郑州紫园案例分析PPT课件.ppt

名门紫园案例解析 整体区域 紫园位于中牟 整个片区位于郑州和开封的中间随着郑汴一体化的加深和郑州市区的东扩 区域的潜力得到了一定的认同 项目位于绿博组团 周边绿博园 方特欢乐园 增加了区域的热度自然环境 绿博组团的最然环境较好 象湖工程完成后将会进一步提升区域的自然环境未来规划 项目处于郑州和开封的中间 随着郑汴一体化的推进及绿博 白沙组团的提出 区域的发展潜力也得到了客户的认可 交通 郑开大道 郑汴物流通道提升了区域的通达性 区域配套 紫园外部临近绿博园和方特欢乐园及象湖 内部有一定的商业配套 绿博园 象湖 规划中 休闲娱乐 项目内规划近2万 的文化活动中心 约400 的文化活动站 近2万 的综合体育中心 周边紧邻河南省公共文化服务中心 文化广场 奥林匹克体育公园 奥体中心等文化体育设施 周边商业 购物接待 项目内部规划商业服务中心 6栋独栋商务会所 邮电所 香格里拉酒店 外部有丹尼斯商超 中州酒店等 周边医院 项目内部配置社区卫生服务站 绿博园西侧4000亩北京阜外医院医疗修养中心 周边河南省直第三人民医院 河南省人民医院分院 周边学校 教育配套 项目内部规划2所幼儿园 1所12班 1所9班 郑州枫杨外国语学校东校区 整体规划 项目地块共分为三个块地 两块住宅用地 一块商业用地 最先开发住宅 其次为商业地块 当前在售为一期住宅用地 一期122 地块 规划占地91 17亩 总建筑面积约9万 规划有大平层 花园洋房 联排别墅 双拼别墅 叠加别墅 合计336套 按照西段 东段 中段开发 采取13F 16F 18F高层 7层洋房 4F低层住宅的产品类型 容积率1 34二期123 地块采取14F 16F 18F 4F低层住宅的高低搭配 容积率1 40 三期商业地块规划为高层办公楼 配套商业 6栋商务会所 容积率1 84 整体开发节奏 项目整体先开发122 123 住宅地块 后期开发商业地块 123 地 分为居住和商业两部分 规划有3栋14 18层的小高层 25栋4层联排 6栋商务会所 1栋办公楼和部分配套商业 122 地 为居住用地 规划有3栋13 18层的小高层 4栋7层情景洋房29栋4层联排及1个合院组成 项目一期开发节奏 先推出别墅产品树立项目高端形象 再销售洋房和平层产品实现现金回流 合院 产品体系 产品线丰富 别墅 平层 洋房 商业均有涉及 建筑风格和园林风格 北美莱特风格的建筑 具有大窗 阁楼 坡屋顶 丰富的色彩和流畅的线条等特点 并以德式风格的园林景观与莱特风格的建筑相映衬 建筑立面 采用干挂石材和涂料相结合的外立面 整体立面风格为现代主义 多层建筑采用赖特 草原式 风格 借由屋顶 带状水泥横条 呈现出一种厚重的品质 高层住在则在赖特 草原式 风格的基础上进一步延伸 通过三段式立面设计与多层住宅相呼应 德式景观规划 在追求德式景观设计的同时 结合项目赖特建筑风格的建筑特点 以及项目的地形 高差合理设计节点空间 精心布局 营造多变 新颖 个性的景观空间 教育配套 项目内部规划2所幼儿园 1所12班 1所9班 引进枫杨外国语中学东校区 幼儿园 1所12班 一所9班 科技附件 大量的科技附加成为紫园产品提升产品附加值的重要一部分 中央空调 大金中央空调 美的空气能中央热水系统 新风系统 松下新风系统 爱迪士中央除尘系统 美国3M水过滤系统其他配备 平板别墅分体式太阳能 智能家电控制系统 芬兰通力电梯安防系统 霍尼韦尔智能安防系统人车智能识别 普罗巴克电子密码门锁 楼宇彩色可视对讲 紧急求助 家庭防盗报警系统 厨房可燃气体探测器 24小时电子巡更系统 360度红外监控防盗系统 停车场管理系统等安保设施 推售节奏 先别墅后洋房 平层 先住宅后商业 策略 目前别墅产品的销售遇到瓶颈 平层保持着每周平均5 6套的去化速度 整体销售情况 2014年9月20日一期产品别墅开盘 2015年1月11日平层 洋房开盘 一期第一批次开盘 名门紫园2014年9月20日开盘 推出122地块共计77套房源 其中64套联排 10套双拼和3套合院 前期释放90套房源 但本次16套合院只推了3套 属于一期地块的高价值产品 小结 紫园本次开盘主打联排产品 共计64套 250 300 联排产品 整体总价低 迎合市场需求 合院 一期别墅产品价格及去化 名门紫园本次开盘活动推出联排产品在250 296 之间 实收均价在2 5万 双拼均价4 5万 认购2套 高价格导致去化速度很慢 小结 名门紫园开放商并不急于将双拼售出 因此定价过高 均价在4 5 5万之间 产品去化率低 较高于市场的定价一定程度上是为了提高客户心理价位 为后期涨价做铺垫 高于市场同类产品定价 有利于塑造本项目产品可遇而不可求的稀臻性 高端基调 优惠措施 名门紫园本次开盘优惠幅度较大 所有优惠措施仅限选房当天有效 一次性最高优惠10个点 认筹优惠30万 按揭最高可以优惠8个点 高定价 优惠幅度大使客户形成价格落差 利于逼定客户 开盘当天定房交100万 认筹送礼品 两瓶红酒 一期第二批次开盘 2015年1月11日一期二批次 此次推售房源187套 3栋情景洋房36套和3栋大平层29 30 32 共计151套 名门紫园一期第二批次开盘当天情况 开盘当天销售较好 主要原因是价格定价适中 符合客户的心理价位 情景洋房一层均价2万 总价在500万 580万 标准层均价1 1万 总价在230万 280万 顶层复式均价在1 6万 1 7万 总价在480万 550万 大平层均价在9000元左右 总价在100万 240万 情景洋房分析 从去化层面分析 1层和6层产品快速去化 一定程度上说明市场客户认可价格 中间层产品开盘去化50 去化一般 表明价格依然对客户购买产生一定影响力 从自身产品分析 此次推售洋房面积多在250 左右 大于市场主流洋房产品面积 在单价无明显优势外 总价高 对客户购买产生影响力 大平层分析 140 250 的产品作为紫园一期别墅的附加型产品 面积适中 同时能够共享别墅的景观 紫园配套 且价格不高 客户的心理附加值高 去化量大 280 300 的平层大宅总价高 且面积段与一期别墅产品部分重叠 客户对于同等面积段产品类型的选择方面存在一个过渡 销售价格与优惠 别墅开盘当天定房交100万 平销期10万抵20万 优惠前后的价格对比 紫园活动 自入世以来举办了数次大型活动提高项目形象 每次在开盘前都会举办大型活动造势 推广方式 名门紫园 作为名门地产的首个低密度 高端项目 前期报广 户外 候车厅等多渠道推广 高调入市 后续制造多个营销节点 进一步加大报广和户外的推广力度 极大提升项目知名度 志在打造郑东墅界新标杆 渠道的运用 紫园渠道全方位覆盖 但无论何种渠道均采用统一的宣传色调与画面 并且画面均是全部的紫色和简单的文字 简单粗暴的视觉冲击加上饱和量的投放大大传递了项目的形象 使得紫园成为郑州别墅市场的热盘 路铭牌 火车站LED画面 机场LED 高铁电梯眉 报广 项目总结 高强度宣传 名门紫园自2014年入市以来 对宣传渠道全方位覆盖 从传统媒体到新媒体 从郑州市区到周边个主要道路 大量广告的投放使得名门紫园的市场声誉和知名度非常高 以至于郑州别墅客户在购房前都会去紫园看看或进行一番比较 宣传点 项目宣传区域为郑东新区 实为中牟 而狂轰乱炸的广告也给人以项目距离 很近 的错觉 现场体验感 项目售楼部和样板间体验感极强 对客户的冲击很大 现场的景观示范