合同书 在我们与当铺之间的质押借款合同关系中 当铺是出借人和质权人 我们是借款人和出质人 当票 上约定的期限届满 如果我们的经济情况好转 就可以拿一笔同样数额的钱附上约定的利息 到当铺把首饰 赎 回来 实际是清偿我们欠 当铺 的债务 使当铺在我们的首饰上的质权归于消灭 当铺当然会把首饰退还我们 如果我们的经济情况没有好转 拿不出钱去 赎当 就成了 死当 当铺即取得首饰的所有权 我们对首饰的所有权归于消灭 当然我们欠当铺的那笔债务也一笔勾销 等于是以首饰的所有权 抵偿 了我们欠当铺的债务 47 因为经营当铺是一种特殊营业 当铺对我们的首饰享有的担保物权 叫 营业质权 营业质权 是一种特殊的 质权 要说明其特殊性 须先说明什么是 质权 按照我国担保法第六十三条的规定 所谓 质权 是指债务人将自己的动产交给债权人占有 作为债权的担保 债务人不履行债务时 债权人以该动产折价或者从拍卖 变卖该动产的价款优先受偿的权利 用动产如珠宝 首饰等设定的质权 称为 动产质权 用财产权利如股票 汇票 存款单 国库券等设定的质权 称为 权利质权 这里有个 清算 的义务 否则构成 流质条款 而无效 48 人们习惯于将 典 当 并提 而其实 典 和 当 是不同的法律制度 当 就是 当铺 是 营业质权 现在介绍 典 典 是 典权 是中国特有的民法制度 中国传统思想认为 子孙如果出卖祖宗留下的产业 房屋 土地 就是 败家子 不肖子孙 将被众人耻笑 因此非到万不得已 绝不轻易出卖祖产 急需一笔资金而又不愿出卖祖产背负 败家子 的恶名 怎么办 我们的先辈凭借中国人的智慧 发明了一种既能保持财产所有权又能够解决资金困难的两全其美的办法 这就是 典权 制度 49 按照典权制度 急需资金的人把自己的不动产 房屋 土地 典 给他人占有 使用 收益 并从该他人收取一笔差不多等于卖价的金额 以解决面临的资金困难 因急需资金而交出不动产的一方 称为出典人 以支付一笔金额为代价占有该不动产的一方 称为典权人 该不动产称为 典物 该笔差不多等于卖价的金额 称为 典价 典权人所享有的权利 就是 典权 因支付典价而对他人 出典人 的不动产进行占有 使用 收益的权利 50 从出典人方面说 首先是取得了一笔差不多等于卖价的金额以解决燃眉之急 其次 因为采取的是 出典 而不是 出卖 虽然典物的占有 使用 收益归了典权人 但出典人仍旧是所有权人 他仍旧保有典物的所有权 这就使他回避了出卖祖产的 败家子 的恶名 最后 待典期届满时 如果出典人的经济状况好转 他可以返还一笔与典价相同的金额 赎回 典物 如果出典人的经济状况没有好转 他还可以要求典权人再支付一笔相当于典物时价与典价的差额的金额 找贴 最终 把典物的所有权让与占有人 51 从典权人方面说 首先是取得了对典物的占有 使用 收益之权 其次 他虽然名义上不是典物的所有权人 却有所有权人之实 他不仅有权对典物占有 使用 收益 于必要时还有权将典物 出租 或者 转典 他人 差别仅仅是不能将典物出卖 最后 典期届满时 如果出典人回赎典物 则典权人还可以取回当年所支付给出典人的 典价 如果出典人无力回赎 则典权人只需再支付一笔相当于典物时价与典价的差额的金额 即可最终获得典物的所有权 52 以房地产赠与形式规避法律问题 以房地产赠与形式规避法律 主要存在于以下两种情形 1 以房地产赠与形式掩盖房地产买卖事实 2 以房地产赠与形式逃避其应履行的义务 如债务 抚养 扶养 赡养义务等 以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的 赠与人为了逃避应履行的法定义务 将自己的财产赠与他人 如果利害关系人主张权利的 应当认定赠与无效 53 避税方法 假赠与真买卖 目前赠与只交纳房屋评估价格3 的契税及公证费 因此有些买卖双方的当事人为了避税 采用赠与的方式逃避税费 通过赠与的方式进行房屋买卖存在相当大的法律风险 出现问题时买房人往往要吃 哑巴亏 这是由于我国 合同法 中规定 赠与的财产有瑕疵 赠与人不承担责任 也就是说 买方拿到房产后如果发生了质量问题 在法律上不受保护 不能要求售房人赔偿 此外 买方还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险 而且如果私下交易被拆穿 双方都要负法律责任 轻则补缴税款与罚款 重则可能导致合同无效 这对双方来说都得不偿失 在下面的介绍中还会重点介绍假赠与真买卖的法律后果 54 房地产互换纠纷问题 在实践中 常因双方当事人没有明确是互换产权还是互换使用权而发生纠纷 如果双方没有订立书面互换合同 又未办理房地产权属变更手续 一方提出是互换产权 主张产权转移的 人民法院在审理时只宜确定为互换房地产使用权 对另一方有正当理由要求换回房地产的 应依法予以支持 55 第四节房地产转让程序 一 出让方式的房地产转让程序 一 房地产转让当事人签订书面转让合同房地产转让 应当签订书面转让合同 合同中应当载明土地使用权取得的方式 56 二 房地产转让合同公证 从法律上讲 法律 法规规定经过公证和当事人双方约定经过公证生效的房地产转让合同 以房地产转让公证为其生效条件 不经过公证不能生效 必须经过房地产转让公证的情形有 1 房地产赠与2 涉外 涉港澳台房地产转让 思考 以为成年子女的名义买房 同时过户在未成年名下是不是也涉及到公证呢 57 如何以未成年子女名义购房 疑问 我们夫妇俩在亚运村附近看中了一处商品房 对格局 环境都很满意 已签订认购书 我们想在该房的房屋所有权证上署上我儿子的名字 他今年十三岁 读初中二年级 可以吗 律师答疑 能否在房权证上署上您儿子的名字 主要涉及到 房屋买卖 民事法律行为 其前提条件是行为人 公民 必须具备民事行为能力 民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务 并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格 58 根据 中华人民共和国民法通则 第十二条规定 十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人 可以进行与他的年龄 智力相适应的民事活动 其他民事活动由他的法定代理人代理 或者征得他的法定代理人的同意 不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人 由他的法定代理人代理民事活动 由此可见 我国法律根据年龄 智力发展水平的不同 将公民的民事行为能力分为三种 即完全民事行为能力 限制民事行为能力和无民事行为能力 从年龄上分析 您的儿子现在属于限制民事行为能力人 能进行与其智力能力相当的法律行为 购房行为 标的数额高 手续复杂 风险与收益并存 这已大大超出了您儿子所能预测和承担风险的范畴 因此 购房行为必须由他的代理人 也就是作为法定监护人的父母来代为行使 59 另外 根据我国房地产交易的相关法律规定 在房屋权属证书上登记的产权人姓名 必须与 商品房买卖合同 上的 乙方 名称一致 因此 您的问题归根结底是必须以您儿子的名义签署 商品房买卖合同 但他不能以自己的名义单独签署购房合同 而必须由其监护人以 乙方监护人 的名义同时签署 这时必须办理父母和子女关系公证 60 三 房地产权属变更登记 所有的房地产转让 均应由当事人向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门申请转让变更登记 未经房屋所有权转让和土地使用权转移登记的房地产转让行为 不能发生房屋所有权和土地使用权的设定或变更效力 61 二 划拨方式的房地产转让程序 一 申请 二 批准 三 房地产转让当事人签订书面转让合同 四 受让方 补办出让手续以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 五 房地产转让合同公证 六 房地产权属变更登记 62 第五节商品房销售管理 一 商品房销售概念商品房销售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 商品房销售包括商品房现售和房地产预售 所谓商品房现售 是指房地产开发企业将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 房地产开发企业可以自行销售商品房 也可以委托房地产中介服务机构销售商品房 63 二 商品房销售条件 商品房预售条件1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得 商品房预售许可证 64 商品房现售条件 1 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水 供电 供热 燃气 通讯等基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 65 禁止性规定 1 不符合商品房预售条件的 房地产开发企业不得销售商品房 不得向买受人收取任何预订款性质费用 2 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 3 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 4 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 5 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 66 三 预售商品房再行转让问题 商品房预售的 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题 由国务院规定 67 四 商品房计价方式与面积误差处理 按套 单元 计价按套 单元 计价的 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积 按套 单元 计价的现售房屋 当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款 按套 单元 计价的预售房屋 房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图 平面图应当标明详细尺寸 并约定误差范围 房屋交付时 套型与设计图纸一致 相关尺寸也在约定的误差范围内 维持总价款不变 套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围 合同中未约定处理方式的 买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款 买受人退房的 由房地产开发企业承担违约责任 68 按套内建筑面积或者建筑面积计价 合同未作约定的 按以下原则处理 1 面积误差比绝对值在3 以内 含3 的 据实结算房价款 2 面积误差比绝对值超出3 时 买受人有权退房 买受人退房的 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人 同时支付已付房价款利息 买受人不退房的 产权登记面积大于合同约定面积时 面积误差比在3 以内 含3 部分的房价款由买受人补足 超出3 部分的房价款由房地产开发企业承担 产权归买受人 产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在3 以内 含3 部分的房价款由房地产开发企业退还买受人 绝对值超出3 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 69 五 商品房交付 一 按