房地产话题-后购房如何规避房地产泡沫所带来的风险.doc

房地产话题 2016年后购房如何规避房地产泡沫所带来的风险 一、为何房子租售比衡量房价是最合理的呢？在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正供求关系的。结果，房价就会越来越高。而租房市场就不一样。在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是消费者在房子这一商品上的真正承受力。前些年逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。另外，在通胀的情况下，人们手中的纸币量迅速增加，社会上的纸币流通量也会迅速增加，与之相对应的是房价和房租都会不同程度的有所增加，但是，房价的攀升来自于一个城市的吸引力所导致的纸币的迅速集聚，相反房租却是根据供求关系随时随地的不断进行着调整着的。随着近些年人员流动的加大，中国人将一改“小农经济时代”“固守家园”的求职理念，流动于各大城乡之间以求得高质量的生活。当一个城市中的租售比过低的时候，人们自然而然的就会去租房而不去购房，相反当一座城市的租售比过高的时候人们才会去考虑购房而不是去租房生活。一个城市在缺乏疯狂炒作购楼的情况下，它的租售比其实才是最稳定的。这是由这一城市的经济结构所决定的。由此我们可以发现出租售比的科学性。二、为何近十年来租售比在中国失灵？ 这其中有两点原因。第一是50岁以上的父母对子女就业理念的干预。目前50岁以上的人士或经历过“固守农村”或经历过“固守工作单位”的人生，一生缺乏流动性的他们总是在为子女安排生活，其实父辈的这一观念早已经落伍了，甚至早已经被年轻的一代所抛弃；第二是政府宽松的货币政策以及通胀造成了城市房价的虚高，未能实现租金与房价的自我调整；不过，任何违背市场规律的政府性行为都不会长久，在租金和租售比不断自我调整的状态下必然会趋向租售比的科学性。三、如何避免房地产泡沫带来的风险并盈利1、作为投资者来讲，不论城市的大小，主动寻找租售比较高的地区去投资无疑将是第一选择。因为租售比不仅仅代表了这一城市的房价的合理性，同时它还代表这一城市的经济活力，为未来房地产的升值打下了良好的基础。比如：石家庄的租售比为1:477，济南市的租售比为1:303，虽然济南市的单位面积的房价比石家庄高，但是济南市较高的租售比还是决定了从租售比较低的石家庄撤出购房资金到济南市投资购房将更有价值；在此特别强调：我们所撤出资金的城市甲与我们所投资进入的另一个城市乙，最好不要处于同一个经济圈，否则未来一旦城市甲的房地产泡沫破裂，必然会波及到城市乙房价的合理性。面对未来10年的中国楼市，抵御房地产泡沫给人们带来的心理压力必将越来越大，租售比较高的城市的抗风险能力要比租售比较低的城市的抗风险能力要强的多。比如长春市的抗风险能力就要比“一线城市”的深圳抗风险的能力强。总之，跟随租售比跨经济圈到租售比较高的城市去投资无疑将是抗楼市泡沫风险、通胀风险的唯一选择。2、作为那些工作地点终生固定于本市的人士，选择在自己所在城市的“正在扩张兴建的区域”去投资生活，可有效抗拒本市未来房地产泡沫所带来的风险。3、对于外来非长期居住