房地产销售技巧-产权.doc

房地产销售技巧：产权相关知识问答房地产销售技巧来说两句以下产权相关知识，以深圳经济特区房地产登记条例为例，供参考，各地有差异房地产销售技巧基本知识1：什么是房地产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。房地产销售技巧基本知识2：为什么会进行房地产权登记？房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：1）产权确认，即确认房地产的权属状态；2）保障权利人的合法权益；3）加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。房地产销售技巧基本知识3：房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。房地产销售技巧基本知识4：房地产登记发证工作由哪个部门负责？答：应为房地产主管部门既国土资源局负责，如根据深圳经济特区房地产登记条例的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。房地产销售技巧基本知识5：房地产证有什么作用？房地产证地权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。房地产销售技巧基本知识6：新的房地产证如何体现土地和房屋的产权？新的房地产证分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记，以确认权利人的上述两项权利。房地产销售技巧基本知识7：房地产证记载哪些内容？房地产证记载的内容包括权利状况，土地及房屋状况，其它事项等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。房地产销售技巧基本知识8：房地产登记的程序是怎样的？房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）权属调查；（五）依法公告；（六）确认房地产权利；（七）将核准登记事项记载在房地产登记册上；（八）计收规费并颁发房地产权利证书；（九）立卷归档。房地产销售技巧基本知识9：房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。房地产销售技巧基本知识10：怎样申请房地产权登记？申请房地产权登记，应当按照规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。房地产销售技巧基本知识11：房地产登记机关核准登记需要多长时间？根据深圳经济特区房地产登记条例的规定，申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其它登记的需要30日。房地产销售技巧基本知识：房地产登记的权利的人名称是如何确定的？房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：1）企业法人，为该企业法人的法定名称；2）国家机关、事业单位，该机关、单位法定名称或政府确认的名称；3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；4）个人，为合法身份证明上的姓名；5）共有人，为各权利人的名称或姓名。房地产销售技巧基本知识12：房地产登记是以什么为单位进行登记的？房地产登记是以宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭土块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。房地产销售技巧基本知识13：不按规定时间申请房登记，应承担什么法律责任？根据深圳经济特区房地产登记条例（各地）的规定，不按规定的时间申请登记，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。房地产销售技巧基本知识14：哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请？下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请1）申请文件不齐全；2）申请不符合深圳经济特区房地产登记条例（各地）的规定。房地产销售技巧基本知识15：哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。房地产销售技巧基本知识16：哪些房地产登记可由当事人单独申请？下列情形的房地产登记，当事人可音独申请：1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；4）变更登记；5）因土地使用年期届满的注销登记；6）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。房地产销售技巧基本知识17：申请房地产登记，可否委托他人代理？申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。房地产销售技巧基本知识18：哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。房地产销售技巧基本知识19：哪几种情况房地产登记机关可作出暂缓登记的决定？有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：1）产权纠纷尚未解决的；2）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；3）受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；4）有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。房地产销售技巧基本知识20：什么情况下登记机关可决定撤销全部或部份核准登记事项？（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。房地产销售技巧基本知识21：什么是房地产转让？房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。房地产销售技巧基本知识22：哪些情况需要办理房地产转移登记？经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：1、买卖；2、赠与; 3、交换；4、继承；5、共有房地产的分割；6、人民法院判决、裁定的强制性转移；7、依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。房地产销售技巧基本知识23：房地产买卖合同应当具备的条款有哪些？房地产买卖合同应当具备以下条款：1.当事人的姓名或者名称、地址；2.房地产权利证书编号；3.房地产座落的位置、面积、四至界线；4.土地宗地号、土地使用权的性质和年期；5.房地产的用途；6.买卖价支付方式和日期；7.房地产交付使用折日期；8.公用部分的权益分享及共有人的权利义务；9.违约责任；10.合同纠纷的解决办法；11.合同生效的条件及时间；12.双方认为必要的其他事项。房地产销售技巧基本知识24：楼花是否可以转让？预购的楼花当预购方付足购房价款总额外负担25%以上时，可作凭已在登记机关备案的买卖合同再转让，并在合同背上载明再转让的价格等情况。房地产销售技巧基本知识25：什么样的房地产不可以转让？1.根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；2.司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以上其他形式限制房地产权利的；3.共有房地产，未经其他共有人书面同意的4.设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；谋之刃最伟大的推销员网5.权属有争议的；6.法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。房地产销售技巧基本知识25：房地产转让时，其它公用设施是否一起转让？房地产转上时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。房地产销售技巧基本知识26：什么是房地产交换？房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为。房地产销售技巧基本知识27：房地产交换有差价的，差价部分如何办理？房地产交换有差价的，应当就差价部分按有关规定交纳税费。房地产销售技巧基本知识28：什么是房地产赠与？房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。房地产销售技巧基本知识29：什么情况下，房地产赠与免交土地增值费？父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与、交换免交土地增值费。房地产销售技巧基本知识30：在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。房地产销售技巧基本知识31：办理房地产二级市场转移需提交什么文件？（1）房地产转移登记申请书；（2）房地产证或其它权利证书；（3）买卖合同书；（4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；（5）市、区房改办的批复及分户汇总表；（6）身份证明；（7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。房地产销售技巧基本知识32：向其它单位或个人购买二手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移。房地产销售技巧基本知识33：办理房地产三级市场转移需提交什么件？（1）房地产转移登记申请书；（2）房地产证或其他房地产权利证明书；（3）身份证明；（4）买卖合同书、或赠与书、或继承证明文件、或交换协议书、或有关行政机关的行政决定书；（5）行政划拔、减免地价款的土地，需提供市局或分局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；（6）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。房地产销售技巧基本知识34：向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？1）印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。2）登记费：数额为交易价的千分之一。房地产销售技巧基本知识35：什么情况下可变更或解除房地产买卖合同？（一）经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人利益的；（二）因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；（三）因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；（四）出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。一方当事人根据本条第（二）（三）（四）项的规定要求变更或者解除的，应当及时通知对方。房地产销售技巧基本知识36：什么叫房地产抵押？指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。房地产销售技巧基本知识37：申请抵押登记应提交什么文件？（一）房地产抵押登记申请书；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）主合同和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第（一）、（三）、（四）项规定的文件和房地产买卖合同书。房地产销售技巧基本知识38：预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件。登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。房地产销售技巧基本知识39：登记人员如何办理房地产抵押登记？对核准抵押登记的，登记人员在抵押人的房地产证上他项权利一栏中加盖抵押专用章，填写抵押日期及押权人，并在房地产登记册上抵押记录及录入电脑。抵押记录应包括抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额、抵押期限等。房地产销售技巧基本知识40：借款期限届满时，登记机关能否迳为注销抵押登记？抵押权与债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。借款期限与抵押期限不同一概念。借款期限届满时，登记机关不能迳为注销抵押登记。房地产销售技巧基本知识41：已抵押的房地产能否转让？根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应当通知抵押权人或者未告辞受让人的转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。房地产销售技巧基本知识42：什么情况下不可以办理房地产抵押登记？（1）权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房、行政划拔土地、减免地价土地），而又未取得市局同意的；（2）根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；（3）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）法律、法规或市政府规定禁止抵押的；（7）除乡（镇）、村企业厂房地产等建筑物占用范围的集体土地使用权和依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒河、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。房地产销售技巧基本知识43：以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？以房地产做为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办