46房地产开发企业所得税征管现状的调查与思考.doc

房地产开发企业所得税征管现状的调查与思考段 勇根据关于做好房地产开发企业所得税专题调研活动的通知要求，笔者与有关人员对北湖区内的所有房地产开发企业税收征管现状进行了专题调研。通过深入了解和调查，发现房地产企业所得税管理中存在一些问题，亟待引起重视，加以解决。一、基本情况截止2010年底，北湖区局房地产开发企业共有32户。其中，国有独资公司1户，私营有限责任公司20户，私营股份有限公司1户，其他有限责任公司3户，合资经营企业4户，合作经营企业1户，港澳台商投资企业1户，外资企业1户。从企业所得税征收方式看，实行核定征收方式的有30户，全部按核定应税所得率方式征收。经市局批准同意实行查帐征收方式的有2户，即郴州市和平现代房地产开发有限责任公司和郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司。2008-2010年全部房地产开发企业申报情况分别是：2008年申报销售收入（预售收入）为14764.33万元，缴纳所得税391.59万元，占该年度全部所得税的12.39%；2009年申报销售收入（预售收入）为39380.13万元，较上年增长166.7%，缴纳所得税945.96万元，较上年增长141.56%，占该年度全部所得税的43.15%；2010年申报销售收入（预售收入）为34329.26万元，较上年减少12.8%，缴纳所得税593.05万元，较上年减少37.3%，占该年度全部所得税的11.22%。2009年度入库所得税945.96万元，主要是企业缴纳了以前年度所得税406万元，实际本年所得税为539.56万元。三年累计申报销售收入为88473.72万元，入库企业所得税1930.6万元。其中，企业自行申报缴纳所得税1534.03万元，经对9户企业实施税务稽查11次（其中有2户企业各实施过两次稽查），累计稽查补税396.57万元，为企业自行申报税款1534.03万元的25.85%，占全部房地产企业所得税款1930.6万元的20.54%。从企业分户纳税情况看，实行查账征收方式的2户企业3年共实现销售收入5627.43万元，共缴纳企业所得税为4.98万元，综合税负为0.088%，其入库的税款4.98万元全部为郴州市和平现代房地产开发有限责任公司稽查补税，企业平时申报应纳税税款均为零。实行核定应税所得率征收方式的30户3年共申报销售收入（预售收入）82846.29万元，合计缴纳企业所得税1925.62万元，其中包括稽查补税391.59万元，综合税负率为2.32%。实行核定征收的30户企业中，除16户企业申报缴纳了企业所得税以外，其余14户企业因暂无开发项目均为零申报。二、存在问题(一)企业不按规定进行会计核算。由于房地产企业以私营企业为主，这些企业实质上都是个体性质，执行会计制度随意性大，不严格按房地产企业会计制度核算的现象普遍存在，给税务机关征管带来了很大难度。主要表现为：一是少记、漏记或者隐瞒销售收入。采取收入不入账，或者少入账等手段，隐瞒收入。二是预售收入不及时转入主营业务收入。很多企业即使开发产品已竣工并经有关部门验收合格，完全符合确认营业收入的所有条件，企业也不及时确认收入，有意延缓收入的实现时间。如有的企业开发产品已经交付使用，并已收取95%的货款，就因还差5%的欠款未付清，因而不予开具发票，已经收取的货款则迟迟不结转为营业收入。三是开发产品成本核算不真实、不准确。主要存在不按产品成本对象结转销售成本，间接开发成本不按规定进行分摊，跨年度项目不按完工进度及时结转开发成本等情况，造成无法准确计算企业盈亏，人为调剂利润的现象严重。（二）开发项目附属产品收入不申报纳税。最典型、最普遍的就是车库（车位，下同）销售收入不入账、不申报纳税的问题。从这次调查情况看，房地产企业所销售的车库几乎都未申报缴纳所得税。就该行业的实际情况来说，现在大部分房地产开发项目基本上都会有车库销售业务，车库价格高的一般在12-15万元/间，价格低的一般在5-10万元/间（个），由于这些车库都不需要办理房产手续，所以企业销售的车库收入基本上也不会在账上与主营业务收入同时体现，不深入调查就很难掌握其实际情况，税收流失现象严重。（三）企业自觉依法纳税意识淡薄。近年来，房地产行业一直是一个关注的焦点，尽管国家为抑制房价过度上涨，出台了一系列有关房地产调控政策，但从我们郴州市来讲，房地产开发产品的利润空间仍然很大。从调查的情况来看，企业并不是承受不起核定的所得税税款，关键是部分企业法制观念不强，依法纳税、自觉申报的意识淡薄，少申报纳税的现象比较严重。如郴州雄森时代房地产开发有限公司近3年累计交纳所得税423.22万元，其中经两次税务稽查补税184.24万元，查补税款占其全部应纳税款的43.5%；郴州市九川置业有限公司3年累计交纳所得税149.2万元，经税务稽查补税70.5万元，查补税款占其全部应纳税款的47.25%。（四）税收管理员业务素质不高，难以胜任所得税征管。一是所得税政策性强，计算复杂，能够熟练掌握所得税政策的人员较少。二是业务学习的氛围不浓厚，勤于钻研所得税业务，能够独立办理所得税结算业务的人员不多。三是既懂所得税政策又懂企业财务核算的人才短缺。特别是房地产企业的成本核算又比较特殊和复杂，对税务人员的业务素质要求更高，需要具备有会计基础知识的税务人员，但目前这类“复合型”人才比较缺乏。（五）职能部门配合意识不强，获取外部信息不足。房地产企业牵涉的部门很多，与房管、规划、建设、金融和地税等部门联系非常密切。调查中分别到了房产局和地税局，感觉这些部门都非常不愿意配合，他们或者是为了保护企业，或者是出于其他原因，都不愿意向提供相关数据，几乎没有获取到房地产开发企业的外部涉税信息，使这次调查外部信息严重不足。（六）新项目注册登记新公司，现有企业面临注销。当前，很多房地产企业都同时由国税和地税两家税务机关管理，它们营业税及其他地方税均向当地地税局申报缴纳，而企业所得税则向当地国税局申报缴纳，企业同时应付着两个税务机关。2008年国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知（国税发2008120号）文件出台后，按照其规定，从2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。此后，很多房地产企业为“节约纳税成本”，都尽量避免与国税打交道，从而选择只由地税局一家税务机关管辖。为达到这一目的，于是，这些企业一旦承接到新的开发项目后，就采取另外新投资注册一家公司的办法，现有企业则一旦项目完工并做完所有业务后就立即注销。这样，新办的企业就自然归地税一家管辖了，原来的企业就随注销消失了。三、征管建议（一）加强税法宣传，提高税法遵从度。房地产开发企业存在的很多问题，有的是由于企业负责人、财务人员对税法了解不够造成的，有的是税务人辅导不及时造成的，也有的是企业的故意行为。因此，要进一步加大所得税政策宣传力度，加强对财务人员的纳税辅导，特别要加强违法应承担法律责任的宣传，逐步提高纳税人的税法遵从度。（二）加强业务培训，提高所得税管理水平。一方面，要加强纳税人的业务培训。要充分办好纳税人学校，运用已有的资源，定期组织纳税人举办所得税业务培训班，及时宣传贯彻国家出台的所得税最新政策。另一方面，要加强培训税务人员。按照所得税的计算原理，根据房地产行业特点，有针对性的对干部进行培训，例如如何查账，如何进行开发产品的成本核算和准确计算所得税税款，不断提高所得税管理水平。（三）加强核定征收，确保税款及时足额入库。当前，由于大部分房地产开发企业都未能严格按照相关会计制度进行会计核算，要么就是预售收入不按规定及时转入营业收入、成本不按规定结转销售成本，造成收入与成本不配比，大多报表体现为亏损，虚增亏损现象严重；要么就是收入、成本都不实，使企业盈亏核算失真。另外，在目前状况下，国税部门要了解房地产企业的各种基础信息数据非常困难，也非常有限。这些情况都很不利于实行查账征收方式。因此，为加强房地产开发企业所得税征管，必须进一步加大核定征收力度，准确核定企业的应税所得率，以确保税款及时、足额入库。（四）加大处罚力度，增强税务稽查威慑力。严格执行互动协作制度，加强所得税纳税评估。税源管理部门要加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，加大汇算清缴审核力度，发现有异常情况，及时开展纳税评估，涉嫌偷税的要及时移送稽查。积极开展房地产行业专项税收稽查活动，严厉打击各种偷逃税款行为，及时督促企业做好稽查账务调整；加大各种违法行为的处罚力度，依法严肃处理偷税行为，问题特别严重的要移送司法部门追究法律责任，进一步增强税务稽查威慑力。（五）加强部门沟通，建立健全协税护税网络。要主动加强与房管、规划、建设、金融和地税等职能部门的沟通，取得部门的支持和配合，建立涉税信息传递协作机制和协税护税网络，从外部全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，如房地产开发企业的项目立项情况、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、预收账款和办理产权手续情况等信息，为加强所得税征管提供有力的依据。（六）加强巡查监控，密切跟踪企业经营动态。建立房地产税收管理台账，分户反映与有关部门的联系情况、预售收入、完工进度、车库销售、已纳税款、成本、利润及税务稽查补税等情况。税收管理员要加强日常实地巡查和监控，时刻掌握企业经营动态。发现企业有异常情况时，要及时进行跟踪管理，全面掌握企业的各种动向。特别是企业开发项目各项业务接近尾声时，要及时跟进，一旦发现企业准备申请注销时，要立即向有关部门汇报，并组织清算组对企业交纳的所得税进行清算，防止税收流失。（七）实行分税种管理，探索专业化管理路子。企业所得税相对于其他税种来说，政策性、综合性更强的税种。要管好企业所得税要求税务人员必须既要精通各项税收法律法规和政策，还要具备企业财务会计相关知识的能力。特别是房地产行业的企业所得税征管，由于其成本核算的复杂性，要求税务人员的业务素质更高。针对当前税收管理员的业务素质情况，以及所得税征管现状，可以探索分税种管理的模式对所得