上海商业项目案例分析绿地梅陇新都会PPT课件.ppt

MaxMall上海商业项目案例 绿地梅陇镇 新都会 1 绿地梅陇新都会 位于梅陇新中心 9万方集酒店 商铺 写字楼为一体的近郊型综合体项目 地理位置 梅陇镇莲花南路 银都路商业业态及形态 大型社区购物中心 全业态Maxmall发展商 绿地集团经营模式 自营 销售建筑面积 89000平米物业类型 写字楼 商业 酒店停车位 488个市场定位 中高档开业时间 预计为2009年年中辐射范围 项目周围社区分体主力店 餐饮类 韩林碳烤 必胜客 澳门豆捞 一茶一坐服装类 Jackjones NIKE 休闲娱乐类 大地数字影院 美格菲大型健身中心 乐高教育 亚曼达KTV 网吧等电器类 星电电器卖场酒店 绿地HOLIDAYINNEXPRESS商务酒店招租率 商业超过70 以一二层计算 物业组成 准5A甲级写字楼酒店式办公快捷酒店商业 松江新城商圈 绿地梅陇镇 新都会易买得北建华清商业广场百安居 区域级购物中心莘庄商圈 市级商业中心徐家汇商圈 区域级购物中心七宝商圈 南方百联购物中心 上海南站 银泰购物中心等 大区域竞争 受西南商圈格局抑制 及交通条件影响 本项目所在梅陇新中心为次区域级商圈 辐射范围为梅陇镇周围区域5km区域 辐射人口15 20万 银都路 莲花南路 双向四车道 梅陇镇区域主干道莲花南路 双向四车道 梅陇镇区域主干道两条道路车流量较大 有大量大型机车通过 因此道路的隔断性较强 但周围区域公共交通体系的到到达性较弱 公交车较少 公共交通体系的弱势 以及环境相对破旧的形象 无法带来远距离人流聚集效应 因此无法超越社区发展更高层级的商业 周围已经初步形成的商圈格局确定了新都会的地位 受莘庄及周围商圈的抑制作用 梅陇区域只能是一个介于社区级商业中心及区域级商业中心的次区域级商业中心 服务人群为20 40岁的追求品位 注重品牌与消费体验的青年人士 服务半径为5公里以内 人口总数在15 20万的社区型商圈 小区域竞和 项目周围聚集百安居等多家居卖场 及运营多年的易买得 形成了一定的商业氛围 为本项目奠定了商业基础 1 绿地梅陇新都会 5 百安居 1 5 2 3 4 小区域差异化竞和 物业及业态做市场补缺者 由多业态多功能组成 在外部形成差异化竞争格局 内部形成高效的内循环商务系统 根据其经营方式 商品结构 服务功能 以及选址 商圈 规模 店堂设施 目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为便利店 折扣店 超市 仓储卖场 百货店 专业店 专卖店 购物中心 虚拟购物 电视购物 网上商店 自动售货亭 电话购物 等9种业态 差异化竞争战略 梅陇镇为主要辐射范围 办公楼自我配套 差异化业态 内循环商务系统 业态进行空间分区 以餐饮为主力业态 将商场的业态垂直分布规律应用于平面布局上 实现合理分区 餐饮区设置在昭示性最强的区域 吸引住周围家居类购物人流前往就餐 服装区设置在中部 就餐人群结束就餐后 可深入前往购物 并设立部分沿街服装业态 吸引不同需求人群进入 休闲娱乐区作为目的地性消费项 设置在内部 可让餐饮及服装区分享其人流 写字楼设置在最深处 可以削弱办公及消费人流的交杂对办公环境产生的不利影响 考虑餐饮业态特征 商铺店铺主力面积500 600m2 采取大客户销售模式 写字楼主力面积约50 100m2 与商铺投资客户形成错位竞争 商铺 餐饮店的特征 小型餐饮店铺一般面积约100平米 大型餐饮店铺面积约300 500平米 为方便投资客未来商铺出租 新都会商铺主力面积500 600平米 最大面积900平米商铺均价22000元 平米 总价约1000万 商铺套数约80多套 商铺采用大客户销售模式 类似北京soho 客户类型 投资性大客户 大型餐饮 服装连锁公司等 写字楼 客户定位 投资客 闵行工业区客户 外贸 物流 科技制造等企业 客户特征 对办公面积需求不大 一般不超过100平米 写字楼分割面积 50平米 100平米 125平米 180平米写字楼单价约10000元 平米 单套总价100万 总套数约 与商铺投资客户错位竞争 规划设计借鉴1 极强昭示性主入口 聚集人气 沿街退让10 15米形成开阔的广场 打造大面积沿街公共空间 增强与外部消费者的交流 铭牌 广场 公共空间 入口处主建筑物 Keypoints 主路口强昭示性半圆形广场 内向聚集人气较强的视觉通透感沿街区 有近15米的开阔空间 15m 10m 规划设计借鉴2 极富冲击的建筑造型 提升品质感 吸引人群眼球 蓝 写字楼 黄 绿地假日快捷酒店 商业区 铝板 玻璃幕墙 增强高品质感 直线与圆弧线交替出现 刚柔结合 丰富设计内涵红 黄 蓝三色艳丽线条交替出现 有效区隔物业的同时 吸引眼球 规划设计借鉴3 无所不在 极度细致的导视系统